- ВВЕДЕНИЕ
По оценкам, около одной пятой всего жилищного фонда в Англии составляют объекты недвижимости, находящиеся в аренде, при этом краткосрочные и среднесрочные договоры аренды становятся все более распространенными, поскольку первоначальные сроки сокращаются.
Трудность, с которой сталкиваются некоторые оценщики, кредиторы и широкая общественность, заключается в недостаточном понимании обесценивающегося характера арендного владения, поэтому необходимо повысить их осведомленность.
Право собственности (свободное владение или виртуальное свободное владение freeholds или virtual freeholds) – то есть, очень долгосрочные права аренды – остаются доминирующей формой владения на рынке.
Закон о реформе аренды 1967 года и Закон о реформе аренды, жилищном и городском развитии 1993 года, как правило, предоставляют арендаторам возможность продлить аренду, получить право выкупа арендованного имущества или совместно получить право выкупа арендованного имущества. Крайне важно, чтобы оценщики были осведомлены о различных положениях этого законодательства, касающихся домов и квартир.
Затраты на проживание в арендованной недвижимости являются факторами, которые могут влиять на стоимость, и должны быть надлежащим образом отражены в консультациях для клиентов.
Эти расходы могут быть значительными и включать в себя плату за обслуживание, арендную плату за землю, расходы на капитальный ремонт и плату за мероприятия, например, за разрешение на перепланировку или при отчуждении. Оценщики должны провести соответствующие проверки, прежде чем сообщать об уровне этих расходов, если таковые имеются, и учесть все соответствующие корректировки в своих оценках; обязательные требования к таким проверкам изложены в стандарте RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), VPS 2.
Все чаще признается, что пункты в некоторых договорах аренды, касающиеся текущих расходов, оказывают существенное влияние на стоимость. Некоторые современные договоры аренды – заключенные примерно с 2005 года – могут содержать обременительные пункты об арендной плате за землю, в то время как другие предусматривают плату за мероприятия и расходы на содержание имущества, которые могут повлиять на возможность получения ипотеки, расходы на пользование и, следовательно, на стоимость недвижимости.
Негативная огласка последних лет – особенно в отношении обременительной арендной платы за землю – демонстрирует, что вопросы, связанные с арендой, находятся в центре внимания общественности.
Оценщики обязаны профессионально учитывать вопросы, влияющие на стоимость права аренды.
Правительство Великобритании изложило краткие предложения по реформе арендных отношений в письменном заявлении от января 2021 года и в речи королевы в мае. На момент публикации данного Руководства правительство Великобритании не представило подробный график предлагаемых реформ, поэтому членам RICS следует пока следовать данному Руководству и другим соответствующим стандартам, уделяя должное внимание рынку и действующему законодательству.
Члену следует собрать как можно больше информации об условиях аренды, как подробно описано в Разделе 2.6, полагаясь на допущения только в тех случаях, когда они обоснованы и когда подробные исследования не дали результатов; по вопросу допущений см. «Красную книгу: глобальные стандарты», VPS 4, Разделы 8 и 9, а также UK VPGA 11 в RICS Valuation – Global Standards: UK national supplement 2018 (Красная книга: национальное дополнение к Великобритании).
Участник организации должен проявлять необходимый уровень независимости и объективности при выполнении отдельных оценочных заданий, применяя профессиональный скептицизм к информации и данным, на которые он будет опираться в качестве доказательства, в соответствии с Глобальными стандартами Красной книги, PS 2, пункт 1.5.
Опора на допущения, в сочетании с внедрением кредиторами автоматизированной обработки ипотечных кредитов, в некоторых случаях подвергает риску этих кредиторов, а следовательно, и их клиентов.
Когда делаются допущения, обращение к оценщику часто происходит только на поздней стадии сделки, что приводит к ненужным задержкам.
В то же время оценщики должны избегать рутинного возложения ответственности на юристов за получение информации, которая уже находится в открытом доступе или которую можно было бы получить путем соответствующих запросов.
Записи об этих запросах, их результатах и точном источнике информации должны быть задокументированы в заметках оценщика.
Если делаются допущения, это должно быть четко указано в отчете об оценке, если это позволяет соответствующий формат кредитора. В противном случае оценщик должен убедиться – посредством условий договора или другого общего документа, касающегося предоставляемых услуг по оценке, – что сделанные им или вынужденные для него допущения ясны.
Участников RICS также следует учитывать влияние облицовки и наружных стеновых систем на стоимость при оценке определенных типов арендованной недвижимости.
Затраты на ремонт могут быть значительными и потенциально могут существенно повлиять на стоимость.
Участники RICS должны быть в полной мере осведомлены о последних правительственных и профессиональных рекомендациях – таких как текущее издание руководства RICS «Оценка недвижимости в многоэтажных жилых зданиях с несколькими жильцами и облицовкой», – а также о том, кто несет юридическую ответственность за затраты ремонта, и учитывать текущие, текущие и потенциальные будущие затраты при проведении оценки.
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/08/РИКС-ОЦЕНКА-ПРАВА-АРЕНДЫ-ЖИЛЬЯ.pdf