Резюме
Цель данного исследования — улучшить понимание формы, масштаба и изменчивости финансовой отдачи, получаемой застройщиками, с акцентом на рынок недвижимости Великобритании.
Прибыль или доход от девелопмента недвижимости варьируется в зависимости от характера, местоположения и сроков реализации каждого проекта.
Методы оценки девелопмента различаются по способу учета или измерения доходности девелопера.
Очень распространены денежная прибыль на затраты или стоимость, в то время как ставки доходности также часто используются.
Иногда финансирование явно включается в оценку, а иногда оно поглощается в ставке доходности девелопера. Это различие между участниками рынка и между методами обработки доходности девелоперов поднимает методологические вопросы, когда речь идет об оценке девелопмента.
Например, существует ли взаимосвязь между ожидаемыми денежными маржами (например, прибылью на затраты или стоимость) и ставками доходности, что является «надлежащей» доходностью девелопера и как доходность варьируется в зависимости от проекта, сроков и способа измерения доходности?
Данное исследование пытается ответить на эти вопросы путем:
- обзора соответствующей литературы,
- изучения опубликованных оценок целесообразности проектов,
- анализа опубликованной отчетности девелоперов,
- проведения опроса девелоперов, дополненного небольшим количеством конфиденциальных интервью с участниками рынка.
Анализ литературы показал, что практика оценки проектов в Великобритании имеет сходство с практикой оценки проектов в целом, поскольку используются различные методы, различающиеся по уровню сложности.
В сфере девелопмента проектов они варьируются от простых методов оценки остаточной стоимости с учетом денежной прибыли девелопера до более сложных моделей денежных потоков с использованием периодических ставок доходности.
Литература по оценке проектов предполагает, что размер фирмы имеет значение: более крупные организации, как правило, используют более сложные подходы и целевые показатели доходности.
Литература также подчеркивает ограничения традиционного метода дисконтированных денежных потоков (DCF) в случаях, когда проекты имеют опционные характеристики или подвержены большой неопределенности в отношении будущих денежных потоков.
В ходе исследования было установлено, что традиционный метод оценки остаточной стоимости, наряду с показателями прибыли на затраты или стоимость, доминирует в практике оценки проектов для малых и средних девелоперов, в отличие от более современных методов, основанных на денежных потоках.
Крупные девелоперы, как правило, используют методы, основанные на денежных потоках, и показатели эффективности, основанные на ставке доходности, хотя и в сочетании с показателями денежной маржи.
Также наблюдалось различие в практике между девелоперами, которые сосредоточились исключительно на жилищном строительстве и предпочитали методы оценки остаточной стоимости и показатели, основанные на денежной марже, и теми, кто занимался либо коммерческим строительством, либо как коммерческими, так и жилыми проектами.
Последние чаще проводили моделирование денежных потоков для оценки целесообразности наряду с оценкой прибыли или цены земли на основе остаточной стоимости.
Прибыль, выраженная в виде простой денежной маржи, не отражает сроки поступления средств, и трудно сравнивать такой показатель с ожидаемой доходностью от альтернативных инвестиционных возможностей, которая часто указывается в виде норм доходности.
Тем не менее, остаточные методы могут приблизительно соответствовать результатам более сложных моделей денежных потоков, если целевая маржа прибыли корректируется таким образом, чтобы отражать, как целевые ставки в контексте денежных потоков могут изменяться для проектов с различными характеристиками и, следовательно, различными рисками.
Обзор опубликованных оценок проектов и соответствующей литературы показывает, что девелоперы жилой недвижимости предпочитают использовать целевую доходность, основанную на денежных потоках.
В ходе опроса регулярно упоминалась цифра в 20% прибыли на затраты для участков без существенных рисков (например, рисков, связанных с разрешением на строительство) и 25% для участков с более высоким уровнем воспринимаемого риска.
Эти уровни прибыли на затраты подразумевают прибыль на валовую стоимость проекта (GDV) в размере около 15-20%.
Крупные девелоперы, используя методы анализа денежных потоков и разрабатывая более долгосрочные проекты, заявляли о целевой доходности в размере около 10-12%, что согласуется с более высокой доходностью денежных средств, обычно требуемой для более длительных проектов.
Включение финансирования в оценку проектов является распространенной практикой.
Наконец, следует отметить, что найти доказательства достигнутой доходности от проектов оказалось очень сложно. Как показатели отдельных проектов, так и рыночные показатели в секторе развития недвижимости остаются неясными.