Постановка задачи
Неоспоримо то, что наилучшими методами оценки земельных участков являются методы сравнительного подхода. Однако их применение в условиях крупных городов, а тем более – их центральных частей, является практически невозможным по причине отсутствия и предложения земельных участков, и сделок с ними.
Соответственно, при оценке в таких случаях необходимо использовать методы, не привязанные к наличию предложений и сделок.
Исторически таким основным методом был метод остатка, основанный на том фундаментальном предположении, что рыночная стоимость земельного участка всегда равна его рыночной стоимости как незастроенного (вакантного) при его наиболее эффективном использовании. Для этого надо определить новый современный объект капитального строительства, наилучшим образом подходящий для данного участка («идеальное улучшение») и максимизирующий стоимость земли, и определить его рыночную стоимость затратным подходом (затраты на строительство с учётом прибыли предпринимателя, но без учёта износов, устареваний и обесценений) и вычесть её из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из оцениваемого земельного участка и «идеального улучшения»), которая определяется методами сравнительного и/или доходного подходов. Метод остатка относительно прост в реализации оценщиком и понимании пользователем и, фактически, имеет всего одну заметную методологическую проблему – определение прибыли предпринимателя.
Тем не менее, с некоторого момента времени (по некоторым данным – после защиты докторской диссертации С.В. Грибовского) был принят методологический постулат о неприемлемости метода остатка для решения задач оценки по причине того, что он игнорирует фактор времени – прежде всего распределённость во времени затрат на строительство «идеального улучшения» и стоимость денег во времени.
Альтернативой методу остатка был определён т.н. «метод предполагаемого использования», учитывающий фактор времени в процессе дисконтирования денежных потоков затрат на создание «идеального улучшения» и выручки от его реализации. При этом было фактически проигнорированы и подвергнуты умолчанию существенные недостатки, которые являются врождёнными для процедуры дисконтирования денежных потоков – необходимость прогнозирования временной динамики затрат и выручки, а также фактическое отсутствие возможности обосновать рыночными данными ставку дисконтирования (поскольку применяемая процедура суммирования рисков никак не может рассматриваться как рыночно обоснованная). В результате метод предполагаемого использования является легко манипулируемым и позволяет относительно несложно достигать заранее заданных значений стоимости земельных участков.
Между тем, наш практический опыт показывает, что при использовании осторожных, не экстремальных прогнозов в условиях относительно небольших временных интервалов дисконтирования в сочетании с использованием адекватных рынку значений ставок дисконтирования метод предполагаемого использования не имеет каких бы то ни было существенных преимуществ перед методом остатка, поскольку приводит к приблизительно тем же результатам оценки. Однако и в этих случаях метод предполагаемого использования является более ущербным, поскольку его врождённые недостатки никуда не пропадают. По прежнему практически ко всем расчётным параметрам метода предполагаемого использования легко придраться, предъявить обвинение в необоснованности, целенаправленности и, в результате, в недостоверности результата.
При этом нам не известны примеры попыток сопоставления результатов оценки рыночной стоимости одного и того же земельного участка двумя указанными методами. Кроме того, такие результаты при их наличии могут быть легко подвергнуты критике с позиций того, что в сопоставлении использованы целенаправленно подобранные параметры, что и обеспечило требуемый автору результат.
Исследование, результаты которого приводятся ниже, свободно от указанной критики, поскольку далее рассматриваются результаты случайным образом обнаруженной оценки земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома в Москве, осуществлённой методом предполагаемого использования иным оценщиком. При этом альтернативная оценка методом остатка, осуществлённая нами, проведена на данных исходной оценки за исключением оценки величины прибыли предпринимателя, которая осуществлена на основании абсолютно независимых рыночных данных в полностью понятном процессе, что исключает возможность какого — либо манипулирования результатом.
Исследуемый отчёт об оценке
В основу исследования был положен размещённый в свободном доступе на портале 7788.ru отчёт одной из крупнейших и известнейших оценочных компаний ООО «ЦНЭС» [1] от августа 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 4 052 кв.м. под строительство многоквартирного жилого дома, расположенного в Москве (далее – Отчёт). На дату оценки на земельном участке располагалось ветхое нежилое здание, затраты на снос которого также были учтены в оценке.
Оценка была произведена методом предполагаемого использования. Результат оценки составил 367 320 368 руб.
Наш анализ отчёта показал, что оценка выполнена с максимальной степенью методологической корректности, с результатом оценки вполне можно согласиться и использовать его в качестве эталонного уровня для сопоставления с результатом альтернативной оценки методом остатка, для которой отчёт содержал в себе всю необходимую информацию, за исключением величины прибыли предпринимателя. Однако, эта задача была решена самостоятельно.
Метод остатка
Расчётная формула метода остатка основана на общей методологии затратного подхода и имеет следующий вид
РСзу.ост = РСеон – РСокс = РСеон – Ззам х Кпп, (1)
где
РСзу.ост – рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, определённая методом остатка,
РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, в данном случае – многоквартирный жилой дом на оцениваемом земельном участке,
РСокс – рыночная стоимость объекта капитального строительства, в данном случае – многоквартирный жилой дом, определённая затратным подходом,
Ззам – затраты замещения объекта капитального строительства,
Кпп = 1 + ПП – коэффициент прибыли предпринимателя,
ПП – прибыль предпринимателя.
В рассматриваемом случае в затраты замещения включаются не только собственно затраты замещения, определяемые на основании удельного справочного показателя, но и ещё ряд составляющих, включая затраты на снос ветхого здания, расположенного на рассматриваемом земельном участке на дату оценки.
[1] ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (2017), Отчёт № НД-1708151 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004024:32 общей площадью 4 052 кв.м. и расположенного на нем здания общей площадью 948,2 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Пресненский вал, вл. 38, стр. 5, г. Москва 2017 г., https://www.7788.ru/upload/iblock/6cc/Otchet-ob-otsenke.pdf
Скачать полностью Метод Предполагаемого Использования, Танцы с бубнами и Метод Остатка