Дэн, у меня есть кладбище площадью 45 акров, из которых продано около 10 акров. Мы продаем около 100 могил в год. Мы интернируем около 10 урн в год. У нас нет надземных склепов или ниш, поскольку это требует значительных инвестиций. Такими темпами потребуется 350 лет, чтобы израсходовать всю эту землю. Могу ли я изъять часть из кладбищенского фонда и продать ее?

Том из Маленького городка, штат Миннесота

Дорогой Том из маленького городка, [1]

Во-первых, твои расчеты неверны. У тебя запас гораздо больше, чем на 350 лет! Я предполагаю, что вы умножаете 35 акров неосвоенной земли на 1 000 могил на акр (35 000 потенциальных могил), а затем делите это на потребление в 100 могил в год. Математический результат составляет около 350 лет. Это тот случай, когда математика верна, но логика неверна.

Том, мы видим, что процент людей, выбирающих кремацию, по всей территории Соединенных Штатов растет. Миннесота не является исключением из этой потребительской тенденции. Логика подсказывает мне, что при неизменном населении в течение 25 лет число ваших 100 погребений, вероятно, сократится до 50. Таким образом, у вас может быть запас на целых 700 лет. Если ваше население увеличивается, то, вероятно, оно увеличивается в более молодом возрасте, поэтому ежегодное количество смертей в пределах вашей зоны обслуживания может какое-то время не меняться, но когда это произойдет, на кремацию может приходиться 75 процентов захоронений.

Опять же, это говорит мне о том, что у вас, вероятно, есть от 350 до 700 лет.

В большинстве нормативных актов городов / округов было время, когда для создания кладбища требовалось X акров. Законы многих штатов требуют 40 акров. Эти законы были приняты, чтобы гарантировать запас на 100 лет. Эта теория планирования кладбищ возникла в 19 веке. Раньше мы предполагали, что на акр приходится 1 000 могил. Это предположение является общим, поскольку хорошая планировка дорог и отсутствие естественных препятствий могут привести к появлению до 1 300 могил на акр.

Конечно, это всего лишь могилы. До конца 1870-х годов у нас в стране не было коммерческих кремаций.

Том, вместо того, чтобы думать о том, как забрать землю с кладбища, подумайте о пересмотре вашего генерального плана. В этой колонке я часто писал о пересмотре вашего генерального плана, чтобы включить в него план продажи семьям, занимающимся кремацией. Есть много семей, которые ищут варианты урн для своих близких. Потребители кремации делятся на три рынка

• При необходимости;
• До необходимости; и, что наиболее важно,
• После необходимости.

Эта последняя группа является самой многочисленной. Группа, испытывающая острую потребность, — это люди, у которых есть кремированные останки близкого человека, но они не решили, что с ними делать. По моим оценкам, на любом рынке в любое время рынок после возникновения потребности на 300 процентов больше рынка по мере возникновения потребности.

Том, неважно, есть ли у тебя 350 лет или больше. То, что у тебя есть, — это непроизводственный актив. Когда одна седьмая часть этой неосвоенной территории — это все, что нужно в течение следующих 50 лет, что вы можете сделать, чтобы лучше использовать землю и приносить больше дохода?

На мой взгляд, у вас есть три варианта:

• Вариант 1. Использовать землю в неразвитом использовании.
• Вариант 2. Использовать землю в освоенном использовании.
• Вариант 3. Продать землю.

Вариант 1

Используйте землю в неразвитом использовании. Неразвитое использование — это способ временного использования земли без крупных инвестиций в инфраструктуру. Часто земля была неразработанной до того, как было построено кладбище. Используйте землю для ведения сельского хозяйства, агротехники, скотоводства или каким-либо другим способом.

Инвестиции, которые вам необходимо сделать для неразвитого использования, являются номинальными.

На самом деле, вам может даже не понадобиться делать инвестиции. При скотоводстве или сельскохозяйственном использовании вы могли бы сдать землю в аренду фермеру/владельцу ранчо, и этот человек сделал бы инвестиции за вас.

Вариант 2

Используйте землю в развитом использовании. Развитое использование потребовало бы от вас больших инвестиций, но, как я подсчитал выше, эти инвестиции будут поддерживать развитое использование в течение как минимум 50 лет (или более).

Точно так же, как существуют степени освоения земель, подходите к своим мыслям таким же образом.

Девелопмент 1-го уровня может включать в себя дорогу и инженерные коммуникации.

Девелопмент 2-го уровня может включать дороги, инженерные коммуникации и сооружение.

Девелопмент 3-го уровня может выполнять все вышеперечисленное, а также бизнес — здания.

Какие здания или предприятия вы могли бы разместить на этой земле? Я видел, как люди строили тренировочные площадки для гольфа, склады самообслуживания, автосалоны или даже коммерческие и промышленные объекты.

Во времена кинотеатров с возможностью въезда на автомобиле это было возможным использованием земли.

Самое замечательное место, которое я видел, было в Скоттсдейле, штат Аризона, где владельцы кладбища проложили дороги и инженерные коммуникации и использовали его для парковки мобильных домов.

Промышленные объекты, в котором потребитель владеет промышленными помещениями, но не землей, может быть идеальным вариантом.

Помните, что это план развития участка на 50 лет и более. Единственным ограничением может быть все, что может загрязнить землю и оказать воздействие на окружающую среду.

Если кладбище продается по цене, кратной его EBITDA, то же самое происходит и с недвижимостью. За исключением того, что кладбище может быть оценено (в среднем) в четыре-шесть EBITDA, приносящее доход здание с надёжным арендатором можно было бы продать за 12 — 15 EBITDA.

При принятии решения о том, какое из двух вышеуказанных видов использования (развитое или неразвитое), решите, где на участке недвижимости вы хотите использовать это использование.

Вы даже можете использовать застроенное использование на одной части оставшейся земли и незастроенное на другой.

Очевидно, что если вы расширите свое кладбище на кварталы площадью в пять акров, у вас появятся участки, которые могут не использоваться в течение 100 и более лет! Большая часть того, что вы видите вокруг себя, включая здания, дороги и инженерные коммуникации, не просуществует так долго.

Если продолжительность жизни бейсбольного стадиона составляет 25-30 лет (да простят меня Боги Фенуэя), то ваше развитое использование, вероятно, не продержится и 100 лет.

Другие идеи по обустройству участка включают добавление похоронного бюро, центра приема, цветочного магазина или дилера по продаже памятников. Эти симбиотические предприятия могут способствовать увеличению числа погребений и увеличению дохода с каждого погребения. Вы создаёте кампус. Конечно, это крупная инвестиция в бизнес, но ее следует рассматривать либо напрямую, либо через арендатора похоронного бюро.

Вариант 3

Продать землю. Это статья сама по себе, но она должна быть написана двумя юристами. Я говорю “двумя юристами”, поскольку будет один для кладбища и один для сообщества, которое окружает территорию кладбища.

Если мышление NIMBY (аббревиатура от “не на моем заднем дворе”) пронизывает сообщество до того, как вы попытаетесь построить похоронное бюро или кладбище, вы даже не представляете, насколько это по-нимбийски, когда вы пытаетесь забрать землю от кладбища, чтобы продать ее под какую-то другую застройку!

Мой опыт показывает, что трудно изъять землю от кладбища для альтернативного использования, потому что людям нравится иметь кладбище по соседству. На кладбищах большую часть времени тихо и мало машин. Ночью они не шумят. Даже если на кладбище есть крематорий, запаха нет. Это не похоже на то, что ваши соседи по дому, похоже, готовят на гриле самые дурно пахнущие части тела коровы. Конечно, ваши соседи также понимают, что, имея дело со старыми кладбищами, их дом площадью в четверть акра стоит скромную сумму; но если подсчитать стоимость земли для кладбища, то их собственность получит более выгодное альтернативное использование.

На хорошо управляемом кладбище стоимость этой четверти акра земли в будущем составит 5 миллионов долларов или более, так что вы создаете более выгодную экономическую альтернативу для этого скромного участка. Изъятие земли от освященного кладбища может повлечь за собой судебную тяжбу. Это означает, что обе стороны понесут определенные расходы.

Вывод кладбища из эксплуатации также потребует времени. Судебное разбирательство может занять от года до полутора лет. Сторона, которая проиграет, может подать апелляцию еще раз. Добавьте еще полтора года.

Безусловно, аргумент в пользу наилучшего использования будущего кладбищ никуда не денется. Точно так же, как мы видим тысячелетние кладбища в наших путешествиях, ваше кладбище будет жить до тех пор, пока не будет вынесен своего рода приговор о возвращении земли в альтернативное использование.

Используйте собственность разумно. Будьте хорошим управляющим участком. Надеюсь, вы намерены быть похороненным там, так что решение, которое вы принимаете, влияет на наследие вашей семьи.

---

[1] Isard D.M. (2021), Is There Such a Thing as Excess Land? Memento Mori Journal, Jan.,  https://www.theforesightcompanies.com/wp-content/uploads/2021/01/January-2021_Cemetery-Impossible_Is-There-Such-a-Thing-as-Excess-Land-Dan-Isard.pdf/ Дэн Айсард (Dan Isard), MSFS, является президентом Foresight Companies LLC, базирующейся в Фениксе консалтинговой фирмы по бизнесу и управлению, специализирующейся на слияниях и поглощениях, оценке, бухгалтерском учете, финансировании кадровых служб и опросах семей. Он является автором нескольких книг и сотен опубликованных статей в отраслевых журналах, включая колонку “Финансы директора 101”.  С ним можно связаться по телефону 800.426.0165 или denizard@ theforesightcompanies.com