Право аренды возникает при заключении договора аренды между арендодателем и арендатором. [1]
Право аренды — это
… право, принадлежащее арендатору (арендатору) на основании договора аренды, передающего права пользования и занятия на определенный срок при определенных условиях
(The Appraisal of Real Estate, 12-е издание).
В отличие от полного права собственности на недвижимость, право аренды прекращается по истечении срока аренды и, следовательно, не имеет стоимости возврата (реверсии).
Право аренды может иметь рыночную стоимость (стоимость для лиц или организаций, отличных от арендатора). Основными факторами, определяющими стоимость арендной платы, являются:
- Оставшийся срок;
- Возможность передачи права аренды (или ее отсутствие);
- Степень, в которой арендная ставка ниже рыночной.
Оставшийся срок имеет очевидное значение, поскольку преимущества арендной платы ниже рыночной ограничены этим периодом. Чем дольше оставшийся срок, тем выше рыночная стоимость права аренды, при прочих равных условиях. Обратное, конечно, также верно.
Большинство договоров аренды содержат разделы, касающиеся вопроса передачи права аренды.
В некоторых случаях арендатор сохраняет за собой право на передачу прав без ограничений.
Во многих других случаях арендодатель сохраняет за собой право одобрить любую такую передачу или ограничить передачу в любом случае.
Такие формулировки часто оговариваются до подписания договора. Относительная сила рыночных условий влияет на исход таких переговоров. В условиях слабой рыночной конъюнктуры арендаторы имеют больше возможностей для получения права на передачу своих прав аренды, чем если бы ситуация была обратной. Арендодатели, очевидно, хотят воспользоваться ростом арендных ставок, а не позволить арендаторам получить такую выгоду, и они имеют возможность сделать это, если имеют право одобрять или отклонять такие передачи.
Оценка прав аренды почти всегда основывается на подходе капитализации дохода.
Подход сравнительного анализа продаж применяется редко из-за дефицита продаж аналогичных прав аренды. Аналогично, затратный подход не полезен при таких оценках.
Оценка прав аренды требует тщательного рассмотрения конкретных условий договора аренды, прежде всего, оставшегося срока и величины разницы между рыночной и договорной арендной платой.
Права аренды, как правило, считаются более рискованными, чем права арендодателя.
Поскольку стоимость определяется вышеупомянутой разницей в арендной плате, небольшие изменения рыночной арендной платы могут оказать чрезвычайно большое влияние на стоимость права аренды, подобно эффекту заемного финансирования. Соответственно, доходность при оценке прав аренды обычно выше, чем доходность прав арендодателя на ту же недвижимость.
Часто арендатор остается ответственным за арендную плату в течение оставшегося срока действия договора аренды.
В таких случаях кредитоспособность субарендатора имеет для него большое значение. Когда арендатор сдает помещение в субаренду, возникает «сэндвич-аренда», в результате которой арендатор становится арендодателем по отношению к субарендатору.
Для
анализа и количественной оценки прав аренды часто привлекаются профессиональные
оценщики недвижимости.
[1] Kenney M.T. (2008), Leasehold Valuation, Income Property Valuation Digest, Summer, https://ameri-val.com/newsletter/2008-summer.html . Марк Т. Кинни (Mark T. Kenney) – MAI, SRPA, MRICS, MBA