Несмотря на то, что это превосходная книга, она не совсем соответствует ожиданиям, если рассматривать её как труд, посвящённый исключительно судебным спорам об оценке недвижимости. [1]

На самом деле это отличная работа, посвящённая вопросам принудительного отчуждения собственности (изъятия земель правительством) и связанным с этим судебным разбирательствам. Книга позволяет глубоко погрузиться в специфику оценки недвижимости при её принудительном изъятии для правительственных нужд.

Автор затрагивает ряд тем, общих для процессов принудительного отчуждения и других видов судебных споров — например, состязательный характер среды, в которой приходится работать оценщику, а также важность понимания правовых норм.

Первый задокументированный случай принудительного изъятия собственности произошёл в 871 году до н. э.: царь Ахав отобрал виноградник у Навуфея. «Компенсацией» для Навуфея за отказ добровольно продать землю стало побиение камнями до смерти. Возможности обжаловать это решение не было.

В США в 1875 году было окончательно закреплено право федерального правительства изымать земельные участки для общественных нужд. При этом такое изъятие должно сопровождаться выплатой справедливой компенсации. Понятие «справедливой компенсации» варьируется в зависимости от юрисдикции, поэтому оценщику крайне важно понимать, как именно определяется рыночная стоимость и какие методы оценки приемлемы в конкретном правовом поле.

Одно из существенных различий, с которым может столкнуться специалист, — это разница между «федеральным правилом» (Federal Rule) и «правилом штата» (State Rule). В книге приводится таблица, показывающая, какие нормы действуют в каждом штате. В регионах, где работаю я — Нью-Гэмпшире и Мэне, — применяется «федеральное правило». Согласно ему, в случае частичного изъятия земли оценщик определяет стоимость всего земельного участка до изъятия, а затем — стоимость оставшейся части. Владельцу выплачивается компенсация в размере разницы между этими величинами.

Как правило, в рамках «федерального правила» компенсация выплачивается только за само изъятие, а не за сопутствующий ущерб. В качестве примера приводится судебное дело 1911 года, в котором суд отклонил доводы собственника о том, что строительство железной дороги через его участок приведёт к тому, что в его амбаре начнут селиться бродяги. В другом судебном деле суд не принял во внимание довод фермера о том, что его работники будут отвлекаться от работы, чтобы посмотреть на проходящие поезда.

Согласно «правилу штата» (применяемому, в частности, в штате Массачусетс), размер компенсации определяется исходя из стоимости изымаемой части имущества, к которой добавляется сумма ущерба, понесенного собственником в результате такого изъятия. Данное правило не допускает уменьшения суммы компенсации за счет выгод, которые могут возникнуть для оставшейся части имущества вследствие проведенного изъятия.

В результате реализации общественно значимого проекта, для которого было изъято частное имущество, могут возникнуть определенные выгоды. Так называемые «особые выгоды» (special benefits) относятся непосредственно к оставшейся у собственника части имущества; в ряде случаев их стоимость может быть вычтена из суммы компенсации. Напротив, «общие выгоды» (general benefits) затрагивают интересы общества в целом и, как правило, не подлежат вычету из суммы компенсации.

Нежелательность использования затратного подхода и метода дисконтированных денежных потоков (DCF)

Что касается методов оценки, автор отмечает, что затратный подход, как правило, не пользуется предпочтением.

Суды считают метод капитализации дохода более предпочтительным, чем затратный подход, однако менее надежным, чем метод сравнения продаж.

Автор подчеркивает: суды настаивают на том, чтобы выбранные ставки капитализации не были результатом чисто механических расчетов, а опирались на рыночные данные.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) также не пользуется высоким доверием, поскольку прогнозы в рамках этого метода невозможно подтвердить. Если оценщик дает показания о том, по какой цене объект будет продан через 10 лет, суд, скорее всего, отклонит их как умозрительные.

При этом объекты, используемые для сравнения, должны быть признаны сопоставимыми, прежде чем их можно будет принять во внимание.

Что касается сделок, совершенных после даты оценки, то отношение к ним неоднозначно — они подпадают под действие «правила ретроспективного взгляда» (hindsight rule). Тем не менее, вопреки распространенному мнению, такие данные не являются автоматически недопустимыми.

В тексте рассматривается современная тенденция к сближению понятий «зонирование и экологические ограничения» (за которые компенсация исторически не выплачивалась) и «фактическое изъятие собственности» (за которое компенсация исторически полагалась).

Хотя физического изъятия земельного участка может и не происходить, экологические ограничения или правила зонирования зачастую делают его непригодным для застройки. В последнее время суды начинают признавать право на компенсацию в случаях, когда такие ограничения становятся чрезмерными.

Начиная с 416-й страницы (из 529), автор переходит к более общим рекомендациям по ведению судебных споров, связанных с оценкой, уделяя особое внимание составлению отчета. Он подчеркивает важность внешнего вида документа: если разделить стоимость услуг оценщика на количество страниц в готовом отчете, получится, что одна страница обходится клиенту более чем в 100 долларов. Следовательно, клиент вправе ожидать чего-то большего, чем нечеткий текст, опечатки и небрежные эскизы, скрепленные дешевой папкой стоимостью в 25 центов.

Впрочем, автор предостерегает: как бы эстетично ни выглядел отчет, плохой отчет остается плохим отчетом.

Объективная и нейтральная сторона

Далее автор кратко рассматривает вопросы подготовки к судебному разбирательству и соответствующие стратегии. Он проводит различие между ролью адвоката (защитника интересов одной из сторон) и ролью оценщика как объективной и нейтральной стороны.

Автор отмечает, что лица, принимающие решение по делу (судьи или присяжные), обладают удивительной способностью отличать позицию, продиктованную интересами одной из сторон, от объективного подхода.

При даче показаний оценщику лучше всего занять позицию, направленную на то, чтобы помочь суду или присяжным разобраться в технических вопросах, которые могут быть непонятны человеку без специальной подготовки. Эксперту-оценщику следует исходить из того, что он работает на тех, кто принимает решение по делу. Поэтому во время выступления оценщику надлежит обращаться к судье (судьям) или присяжным, а не к тому, кто задает вопросы. В идеале, покидая свидетельскую трибуну, оценщик должен сохранить свою профессиональную репутацию и безупречную честность.

Автор настоятельно рекомендует оценщику начать с подробного изложения своей квалификации. Не стоит пренебрегать этим, даже если противоположная сторона готова признать вашу компетентность: в противном случае присяжные могут не придать должного значения вашим показаниям.

Затем оценщику следует описать процесс оценки, а также рассказать о работе, проделанной в отношении оцениваемого объекта.

Далее необходимо представить характеристику самого объекта, определить его «наиболее эффективное использование» (highest and best use) и пояснить, как проводилась оценка с применением различных подходов.

Поскольку оценщик не является участником сделок купли-продажи и не присутствует при их закрытии, информация о таких сделках формально могла бы считаться «показаниями с чужих слов» (hearsay). Однако «Федеральные правила представления доказательств» (Federal Rules of Evidence) позволяют эксперту ссылаться на факты, послужившие основой для его заключения, — при условии, что речь идет о данных, на которые специалисты в данной области обычно обоснованно опираются в своей работе.

Разгром на перекрестном допросе

После дачи основных показаний оценщику предстоит пройти через перекрестный допрос. Говорят, что в наши дни перекрестный допрос занимает то же место, что и пытки в Средние века. Поэтому оценщикам, которые не любят, когда им задают неудобные вопросы или бросают вызов, лучше держаться подальше от судебных разбирательств, связанных с оценкой имущества.

Цель перекрестного допроса — полностью опровергнуть показания свидетеля, данные им ранее.

Перекрестный допрос — это наковальня истины, и к тому, что по вам будут нещадно колотить, нужно быть готовым.

Не стоит удивляться вопросам вроде: «Есть ли у вас данные о сделках, подтверждающие ваше ничем не обоснованное мнение?» Впрочем, не отчаивайтесь: после того как вас «разнесут» в пух и прах, у вас появится шанс «восстановиться» (а если дела совсем плохи — «воскреснуть» или «реанимироваться») во время повторного допроса, проводимого вашей стороной.

Адвокату стоит задуматься о привлечении второго оценщика — для анализа как отчета своего эксперта, так и отчета противоположной стороны, еще до того, как «игра начнется». Юристы часто говорят на своем «юридическом» языке, тогда как оценщики мыслят категориями «оценочного» языка; оценщики-консультанты в таких случаях могут выступить в роли переводчиков. Кроме того, все материалы, подготовленные оценщиком, который дает показания в суде, как правило, подлежат раскрытию (предоставлению другой стороне), в то время как работа оценщика-консультанта обычно защищена от такого раскрытия. Более того, в отличие от оценщика, выступающего в качестве свидетеля, оценщика-консультанта нельзя удалить из зала суда. Благодаря этому он может подсказывать адвокату, в чем заключаются слабые места в позиции оппонентов, что бывает невероятно полезно при проведении перекрестного допроса.

Глубиной — как на коробке с хлопьями, но при этом — бесценно

Ближе к концу книги автор наконец затрагивает вопросы оценки в судебных спорах, не связанных с принудительным отчуждением собственности (eminent domain). Он касается таких тем, как бракоразводные процессы, доверительное управление, мошенничество, банкротство, налогообложение имущества и некоторые другие области. Однако, как только речь заходит о чем-то, выходящем за рамки принудительного отчуждения, глубина информации в книге оказывается примерно такой же, как на коробке с сухими завтраками. И всё же я не могу «осуждать» эту книгу за подобное, поскольку в том, что касается принудительного отчуждения собственности (eminent domain), она изобилует примерами оценки из реальной практики, богатым опытом и полезной информацией — включая историю вопроса, правовые аспекты, законодательство отдельных штатов и федеральные законы. Всё это представлено здесь всесторонне и предельно ясно. Таким образом, в данном отношении книга является поистине бесценной.

---

[1] Traub S. (1996), Real Estate Valuation in Litigation by J.D. Eaton, MAI, SRA. Published by Appraisal Institute, Chicago, 1995. Review, Property Valuation Advisors, Newburyport, https://propertyvalu.com/revl.htm . Стивен Трауб (Stephen Traub) — ASA, главный оценщик коммерческой недвижимости в компании Property Valuation Advisors (Newburyport, MA). Он является сертифицированным оценщиком общего профиля в штатах Нью-Гэмпшир, Мэн и Массачусетс.