Слуцкий А.А., Доказательственная оценка. Затратный подход

Александр Слуцкий

Введение

Несмотря на возможное скептическое отношение к доказательственным возможностям затратного подхода, которые связаны с неясной связью между затратами на создание объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, этот подход может занимать вполне определённое и важное место в доказательственной оценке.

Необходимо только ясно отдавать себе отчёт, когда оценка затратным подходом может давать доказанный результат, а когда этот результат будет скорее или точно проблематическим, но, при этом, может являться наилучшим в данной ситуации оценки.

Далее мы рассматриваем, в каких случаях и каким образом возможно обеспечить доказательственный характер оценки рыночной стоимости затратным подходом, имея в виду то, что в этом случае необходимо выполнить целый ряд условий в отношении как общего понимания методологии затратного подхода, что на практике зачастую не имеет места, так и к источникам информации по затратам на создание объекта капитального строительства, а также к определению величины прибыли предпринимателя и/или предпринимательского стимула.

Общие замечания относительно методологии затратного подхода

  1. Затратный подход целесообразен к применению
  2. для новых (или почти новых) объектов недвижимости, не имеющих никаких форм обесценения, включая внешнее (экономическое) обесценение;
  3. для специализированных объектов, для оценки которых применение иных подходов невозможно.

Поскольку во втором случае доказательственный характер оценки практически невероятен, далее мы не рассматриваем этот случай.

Первый случай в полной мере реализуется, в частности, при оценке земельных участков методом остатка.

  • Оценка затратным подходом даёт именно рыночную стоимость строго в тех случаях, когда использование единого объекта недвижимости (земельный участок с объектом(ами) капитального строительства на нём) соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, как вакантного (свободного, незастроенного).

Об этом, в частности определённо указано в п. 24 б) Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости». В любом ином случае, включая простое предположение о том, что текущее использование единого объекта недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, как вакантного, будет получена либо стоимость пользования, либо стоимость – в – использовании, а отчёт об оценке будет неотносимым.

В частности, такое будет иметь место в том случае, если объект капитального строительства является ухудшением земельного участка при его наиболее эффективному использованию земельного участка, как вакантного, например – сильно изношен и не может быть реконструирован, оценка затратным подходом для получения рыночной стоимости путём оценки обесценений не имеет никакого смысла, поскольку рыночная стоимость такого объекта будет равна одному условному рублю, а затраты на его снос должны быть отнесены на снижение рыночной стоимости земельного участка.

  • При оценке затратным подходом необходимо соблюдать принцип или теорию последовательного использования [1]

… которая гласит, что земля не может быть оценена на основе одного использования, а улучшения на основе другого использования.

Последовательное использование чаще всего является проблемой при временном или переходном использовании земли.

Например, имущество, находящееся в процессе перехода от одного вида использования к другому, не может быть оценено на основе одного непосредственного использования земли и другого использования для улучшения, поскольку это противоречило бы принципу оценки.

Улучшения должны повысить стоимость земли или оплатить штраф (в виде износов и устареваний) за любое неправильное использование земли.

Жилой дом, который может иметь многолетний оставшийся срок службы для использования в жилых целях, не может повысить стоимость земли, для которой текущее наиболее эффективное использование — перепланировка под коммерческое использование.

Таким образом, например, ни в коем случае нельзя оценить земельный участок в соответствии с его наиболее эффективным использованием как вакантного (незастроенного) под коммерческое использование, а фактически находящийся на нём объект капитального строительства как жилой дом. Его следует оценивать либо с точки зрения затрат на реконструкцию в коммерческое здание, либо при невозможности / нецелесообразности такой реконструкции под снос.

  • Общей базовой формулой затратного подхода является формула, в которой все расчётные параметры выражены в абсолютных единицах – рублях.

А именно:

 РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з + ППа/ПСа – ФИа – ФУа — ВОа,    (1)

где

РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб., не включая НДС;

РСзу.нэи – рыночная стоимость земельного участка при его наиболее эффективном использовании, как свободного, руб., не включая НДС;

Затр.в/з – затраты создания (воспроизводства / замещения) нового здания или сооружения, идеально соответствующего наиболее эффективному использованию земельного участка, как свободного, руб., не включая НДС;

ППа – абсолютная прибыль предпринимателя за срок строительства, руб., не включая НДС;

ПСа — абсолютный предпринимательский стимул за срок строительства, руб., не включая НДС;

ФИа – абсолютный физический износ объекта капитального строительства, руб., не включая НДС;

ФУа – абсолютное функциональное устаревание объекта капитального строительства, руб., не включая НДС;

ВОа – абсолютное внешнее обесценение объекта капитального строительства, руб., не включая НДС.

В таком «каноническом» виде реализация затратного подхода представлена, в частности, в [2].

Обратим внимание на то, что в формуле (1) третье слагаемое — ППа/ПСа – обозначает то, что в некоторых определённых случаях в расчёте фигурирует прибыль предпринимателя, а в иных определённых случаях – предпринимательский стимул. Этот вопрос будет рассмотрен специально далее.

  • Тем не менее, следует иметь в виду, что представленный алгоритм является общим, а в реальности прибыль предпринимателя и внешнее обесценение в оценке являются взаимоисключающими параметрами (явлениями), они не могут существовать одновременно.

Объясняется это тем, что и тот, и другой параметр могут быть корректно определены только для новых, современных объектов капитального строительства, не имеющих физического износа и функционального устаревания. Соответственно, рыночная стоимость нового, современного объекта капитального строительства может быть либо меньше, либо больше затрат на создание объекта капитального строительства (затрат воспроизводства или затрат замещения).

Поэтому полностью формальное добавление к затратам создания объекта капитального строительства (воспроизводства или замещения) прибыли предпринимателя с последующим вычитанием внешнего обесценения является логически и математически бессмысленным действием. Как отмечают Томас Р. Гулд – мл. и Хэлберт С. Смит [3]

… внешнее устаревание … является отрицательной осуществимостью. Это величина, обратная предпринимательской прибыли, и ее следует измерять таким же образом – путем сравнения затрат проекта с вероятной ценой его продажи или вероятным доходом от аренды.

Они же ссылаются на Макса Дж. Дербса – мл.,

Если мы собираемся нарастить мифическую предпринимательскую прибыль, а затем немедленно вычесть ее из-за функционального или внешнего устаревания, то первоначальная предпринимательская прибыль не была получена на рынке …  [4]

Отсюда следует, что первым шагом оценки затратным подходом после определения затрат воспроизводства или замещения объекта капитального строительства должна быть идентификация состояния рынка в сегменте объекта оценки – имеется там внешнее обесценение или, напротив, там присутствует прибыль предпринимателя.

  • При этом базовыми расчётными формулами затратного подхода по-прежнему остаются формулы, в которых все расчётные параметры выражены в абсолютных единицах – рублях. А именно
  • при наличии прибыли предпринимателя

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з + ППа/ПСа – Фиа – ФУа,    (2)

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з – (ВОа или + ПСа) – ФИа – ФУа,   (3)

Обратим внимание, что в формуле (3) третье слагаемое означает то, что при наличии внешнего обесценения в некоторых определённых случаях оно подлежит вычитанию, а в иных определённых случаях вместо этого необходимо прибавлять предпринимательский стимул. Этот вопрос будет рассмотрен далее.

  • Тем не менее затратный подход может быть реализован при выражении ПП, ВО, ФИ и ФУ в долях от Затр.в/з, т.е. в их относительном выражении, что может являться методологически более удобным в применении. Однако, для сохранения логической целостности переход к относительному выражению формул затратного подхода должен осуществляться строго на основании базовых формул (2) и (3), а не из абстрактных умопостроений.

А именно

  • при наличии прибыли предпринимателя формула (2) посредством умножения и деления трёх последних слагаемых на Затрт.в/з и выносом Затрт.в/з за скобки преобразуется в формулу

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з + Затр.в/з х (ППа/ПСа : Затр.в/з) — Затр.в/з х (ФИ : Затр.в/з) – Затр.в/з х (ФУ : Затр.в/з) =

= РСзу.нэи + Затр.в/з + Затр.в/з х ППо/ПСо – Затр.в/з х ФИо – Затр.в/з х ФУо =

= РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 + ППо – ФИо – ФУо),    (4)

  • или при наличии внешнего обесценения формула (3) аналогичным образом преобразуется к виду

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – (ВОо или + ПСо) – ФИо – ФУо),     (5)

где

ПСо – относительный предпринимательский стимул, отн. ед. от Затр.в/з;

ФИо – относительный физический износ объекта капитального строительства, отн.ед. от Затр.в/з;

ФУо – относительный функциональное устаревание объекта капитального строительства, отн.ед. от Затр.в/з;

ВОо – относительное внешнее обесценение объекта капитального строительства, отн. ед от Затр.в/з;

При этом вследствие физического износа и/или функционального устаревания и/или внешнего обесценения расчётная величина рыночной стоимости объекта капитального строительства может оказаться отрицательной, особенно с учётом того, что затраты на устранение физического износа и/или функционального устаревания могут превышать затраты на создание и, в том числе, значительно.

В этом случае объект капитального строительства будет представлять собой не «улучшение», а «ухудшение» земельного участка при его наиболее эффективном использовании как свободного. Внешнее обесценение, при его наличии, только усиливает этот эффект. Однако, в этом случае рыночная стоимость объекта капитального строительства, не может превышать отрицательную величину затрат на его снос, которые должны относиться на снижение рыночной стоимости земельного участка, а сама рыночная стоимость объекта капитального строительства должна приниматься равно 1 (одному) рублю, не включая НДС.

  • Неверными являются формулы, никоим образом не следующие из базовых формул (2) и (3). А именно

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 + ППо) х (1 – ФИо) х (1 – ФУо),   (6)

и

РС = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ВОо) х (1 – ФИо) х (1 – ФУо),    (7)

Насколько можно судить, эти формулы, которые встречаются на практике, являются продуктом умопостроений на основании искусственно заданного методологически ложного ограничения, заключающегося в том, что затраты на создание объекта капитального строительства с учётом физического износа, функционального устаревания и внешнего обесценения не могут быть отрицательными, т.е. объект капитального строительства не может быть ухудшением земельного участка.  

Однако,

  1. во – первых, получение этих формул из базовых формул (2) и (3) попросту невозможно в соответствии с математической логикой и правилами алгебры;
  2. во – вторых, использование формул (6) и (7) вместо формул (4) и (5) даёт заниженный, методологически недостоверный результат, что показано в таблице ниже путём сопоставления результатов расчёта рыночной стоимости объекта капитального строительства по формулам (2), (4) и (6).

При этом расчёт по формуле (2) является методологически двстоверным, расчёт по формуле (4) ожидаемо и необходимо даёт тот же результат, а результат расчёта по формуле (6) на 21% ниже и является методологически недостоверным.

Затраты воспроизводства 100 руб.
Расчёт формуле (1) (3) (5)
Прибыль предпринимателя 50 руб. 0,5 отн. ед. 0,5 отн. ед.
Физический износ 40 руб. 0,4 отн. ед. 0,4 отн. ед.
Функциональное устаревание 30 руб. 0,3 отн. ед. 0,3 отн. ед.
Внешнее обесценение 0 руб. 0,0 отн. ед. 0 отн. ед.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства 80 руб. 80 руб. 63 руб.
Вывод совпадение результатов, методологически достоверный результат занижение рыночной стоимости, методологически недостоверный результат
  • Прибыль предпринимателя в оценке не является доходностью на весь вложенный капитал, а является доходностью только на капитал, вложенный в создание объекта капитального строительства, без учёта затрат на приобретение (рыночной стоимости) земельного участка.

Это принципиально и, кроме того, непосредственно следует из фундаментального предположения теории оценки недвижимости о том, что рыночная стоимость земельного участка всегда (т.е. независимо от того является ли земельный участок застроенным или нет) равна рыночной стоимости земельного участка при его наиболее эффективном использовании как незастроенного (свободного, вакантного). Соответственно, рыночная стоимость земельного участка не может увеличиться (и уменьшиться) в процессе строительства и по его завершении.

Напротив, она может измениться при изменении наиболее эффективного использования земельного участка, как незастроенного, по причинам, никак не связанным с наличием или отсутствием на земельном участке объекта капитального строительства, например, при изменении градостроительного зонирования (с промышленного на жилое) или норм застройки (в частности – увеличения этажности жилой застройки).

Это также прямо следует из базовых формул (2) и (3).

А получение из этих формул следующего вида

РСеон = [РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ФИо) х (1 – ФУо)] х (1 + ППо),   (8)

и

РС = [РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ФИо) х (1 – ФУо)] х (1 – ВОо),    (9)

или, альтернативно формуле (9) [5]

РС = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ФИо) х (1 – ФУо) х (1 – ВОо),    (10)

невозможно по причинам, указанным для формул (6) и (7).

При этом автор вовсе не утверждает, что доходность на весь вложенный капитал, требуемая инвестором, не может быть использована для оценки единого объекта недвижимости затратным подходом. При отсутствии внешнего обесценения это вполне возможно при условии знания таковой доходности, которая очевидно ниже прибыли предпринимателя в точном её понимании, как это представляется здесь. Однако, при этом такой подход ни в коем случае не может быть использован для распределения стоимости единого объекта недвижимости между земельным участком и объектом капитального строительства. Прибыль предпринимателя ни в какой доле не может быть отнесена на земельный участок, увеличивая его рыночную стоимость выше той, которая соответствует наиболее эффективному использованию как незастроенного.

  1. Двумя методами оценки затратным подходом являются метод затрат воспроизводства (затраты на создание точной копии объекта капитального строительства в текущих ценах) и метод затрат замещения (затраты на создание современного объекту капитального строительства объекта – замены равной полезности в текущих ценах).

Разница между затратами воспроизводства и затратами замещения представляет собой неустранимое функциональное устаревание.

  1. Предпочтительным методом оценки затратным подходом является метод затрат замещения. Это очевидно, поскольку в этом случае устраняется необходимость оценки неустранимого функционального устаревания, которое в силу определения равно разнице между затратами воспроизводства и затратами замещения, т.е. при оценке неустранимого функционального устаревания может легко возникнуть циклическая логика.
  1. Если в отношении физического износа существует (скорее теоретическая, нежели практическая) теоретическая возможность его достоверного независимого от цен (рыночных стоимостей) определения путём расчёта затрат на устранение, то в отношении функционального устаревания и внешнего (экономического) такие возможности отсутствуют.

Достоверное определение функционального устаревания и внешнего (экономического) обесценения возможно только на основе сопоставления затрат на создание новых объектов с их ценами (рыночными стоимостями), т.е. методом рыночной экстракции, что ставит результаты оценки затратным подходом в прямую зависимость от результатов сравнительным и/или доходным подходами, т.е. делает затратный подход бесполезным. Это обстоятельство принципиально ограничивает возможности применения затратного подхода в оценке рыночной стоимости недвижимости.

Источники данных о затратах создания объектов капитального строительства.

На основании практического опыта можно выделить несколько источников данных о затратах создания объектов капитального строительства, которые показаны в Табл. 1.

Таблица 1. Источники данных о затратах создания объектов капитального строительства.  

Методы оценки затрат на строительство Источники рыночных данных Комментарии
Метод затрат воспроизводства Первичные рыночные данные
данные сметной документации и актов приёмки выполненных работ по объекту оценки в готовом и одновременно приемлемом для оценки виде доступны редко; могут быть устаревшими, что требует индексирования по индексам, которые очень разнообразны, а их достоверность вызывает сомнения;получение актуальных на дату оценки результатов (самостоятельное составление сметы) требует высокой специальной сметной квалификации;всегда требуется независимая экспертиза;достаточность данных для обеспечения достоверности всегда под вопросом.
данные проектной декларации застройщика по объекту оценки проведена экспертиза, что повышает достоверность;могут быть устаревшими, что требует индексирования по индексам, которые очень разнообразны, их достоверность вызывает сомнения;доступны для ограниченного круга многоквартирных жилых объектов;достаточность данных для обеспечения достоверности всегда под вопросом.
Вторичные рыночные данные
не существуют —
Метод затрат замещения Первичные рыночные данные
данные конъюнктурного анализа оценщика позволяют реализовать полноценный анализ рынка подрядных работ с сегментацией;во времена кризисов не всегда удаётся обнаружить достаточное количество данных.
государственные расценки из федерального реестра сметных нормативов, обобщённые оценщиком проведена экспертиза, что повышает достоверность;получение актуальных на дату оценки результатов требует высокой специальной сметной квалификации;требуется независимая экспертиза;достаточность данных для обеспечения достоверности всегда под вопросом.
данные подрядных организаций, полученные оценщиком по запросам. требуется получение достаточного для анализа предложений с однородными данными;требуется независимая экспертиза.
Вторичные рыночные данные
опубликованные и полученные оценщиком самостоятельно аналитические (сводные) данные по декларациям застройщиков проведена экспертиза, что повышает достоверность;могут быть устаревшими, что требует индексирования по индексам, которые очень разнообразны, их достоверность вызывает сомнения;доступны для ограниченного круга многоквартирных жилых объектов;требуется достаточное для анализа количество однородных данных
справочники затрат на строительство (НЦС, КоИнвест) Нормативы Ценообразования в Строительстве (НЦС) прошли экспертизу, что позволяет сделать вывод о достоверности;не все справочники являются «прозрачными», позволяющими осуществить проверку данных.в ряде случаев (по отдельным типам объектов оценки) позволяют реализовать полноценный анализ рынка подрядных работ с сегментацией;в иных случаях достаточное для такого анализа количество данных отсутствует.
данные подрядных организаций, на их сайтах и в публикациях, обобщённые оценщиком могут быть устаревшими, что не указано в источнике;требуется достаточное для анализа количество однородных данных.

В случае, если данных из какого – либо источника данных недостаточно, надо пытаться получить дополнительные данные из иных источников, обобщать их и осуществлять согласование.

Практика показывает, что источники данных о затратах для разных типов объектов оценки различаются. Источники данных о затратах на создание объектов капитального строительства, предпочтительные для использования в оценке объектов разного типа показаны в Табл. 2.

Таблица 2. Источники данных о затратах на создание объектов капитального строительства, предпочтительные для использования в оценке объектов разного типа

Типы объектов оценки Предпочтительные источники данных о затратах (выделены наиболее предпочтительные)
Индивидуальные жилые дома массового спроса Нормативы Ценообразования в Строительстве (НЦС);данные проектной декларации застройщика по объекту оценки;данные подрядных организаций, на их сайтах и в публикациях, обобщённые оценщиком.
Многоквартирные жилые дома массового спроса
Индивидуальные жилые дома элитного класса данные сметной документации и актов приёмки выполненных работ по объекту оценки;данные проектной декларации застройщика по объекту оценки;опубликованные и полученные оценщиком самостоятельно аналитические (сводные) данные по декларациям застройщиков.
Многоквартирные жилые дома элитного класса
Офисные здания данные конъюнктурного анализа оценщика;справочники КоИнвест;данные подрядных организаций на их сайтах и в публикациях, обобщённые оценщиком.
Торговые здания
Производственно – складские здания общего назначения
Производственные здания специального (единственного) назначения Нормативы Ценообразования в Строительстве (НЦС);данные сметной документации и актов приёмки выполненных работ по объекту оценки.
Разнообразные объекты специального (единственного) назначения

Доказательственная оценка затрат замещения методом конъюнктурного анализа. Офисные объекты

Впервые метод конъюнктурного анализа — анализа на основании публично доступных (опубликованных в прессе) данных о затратах на строительство объектов коммерческой и производственной недвижимости на конец 2020 года были обобщены нами в [6].

Для определения интервалов удельных величин затрат на строительство объектов коммерческой недвижимости разных классов было проанализировано более 150 источников информации, представленных в периодической прессе преимущественно за 2018 – 2020 г.г., содержащих данные о совокупных размерах инвестиций, основанные на

  • инвестиционных контрактах;
  • инвестиционных меморандумах девелоперов и региональных администраций по конкретным проектам;
  • оценках девелоперов;
  • оценках сторонних экспертов.

Затем аналогичные исследования проводились нами ещё несколько раз целевым образом для складской и офисной недвижимости в режиме мониторингов при наличии такой необходимости для конкретного отчёта об оценке, т.е. в режиме текущей деятельности по оценке.

Далее приводится пример конъюнктурного анализа затрат на строительство бизнес — центров, проведённого нами по состоянию на конец 2023 года [7].

В Табл. 3 приведены данные о затратах на строительство двадцати трёх бизнес – центров и многофункциональных комплексов в интервале площадей от 400 до 100 000 кв.м., которые были опубликованы в открытых источниках информации (интернет – порталы Арендатор.Ру, Русдевелоперс.Ру и иных изданиях) в 2023 году и январе 2024 года.

Объекты разделены на три характерных кластера – объекты класса В (самые дешёвые, наименее качественные, административные здания), объекты класса В+/А и объекты класса А+ (наиболее дорогие, наиболее амбициозные проекты).

[1] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, Fifteenth Edition, Appraisal Institute, 200 W. Madison, Suite 1500, Chicago

[2] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, Fifteenth Edition … — цит. соч.

[3] Gould T.R., Jr., Smith H.C. (1995), Entrepreneurial profit incentive and marketwide external obsolescence: are they mutually exclusive? Appraisal Journal, Jan 1, 1995, https://www.thefreelibrary.com/Entrepreneurial+profit+incentive+and+marketwide+external…-a016574761.

[4] Max J. Derbes, Jr., Rebuttal, The Real Estate Appraiser and Analyst (Winter 1990): 49-51.

[5] Уверенно говоря о том, что прибыль предпринимателя должна быть разделена между землёй и объектом капитального строительства, сторонники такого подхода полностью умалчивают о том, надо ли аналогично разделять внешнее обесценение. Поэтому, формулы (9) и (10) являются исключительно плодом методологической фантазии автора данной статьи.

[6] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2021), Затраты на строительство объектов коммерческой и производственной недвижимости. Часть 1. Офисная, торговая и гостиничная недвижимость, Теория, методология и практика оценки, 19.02.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-zatraty-na-stroitelstvo-obektov-kommercheskoj-i-proizvodstvennoj-nedvizhimosti-chast-1/ . Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2021), Затраты на строительство объектов коммерческой и производственной недвижимости. Часть 2. Тепличные комплексы, склады, молочно – животноводческие комплексы, Теория, методология и практика оценки, 21.02.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-zatraty-na-stroitelstvo-obektov-kommercheskoj-i-proizvodstvennoj-nedvizhimosti-chast-2-teplichnye-kompleksy-sklady-molochno-zhivotnovodcheskie-kompleksy/

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2024/12/ДОКАЗАТЕЛЬСТВЕННАЯ-ОЦЕНКА.-ЗАТРАТНЫЙ-ПОДХОД-1.pdf