Автору известны случаи обращения администраций субъектов РФ или муниципальных образований к оценщикам за услугой определения размеров коэффициентов, используемых администрациями для установления размера арендной платы за пользование муниципальными земельными. Такая потребность обусловлена тем, что арендная плата рассчитывается по простой формуле:
АП=КС*Ки
где: КС – кадастровая стоимость участка, Ки – вид использования участка
Прежде всего, определимся, является ли такая услуга оценочной деятельностью.
Согласно ст 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» «под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости».
Одновременно, в соответствии со ст 5 того же закона основным признаком объектов оценки является возможность их участия в гражданском обороте. Земельные участки сами по себе (кроме изъятых из оборота) могут являться объектами оценки. Однако разного рода коэффициенты, однозначно, объектами оценки являться не могут.
Пунктом 9 Федерального стандарта оценки в качестве иных объектов оценки, поименованных «иными расчетными величинами», указаны рыночная арендная плата, затраты на создание объектов, убытки, затраты на устранение экологического ущерба. Необходимость такого перечня сомнительна, т.к. все перечисленное можно легко интерпретировать через перечень (хоть и не являющегося идеальным) объектов оценки. Но, тем не менее, коэффициенты Ки в иных расчетных величинах не представлены. Таким образом их определение – экономический или оценочный консалтинг.
Проведем анализ действующего законодательства, регламентирующего определение арендной платы за пользование земельными участками, принадлежащими субъектам РФ и муниципальным образованиям.
В основе экономического обоснования коэффициентов лежат:
- ЗК РФ Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
- ЗК РФ Ст 65 Платность использования земли
- Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582
«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Ниже представлены выдержки из упомянутых нормативных документов, относящиеся к муниципальным земельным участкам (частный случай, рассматриваемый далее).