Из-за AVM я чувствую себя неуютно. Они угрожают моей финансовой безопасности. Они угрожают моему престижу и чувству собственного достоинства. Они угрожают моей семье. Я должен дать отпор. Сегодня оценщики часто так думают об автоматизированных моделях оценки.

Некоторые оценщики говорят что-то вроде: “Мы будем сражаться и уничтожим врага; мы выровняем условия игры, заставив их соответствовать тем же правилам и стандартам, которым должны соответствовать мы”.

Другие говорят: “Мы должны научиться любить врага и/или жить с ним бок о бок”, или “Мы должны принять то хорошее, что есть в нем”.

Итак, что мы можем сделать как профессионалы? Нам следует применить наши навыки к решению этой проблемы, и, возможно, по ходу дела мы сумеем примирить различные точки зрениям [1]

Определение проблемы с исторической точки зрения

Исторически сложилось так, что у оценщиков было два продукта, которые обычно продавались вместе: данные и аналитика. Источниками данных были списки данных MLS, публичные записи, файлы оценщика и данные других оценщиков.

Мы расширяли данные, позвонив по телефону или перепроверив источники данных. Только в нескольких областях, особенно в штатах, где действует режим неразглашения, оценщикам приходилось каждый раз обрабатывать сравнительные данные. В большинстве из этих областей официальные или неофициальные сети оценщиков создавали “базы данных” или механизмы совместного использования данных.

Все эти меры, наряду с членством в MLS, дали нам определенный контроль и возможность повысить ценность самих данных. Анализ уже давно сосредоточен на “трех лучших аналогах”. Это интуитивно понятное число, и оно хорошо помещается на бумаге шириной 8,5 дюймов, которая легко помещается в пишущую машинку.

В то время как некоторые оценщики считали необходимым заключить в скобки основные элементы сравнения, другие полагали, что использование более трех аналогов свидетельствует о неуверенности оценщика.

В редких случаях использование “внешней” пары помогало оправдать корректировку.

Лучше всего потратить время оценщика на проверку и уточнение трех аналогов, внесение корректировок, а затем сверку с показаниями скорректированной стоимости.

Затем появились бланки Fannie Mae. К этим формам прилагался “обязательный” сертификат с подписью (только синими чернилами), в котором содержались слова “кредитор/клиент может распространять раздел отчета с описанием имущества только в службе(ах) сбора данных или отчетности без предварительного письменного согласия оценщика”.

В отсутствие юридического заключения создается впечатление, что мы уже давно начали раздавать или продавать наши данные. Хотя это положение кажется несправедливым, поскольку мы, как частные лица, не имеем права вести переговоры — и на самом деле это может быть недобросовестный договор о присоединении, замаскированный под “ограничивающее условие”, — у нас мало шансов обойти это обременительное “условие”.

Готовы ли оценщики отказаться от подписания этих “ограничивающих условий”? Можно ли что-то еще сделать?

Быстрых ответов нет, но вопросы заслуживают внимания.

На заметку: новая сертификационная форма 1004B позволяет кредитору/клиенту предоставлять весь ваш отчет, а не только первую страницу, службам сбора данных или отчетности. Это может включать ваше мнение о ценности, а также расширенные сопоставимые данные. Эта новая информация значительно повысит надежность систем автоматизированного управления, если они будут доступны для пользователей. Системы автоматизированного управления появились 10-15 лет назад для удовлетворения потребностей рынка.

Разработчики AVM почти все были оценщиками. Они слышали слова: “Просто назовите мне приблизительную цифру. Сделайте это дешево и быстро”.

Разработчики AVM видели данные. Они видели компьютеры. Они добавили несколько простых статистических данных и приемов оценки (например, скорректировали размер на уровне 55 долларов за кв.фут). Позже они усовершенствовали свою модель (например, для новых высококачественных домов установили цену 85 долларов за кв.фут и 35 долларов за кв.фут для старых домов).

AVM были не очень точными, но клиенты были готовы сэкономить 300 долларов на оценке за 25-долларовый результат AVM.

“Приблизительная” цифра получалась мгновенно. Кто-то сказал, что это была оценка, но Совет по стандартам оценки (ASB) заявил, что эта “оценка” стоимости не является “мнением” о стоимости, и впоследствии ASB назвал оценку мнением о стоимости. Таким образом, результаты AVM, не обработанные руками человека, сами по себе не являются оценкой. Он запускается сам по себе. Он автоматизирован.

Догма есть догма

Рынок продуктов типа AVM оставался открытым благодаря двум догмам профессии оценщика:

1. оценка есть оценка и
2. статистика — это “просто усреднение”.

Первая догма была подкреплена едиными стандартами профессиональной оценочной практики (в реальности или в восприятии), а также тем, как оценщики обучали и проверяли друг друга, поскольку мы руководствовались мерой USPAP “приемлемость типичной практики”, включающей “ожидания рынка” и “действия коллег”.

По сути, мы провели одинаковый уровень анализа, чтобы получить точную оценку “рыночной стоимости”, независимо от потребностей клиента.

К счастью, эта догма была разрушена, сначала с помощью положения об отступлении, а теперь и с помощью правила “объема работ”. Однако ожидания рынка, как правило, неизменны, в то время как потребности рынка различны и расходятся во мнениях.

Вторая догма является результатом неудачного выбора времени. Как только стали доступны настольные компьютеры и простые электронные данные, необходимость в оценщиках образования отпала. “Действия коллег” были заморожены во времени из-за теста на “приемлемость”, а также из-за того, что информация о становящихся все более доступными аналитических методах так и не была получена. Со временем эксперты становились все умнее.

Некоторые продукты AVM обладали большей магической силой. Некоторые из них лучше подходили для особых аудиторий (местных рынков). Некоторые работали повсеместно, но с меньшей точностью. Каждый считал, что их продукт обладает наибольшей магической силой.

Будучи хорошими фокусниками, все они знали, что никогда нельзя раскрывать секрет зрителям или позволять своим конкурентам узнать, что находится внутри их черного ящика. Все, что представляет собой AVM, — это черный ящик с воронкой наверху. Вы помещаете данные в трубу, труба жужжит и лязгает, и на выходе появляется “оценка”, которая не является оценкой.

Большая часть рынка оценки, особенно рынка кредитования, пришла к выводу, что избавление от этих надоедливых оценщиков — всего лишь вопрос времени. AVM становились все лучше, а данные — все более качественными. Частично это были данные оценщиков. Рынок научился справляться с вариативностью AVM (низкой точностью) в качестве законного компромисса с задержкой оценки.

Но рынок, который требовал и привык к более дешевым и быстрым методам, хотел большего. Теперь он также хотел лучшего.

Примерно в 2001 году рынок заново осознал преимущества реальных глаз и ушей на местах. Это открытие породило потребность в продукте, призванном заполнить “пробел” между слепотой AVM и традиционализмом оценщиков. Потребность в этом продукте переросла в потребность в “инструментах с оценщиками” или “оценщиках с инструментами”.

В любом случае, мы “деавтоматизируем” автоматизированную модель.

Текущее состояние — перегрузка данными

Оценщики не контролируют данные. Они уже давно этого не делают.

Хотя когда-то у них был лучший доступ и методы для улучшения данных, сегодня мы живем в информационную эпоху. Технологии, Интернет и осведомленность общественности лишили нас некоторой “добавленной стоимости”.

В настоящее время данные MLS по объектам недвижимости, включенным в листинг, общедоступны практически во всех областях. Фактически, они больше никому не принадлежат. Это просто фактические данные. Общественность может их получить. Оценщики могут получить их. Поставщики AVM могут это получить. Похоже, что тенденция в улучшении ваших данных и оценке их ценности остается прежней.

Данные, которые было трудно получить, теперь доступны слишком легко, что создает новую проблему. У нас перегрузка данных. Массивы данных сложны для понимания. Они могут быть ошеломляющими. Как нам преобразовать массивы данных в полезную информацию? Может ли эта проблема быть вызвана новой потребностью рынка в новой “добавленной стоимости”? Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны рассмотреть, каковы потребности рынка и как AVM удовлетворяют некоторые из этих потребностей.

AVM: точка зрения кредитора

AVM отличаются высокой скоростью работы и низкими затратами. Их невозможно подкупить. Еще одно преимущество национальных AVM заключается в том, что кредиторам необходимо работать только с одним или несколькими поставщиками. Проблема управления оценкой исчезает.

Клиенты часто предпочитают универсальность точности. AVM никогда не бывают капризными или слишком загруженными. Скорость помогает конкурировать с другими кредиторами в погоне за деньгами заемщика. AVM может помочь избежать некоторых проверок. Ситуации с низкой стоимостью кредита просто не требуют полной оценки или даже поездки на автомобиле. Адекватная страховка покрывает почти все другие риски.

С другой стороны, AVM имеют разную надежность. Поэтому, когда это важно, в ситуации с высоким соотношением кредита к стоимости, большинство AVM неадекватны.

Интерпретация каждого черного ящика различна. Автоматизированные системы мониторинга не могут оценить объект, его состояние, угрозы безопасности, полезность участка, вид из окна, дорожные условия, неблагоприятное использование прилегающей территории. Они не могут определить, действительно ли это жилой дом (проблема наиболее эффективного использования). Они плохо подходят для уникальных объектов недвижимости и смешанных районов. Они могут сильно ошибаться в любом направлении.

Решение, каким его видят разработчики AVM

Клиенты и разработчики AVM знают, что для удовлетворения некоторых их потребностей необходим оценщик (или должным образом обученный инспектор по недвижимости). Мы надеемся, что в продукте “gap” будут использованы лучшие аналитические инструменты AVM и лучшие исследовательские и наблюдательные способности оценщиков. Объединив их, вы приблизитесь к точности и надежности, которых требует рынок.

Рынок требует от оценщиков выполнения самых разных задач, в зависимости от их потребностей. Оценщики могут предоставить более подробную информацию о предмете оценки — от осмотра из автомобиля до осмотра интерьера — с различными уровнями описания. Они могут подтвердить или предоставить более качественную сопоставимую информацию. Как минимум, они могут просмотреть сопоставимые данные, выбранные AVM, и подтвердить или опровергнуть их точность. Или же разработчики могут доверить оценщикам принятие решения о том, требуется ли оценка на месте или внутренний осмотр. Это называется “логикой повышения”, когда оценщик или кто-то другой решает перейти на следующий более высокий уровень надежности оценки.

Кредитор, управляющая компания по оценке или поставщик услуг AVM несут ответственность и нанимают инспектора по недвижимости или оценщика, эксперта по “отбою”. Они могут даже продолжать утверждать, что это не оценка, что человек на самом деле не высказывает никаких суждений или мнений, а просто собирает данные.

Просто нужно решить, какой уровень надежности необходим.

Просто подтвердить тот “факт”, что дом — это наилучшее использование?

В качестве альтернативы они попросят оценщика “просмотреть” AVM, а затем согласиться или не согласиться с оценочной стоимостью. В любом случае ответственность лежит на клиенте-кредиторе, AMC или поставщике AVM. Кредитор редко обращается к оценщику с просьбой провести AVM. Это может произойти с более мелкими кредиторами или, возможно, даже с ипотечными брокерами, но это случается редко.

Работа с “настраиваемыми” AVM

На самом фундаментальном уровне необходимо настроить только две вещи.

Во-первых, ввод данных.

Во-вторых, анализ или алгоритм, который выполняется с этими данными.

При вводе данных необходимо учитывать три элемента: полноту, качество и отбор. Опытный оценщик, обладающий географической компетенцией в определенной области, будет иметь представление обо всех трех аспектах.

Полнота — это действительно элемент качества, но он достаточно важен, чтобы рассматривать его отдельно. Это доля релевантных продаж, включенных в базу данных. Мы могли бы использовать эмпирическое правило, например, 90-процентную полноту, как “достаточно хорошую”. Но главный вопрос заключается в следующем: каковы характеристики оставшихся 10 процентов. Возьмем, к примеру, те 10 процентов, которых не хватает, — это в основном самые дорогие дома в районе, владельцы которых пожелали скрыть свою цену покупки. Тогда характер недостающих продаж повлияет на результаты в меньшую сторону. (Искажение данных отличается от предвзятого отношения оценщика, но может иметь схожие последствия). Возможно, оценщик идеально подходит для выявления и компенсации искажения данных, но это означает, что вы должны знать что-то о характере пропущенных продаж. В тех случаях, когда недостающие продажи распределяются случайным образом, предвзятости не будет, но результаты будут менее надежными. Настраиваемый (деавтоматизированный?) AVM может позволить вам вставить необходимые данные о продажах в данные, выбранные для анализа, а затем повторно выполнить оценку “с помощью оценщика”.

Качество имеющихся данных зависит от двух основных факторов.

Во-первых, отсутствуют ли важные поля данных (характеристики недвижимости).

Во-вторых, насколько точны поля данных.

Например, в районе Лонг-Айленда в общедоступных отчетах не указана площадь жилого помещения. В других районах указывается жилая площадь, но часто это неточно. В одном источнике данных для Бейкерсфилда, Калифорния, поле «квадратные метры» обычно отражает площадь дома, поэтому жилая площадь двухэтажных домов часто слишком мала. При отсутствии полей с данными результаты будут менее надежными. Если дома с пропущенными полями в чем-то похожи, результаты будут неточными. Например, если в небольших старых домах, как правило, отсутствует поле площадью в квадратный фут, результаты могут быть неточными. Если объект исследования сам по себе является домом меньшего размера и старше, результаты также будут менее надежными. Если AVM позволяет, оценщик может вставить или отредактировать необходимые поля данных, тем самым повысив надежность модели. Оценщик может дополнить и/или улучшить важные поля данных. Есть два основных способа сделать это:

1) Оценщик может обратиться к другим источникам данных, таким как файлы предыдущих оценок или источники, которые были бы недоступны поставщику AVM. (Это встречается чаще, чем вы могли бы подумать.)

2) При повторном запуске AVM с улучшенными данными оценщик может описать проделанную работу и высказать мнение о стоимости, основанное на AVM и проделанной работе.

Отбор — это то, с чем AVM, как правило, не очень хорошо справляется, учитывая доступные эконометрические методы. AVM может позволить оценщику удалять продажи, а также добавлять к ним. Опять же, оценщик, как правило, должен документировать любые изменения в модели, ссылаться или демонстрировать новый запуск AVM и предоставлять подписанный сертификат с заключением о стоимости. Независимо от того, полностью ли понятна внутренняя работа «черного ящика», в каждом из вышеперечисленных случаев оценщик применял суждение к модели оценки. Результатом всегда является заключение об оценке, полностью соответствующее требованиям USPAP.

Держаться подальше от неприятностей

Этот вид работы может быть прибыльным, но требует определенной подготовки. Оценщики должны подходить к ней так, как они подошли бы к работе с новым для них типом недвижимости или с техникой, которую они никогда раньше не использовали. В первый или второй раз это всегда сложно, затем становится легко.

Хорошей новостью является то, что для работы с автоматизированной или “деавтоматизированной” моделью оценки практически не существует различий в способах мышления. Полагайтесь на свои навыки принятия решений при выборе данных, а также на саму модель, даже если большая часть модели может быть скрыта от вас.

При работе с AVM важно ознакомиться с двумя разделами USPAP. Один из них — Консультативное заключение AO-18, в котором конкретно рассматриваются AVM. Ключевые моменты:

1. У вас есть базовое представление о том, как работает AVM;
2. Вы должны уметь правильно использовать AVM, если это является частью вашего задания;
3. Данные и AVM должны соответствовать заданию;
4. Выходные данные AVM должны быть достоверными (поддерживаться в степени, необходимой для использования по назначению);
5. Выходные данные должны быть достаточно надежными для использования в задании.

Второй важный раздел USPAP — “Объем работ”.

В настоящее время его можно найти в качестве стандартного правила 1-2(f) и других стандартов разработки, а также в стандартах отчетности. Однако предлагаемое правило о объеме работ доступно в виде ознакомительного проекта (www.appraisalfoundation.org) для возможного принятия с 2006 года. Хотя это еще не правило, оно содержит хорошие примеры для подражания.

Ключевым моментом для оценщиков является полная ясность в отношении допущений и условий, указывающих, например, на то, что алгоритм модели (аналитический процесс) им недоступен; четкое указание того, что модель позволяет модифицировать; и указание или описание того, что они уже сделали, а что еще не сделали.

Специалист по оценке, работающий с предварительно выбранным AVM, может только оценить модель или попытаться улучшить ее. Даже в том случае, когда вы можете выбрать одну из нескольких AVM, выбор все равно остается довольно “грубым”. Например, давайте проведем аналогию с плотницким инструментом.

Вас попросят разрезать длинную доску размером 2 х 4 дюйма на две части длиной по 3 фута.

Вам предоставляется на выбор три инструмента: 1) перфоратор; 2) электрическая дрель с 3-мя долотами или; 3) дрессированный бобер.

Какие из них вы используете и что пишете в своем отчете?

Хочу сообщить читателю, что я был ограничен тремя вариантами.

Я бы выбрал, и пусть читатель знает, почему я выбрал тот или иной метод. Я бы, наверное, выбрал дрессированного бобра. Я хотел бы объяснить читателю свои доводы: бобер был хорошо натренирован в следовании линии среза, обычно делал срез более ровным, чем при использовании двух других методов, и был особенно трудолюбив и надежен в отношении рассматриваемого типа древесины. На мой взгляд, при имеющемся выборе такой пиломатериал был бы лучшим из доступных.

Я также хотел бы рассказать читателю о моем станке для обработки древесины и циркулярной пиле.

Хорошая конкуренция

Хотя работа с AVM может дать более достоверное заключение, чем если бы вы просто провели традиционную оценку, тем не менее, это законный процесс и услуга, которых желают клиенты. Это дает результат и может приносить доход.

В чем заключается реальное решение для отдельного оценщика и для профессии в целом?

Все преимущества AVM заключаются в инструментах, которые находятся в комплекте. Оценщики могут научиться использовать эти инструменты.

Однако существуют определенные инструменты, которые не могут использовать слепые AVM, но могут использовать оценщики. Между современными цифровыми инструментами и мозгом оценщика существует синергия, которую невозможно сравнить. Эти инструменты не так сложны в освоении и не так сложны в использовании. На самом деле, некоторые из них удивительно быстры. Это инструменты для сокращения объема данных. Даже в областях с ограниченными данными или уникальными типами свойств эти инструменты очень полезны.

Некоторые инструменты внутри «черного ящика» сложны просто потому, что в них отсутствует человеческое взаимодействие или суждение. Они должны каким–то образом адаптироваться к любым возможным необычным условиям, нетипичным свойствам или иным обстоятельствам — задача практически невыполнимая.

А как насчет обещанных «нестандартных» инструментов? Почему они работают? Опять же, это потому, что люди могут видеть и управлять самостоятельно.

Итак, что же это за инструменты? Проще говоря, это:

1. Графика
2. Статистика
3. ГИС (географические информационные системы)

Графика – Простые графические инструменты, такие как точечные графики, линии тренда, гистограммы, прямоугольники и усики, листья и стебли, позволяют быстро описать рынки, характеристики недвижимости, рыночные тенденции и экономические взаимосвязи. Их можно использовать как мощный инструмент сравнения, а также как эффективный, красочный и профессиональный способ коммуникации.

Статистика – Огромное количество данных может быть сведено к понятному и полезному показателю. Описательная статистика отображает цифры на графиках. Они могут быть непосредственно использованы в нашем анализе, используя те же методы, которые были представлены для работы с AVM. Разница в том, что теперь вы отвечаете за это. Вы можете выбрать лучший инструмент для работы. Вы можете проанализировать “всю необходимую информацию” (согласно USPAP) организованным и полным образом. И вы можете “показать свою работу”, чего не могут сделать секретные поля AVM. Вы сможете удовлетворить огромные потребности рынка, которые не под силу AVM.

ГИС – местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Как оказалось, вся недвижимость имеет географическую привязку. ГИС — это цифровое/визуальное представление данных. Опять же, AVM слепа. Хотя она может включать некоторые географические данные, некоторые — нет. Ты можешь. Источники данных ГИС, в основном государственные, предоставляют некоторую возможность прямого анализа, по крайней мере, для управления слоями, которые вы просматриваете. Данные о недвижимости почти повсеместно имеют геокодирование или могут быть геокодированы достаточно точно. Сочетание специализированных данных с возможностью визуализации обеспечивает наиболее эффективные возможности анализа и отчетности. Это будущее.

Что вы можете сделать?

1. Восстановите свои навыки в области статистики и графики на уровне средней школы или колледжа. Идеальным вариантом будет четырехгодичный курс статистики на экономическом факультете ближайшего университета. Почти во всех университетах есть возможность дополнительного обучения для всех желающих.
2. Воспользуйтесь преимуществами статистических курсов и семинаров Appraisal Institute.
3. Поиграйте со статистическими и графическими функциями вашего программного обеспечения для работы с электронными таблицами. Хотя большинство из них значительно уступают по качеству и сложнее в использовании, чем в реальных аналитических пакетах, они обладают некоторой элементарной полезностью.

Воспользуйтесь функцией “справка”, чтобы ознакомиться с описаниями функций каждого инструмента.

Установите следующие инструменты “анализа данных” и поиграйте с ними:

1. точечный график;
2. гистограмма;
3. линии тренда (линейные и полиномиальные);
4. описательная статистика; и
5. регрессия.

Все это способы сокращения объема данных, позволяющие сделать большие (и маленькие) массивы данных понятными для вас и вашего клиента. Накопление данных — это прошлое. Сокращение объема данных — это будущее.

---

[1] Dell G. (2004), AVMs: The Myth and the Reality; the Problem and the Solution, Valuation Insights & Perspectives, Third Quarter, https://professional.sauder.ubc.ca/re_creditprogram/course_resources/courses/content/344/dell.pdf. Джордж Делл (George Dell), MAI, SRA, из Сан-Диего, является признанным авторитетом в области применения современной аналитики данных к вопросам недвижимости. Преподаватель Института оценки, он провел множество семинаров и является автором нескольких работ по применению аналитических инструментов в оценке. Разработанная им процедура индексации цен является ключевой методологией для корректировки на время, прогнозирования и оценки финансовой отчетности. Делл консультирует по вопросам разработки AVM и эконометрического моделирования, специализируясь на “количественной оценке не поддающегося количественной оценке” в своей судебной практике. Он является автором предстоящего онлайн-семинара Института оценки по работе с AVM и конкуренции с ними. (Серию писем, посвященных AVM, смотрите в разделе «Проблемы», стр. 32-36.)