Введение
По нашему обоснованному мнению, вопрос о том, что представляет собой предмет и объект оценки при оценке недвижимости не является полностью осознанным на текущем этапе развития профессиональной оценки и судебной оценочной экспертной деятельности. Более того, как будет показано далее, в довольно большом (если не в преобладающем) количестве случаев ответ на этот вопрос даётся либо нечёткий, либо неверный.
Между тем, только при правильном определении объекта оценки можно дать верный ответ на вопрос о его рыночной (или иной) стоимости.
В данном материале мы сначала рассмотрим, как предмет и объект оценки определяются в профессиональной оценке США (как образце), а затем проанализируем российскую правовую среду на предмет выявления возможных противоречий и несогласованностей с принятыми в США нормами.
Термины real estate и real property в профессии оценки в США
Разница между real estate и real property является краеугольным камнем профессии оценки в США, т.е. в том виде, в котором создана профессия оценки в мире.
Интересно, что на русский язык оба словосочетания можно перевести одинаково – и как «недвижимое имущество», и как «права на недвижимое имущество», и коротко как «недвижимость», и не только так, в силу чего далее мы используем эти термины без перевода, непосредственно на английском языке.
С точки зрения смысла, вкладываемого в предмет деятельности профессии оценки, американская «Оценка недвижимости», 15-е издание [1] определяет абсолютно чётко:
Что именно оценивает специалист по оценке недвижимости?
Проще говоря, оцениваются права на недвижимость (real property rights), а не сама real estate.
Но тем не менее
При оценке недвижимости проводится важное различие между терминами real estate и real property.
Хотя в некоторых законах и судебных решениях для юридических целей эти термины используются как синонимы, в практике оценки термины real estate и real property существенно различаются.
Различия между двумя терминами приведены в Табл. 1.
Таблица 1. Различие между real estate и real property. Адаптировано из [2].
| Различие между недвижимостью и недвижимым имуществом имеет основополагающее значение для оценки | |
| real estate | real property |
| Идентифицированный участок земли, включая улучшения, если таковые имеются. (USPAP, 2020-2021 ed.) | Интерес или интересы к real estate.Интересы, выгоды и права, присущие собственности (владению, ownership) real estate (USPAP, 2020-2021 ed.) |
Из приведённых цитат можно заключить, что
- термин real property делает упор на правовой компонент недвижимости в широком смысле;
- термин real estate делает упор на физический, материальный компонент недвижимости в широком смысле, хотя «идентифицированный участок земли» сам по себе уже включает в себя наряду с физическим, материальным компонентом, и правовой компонент (сам факт идентификации, образования земельного участка как такового предусматривает наличие прав на него).
Однако, несмотря на это, и на главный профессиональный текст по американской оценке недвижимости, сама профессия именуются The Appraisal of Real Estate, а не The Appraisal of Real Property и не The Appraisal of Real Property Rights. То же относится и к эксклюзивному профессиональному словарю — The Dictionary of Real Estate Appraisal.
Рисунок
1. Терминологические уровни рассмотрения вопроса
[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL
[2] Appraisal Institute (2022), The Dictionary of Real Estate Appraisal. Seventh Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL, Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL
Скачасть полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/05/ОЦЕНИВАЕМЫЕ-ПРАВА-ЧАСТЬ-1.pdf