Во второй части обширного материала мы продолжаем рассмотрение вопроса о том, что представляет собой предмет и объект оценки при оценке недвижимости. Начало см. [1]
«Пучок» имущественных прав
Как объясняет англоязычная Википедия, в США
«Пучок прав» — это метафора, объясняющая сложности, связанные с владением имуществом. Преподаватели юридических факультетов, читающие вводные курсы по имущественному праву, часто используют эту концепцию для описания «полного» права собственности на имущество («full» property ownership) как совокупности различных прав, принадлежащих разным заинтересованным сторонам.
Эта концепция была предложена Wesley Newcomb Hohfeld в 1913 году, хотя сам он никогда не использовал выражение «пучок прав».
Она получила дальнейшее развитие и стала известна более широкой аудитории благодаря первому Своду законов о собственности (опубликованному в пяти томах в период с 1936 по 1944 год), поскольку его составитель Harry Bigelow был поклонником идей Hohfeld. [2]
Таким образом, в англо – саксонском праве термин «пучок прав» — всего лишь метафора, облегчающая студентам понимание «полного права собственности», которую, как можно утверждать, разные авторы представляют в виде незакрытого перечня. Тем не менее, как само «право собственности», так и его составляющие являются одним из краеугольных камней (нео)институциональной экономической теории. В этом смысле в профессии оценщика акцент на оценку прав, а не физических объектов, является проявлением (нео)институциональной составляющей профессии, наряду с неоклассической, посткейнсианской и, возможно, иными составляющими [3].
В самом общем определении в институциональной экономике право собственности [4] — это система санкционированных поведенческих отношений между людьми, которые возникают в связи с существованием и распределением благ. Эти отношения определяют нормы поведения по поводу благ, которые любое лицо должно соблюдать в своих взаимодействиях с другими людьми или нести издержки из-за несоблюдения. [5]
В частности, широко известная классификация правомочий, составляющих содержание права собственности, британского юриста и адвоката, специалиста в области собственности, причинно-следственной связи и римского права Энтони Оноре (1921 —2019) включает одиннадцать правомочий [6]:
- право владения, то есть право на физический контроль над вещью;
- право пользования, то есть право на личное использование вещи;
- право управления, заключающееся в определении того, как и кем будет использована данная вещь;
- право на доход, то есть право на получение благ, проистекающих от непосредственного использования данной вещи или разрешения пользоваться ею другим индивидам;
- право на остаточную стоимость, то есть право на изменение формы, перемещение или уничтожение вещи;
- право на безопасность, заключающееся в иммунитете от экспроприации;
- право на переход вещи по наследству или по завещанию;
- бессрочность, то есть отсутствие временных границ в осуществлении правомочий;
- ответственность за вредное использование, то есть отрицательное правомочие, состоящее в запрете использовать вещь, создавая отрицательные внешние эффекты;
- ответственность в виде взыскания, состоящая в возможности отчуждения вещи в качестве уплаты долга;
- конечные права, состоящие в естественном возврате переданных кому-либо правомочий по истечении срока договора или иной причине.
Профессор Калифорнийского университета в Беркли Р.Д. Кутер включил в перечень правомочий 12 элементов [7]:
- использовать;
- потреблять;
- истощать;
- разрушать;
- улучшать;
- разрабатывать;
- преобразовывать,
- продавать;
- дарить;
- завещать;
- закладывать ресурс;
- сдавать в аренду.
Существуют и иные перечни правомочий, однако их обсуждение выходит далеко за рамки целей настоящей статьи. Тем не менее на общем подходе к такого рода «перечням» применительно к оценке прав мы остановимся далее.
Для нас чрезвычайно важно то, что эта концепция является одной из основ американской оценки недвижимости. 15-е издание американской канонической «Оценки недвижимости» [8] определённо устанавливает:
Совокупность частных прав собственности на недвижимое имущество называется пучком прав. Представьте себе связку прутьев, в которой каждый “прутик” представляет собой отдельное право или интерес.
Пучок прав включает в себя все права на недвижимое имущество, включая право пользоваться недвижимостью, продавать ее, сдавать в аренду, входить в нее и дарить.
Конституционное, статутное и общее право предусматривает частное пользование этими правами с учетом определенных ограничений.
В своём документе 2019 года Международная Ассоциация Асессоров (IAAO) [9] попыталась опротестовать применение концепции «пучка прав», как устаревшую и непрактичную в оценке:
В контексте оценки понятие «полное право собственности» иногда описывается как означающее, что владелец недвижимости обладает полным набором прав или «пучком прав».
Это описание, хотя и не является некорректным, легко может быть неверно истолковано.
Метафора «связка прав» или «пучок прав» возникла как описание недвижимости, а не как полного права собственности. Она описывает недвижимость как совокупность индивидуальных прав, таких как право владения, право на продажу, право на ипотеку, право на аренду, право на использование имущества и так далее.
Однако, резко против такого подхода выступили представители юридической профессии. В частности, в ответ на указанный документ IAAO American Property Tax Advisor — ведущая организация юристов по налогам на недвижимость в Северной Америке – направила в IAAO резкий комментарий.
Как юристы, мы заботимся о точности юридических аргументов, представленных в документе.
Отправной точкой является постановка вопроса: «Почему организация асессоров пытается написать документ, посвященный теории права, а не методологии ассессмента?» …
Пример с «пучком прав» является почти священным. С технической точки зрения утверждение «Пучок прав или метафора «пучок палочек» возникла как описание недвижимости, а не как полное право собственности» — неверно.
В то время как историки права спорят о происхождении и эволюции метафоры пучка, все сходятся во мнении, что она вошла в обиход примерно на рубеже 19-го века для описания идей собственности и прав на имущество, как реальных, так и персональных. Тот факт, что метафора пучка может быть неправильно использована или неправильно понята некоторыми, не требует ее отмены или пересмотра. Как описательный инструмент, она помогает большинству студентов и практиков визуализировать взаимосвязь между правами и обременениями, которые влияют на права собственности и стоимость.
В
результате основополагающие документы американской оценки не претерпели никаких
изменений в плане концепции «пучка прав» — она по-прежнему основывается на
парадигме пучка прав, что имеет полностью конкретные последствия и проявления в
методологии оценки.
[1] Слуцкий А.А., Шогин В.А. (2026), Оцениваемые права на недвижимое имущество. Часть 1. Недвижимость, недвижимое имущество, недвижимая вещь, Теория, методология и практика оценки, 26.05.2026, http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/05/ОЦЕНИВАЕМЫЕ-ПРАВА-ЧАСТЬ-1.pdf
[2] Bundle of rights. From Wikipedia, the free encyclopedia, htt ps://en.wikipedia.org/wiki/Bundle_of_rights . Иные названия – «связка прав», «совокупность прав» и т.д.
[3] Поэтому заявления о «чистой неоклассичности» профессии оценки являются абсолютно несостоятельными
[4] Принципиально, что речь идёт не об асбтрактной «собственности, а именно о «праве собственности. При этом в институциональной экономике «право собственности» понимается шире, чем в юриспруденции, поскольку включает в себя не только юридические нормы, а и обычаи, неформальные конвенции и т.п., включая нерациональные, регулирующие распределение благ.
[5] Институциональная экономика: краткий курс лекций для студентов IV курса специальности (направления подготовки) 38.03.01 Экономика, Сост.: М.А. Болохонов, ФГБОУ ВО «Саратовский ГАУ»., Саратов, 2016, https://www.vavilovsar.ru/files/pages/27582/14696100517.pdf
[6] Бренделева Е.А. (2006), Неоинституциональная экономическая теория: учеб. Пособие, Москва: Дело и Сервис, МГУ им. М. В. Ломоносова
[7] Институциональная экономика: краткий курс лекций для студентов … — цит. соч.
[8] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL
[9] IAAO (2019), Setting the Record Straight on Fee Simple, International Association of Assessing Officers, Release, Aug., https://www.iaao.org/wp-content/uploads/Fee_Simple_2019.pdf
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/05/ОЦЕНИВАЕМЫЕ-ПРАВА-ЧАСТЬ-2.pdf