Введение
Оценка для бухгалтерского учёта аренды [1] находится где-то на периферии профессии оценки недвижимости. Тем не менее, при внимательном рассмотрении она имеет свои особенности, связанные с несовпадением понимания терминов с похожими названиями – «рыночная (или иная) стоимость права аренды» в оценке и «стоимость права пользования активом» в бухгалтерском учёте.
В профессиональной оценке это определяет сложности с формулированием объекта оценки, включая оцениваемые права, что зачастую выпадает из области повышенного внимания оценщиков.
Соответственно, имеется необходимость внимательно разобрать эти особенности и сформулировать конкретные рекомендации по их учёту [2].
Определение
Справедливая стоимость по МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости»
2. Справедливая стоимость – оценка, основанная на рыночных данных, а не оценка, специфичная для организации. … цель оценки справедливой стоимости … одна – определить цену, по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть цену выхода на дату оценки с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив или является должником по указанному обязательству).
Справедливая стоимость по МСФО 16 «Аренда» (глоссарий).
В целях применения требований настоящего стандарта, касающихся учета у арендодателя – сумма, на которую можно обменять актив или погасить обязательство в сделке между хорошо осведомленными независимыми сторонами, желающими совершить такую сделку.
Как видно, как и рыночная стоимость, справедливая стоимость
- основана на рыночных данных,
- соответствует сделке на рынке,
- сделка между хорошо осведомлёнными сторонами.
Таким образом, при выполнении этих условий для определения справедливой стоимости можно оценивать рыночную стоимость. При этом условие оборотоспособности права при определении справедливой стоимости должно выполняться обязательно.
Понимание права собственности арендодателя и права аренды в оценке
Право собственности арендодателя – это не какое — то новое право, не упоминаемое в Гражданском Кодексе РФ. Это по — прежнему право собственности, включающее триаду прав (владения, распоряжения и пользования), которое обременено договором аренды в пользу арендодателя, который получает себе часть прав владения и пользования.
При этом необходимо иметь в виду, что сам факт обременения арендой прежде всего означает невозможность для собственника – арендодателя сдать объект в аренду до тех пор, пока не закончится действующий договор аренды. Т.е. обременение арендой юридически существует всегда и вне зависимости от действующей по договору арендной платы и её соотношения с рыночной арендной платой.
Однако, соотношение рыночной и фактической арендной платой по договору определяет знак и величину стоимости права аренды, принадлежащего арендатору, т.е. знак и величину финансового обременения, которое может существовать, а может и не существовать.
На Рис.
1 ниже показана диаграмма рассеяния ставок аренды объектов – аналогов и
фактической ставки аренды объекта оценки.
[1] Рассматриваемые особенности учёта аренды относятся только к бухгалтерскому учёту и не касаются налогового учёта.
[2] Представленные далее соображения обсуждались и не вызвали возражений на заседании Межрегионального Сообщества Экспертов и Оценщиков 22.10.2026
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/10/ОЦЕНКА-ДЛЯ-УЧЁТА-АРЕНДЫ.pdf