1 Введение
1.1 Принципы, изложенные в настоящем профессиональном стандарте, применяются ко всем оценкам объектов недвижимости, предназначенных для девелопмента, и должны рассматриваться в совокупности с RICS Valuation – Global Standards 2017 (Red Book Global Standards) – с включением Международных стандартов оценки (IVS), в частности IVS 410. Если после публикации настоящего профессионального стандарта вступают в силу обновления Red Book Global Standards, они имеют приоритет, и оценщики должны убедиться, что они полностью осведомлены о любых изменениях.
1.2 При ссылках на Red Book Global Standards используйте только соответствующий идентификатор раздела (например, VPS1 или VPGA 1).
1.3 Настоящий профессиональный стандарт дополняет IVS 410 с целью более подробного рассмотрения наиболее актуальных вопросов для облегчения его практического применения.
1.4. База оценки, принятая для оценки объектов недвижимости, предназначенных для застройки, должна соответствовать IVS 104 и VPS 4. Кроме того, следует отметить, что цель оценки повлияет на сделанные предположения и результат. Это может потребовать использования допущений, специфичных для конкретного участка, или специальных предположений, касающихся предлагаемого или предполагаемого девелопмента. Эти предположения должны быть отражены в соответствии с VPS 3 и VPS 4.
1.5 Объект недвижимости, предназначенный для застройки, определяется в IVS 410 как:
… интересы, для которых требуется перепланировка для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования, или где
улучшаемые объекты либо планируются, либо находятся в процессе на дату оценки, и включают в себя:
- строительство зданий,
- ранее незастроенные земли, которые оснащаются инфраструктурой,
- редевелопмент ранее застроенных земель,
- улучшение или изменение существующих зданий или сооружений,
- земли, выделенные для девелопмента в соответствии с законодательством,
- земли, выделенные для более ценного использования или более высокой плотности застройки в соответствии с законодательством.
1.6 Ссылки на объекты недвижимости, предназначенные для девелопмента, или земли под застройку в данном профессиональном стандарте являются взаимозаменяемыми и должны рассматриваться как ссылки на пункт 1.5 в соответствии с IVS 410.
1.7 Проекты девелопмента могут варьироваться от отдельных или множественных жилых проектов до промышленных комплексов, торговых центров, других объектов розничной торговли, офисных зданий и Многофункциональные комплексы. Пункт 20.2 IVS 410 содержит неисчерпывающий список различных целей, для которых может потребоваться оценка недвижимости, предназначенной для девелопмента. К ним могут относиться консультации по финансовой отчетности, обеспечению кредитов, покупке, продаже, оценке опционов (включая продажу/покупку опциона на покупку недвижимости в более поздний срок по определенной цене) и ассессмента и оценок, необходимых в рамках судебных разбирательств.
1.8 Хотя могут быть различия, например, между оценкой, подготовленной для предполагаемого приобретения или продажи, и оценкой, проведенной девелопером в связи с его собственной бизнес-моделью, существует несколько основных принципов, которые имеют отношение ко всем этим различным целям.
1.9 Одним из наиболее сложных вопросов, связанных с оценкой недвижимости, предназначенной для девелопмента, является вариативность оценки, вызванная характером и сроками проведения оценки. Это создает дополнительную вариативность результатов по сравнению с любыми изменениями входных данных для оценки, а также увеличивает волатильность стоимости объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, с течением времени. В свою очередь, это открывает больше возможностей для владельцев земли и девелоперов в процессе девелопмента, и некоторые существующие методологии испытывают трудности с учетом этих особенностей. Данный профессиональный стандарт рассматривает некоторые из этих трудностей и их последствия для оценки.
1.10 Настоящий профессиональный стандарт рассматривает оценку объектов недвижимости, находящихся в стадии девелопмента, с глобальной точки зрения. Однако оценка всегда должна проводиться в контексте институциональной структуры страны или региона, где находится объект недвижимости.
1.11 Цель настоящего профессионального стандарта — помочь оценщику в подходе к оценке объектов недвижимости, находящихся в стадии девелопмента, которые часто являются сложными, имеют потенциально высокую вариативность и включают в себя возможность выбора. Такие виды оценки могут относиться к специализированным рынкам и, следовательно, требуют высокого уровня экспертизы. Действительно, PS2 устанавливает обязательные требования, касающиеся соответствующего опыта, знаний и навыков.
1.12 Настоящий профессиональный стандарт RICS вступает в силу через три месяца после публикации.