Бекишев Д.Ю., Слуцкий А.А., Шогин В.А., О применимости цен сделок с недвижимостью из базы Росреестра и цен предложений о продаже недвижимости в практике оценки сравнительным подходом. Профессиональное суждение согласно п. 10 ФСО III «Процесс оценки» | Теория, методология и практика оценки (ТМПО)

О применимости цен сделок с недвижимостью из базы Росреестра и цен предложений о продаже недвижимости в практике оценки сравнительным подходом. Профессиональное суждение согласно п. 10 ФСО III «Процесс оценки»

БЕКИШЕВ Д.Ю., г. Чита.

юрист, судебный эксперт, участник Межрегионального Сообщества Экспертов и Оценщиков, ocenka97@mail.ru

СЛУЦКИЙ А.А., к.т.н., г. Москва.

Сопредседатель Межрегионального Сообщества Экспертов и Оценщиков, a.sloutsky@gmail.com,

ШОГИН В.А., г. Тула.

оценщик, юрист, судебный эксперт, участник Межрегионального Сообщества Экспертов и Оценщиков, shogin@mail.ru, +79202703113

Введение

В последнее время на профессиональных форумах после появления информации о возможности доступа к базе данных Росреестра в профессиональной оценочной среде стала обсуждаться тема допустимости использования в оценке данных Росреестра о ценах сделок с объектами недвижимости.

Более того, радикально вопрос ставится даже о полном отказе от использования в оценке цен предложений о продаже, которые в настоящее время являются общепринятыми в оценке, и о переходе к оценке исключительно на ценах сделок Росреестра, как на фактических данных.

Характерно то, что никаких обоснований допустимости использования цен сделок из базы Росреестра в нарушение указанного выше требования Федеральных стандартов оценки не приводится, однако использование таких данных наблюдается все чаще. Более того ожидается и безусловное одобрение на их использование и со стороны отдельных СРО оценщиков.

Между тем, в соответствии с п. 10 Федерального Стандарта Оценки «Процесс оценки (ФСО III)»

В процессе оценки оценщик собирает информацию, … принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки.

Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации.

Соответственно, использование любой информации, а особенно – новой, не являющейся в настоящее время общепринятой, должно в обязательном порядке сопровождаться в отчёте об оценке профессиональным суждением оценщика на предмет её достоверности и надёжности.

Далее излагается профессиональное суждение авторов относительно применимости в оценке современных данных базы Росреестра о ценах сделок с объектами недвижимости.

Профессиональное суждение оценщика. Суть понятия

В соответствии с Глоссарием Международных Стандартов Оценки в ред. 2025 [1],

Суждение профессиональное (professional judgement) — Использование накопленных знаний и опыта, а также критического рассуждения для принятия обоснованного решения.

А в соответствии с п. 10.04. (Профессиональный скептицизм) IVS 100. Система оценки

Оценщик должен проявлять соответствующий уровень профессионального скептицизма на каждом этапе оценки.

При этом, в соответствии с упомянутым Глоссарием

Скептицизм профессиональный (professional scepticism) — Отношение, которое включает в себя вопрошающий подход и критическую оценку доказательств оценки.)

Таким образом, любое профессиональное суждение оценщика в процессе оценки должно непременно сопровождаться его профессиональным скептицизмом – вопрошающим подходом и критической оценкой доказательств.

В [2] профессиональное суждение оценщика определяется как

… утверждение оценщика строго в условиях неопределенности (и ни в каких иных условиях) в отношении какого-то факта (обстоятельства, свойства и т.п.) оценки, требующего профессионального обоснования, основанного на приведении оценщиком суждений и рассмотрении (анализе) им аргументов за и против того или иного суждения в виде рассуждения (умозаключения), сделанного с учетом рассматриваемых предпосылок и имеющего четкую логическую структуру, доказывающего более чем с 50%-ной вероятностью истинность либо ложность сделанного утверждения (вывода).

Профессиональное суждение нельзя путать с бытовым, обыденным суждением, а также с простым и сложным суждениями – понятиями логики.

Цены сделок и цены предложений на продажу. Применимость в оценке

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»

6. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). …

7. Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене, поэтому при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать:

возможную разницу между ценой сделки и ценой предложения;
период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии информации);
соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения.

Таким образом, Федеральными стандартами оценки цены предложений о продаже прямо определены в качестве допустимых источников рыночной информации. Оспаривать это бессмысленно вне зависимости от отношения к этим ценам (которые, безусловно, несовершенны и не идеальны).

Более того, использование в оценке цен предложения на продажу не является исключительно российским феноменом. Об этом свидетельствуют, в частности результаты исследования TEGoVA от июня 2020 [3]:

… существует корреляция между ранжированием источников данных и прозрачностью рассматриваемого рынка. Это означает, что информация, которую, по мнению одной страны, не следует использовать в качестве важного указателя стоимости, в другой стране считается основным указателем. … это отражение ограничений внутри рынка.

… по мере того, как рынки становятся более непрозрачными, не только увеличивается нехватка сопоставимых данных …, но и данные, которые считаются наиболее полезными на прозрачных рынках …, становятся менее доступными и почти не используются.

И наоборот, некоторые данные, например информация о запрашиваемой цене, становятся более важными и чаще используются в качестве основного ориентира для определения рыночной стоимости.

В соответствии со Стандартом Верификации Данных и Корректировок Продаж Международной Ассоциации Асессоров (IAAO) [4]:

Недвижимость, выставленная на продажу у брокера по недвижимости, является наиболее распространенным методом маркетинга недвижимости. Как правило, после заполнения полной анкеты для подтверждения продажи дополнительная проверка не требуется, если нет факторов, которые потребовали бы дополнительной проверки и/или корректировки.

К дополнительным методам маркетинга относятся следующие:

Аукционы
Продажи владельцем (for sale by owner, FSBO)
Интернет
Объявления в газетах
Закрытые заявки
Из уст в уста.

Таким образом, использование в оценке цен предложений на продажу является однозначной характеристикой прозрачности рынка, обусловливающей некоторые принципиальные ограничения в процессе оценки.

Анализ информации о ценах сделок, доступной в базе Росреестра. Критерии: существенность и достаточность.

Ниже представлен фрагмент базы Росреестра о ценах сделок в формате MS Excel.

Расшифровка обозначения столбцов базы Росреестра о ценах сделок

Исходный вид	Перевод
number	Номер
okato	Код ОКАТО
region_code	Код региона
district city	Район города
quarter_cad_number	Номер кадастрового квартала
street	Улица
realestate_type_code	Код типа объекта недвижимости
wall_material_code	Код материала стен
year_build	Год постройки
floor	Этаж
purpose_code	Код назначения объекта недвижимости
area	Площадь
period_start_date	Дата начала регистрации
deal_price	Цена сделки
currency	Валюта сделки
doc_type	Тип договора. ДКП – договор купли-продажи ДДУ – договор долевого участия в строительстве – не договор купли — продажи

Необходимо иметь в виду, что отображение ценовой базы не соответствует тому, которое представлено на сайте Росреестра: здесь приведено отображение в формате Excel, а на сайте база представлена в нечитаемом формате. Это в свою очередь означает следующее:

Для экспорта база Росреестра в указанный формат, позволяющий как-то работать с базой, на настоящий момент требуются определённые профессиональные навыки. В исходном варианте базы используется текстовый формат, с которым результативно работать неподготовленному пользователю попросту невозможно. Следовательно, распространяемый среди оценщиков Excel вариант файла, либо непосредственно преобразованный каким-либо оценщиком исходный файл базы не может считаться первоисточником. Это вторичный источник данных (см. статью «Требования к использованию информации и данных в оценке, судебной и несудебной экспертизе при определении рыночной и иной стоимости объектов недвижимости»; «Вопросы оценки», №2, 2024, стр. 55-64).
Ничем не подтверждено, что данные из Excel файла, которыми будут пользоваться оценщики, полностью соответствуют базе данных. Если оценщик, самостоятельно преобразовавший исходный формат базы данных Росреестре, еще может быть уверен в идентичности записей, то оценщик или участник рынка, получившие от кого-то уже преобразованный файл уверенными быть в этом не могут.
Росреестр не несет никакой ответственности за трансформированные кем-либо файлы базы данных Росреестра, как и сторонние лица, осуществившие такую трансформацию, не несут за них ответственности. В итоге ответственность за достоверность будет лежать на оценщике.
Как видно из представленной информации, однозначная идентификация объекта недвижимости, к которому относится ценовая информация, без дополнительных трудоёмких исследований невозможна. Проведение таких дополнительных исследований требует привлечения иных баз данных, например – базы данных всех зданий в данном кадастровом квартале с указанными годами постройки и материалами стен, что является отдельной и непростой задачей. Но даже в этом случае (при выявлении зданий, построенных в интересующем пользователя году) это может не дать однозначного ответа.
Формат Excel позволяет недобросовестным лицам вносить корректировки в записи для достижения своих целей, в частности, для создания псевдофакта с нужными характеристиками сделок (изменение цен). Учитывая, что верификация записей и идентификация представленных в «базе» объектов недвижимости сторонними пользователями оценок осуществляться, скорее всего, не будет, фальсифицированные данные могут попасть в реальные оценки.

Таким образом, несмотря на то, что база Росреестра изначально содержит информацию только о кадастровом квартале, о площади и о ценах сделок, она не позволяет определить, с каким конкретно объектом недвижимости была осуществлена сделка. В отношении участков идентификация может быть осуществлена поиском (перебором) в кадастровом квартале участка, имеющего идентичный ВРИ и площадь. Идентификация также может проводиться с использованием алгоритма сопоставления с исходными данными для кадастровой оценки. Однако это весьма трудоемкое исследование, не всегда дающее возможность получить нужный результат. Т.е. база Росреестра не позволяет с требуемой степенью точности идентифицировать объект – аналог не только оценщикам для непосредственного использования в оценке, но и не позволяет это сделать обычным участникам рынка, фактически формирующим на нем цены сделок. Можно утверждать, что база Росреестра не содержит информацию о ценах сделок в том смысле, в котором они понимаются в процессе оценки и в процессе принятия решений участниками рынка. В таком случае эта информация фактически не является информацией о ценах сделок.

Если обратиться к тексту Приказа Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 (ред. от 24.07.2025) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости», то можно обнаружить, что реестр содержит и другие важные для оценки сведения, которые в базе данных цен не отражаются, например [5]:

ограничения по использованию земельного участка, установленные для соответствующей зоны (подзоны) или территории, а также в связи с установлением границ публичного сервитута …;
сведения об ограничениях прав в виде аренды, безвозмездного пользования на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена …;
сведения о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права;
… в записи о праве указываются сведения о существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе о цене возмездной сделки …;
при отчуждении (приобретении) нескольких объектов ….. вносятся слова «цена объекта по договору» и сведения о цене соответствующего объекта, указанной в договоре;
если в договоре цена каждого объекта не определена, запись о праве на любой из объектов недвижимости, отчуждаемых по сделке, вносятся слова «цена объектов по договору», сведения о цене сделки согласно договору, после чего указывается количество всех отчуждаемых на основании сделки объектов недвижимости;
для сделки, совершенной под условием, также указываются условия, в результате выполнения которых может возникнуть или прекратиться право, подлежащее государственной регистрации;
если предметом сделки являются несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенные на нем здание, сооружение), то запись о сделке вносится в раздел ЕГРН, открытый на один из объектов недвижимости, являющийся предметом сделки, а при описании предмета сделки указываются кадастровые номера всех объектов недвижимости.

Сопоставляя объем сведений, содержащихся в реестре объектов недвижимости Росреестра с объемом данных, содержащихся в открытой ценовой базе Росреестра, можно убедиться, что последняя не отражает необходимых (но, тем не менее, по-прежнему недостаточных) сведений для проведения оценки рыночной стоимости.

Кроме того, ценовая база Росреестра не содержит никаких сведений

об экспозиции объекта недвижимости на рынке до заключения сделки,
о состоянии объекта недвижимости (для зданий и помещений),
о наличии и наборе коммуникаций (для земельных участков),
о занимаемом объектом земельном участке и правах на него (для зданий), в том числе о способе формирования цены такого участка,
об иной существенной и порой критически существенной для целей оценки информации.

Для справки в Приложении приведены сведения, требуемые Стандартом Верификации Данных и Корректировок Продаж Международной Ассоциации Асессоров (IAAO) [6] для того, чтобы продажа могла рассматриваться как «надлежащая» — соответствующая требованиям к «рыночной продаже» для целей ассессмента. Несложно убедиться, что данные ценовой базы Росреестра даже отдалённо не напоминают тот объём информации, который в оценке отожествляется с термином «рыночная сделка», и, соответственно, отраженная в базе цена сделки не может априори признаваться рыночной ценой.

Помимо этого, существующее чрезвычайно широкое понимание договора – купли продажи (ДКП) может включать как полностью рыночные сделки, так и сделки, которые ни при каких условиях не могут быть отнесены к таковым – сделки заключённые на аукционах, включая банкротные; продажи банками залогового имущества, ранее оставленного у себя; сделки между родственниками и т.д.

Проблемы с ценами составляющих единых объектов недвижимости

В случае, если объект недвижимости представляет собой комбинацию земельного участка и объекта капитального строительства, то данные базы Росреестра попросту недостоверны.

Дело в том, что в этих случаях цены земельного участка и объекта капитального строительства распределены даже не в соответствии с волей сторон, указавших некоторые цены по согласованию между сторонами (хотя и такое распределение может осуществляться совершенно произвольно), и не в соответствии с рынком (хотя и такое распределение на основании оценки может оказаться недостоверным), а в соответствии с нормой:

80% от суммы цен земельного участка и объекта капитального строительства представляет собой цену объекта капитального строительства, указанную в базе Росреестра;
20% от суммы цен земельного участка и объекта капитального строительства представляет собой цену земельного участка, указанную в базе Росреестра.

Очевидно, что такие «цены сделок» ни в коем случае не могут использоваться в оценке даже в качестве второстепенных, справочных данных.

Это относится ко всем объектам загородной недвижимости (дачи, коттеджи, усадьбы и т.д.), таунхаусам, а также ко всем единым объектам коммерческой недвижимости и недвижимости специального назначения.

Сравнение базы Росреестра о ценах сделок и базы данных служб мультилистинга недвижимости в США (multiple listing service, MLS)

Необходимо отметить, что термин «цена сделки» представляет собой много больше, нежели цифру. Несмотря на то, что термин интернационален, в профессию оценки в России он принесён в процессе первых курсов обучения профессии преподавателями из США в начале 90-х годов 20-го века.

А в США он непосредственно связан со всем комплексом данных об объекте недвижимости, публикуемой в национальной системе мультилистинга (в настоящее время — более 500 платформ в разных городах и регионах США).

Система мультилистингов (MLS) — это организация, предоставляющая набор услуг, которые брокеры по недвижимости используют для заключения договоров о сотрудничестве и вознаграждении (между брокерами), а также для сбора и распространения информации, необходимой для оценки. [7]

Доступ к базам данных MLS предоставляется не только брокерам по недвижимости, а также оценщикам, которые платят соответствующие сборы. Формат данных стандартизирован.

Для систем MLS существует стандарт данных. Организация по стандартизации в сфере недвижимости предоставляет словарь данных с общими терминами и структурами данных в сфере недвижимости, а также веб — AP RESO для передачи данных.

… подписчик MLS может выполнить поиск в MLS и получить информацию обо всех домах, выставленных на продажу всеми участвующими в программе брокерами. [8]

Системы MLS включают в себя обширные комплексы стандартизированных данных об объектах недвижимости, выставленных на продажу.

Системы MLS содержат сотни полей с информацией об особенностях недвижимости. Эти поля заполняются профессионалами в сфере недвижимости, которые хорошо осведомлены о местном рынке и имеют большой опыт работы на нём. [9]

В частности, помимо конкретного адреса объекта недвижимости, информация системы MLS включает

… площадь в квадратных футах, количество спален и другие важные характеристики, а также фотографии.

… информация о продавцах и правила ТСЖ. [10]

Принципиально то, что в системе MLS объект недвижимости отображается в момент выставления на рынок брокером. После этого в системе фиксируются и видны пользователям все изменения цены в процессе экспозиции объекта и окончательная цена его продажи. По некоторым данным, в системе могут отображаться даже ценовые предложения покупателей, которые не привели к сделкам.

Вся информация, включая информацию о непроданных и снятых с продажи объектах, остаётся в системе доступной для пользователей.

В связи с этими качествами систем MLS они являются основным источником рыночной информации при оценке рыночной стоимости недвижимости в США.

В частности, системы MLS позволяют не только однозначно идентифицировать объект недвижимости, но и получить полное (или, как минимум, достаточное) представление о его состоянии (по фото), о продавцах, об интересе покупателей, о движении цены в процессе экспозиции и т.д.

При этом говорить о том, что база Росреестра о ценах сделок является хотя бы некоторым отдалённым аналогом систем MLS категорически нельзя по причине чрезвычайно скудного объёма информации об объектах недвижимости в базе Росреестра, которые даже нельзя идентифицировать без приложения экстраординарных усилий.

Соответствие информации базы Росреестра о ценах сделок определению рыночной стоимости

Статья 3. Понятие оценочной деятельности Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Пункт 13 Федерального Стандарта Оценки «Виды стоимости (ФСО II) содержат следующее определение рыночной стоимости:

… наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приведённые в определении требования являются фундаментальными допущениями определения рыночной стоимости, без которых оно не имеет смысла.

В таблице ниже приведены результаты анализа соответствия информации базы Росреестра о ценах сделок допущениям понятия рыночной стоимости.

Фундаментальные допущения базы (типа) рыночной стоимости (закрепленные правовой нормой)	Комментарии о соответствии информации базы Росреестра о ценах сделок определению рыночной стоимости
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке	Наличие в базе Росреестра записи о сделке означает, что объект был объектом гражданского оборота (оборотоспособен). Следовательно, данное допущение рыночной стоимости выполнено
объект оценки может быть отчужден в условиях конкуренции	Не известно, имела ли место конкуренция в процессе отчуждения объекта недвижимости или нет (объект мог быть отчужден, например, родственнику, аффилированному лицу)
стороны сделки действуют разумно	Нет никакой информации о разумности действий сторон сделки. Разумность сторон предполагает действие в своем интересе при достаточной информации о предмете сделки и о рыночной конъюнктуре.
стороны сделки действуют, располагая всей необходимой информацией	Нет никакого подтверждения об информированности сторон сделки о состоянии рынка недвижимости и цен на нем.
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки	Не известно, была одна сторона обязана отчуждать объект недвижимости или нет (имела ли место вынужденность или иные влияющие на цены обстоятельства)
другая сторона не обязана принимать исполнение	Не известно, обязана ли другая сторона сделки принимать исполнение или нет
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах	Информированность сторон в отношении самих объектов сделки предполагается. Однако ни оценщику, ни любому иному третьему лицу не известно, имелись ли какие-либо обременения объекта; имелись ли специфические условия договора; действовали ли стороны в своих интересах или в интересах третьих лиц
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки	Не известно, был ли объект недвижимости до совершения сделки с ним представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, или сделка прошла в закрытом режиме, либо в нетипичные сроки экспозиции
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки	Не известно, представляла ли цена разумное вознаграждение за объект недвижимости и была ли эта разумность обусловлена знанием цен на рынке (по крайней мере, ценами в базе данных Росреестра цена сделки обусловленной точно не была).
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было	Нет информации об отсутствии или наличии принуждения с чьей-либо стороны в отношении сторон сделки
платеж за объект оценки выражен в денежной форме	Не известен как способ оплаты по сделке (например, оплата в рассрочку с начислением процентов либо с использованием льготного кредита), так не известна и форма оплаты (не имела ли место оплата путем мены объектов, также оформляемой через ДКП, или не была ли оплата отступным)
ВЫВОДЫ (Профессиональное суждение о допустимости использования цен сделок современной [11] базы Росреестра для оценки)	На настоящий момент имеется соответствие информации базы Росреестра о ценах сделок только одному из многих фундаментальному допущению определения рыночной стоимости, являющемуся составной частью соответствующей правовой нормы. Такая информация не может быть использована для оценки рыночной стоимости. При этом она может использоваться для иных целей, например для кадастровой оценки.

Анализ соответствия информации о ценах предложения на продажу определению рыночной стоимости

В таблице ниже приведены результаты такого же анализа соответствии информации о ценах предложений о продажах фундаментальным допущениям рыночной стоимости.

Фундаментальные допущения базы (типа) стоимости – рыночная стоимость	Комментарии в отношении соответствия/не соответствия цен предложений определению рыночной стоимости
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке	Факт публикации объявления о продаже, как минимум, с разумной вероятностью свидетельствует о возможности отчуждения объекта недвижимости на открытом рынке (имеется гражданская оборотоспособность объекта)
объект оценки может быть отчужден в условиях конкуренции	Объявление о продаже адресовано неограниченному кругу лиц, т.е. конкуренция между ними предполагается, как минимум, с разумной вероятностью
стороны сделки действуют разумно	Разумность действий продавца устанавливается в процессе оценки путём сопоставления цены предложения на продажу объекта недвижимости с ценами предложений достаточного числа объектов – аналогов. В случае, если выявленные цены отдельных предложений выходят за границы разумности, выявляемой в результате полноценного анализа рынка, они исключаются из оценки. Разумность действий покупателя, которого пока нет, предполагается, как минимум, с разумной вероятностью.
стороны сделки действуют, располагая всей необходимой информацией	В процессе рыночной экспозиции стороны имеют возможность получить всю требуемую им информацию от продавцов, а также достаточную информацию о продажах аналогов
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки	Цены предложений не являются офертами, обязующими продавцов продать объект на заявленных условиях. Сопоставление цен выявленных предложений позволяет оценщикам устанавливать с разумной степенью вероятности вынужденность продаж (причины могут быть разными) и исключать такие предложения из оценки.
другая сторона не обязана принимать исполнение	Поскольку сторона, которая примет решение о покупке выставленного на продажу объекта, продавцу не известна, она не может быть обязанной
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах	Осведомлённость продавца о предмете сделки предполагается, как минимум, с разумной вероятностью. Соответствие действий продавца его собственным интересам устанавливается в процессе оценки путём сопоставления цены предложения на продажу объекта недвижимости с ценами предложения достаточного числа объектов – аналогов. В случае, если такое влияние на цену предложения на продажу имеет место, она исключается из оценки. В процессе переговоров покупатель имеет возможность получить всю необходимую осведомлённость о предмете сделки. Соответствие действий покупателя его собственным интересам предполагается, как минимум, с разумной вероятностью.
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки	Объект недвижимости представлен на открытом рынке посредством подачи предложения о продаже, типичного для аналогичных объектов оценки
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки	Разумность цены обеспечивается процессом переговоров сторон. В процессе оценки в соответствии со стандартами оценки разумность цены предполагаемой сделки обеспечивается применением скидки на торг, типичной для сегмента. Обязанность определения размера такой скидки лежит на оценщике.
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было	Отсутствие принуждения продавца устанавливается в процессе оценки путём сопоставления цены предложения на продажу объекта недвижимости с ценами предложения достаточного числа объектов – аналогов. В случае, если такое влияние на цену предложения на продажу имеет место, она исключается из оценки. Отсутствие принуждения покупателя принимается установленным, так как предложение о продаже обращено к неопределенному кругу лиц.
платеж за объект оценки выражен в денежной форме	Одномоментная оплата за объект оценки предполагается, как минимум, с разумной вероятностью, если ценовое предложение не содержит указание на возможность рассрочки.
ВЫВОДЫ (Профессиональное суждение о допустимости использования цен предложений для оценки)	Таким образом, в большинстве случаев соответствие цен предложения на продажу фундаментальным допущениям рыночной стоимости предполагается, как минимум, с разумной вероятностью. В отдельных случаях может иметь место полное соответствие. Информация может быть использована и фактически используется для оценки рыночной стоимости.

Соответствие цен предложения на продажу требованиям к ценам в процессе оценки

Очевидным и общеизвестным недостатком цен предложения на продажу является то, что они не являются обязывающими для сторон, вследствие чего запрашиваемая продавцом цена, как правило, подлежит корректировке на так называемое «уторговывание».

Однако этот недостаток устраняется в процессе оценки использованием не меньшего, чем достаточного количества объектов – аналогов, и проведением анализа рынка на предмет вероятных размеров корректировки.

В существующем виде информация из предложений о продажах, как правило, является информацией о ценах в том смысле, в котором это понимается и требуется в оценке, а недостатки могут быть устранены в процессе оценки (при невозможности устранения недостатков отдельные цены можно исключить из процесса оценки).

Анализ соответствия информации базы Росреестра о ценах сделок и цен предложения на продажу требованиям к информации, используемой в оценке

Согласно п. 12 Федерального Стандарта Оценки «Процесс оценки (ФСО III)»

В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Принимая во внимание, что сравнительный подход к оценке базируется на принципе спроса и предложения, его использование возможно только на основе рыночной информации, доступной участникам рынка.

Можно утверждать, что в настоящее время информация базы Росреестра о ценах сделок не только не находится в публичном доступе в удобном для участников рынка виде, но и не содержит сведений, необходимых и достаточных участникам рынка для принятия решений о ценах сделок. Фактически эта информация в настоящее время доступна только узкому кругу оценщиков и иных заинтересованных лиц.

Таким образом, использование в оценке информации базы Росреестра о ценах сделок в ее современном исполнении является нарушением п. 12 Федерального Стандарта Оценки «Процесс оценки (ФСО III)».

С другой стороны, цены предложения на продажу очевидно доступны участникам рынка на дату оценки, поскольку публикуются в основном на открытых традиционных ресурсах в сети Интернет. Формат и содержание таких предложений дают возможность участникам рынка проводить собственный анализ, в том числе с возможностью уточнений интересующих характеристик посредством обращения к подателям объявлений.

Как можно использовать современную информацию базы Росреестра о ценах сделок в практике оценки?

Единственным случаем возможности использования цен сделок для проведения оценки является наличие выявленных пар сделок/предложений при условии соответствия предложений о продажах рыночным условиям (т.е. когда в базе Росреестра обнаружена сделка и дополнительно предваряющее ее объявление о продаже или сведения об аукционе, соответствующем критериям рыночной стоимости).

Несмотря на то, что информация базы Росреестра о ценах сделок не может быть использована непосредственно в процессе оценки, она может быть использована в научно – методологических исследованиях, требуемых для процесса оценки, а также для решения вспомогательных вопросов оценки.

Наиболее очевидным применением информации этой базы является определение скидок на торг в месте оценки и на дату оценки в разных сегментах рынка недвижимости посредством проведения идентификации достаточного количества пар цен «предложение – сделка», относящихся к одному и тому же объекту недвижимости. Это требует специального исследования, с последующим обобщением результатов. Наличие результатов таких исследований позволит значительно повысить доверие к оценкам на ценах предложений о продаже.
Кроме того, на основе базы данных Росреестра возможно (не для всех видов недвижимости) проведение ценового зонирования интересующей территории.
База данных Росреестра может являться источником информации об интервалах цен сделок в некотором локальном районе – области рынка объекта оценки.
Кроме того, в совокупности с такими интервалами простое указание количества объектов того же сегмента рынка, что и объект оценки, проданных в области рынка объекта оценки или примерно в этой области, может стать основанием для указания на нерепрезентативность и/или тенденциозность подбора объектов – аналогов.

Правовые основания недопустимости использования современной базы ценовых данных Росреестра в оценке

Фундаментальные допущения рыночной стоимости являются составной частью правовой нормы – действующего определения рыночной стоимости. Использование ценовой информации Росреестра, не соответствующей правовым критериям и не восполненной иной относимой к ней рыночной информацией, является нарушением законодательства об оценочной деятельности в РФ. Стоимость, установленная на основе таких цен, не может быть признана рыночной, а отчёт или судебная экспертиза, содержащие сведения об определенной на таких условиях рыночной стоимости, являются не относимыми к рыночной стоимости.

Рекомендации по совершенствованию базы ценовых данных Росреестра

Для возможности использования ценовой базы данных Росреестра, последняя должна содержать все сведения, необходимые для оценки, за исключением персональных сведений, а именно:

Точный кадастровый номер, а при продаже единых объектов недвижимости также и о кадастровом номере занимаемого земельного участка
Сведения о правах на занимаемый объектом земельный участок
Существенные условия договора купли-продажи
Сведения о наличии дополнительных условий совершенной сделки
Сведения о наличии обременений и их условий
Описание состояния проданного объекта капитального строительства

Заключение – профессиональное суждение о допустимости ценовой базы данных Росреестра и предложений о продажах как источников информации в соответствии с п. 10 ФСО III «Процесс оценки»

В соответствии с приведенным выше анализом информация современной базы Росреестра о ценах сделок не может быть использована в практике оценки поскольку:

в существующем виде эта информация не является информацией о ценах сделок в том смысле, в котором это понимается и требуется в оценке;
эта информация полностью не соответствует фундаментальным допущениям определения рыночной стоимости и правовой норме, устанавливающей понятие рыночной стоимости;
эта информация не является доступной участникам рынка на дату оценки, что является нарушением п. 12 Федерального Стандарта Оценки «Процесс оценки (ФСО III)».

С другой стороны, цены предложения на продажу являются в современной практике оценки общепринятой рыночной информацией в России и не только.

в существующем виде информация о ценах предложений (а также о ценах спроса), как правило, является рыночной информацией, чаще достаточной (в том смысле, в котором это понимается и требуется в оценке) для проведения оценки, а при её недостаточности недостатки могут быть устранены грамотным и ответственным оценщиком в процессе анализа рынка. При невозможности устранения недостатков предложений о продажах они исключаются из процесса оценки;
информация о предложениях продажи является рыночной и, как минимум, с разумной степенью вероятности соответствует фундаментальным допущениям определения рыночной стоимости;
информация о предложениях продажи является легкодоступной участникам рынка на дату оценки, что обеспечивает с разумной степенью вероятности верность допущения оценщика об осведомленности участников сделок о состоянии рынка недвижимости и ценах на нем.

Постскриптум вне рамок профессионального суждения.

После предварительного профессионального обсуждения настоящего заключения среди оценщиков, имеющих большой опыт практической работы и публикаций в сфере оценочной деятельности от одного из основных сторонников использования цен из базы Росреестра [12] авторам был прислан следующий комментарий.

Вы хотите молоко без коровы: использование данных о сделках в соответствии с критериями РС из ст. 7 135-ФЗ в условиях, когда в практике реальной оценки эти критерии почти никогда не применяются, а текстовки насчёт РС и НЭИ носят ритуальный характер.

Чтобы начать анализ данных Росреестра с точки зрения ст. 7 135-ФЗ, нужно сначала провести анализ всей оценки, а также внести изменения в законы и подзаконные акты. В условиях, когда их авторы [надо понимать, что речь идёт об авторах законов и подзаконных актов – прим авт.] смотрят на термин «рыночная стоимость» совсем иначе, видя в ней «просто стоимость», детали которой определяются уже в процессе оценки [откуда автору мнения известны взгляды законодателей и авторов подзаконных актов, нам неизвестно – прим. авт.]. После этого можно будет обсуждать, под какие виды стоимости из дюжины, закреплённых в НПА, подходят эти данные, а под какие нет. А пока есть «просто стоимость», конкретный экономический смысл которой определяется в процессе оценки. Для большинства задача данные Росреестра подходят хорошо, поскольку в них нет существенной необъяснимой дисперсии, вызванной мотивами конкретных лиц.

Судам вообще нет дела до определения из ст. 7 [135 ФЗ Об оценочной деятельности – прим. авт.].

А само определение РС также пришло из США. И оно очень узкое для случаев принудительного изъятия имущества, когда компенсация должна реально закрывать все потери. По-моему, оно и возникло в период Нового Курса, когда изымались большие массивы земли под госнужды. И собственникам компенсировали по верхней планке. [13]

Таким образом, следует констатировать, что в соответствии с процитированным мнением, безусловно, специалиста в оценке

нормой практики оценочной деятельности могут являются массовые нарушения закона, связанные с прямым игнорированием (а скорее всего – с непониманием) требований, приведённых в определении рыночной стоимости;
фактически в противовес определению рыночной стоимости, приведённому в Законе, выдвигается абсолютно неопределённый термин «просто стоимость», которым легко манипулировать в любых целях;
почему это остаётся не замечаемым судами – непонятно, но это не может продолжаться, в связи с чем представленное к обозрению профессиональное суждение является суперактуальным;
процитированное выше мнение представляет собой «нигилистическую кашу», демонстрирующую полное непонимание сути профессии оценки в мире и в России, в частности, что не может вызывать ничего, кроме негатива результатом «развития» профессии оценки в России;
попытка внедрения цен из несовершенной базы Росреестра и их практическое использование является действиями по умышленному или не умышленному нарушению закона «Об оценочной деятельности в РФ». Какова цель этих действий – нам непонятно, но это требует обязательного прояснения.

Приложение. Сведения, требуемые Стандартом Верификации Данных и Корректировок Продаж Международной Ассоциации Асессоров (IAAO) [14] (Приложение А) для того, чтобы продажа могла рассматриваться как «надлежащая» — соответствующая требованиям к «рыночной продаже» для целей ассессмента.

Продавец	Покупатель
Имя	Имя
Отправка по почте	Отправка по почте
Город / штат / почтовый код	Город / штат / почтовый код
Телефон	Телефон
E – mail (опционально)	E – mail (опционально)
Краткое правовое описание	Недвижимость / Адрес ситуса
Наименование и почтовый адрес для налоговых заявлений
Проверка специальных факторов если они применимы	6. Были ли изменения в недвижимости с 01.01. да / нет — снос, новое строительство, реконструкция, дополнениядата завершения, сумма затрат
продажа, включающая филиал или иное подразделение
аукционная продажа (абсолютный аукцион?)	7. Были ли какие-то платежи по задолженности по налогам со стороны покупателя? Указать сумму да, и сумма платежа была включена в общую цену продажида, но сумма платежа не была включена в общую цену продажине было платежей по задолженности по налогам со стороны покупателя
короткая продажа (сумма залога превышает выручку от продажи)
передача права выкупа или возвращения права собственности
продажа, включающая обратную аренду или строительство под арендатора
продажа по юридическому полномочию (опекуном, душеприказчиком, попечителем, доверительным управляющим и т.д.)
8. Метод финансирования (проверить всё, что применимо) новый кредит от финансового институтаобмен по IRS 1031финансирование продавцаиспользование текущего кредитаполностью наличныеобменне применимо
продажа правительственному агентству или в целях общественной необходимости
покупатель (новый владелец) – религиозная, медицинская или благотворительная организация, школа или учебное заведение
покупатель (новый владелец) – финансовая организация, страховая компания, пенсионный фонд или ипотечная корпорация
9. Предлагалась ли недвижимость иным потенциальным покупателям? да, рекламировалась (листинг, интернет, объявление на доме, из уст в уста и пр.)нет, закрытая продажа (не предлагалась на открытом рынке)
продажа только частичного права на недвижимость
продажа, включающая обмен недвижимостью
Ничего из указанного
Проверка использования недвижимости на дату продажи
10. Имеет ли покупатель право собственности на какую-либо прилегающую недвижимость? данет
односемейный дом	сельхоз. земля
ферма / ранчо с резиденцией	минеральные права включены (да/нет)
единица кондоминиума	здание апартаментов	11. Есть ещё какие-то дополнительные факторы продажи – проблемная продажа, ликвидационная продажа, продажа не «на расстоянии вытянутой руки» да, опишитенет
вакантная земля	коммерческая / индустриальная
иное (указать)
Сдана ли недвижимость в аренду на дату продажи?
да (число оставшихся лет аренды)
занята владельцем?
Включала ли продажа действующий бизнес?	12. Общая цена продажи
да – оценочная стоимость	нет
Включала ли продажа движимое имущество (мебель, оборудование, инвентарь, машины и т.д.)?	13. Дата соглашения
да – описание, оценочная стоимость	нет
Если мобильный дом, указать год и модель

[1] IVSC (2025), International Valuation Standards, Effective 31.12.2025, https://www.appraisers.org/docs/default-source/5—standards/ivs-effective-31-january-2025-27-97.pdf?sfvrsn=561fd27b_1

[2] Слуцкий А.А. (2025), Доказательственная оценка и судебная экспертиза рыночной стоимости недвижимости. Теория, методология, практика. М.: Межрегиональное сообщество экспертов и оценщиков (простое товарищество), 634 с., https://disk.yandex.ru/i/4zh-4-_SLiyLNA

[3] French N. (2020), Pricing to Market. An Investigation into the use of Comparable Evidence in Property Valuation, TEGoVA, June 2020, http://www.ltva.lt/wp-content/uploads/2020/07/2020-06-TEGOVA_pricing-to-market-1.pdf. В этом источнике можно найти перечень стран Европы, в которых для оценки применяются цены предложения на продажу.

[4] IAAO (2010), Standard on Verification and Adjustment of Sales, International Association of Assessing Officers, Revised Approved, April 2020, https://www.iaao.org/wp- content/uploads/Standard_on_Verification_Adjustment_of_Sales.pdf

[5] Конкретные пункты здесь не приводятся, но могут быть найдены читателями при прочтении Приказа Росреестра

[6] IAAO (2010), Standard on Verification and Adjustment of Sales, International Association of Assessing Officers, Revised Approved, April 2020, https://www.iaao.org/wp- content/uploads/Standard_on_Verification_Adjustment_of_Sales.pdf

[7] Multiple listing service. From Wikipedia, the free encyclopedia, https://en.wikipedia.org/wiki/Multiple_listing_service

[8] Ericson C. (2025), What Is the MLS? The Multiple Listing Service, Explained, realtor.com, 07.07.2025, https://www.realtor.com/advice/buy/what-is-the-mls-multiple-listing-service/

[9] Multiple listing service. From Wikipedia, the free encyclopedia, https://en.wikipedia.org/wiki/Multiple_listing_service

[10] Ericson C. (2025), What Is the MLS? The Multiple Listing Service, Explained, realtor.com, 07.07.2025, https://www.realtor.com/advice/buy/what-is-the-mls-multiple-listing-service/

[11] Возможно, и хотелось бы на это надеяться, в последующем содержимое базы изменится

[12] Поскольку это мнение было выражен в закрытой переписке, фамилия автора не приводится, но имеется у авторов данного профессионального суждения.

[13] Это полностью не соответствует действительности. Определение, используемое в 135 ФЗ, более всего похоже на определение из USA Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA), принятым по итогам краха системы небвнковских кредитно – сберегательных учреждений США. Этим же актов был учреждён Фонд Оценки США и установлена необходимость принятия единых стандартов оценки. Это определение используется при оценке для банков и финансовых учреждений. Для оценки для судов используется иное определение, содержащее аналогичные требования к характеру сделок, о чём идёт речь в данном профессиональном суждении.

[14] IAAO (2010), Standard on Verification and Adjustment of Sales, International Association of Assessing Officers, Revised Approved, April 2020, https://www.iaao.org/wp- content/uploads/Standard_on_Verification_Adjustment_of_Sales.pdf