Джозеф Х. Грейнджер, Написание сравнительных анализов и согласований (рекомендации по использованию сравнительного подхода) | Теория, методология и практика оценки (ТМПО)

Опубликовано не так много информации о том, как разработать описание успешного подхода сравнения продаж. Это вызывает сожаление, поскольку правильное определение стоимости при оценке напрямую зависит от разумного, последовательного и рыночно обоснованного сравнительного анализа и соотнесения данных с объектом недвижимости. Они являются основой для заключения о стоимости, поскольку подводят читателя к заключению оценщика.

ОБЩИЕ ПРАВИЛА

Ниже [1] приведены десять рекомендаций по написанию повествования использования метода сравнения продаж, которые могут применяться независимо от используемого вами метода сравнения:

Во введении напишите хотя бы один абзац о сфере вашего поиска данных и общих аспектах рынка. Определите географические и временные параметры вашего поиска, обсудив рыночную единицу сравнения, общий (начальный) диапазон стоимости, в который попадает объект, и элементы сравнения, которые наиболее важны для покупателей, совершающих покупку недвижимости, похожей на объект. Это также подходящее место для описания любых парных продаж или других подробных исследований по корректировке, приведенных в приложениях, чтобы вам не пришлось обсуждать их позже при проведении сравнительного анализа. Завершите абзац заявлением о том, что подробную информацию о сопоставимых данных о продажах можно найти в дополнениях, указав страницы для удобства ознакомления.
Убедитесь, что у вас есть достаточное количество сопоставимых продаж с тем же наиболее эффективным использованием, что и у объекта исследования. Для использования у вас должно быть как минимум три сопоставимых продажи. Настоятельно рекомендуется иметь пять или более продаж, если диапазон первоначальных значений продаж превышает 50%. В ходе анализа продаж также следует определить верхнюю и нижнюю границы ценового диапазона, соответствующего предмету. Один из них должен быть явно ниже предмета в целом, а другой — явно превосходить его в целом. Если не удается найти достаточное количество продаж, необходимо расширять географические и временные рамки поиска продаж до тех пор, пока они не будут найдены. Объявления или предложения следует использовать только в дополнение к минимальному требуемому количеству продаж. Продажи, имеющие наиболее эффективное использование, отличное от того, которое имеет объект, не соответствуют базовому определению сопоставимой продажи, т.е. недвижимости, которую рынок рассматривал бы как конкурирующую с объектом. Не существует способа корректировки или описания, который мог бы согласовать два объекта недвижимости, имеющих различное наиболее эффективное использование.
По каждой продаже должен быть проведен сравнительный анализ с объектом, изложенный в повествовательной форме. Первая часть этого правила может показаться очевидной, но оценщики иногда ошибочно полагают, что читателю достаточно знать, что почти идентичная сопоставимая продажа указывает на определенную стоимость. Часто элементы равенства между сопоставимой продажей и объектом так же важны, как и различия, и должны быть тщательно обсуждены, прежде чем рассматривать какие-либо неравенства. Даже если сопоставимая продажа практически идентична предмету, при ее сравнительном анализе необходимо достаточно подробно и в повествовательной форме рассмотреть различия, чтобы читатель мог прийти к тем же выводам, что и оценщик. Тот факт, что каждое сравнение должно быть описательным, также кажется очевидным. Но технический прогресс способствовал проведению многомерного регрессионного анализа и других видов пакетной обработки данных в качестве методов выделения и поддержки некоторых корректировок и ценных выводов для крупномасштабных заданий. Однако такие процедуры не являются описательным сравнительным анализом, и покупатели не рассматривают конкурирующие объекты таким образом. Кроме того, таблица продаж или диаграмма, хотя и настоятельно рекомендуются в качестве наглядного пособия при оценке, сами по себе не являются описательным сравнением. Она используется в дополнение к описательной части для анализа рынка, поддержки корректировок или иллюстрации результатов описательных сравнений.
Не повторяйте описание сделки купли-продажи в ее сравнительном анализе. Новички часто пишут описание объекта купли-продажи вместо сравнительного анализа, а затем заявляют, что продажа означает для субъекта х-долларов. Это заявление просто повторяет описание данных и анализ, приведенные в дополнениях, и не является описательным сравнительным анализом. В вашем описательном сравнительном анализе должно быть рассмотрено, как рынок отреагирует на различия между продажей и объектом, и указано, почему продажа представляет особую стоимость для объекта. Повторение некоторой важной информации о продаже, такой как дата продажи, цена и местоположение относительно объекта, может быть полезно в качестве прелюдии к фактическому описательному сравнению продажи, но не может заменить ее.
Используйте те единицы сравнения, которые используются на рынке. Это еще одно правило, лежащее в основе рыночного мышления. Рыночная единица сравнения может быть описана как рыночная основа для покупки или продажи, объект мысленного сравнения на рынке и единица, которая создает наиболее последовательную модель ценности в вашем анализе рынка. Для сохранения последовательности в оценке и улучшения понимания необходимо использовать рыночную единицу сравнения. Лучший способ определить рыночную единицу — опросить рынок. В редких случаях объект недвижимости может иметь более одной рыночной единицы сравнения. Если это так, используйте одну и ту же рыночную единицу сравнения для каждой продажи, чтобы быть последовательным и избежать путаницы.
Всегда сначала указывайте соответствие между каждой сопоставимой продажей и объектом. Этот шаг очень важен, поскольку он сразу показывает, почему продажа используется в качестве доказательства стоимости. В нем также указываются продажи, которые в наибольшей степени отражают стоимость объекта и которые впоследствии окажут наибольшее влияние на ваше соотношение или вывод о стоимости. Сопоставимая продажа, оцененная как равная объекту оценки, не обязательно должна быть идентична объекту оценки, она просто рассматривается рынком как равная в целом или эквивалентная. Это часто имеет место при сравнении физических характеристик. Продажа, не совсем совпадающая по размеру или форме, может быть достаточно близка к предмету, чтобы рынок счел ее равной в этих двух отношениях.
Обсудите различия, которые не оказывают влияния на стоимость. Большинство различий между сопоставимыми продажами и объектом продажи обычно попадают в эту категорию. Для рынка они не являются важными различиями. Обычно бывает достаточно простого утверждения, такого как «Рынок, по-видимому, не оценивает разницу в стоимости этих различий» или «Рынок, по-видимому, реагирует только на более существенные элементы различия, упомянутые ниже, а не на эти различия». Спросите себя, ожидает ли читатель, что это сравнение окажет стоимостное воздействие. Если ответ «да», то элемент сравнения должен рассматриваться как существенное различие, оказывающее влияние на стоимость. Если вы не приписываете этому элементу никакого влияния на стоимость, ваш сравнительный анализ должен объяснить, почему.
Не объединяйте различия, влияющие на стоимость. Если в ходе сравнительного анализа вносятся корректировки, их нельзя суммировать. Это лишает читателя возможности проверить сравнительный анализ на соответствие или противоречивость, что делает все корректировки сомнительными. Основная ошибка, с которой часто сталкиваются в методе корректировки, заключается в том, что при сравнительном анализе несколько различий объединяются в одну поправку в долларах или процентах. Корректируйте каждый элемент различия отдельно. Для двух других методов сравнительного анализа — методов типа брэкетинга — применяется первая часть этого правила: когда различия считаются компенсирующими в вербальном диапазоне или комбинированных методах сравнительного анализа, их не следует объединять таким образом, чтобы скрыть относительную важность каждого элемента неравенства. Читатель должен уметь оценить относительную значимость каждого различия, которое оказывает стоимостное воздействие на покупателей на рынке. Другими словами, один элемент различия не может компенсировать более чем один другой элемент неравенства в нарративном сравнительном анализе, если не определена величина каждого неравенства.
Сравнительный анализ каждой продажи должен заключаться либо в определении конкретной стоимости объекта в долларах, либо в определении места, в которое объект вписывается в конечном диапазоне стоимости. В этом и заключается весь смысл написания сравнительного анализа, в разработке подхода к сравнению продаж с точки зрения стоимости. В дополнение к окончательному соотношению стоимости, эти сравнительные показатели являются наиболее важными выводами в вашем отчете об оценке и должны быть включены в него, чтобы отчет имел смысл. Выражены ли такие выводы в долларах или в каких-либо других ценовых категориях, зависит от используемого метода сравнительного анализа.
Сравнительный анализ одной продажи не должен противоречить анализу другой продажи или иметь корреляцию. Противоречия в оценке выглядят как ошибки или, что еще хуже, надуманность. Они составляют большинство ошибок в рассуждениях, которые клиенты и рецензенты находят в оценках. Противоречия обычно представляют собой упущения, такие как неспособность скорректировать продажу на ту же разницу или неспособность скорректировать продажу на ту же сумму или в том же направлении, на которую была скорректирована другая продажа. Противоречия также могут быть повествовательными ошибками, такими как обсуждение важного различия, а затем преуменьшение его стоимостного воздействия в пояснительном заявлении.

ВЫБОР ПОДХОДЯЩЕГО МЕТОДА

Наилучший метод для использования — это всегда самый простой, убедительный и наиболее похожий на мыслительные процессы, характерные для типичного рынка субъекта. Прежде чем вы сможете решить, какой из трех методов подходит под это описание, вы должны знать относительные сильные и слабые стороны ваших данных о продажах, поскольку ваши данные о продажах раскрывают мыслительный процесс, используемый рынком при совершении покупок.

Описанные ниже шаги помогут быстро понять, насколько сложно будет использовать данные о продажах в сравнительном анализе, и помогут вам выбрать подходящий метод. Помните, что рынок чувствителен и практичен. Если рынок полагался на последовательные корректировки различий в своем ментальном процессе принятия решений, то эти корректировки должны были появиться у вас в процессе продаж, и вам следует использовать метод корректировки. Если рыночные данные трудно интерпретировать, это обычно означает, что покупателям на рынке было трудно сделать выбор между этими данными при совершении покупок, и основные различия, скорректированные на них, были незначительными или вообще отсутствовали. В таком случае рынок при принятии решения полагался на мыслительный процесс, похожий на заключение в скобки, и вам следует поступать так же при проведении сравнительного анализа.

Выполните следующие действия, чтобы определить, какой мыслительный процесс использовал рынок:

Для каждой продажи и ее тематики составьте диаграмму или таблицу с важными элементами сравнения. Никогда не пропускайте этот шаг. Даже если это всего лишь черновой вариант, таблица продаж — это самый важный инструмент для анализа рынка. Ее использование также обеспечит согласованность всего подхода к сравнению продаж. Я настоятельно рекомендую вам включить таблицу в качестве наглядного примера в вашу оценку, чтобы отобразить результаты вашего сравнительного анализа. Чтобы определить важные элементы сравнения для типа объекта недвижимости, воспользуйтесь процессом подтверждения продажи — спросите у рынка. Другие оценщики и опытные агенты по недвижимости также могут быть полезными источниками этой информации.
Сравните продажи друг с другом в таблице, чтобы можно было получить какие-либо обоснования для корректировок, используя метод сопоставления пар. Если вам посчастливилось получить данные, подтверждающие существенные корректировки без отдельного исследования сопоставления пар, это будет видно в вашей таблице. Однако часто этого не происходит. Но никогда не думайте, что ваши данные сами по себе не требуют серьезных корректировок. Это связано с тем, что подобранные пары должны быть в целом равны друг другу только в представлении рынка — за исключением существенной разницы — для того, чтобы предоставить вам разумную поддержку для корректировки.
Определите те различия между продажами и объектом, которые требуют корректировки при сравнении. Существует множество различий, которые рынок не считает достаточно важными, чтобы на них реагировать. Это будет видно из вашей таблицы и подтверждений продаж, и важно будет объяснить отсутствие их влияния на стоимость для рынка в вашем сравнительном анализе. Однако некоторые различия будут достаточно существенными для рынка, чтобы оказать влияние на стоимость, и вы должны учитывать их в своем сравнительном анализе. Сможете ли вы выявить их ним нет, зависит от следующих трех шагов.
Внесите все необходимые существенные корректировки, которые только сможете. «Обоснование» означает использование классических методов:
консультации с профессионалом или с использованием опубликованных источников,
с помощью метода сопоставления пар,
с использованием капитализированной разницы в арендной плате или
путем прямого сравнения.

Лучше всего обсуждать любые такие комплексные вспомогательные исследования во введении, указывая их местоположение в приложениях. Затем в ходе сравнительного анализа вы вносите корректировку, добавляя: «На основе вышеупомянутого исследования …» В данном случае существенными корректировками являются те, которые превышают 10%.

Выполняйте все возможные необоснованные корректировки, если они согласованы и малы по размеру и количеству. Необоснованные корректировки — это те, которые обычно содержат фразу «по моему мнению». Однако не бойтесь при необходимости отстаивать свое профессиональное мнение в процессе сравнительного анализа; читатель ожидает, что вы это сделаете. «Небольшой по размеру» означает 10% или менее для каждой корректировки; «небольшое количество» означает три (или менее) непохожих объекта для каждой продажи.
Если в результате выполнения шагов с 1 по 5 результирующий диапазон показателей стоимости был значительно сужен, используйте их для сравнительного анализа; они представляют собой метод корректировки. «Значительно» означает, что диапазон был уменьшен как минимум вдвое по сравнению с тем, который был до того, как были предприняты какие-либо корректировки. Значительное сужение само по себе свидетельствует о разумности, последовательности и рыночной ценности корректировок, которые вы вносили в каждую продажу при сравнении. Иногда вы не можете найти сопоставимый объект, который определяет верхнюю или нижнюю границу диапазона стоимости до внесения корректировок. В таком случае ваш диапазон после корректировки будет изменен в большую или меньшую сторону. Однако диапазон все равно должен быть уже, чем до корректировки; в противном случае метод корректировки не является правильным. Тест заключается в следующем: есть ли у вас достаточно узкий конечный диапазон, чтобы убедительно соотнести его с выводом о стоимости, заявив, что все скорректированные продажи подтверждают этот вывод? Если шаги с 1 по 5 не приведут к значительному сужению диапазона показателей, то вполне вероятно, что рынок использует другой ментальный процесс при покупке конкурирующих объектов недвижимости, и вам следует перейти к шагу 7.
Если в результате выполнения предыдущих шагов итоговый диапазон не был существенно уменьшен, используйте для сравнительного анализа либо метод вербального диапазона, либо комбинированный метод. Некоторые оценщики используют исключительно эти методы сравнения, утверждая, что они более точно имитируют мыслительные процессы рынка. Это убедительный аргумент, если вы поразмыслите о своих собственных мыслительных процессах, когда покупали свой дом. Делали ли вы корректировки в долларах или процентах для учета различий в домах, которые вы рассматривали, или вы мысленно компенсировали различия, не применяя числовую корректировку к каждой разнице? Если вы похожи на большинство покупателей жилья, вы сделали последнее.

НАПИСАНИЕ ОПИСАТЕЛЬНОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА

Метод корректировок

Этот метод чаще всего преподается на курсах оценки и, следовательно, чаще всего используется оценщиками при проведении описательных оценок. Его легко преподавать и использовать, поскольку он основан на простой математике и понятен для понимания. Он дает наилучшие результаты, когда следует мыслительным процессам, которые обычно используются на рынке при покупке объектов недвижимости, конкурирующих с объектом недвижимости, и когда не требуется никаких серьезных корректировок без поддержки.

К сожалению, этот метод также наиболее уязвим для ошибок и злоупотреблений. Как упоминалось ранее, наиболее часто встречающаяся ошибка заключается в объединении корректировок.

Другими часто встречающимися ошибками являются математические ошибки, внесение корректировок в неправильном направлении или в отношении объекта, а не продажи, несогласованные корректировки между продажами, большие неподдерживаемые корректировки и т.д.

Основными шагами в этом методе являются шаги с 1 по 5, описанные в предыдущем разделе.

Чтобы правильно реализовать этот метод, следуйте этим рекомендациям:

Сначала опишите соответствие между продажей и объектом. Вы не только показываете, почему продажа используется в качестве доказательства стоимости при оценке, но и указываете на продажи, которые в наибольшей степени отражают стоимость объекта и впоследствии окажут наибольшее влияние на ваше соотношение или вывод о стоимости. Здесь лучше всего подходит простое утверждение, например: «Рынок оценил бы эту продажу в целом как равную по времени, местоположению, виду и возможности девелопмента». Помните, что строгое равенство необязательно. Если рынок в целом оценивает продажу как равную объекту по некоторым статьям различия, укажите это.
Затем обсудите различия, которые не влияют на стоимость, и объясните, почему. Приведенные причины должны быть сформулированы просто, например: «Однако рынок, по-видимому, не учитывает никакой разницы в стоимости этих неравенств».
Укажите отдельно каждое отличие, которое оказывает влияние на стоимость, и внесите корректировку. Помните свои правила о раздельных и последовательных корректировках. В этой статье не входит подробное описание различных способов внесения корректировок, поскольку их существует несколько. Важно помнить, что вы должны быть последовательны как в рамках каждого сравнительного анализа, так и между сравнительными анализами всех продаж. По возможности следует избегать смешивания долларовых и процентных корректировок, поскольку это может привести к путанице при внесении более двух корректировок на каждую продажу. Если вы вносите обоснованную корректировку, укажите местоположение обоснования при оценке.
Завершите свой сравнительный анализ математическим суммированием всех корректировок и четким и кратким указанием стоимости объекта продажи. Этот шаг может быть выполнен в двух предложениях, если математическое суммирование является сложным, но обычно требуется только одно предложение. Например, «Эта продажа означает, что рыночная стоимость объекта составляет $50,000 (5% + 10%) = $50,000 х 1,15 = 57 500 долларов.

Примеры метода корректировок

Для каждого из следующих случаев приведен пример описания:

Незанятый участок с видом на море, который был скорректирован в сторону увеличения.

Два года назад этот участок по соседству с объектом исследования с видом на море был продан за 50 000 долларов. Рынок оценил бы эту продажу в целом как наиболее выгодную с точки зрения вида, мотивации продажи, расположения в районе, размера, формы, доступных инженерных коммуникаций, возможностей для застройки (почвы, рельеф, доступ, сортность), а также условий продажи, которые разумно приравниваются к наличным деньгам.
На участке этой продажи меньше эстетичных деревьев, чем на объекте, но рынок, похоже, не придает дополнительной стоимости такой небольшой разнице. Перед участком продажи есть тротуары, в то время как у объекта оценки их нет; однако рынок, похоже, также не реагирует на эту особенность.
Исследование парных продаж на странице 24 в Дополнениях показывает, что видовые участки в этом районе растут в цене примерно на 10% в год из-за увеличения спроса и сокращения предложения. Поскольку эта продажа состоялась два года назад, она была скорректирована в сторону увеличения на 20%, чтобы соответствовать требованиям сегодняшнего рынка. Кроме того, с участка этой продажи, открывается не такой хороший вид на долину, как с объекта, поскольку его частично загораживает соседний дом. На мой взгляд, эту разницу следует скорректировать в сторону увеличения на 10%.
После корректировки на разницу во времени и вид, стоимость этой продажи составляет: 50 000 долларов х (0,20 + 0,10) = 50 000 долларов х 1,30 = 65 000 долларов для участка объекта оценки.

Тот же объект недвижимости с дополнительными различиями.

Два года назад этот видовой участок по соседству с объектом был продан за 50 000 долларов. Рынок оценил бы эту продажу в целом как наиболее выгодную с точки зрения вида, мотивации продажи, расположения по соседству, формы, доступных инженерных коммуникаций, возможностей для застройки (почвы, рельеф, доступ, сортность), а также условий продажи, которые разумно приравниваются к наличным деньгам.
На этом участке продажи меньше эстетичных деревьев, чем на объекте, но рынок, похоже, не придает дополнительной стоимости такой небольшой разнице. Перед участком продажи есть тротуары, в то время как у объекта продажи их нет; однако рынок, похоже, также не реагирует на эту особенность.
Исследование парных продаж на странице 24 в Дополнениях показывает, что видовые участки в этом районе растут в цене примерно на 10% в год из-за увеличения спроса и сокращения предложения. Поскольку эта распродажа состоялась два года назад, она была скорректирована в сторону увеличения на 20%, чтобы соответствовать требованиям сегодняшнего рынка.
С этого участка открывается не такой хороший вид на долину, как с объекта, потому что его частично загораживает соседний дом. На мой взгляд, эту разницу следует увеличить на 10%.
Однако участок этой продажи значительно больше, чем объект оценки, и, на мой взгляд, его размер следует уменьшить на 10%.
После учета разницы во времени, виде и размерах, стоимость этой продажи составляет 50 000 долларов х (0.20 + 0.10 — 0.10) = $50,000 х 1,20 = 60 000 долларов для участка объекта оценки.

Метод вербального диапазона

Этот метод также называют методом брэкетинга (заключения в скобки), поскольку он представляет собой процесс логического сокращения области или сектора диапазона значений, подходящего для объекта, путем заключения в скобки тех частей диапазона, которые не подходят для объекта оценки. Это очень похоже на оценку объекта путем определения того, чего он не стоит.

Сила этого метода заключается в том, что он позволяет избежать большинства подводных камней, связанных с внесением корректировок, и, по-видимому, является наиболее близким приближением к тому, как обычно мыслит рынок. Наилучший результат достигается, когда у вас есть только одна или две сопоставимые продажи, но есть по крайней мере четыре других продажи, которые логически определяют верхний и нижний сегменты ценового диапазона для объекта.

Для правильной разработки этого метода также применяются следующие правила. Пункты 1 и 2 совпадают с правилами для метода корректировки:

Сначала укажите, каковы различия между продажей и объектом.
Затем обсудите различия, которые не влияют на стоимость, и объясните, почему.
Что касается различий, влияющих на стоимость, укажите, какие отдельные различия, если таковые имеются, могут быть компенсированы другими отдельными различиями. Компенсируйте их, когда вы уверены, что различия имеют одинаковую величину и будут компенсировать друг друга в сознании рынка, даже если вы не знаете, какова их конкретная величина. Четко объясните различия в одном предложении, например: «Считается, что расположение этой продажи в более плохом районе компенсирует ее превосходный вид в глазах покупателей на рынке» или «По моему мнению, расположение этой продажи в более низком районе компенсирует ее превосходный вид в глазах покупателей на рынке».» Если при сравнительном анализе продаж у вас есть несколько пар отличий, которые компенсируют друг друга, используйте отдельное предложение для каждой пары отличий. Здесь очень важны правила о последовательности и противоречии. Лучший инструмент для обеспечения согласованности — это составить график или сетку ваших продаж и тематики; вместо корректировок в таблице используйте слова «равный», «уступающий», «превосходящий», «намного превосходящий» и т.д. Различия в стоимости и влиянии, которые не компенсируют друг друга, обрабатываются на следующем шаге.
Завершите сравнительный анализ продажи четким и кратким заявлением о том, указывает ли продажа на то, что объект стоит больше, столько же или меньше, чем продажа, и почему. В последнем предложении вы должны указать место предмета в ценовом диапазоне. Вы также должны указать величину показателя, используя такие модификаторы, как «много», «мало» или «значительно». Например, вы можете указать «Следовательно, эта продажа указывает на то, что объект был бы продан намного дороже цены этой продажи, из-за существенной разницы во времени и местоположении» или «Таким образом, эта продажа указывает на то, что объект был бы продан немного дороже, чем цена этой продажи, потому что более плохое местоположение объекта продажи является немного более значительным, чем лучший вид.» Такие модификаторы дополнительно уточняют границы диапазона стоимости, в котором находится объект, и подготавливают почву для вашего последующего сопоставления /заключения о ценности. Если продажа устанавливает нижний или верхний предел стоимости, укажите это кратко. Вы можете сказать: «Таким образом, эта продажа устанавливает нижний предел стоимости объекта из-за его существенного преимущества в плане расположения по соседству и вида».

Примеры использования метода вербального диапазона

Для каждого из следующих случаев приведен пример описания:

Пустующий участок для дома с видом на море.

Этот участок для дома по соседству с объектом исследования с видом на море был продан за 50 000 долларов два года назад. Рынок оценил бы эту продажу в целом как наиболее выгодную с точки зрения вида, мотивации продажи, расположения в районе, размера, формы, доступных инженерных коммуникаций, возможностей для застройки (почвы, рельеф, доступ, сортность), а также условий продажи, которые разумно приравниваются к наличным деньгам.
На участке этой продажи меньше эстетичных деревьев, чем на объекте, но рынок, похоже, не придает дополнительной стоимости такой небольшой разнице. Перед участком продажи есть тротуары, в то время как у объекта продажи их нет; однако рынок, похоже, также не реагирует на эту особенность.
Этот объект был продан два года назад, и с тех пор цены на видовые участки значительно выросли. Вид на долину с этого участка, не так хорош, как у объекта, из-за частичного перекрытия соседним домом.
Таким образом, эта продажа указывает на то, что предмет должен быть продан гораздо дороже, чем за 50 000 долларов, из-за упомянутых недостатков во времени и просмотре».

Тот же объект с более поздней продажей.

Вид на долину с этого участка, где продается дом, не так хорош, как у объекта, потому что его частично загораживает соседний дом.
Таким образом, эта продажа указывает на то, что объект должен быть продан чуть дороже, чем за 50 000 долларов, поскольку вид из окна хуже.

Используя компенсацию различий, можно описать объект следующим образом:

Этот объект был продан два года назад, и с тех пор цены на видовые участки значительно выросли. С этого участка открывается лучший вид на долину, потому что его не загораживают соседи, как у объекта. Рынок посчитал бы эти различия равнозначными и, вероятно, компенсировали бы друг друга.
Таким образом, эта продажа указывает на то, что объект должен быть продан примерно за 50 000 долларов, поскольку более низкая дата продажи компенсирует более выгодный вид.

Тот же объект, но у сопоставимой продажи есть два набора балансирующих различий.

Эта недвижимость была продана два года назад, и с тех пор цены на видовые участки значительно выросли. С этого участка, где продается дом, открывается лучший вид на долину, потому что его не загораживает сосед, в отличие от объекта. Эти две разницы во времени и виде из окна будут расценены рынком как равнозначные и, скорее всего, компенсируют друг друга.
Местоположение продажи намного хуже, чем у объекта, но её форма прямоугольная, в то время как объект представляет собой треугольник. Эти два различия в размере и форме также будут рассматриваться как компенсирующие друг друга на рынке.
Таким образом, эта продажа указывает на то, что объект должен быть продан примерно за 50 000 долларов, потому что его недостатки компенсируют его превосходство.

Комбинированный метод

Этот метод в точности соответствует своему названию, а именно представляет собой комбинацию методов корректировок и вербального диапазона. Он наиболее эффективен, когда вы можете внести одну или две корректировки, но не в состоянии учесть все различия, на которые реагирует рынок.

Пошаговый подход кажется громоздким, но как только вы освоите два других метода, он станет для вас второй натурой. Вы также начнете ценить его гибкость, поскольку он точно имитирует действия рынка. По этой причине, скорее всего, он станет вашим методом выбора.

Его конкретные шаги взяты непосредственно из других методов:

Сначала укажите, в чем заключаются различия между продажей и объектом.
Укажите различия, которые не влияют на стоимость, и объясните почему.
Затем укажите каждое различие, которое оказывает влияние на стоимость, отдельно и внесите корректировку на все возможные различия.
Для существенных различий, которые вы не можете скорректировать, укажите, какое единственное различие, если таковое имеется, может быть компенсировано другим единственным различием.
Наконец, завершите сравнительный анализ продажи четким и кратким заявлением о произведенных корректировках, а также о том, указывает ли продажа на то, что объект стоит дороже, столько же или меньше, чем продажа, и почему.

Примеры комбинированного метода

Для каждого из следующих случаев приведен пример описания:

Видовой участок для дома

Два года назад этот видовой участок по соседству с объектом исследования был продан за 50 000 долларов. Рынок оценил бы эту продажу в целом как наиболее выгодную с точки зрения вида, мотивации продажи, расположения по соседству, размера, формы, доступных инженерных коммуникаций, возможностей для застройки (почвы, рельеф, доступ, сортность), а также условий продажи за наличные.
На участке этой продажи меньше эстетичных деревьев, чем на объекте, но рынок, похоже, не придает дополнительной стоимости такой небольшой разнице. Перед участком продажи есть тротуары, в то время как у объекта продажи их нет; однако рынок, похоже, также не реагирует на эту особенность.
Исследование парных продаж на странице 24 в Дополнениях показывает, что видовые участки в этом районе растут в цене примерно на 10% в год из-за увеличения спроса и сокращения предложения. Поскольку этот объект недвижимости был продан два года назад, цена была скорректирована в сторону увеличения на 20%, чтобы привести его в соответствие с сегодняшним рынком. Кроме того, вид на долину с этого участка, где продается дом, не так хорош, как у объекта, из-за частичного перекрытия соседним домом.
После корректировки по времени эта продажа указывает на то, что объект должен быть продан более чем за 60 000 долларов (50 000 долларов х 1,20), поскольку вид с места продажи хуже.

Тот же объект, но с менее сопоставимыми продажами.

Исследование парных продаж на странице 24 в Дополнениях показывает, что видовые участки в этом районе растут в цене примерно на 10% в год из-за увеличения спроса и сокращения предложения. Поскольку этот объект недвижимости был продан два года назад, цена была скорректирована в сторону увеличения на 20%, чтобы со временем привести его в соответствие с сегодняшним рынком.
Вид на долину с этого участка не так хорош, как у объекта, из-за частичного перекрытия соседним домом. На мой взгляд, следует увеличить его цену на 10%. Однако участок продажи больше, чем объект.
После корректировок по времени и виду, эта продажа показывает, что объект должен продаваться менее чем за 65 000 долларов (50 000 долларов х 1,30), поскольку участок продажи больше, чем объект.

Тот же объект, имеющий компенсирующие различия с сопоставимой продажей.

Исследование парных продаж на странице 24 в Дополнениях показывает, что видовые участки в этом районе растут в цене примерно на 10% в год из-за увеличения спроса и сокращения предложения; поскольку эта недвижимость была продана два года назад, корректировка в сторону повышения на 20% привела бы ее в соответствие с сегодняшним рынком.
С участка этой продажи открывается более плохой вид на долину, поскольку его загораживает сосед. Однако участок этой продажи намного больше, чем объект. Эти различия были бы расценены рынком как равнозначные и, скорее всего, компенсировали бы друг друга.
После корректировки по времени эта продажа показывает, что объект должен быть продан примерно за 60 000 долларов (50 000 долларов х 1,20), поскольку её более низкий вид компенсирует её больший размер.

Подготовка вашего сравнительного анализа таким образом подготавливает почву для простого и понятного согласования стоимости.

СОГЛАСОВАНИЕ И ВЫВОД О СТОИМОСТИ

Согласование — это краткое объяснение того, почему вывод о стоимости таков, каков он есть. Оно логически вытекает из сравнительного анализа группы продаж и позволяет сделать вывод о конкретной стоимости объекта. В этом случае оценщик «снимает шляпу» перед одной или несколькими стратегическими сопоставимыми продажами или сужает результирующий диапазон указанных значений до определенного значения, основанного на остающихся различиях между продажами и объектом оценки.

Методы согласования различаются и зависят от метода сравнительного анализа, который вы использовали для своих продаж. Поэтому ниже приведены два раздела: общие правила для всех типов согласований и конкретные рекомендации по написанию согласования для каждого метода сравнительного анализа.

Давайте сначала рассмотрим общие правила, которые применяются независимо от используемого вами метода сравнительного анализа:

Не повторяйте сравнительный анализ в разделе «Согласование». Если вы хотите кратко изложить результаты сравнительного анализа, повторяйте только результаты сравнительного анализа каждой продажи, чтобы ваше согласование оставалось лаконичным и правильным.
Избегайте противоречий между сравнительными анализами в согласовании. Иногда возникает соблазн изменить значимость элемента сравнения в согласовании по сравнению с тем, что было в вашем сравнительном анализе. Но это приведет к несоответствиям, которые могут испортить всю вашу оценку. Если ваше согласование логически не вытекает из результатов сравнительного анализа или, по-видимому, противоречит им, перепроверьте результаты сравнительного анализа на предмет их точности. Возможно, вы допустили ошибку или придали слишком большое или слишком малое значение разнице в результатах сравнения.
Не вводите новые данные о продажах в согласование. Если продажа не вводится и не сравнивается с объектом в повествовательной форме в разделе сравнительного анализа, то ей нет места в согласовании. Введение новых данных в согласование прерывает самый четкий и логичный ход мыслей, необходимый для завершения вашей работы. Некоторые оценщики предпочитают оставлять в разделе «Согласование» важные или крупные корректировки, необходимые для всех продаж. Это просто прерывает логический ход согласования. Кроме того, в этом разделе невозможно адекватно обсудить необходимость или объем корректировок. Кроме того, такая практика часто приводит к нарушению правил сравнительного анализа с точки зрения размера и количества корректировок.
Согласованное значение никогда не является средним значением или модой. Часто рынок округляет результирующий диапазон стоимостей до значимой для рынка величины при прочих равных условиях, но следует понимать, что статистика здесь вообще не при чем. Спросите себя, показывают ли большинство рыночных данных цены продажи с шагом менее 500 долларов для вашего типа недвижимости. Вы обнаружите, что ответ будет «почти никогда», независимо от того, какими могут быть математически точные средние значения или режим.
Всё согласование должно состоять всего из одного абзаца, не более чем из шести предложений. Всегда начинайте свой абзац с описания диапазона стоимости, показанного в продажах, до проведения каких-либо сравнений или корректировок. Затем укажите диапазон стоимости, показанный после проведения корректировок или сравнений.

В третьем, четвертом или пятом пунктах должно быть указано, каким будет наиболее вероятное значение, учитывая результаты вашего сравнительного анализа. Если при сравнительном анализе использовался метод вербального диапазона, корреляция должна объяснять, почему стоимость объекта исследования попадает в указанную часть диапазона стоимости. Последнее предложение должно быть кратким, например: «Таким образом, рыночная стоимость объекта оценивается в x долларов» или «Таким образом, я оцениваю рыночную стоимость объекта в x долларов».

Описание согласования для метода корректировок

Правильно выполненный метод корректировок обычно приводит к достаточно узкому диапазону скорректированных стоимостей продаж, что не требует особого обсуждения в согласовании. Но вот несколько советов по написанию вашего параграфа о согласовании:

Защитите полученный диапазон стоимости. Действительно, достоверность корректировок, которые вы внесли в свой сравнительный анализ, в первую очередь зависит от этого факта. Если диапазон после корректировок значительно сузился, внесенные вами корректировки должны быть действительными. Объясните это.
Обратите внимание на продажу, которая потребовала наименьшего количества корректировок в вашем сравнительном анализе. Это общая сумма корректировок, а не чистая. Очень кратко сформулируйте, например, следующее: «Продажа Z в наибольшей степени отражает стоимость объекта, поскольку для сравнения она потребовала наименьшего количества корректировок». Необходимо заявить, что рынок будет округлять стоимость из использованных сопоставимых продаж до х-долларов, или выбрать продажи, который является самым близкими в месте или времени к объекту.
Завершите своё согласование кратким, уверенным утверждением. Это утверждение завершает логическую аргументацию, которая началась с вашего сравнительного анализа и завершилась двумя предыдущими шагами. В одном предложении обязательно укажите конкретную рыночную стоимость объекта недвижимости в долларах.

Пример согласования с использованием метода корректировки в вашем сравнительном анализе

Ниже приводится примерное описание:

Пять продаж, выбранных в качестве репрезентативных для рынка видовых участков для домов, показали начальную стоимость в диапазоне от 30 000 до 60 000 долларов.
После того, как в эти продажи были внесены последовательные корректировки для учета различий в дате продажи, местоположении и виде, этот диапазон был уточнен до довольно узкого диапазона стоимости в размере 40 000 — 50 000 долларов за объект.
Такое значительное сужение свидетельствует о разумности корректировок, внесенных при сравнении.
Продажа Y является наиболее сопоставимой из всех данных о продажах, поскольку для её сравнения потребовалось наименьшее количество корректировок.
Это указывает на стоимость объекта в 50 000 долларов, которая находится в этом конечном диапазоне стоимости и которая поддерживается всеми продажами.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценивается в 50 000 долларов.

Согласование при использовании метода вербального диапазона или комбинированного метода

Эти методы сравнительного анализа обычно позволяют получить довольно широкий диапазон стоимостей продаж и требуют тщательного логического обсуждения в согласовании, чтобы они были убедительными. В данном случае согласование является продолжением логического брэкетинга (заключения в скобки) стоимости объекта. При обсуждении согласования сначала обобщаются результаты сравнения, а затем указанный диапазон стоимости сужается до вероятного значения для объекта в конечном диапазоне стоимости.

Вот несколько советов по написанию вашего параграфа о корреляции:

Представьте свою корреляцию с общим утверждением о диапазоне. Примером может быть: «Все сопоставимые данные о продажах показывают начальный диапазон значений для объекта в долларах x и долларах y до того, как были проведены какие-либо сравнения на предмет различий». Это приводит к следующему шагу — дальнейшему обобщению результатов сравнительного анализа.
Определите наиболее вероятный сектор конечного диапазона значений для объекта и объясните, почему. Подходящее предложение для использования здесь начиналось бы примерно так: «После сравнения различий, которые рынок счел бы важными, было установлено, что стоимость объекта находится между х долларов x и у долларов, потому что …» Затем используйте те же модификаторы, которые вы использовали в своем сравнительном анализе, такие как «немного больше», «гораздо больше», «немного меньше», «намного меньше» и т.д., чтобы точно определить сектор диапазона стоимости, который наиболее вероятен для объекта. Сектор обычно составляет не более 25% от ценового диапазона и находится между продажами, в которых указана стоимость объекта как более или менее высокая.
Выберите наиболее вероятную стоимость, которую рынок присвоил бы объекту. Если у вас есть один товар, который можно напрямую сравнить по продажам, используйте его, если его стоимость указана в конечном секторе. В противном случае выберите стоимость в секторе, которое выбрал бы рынок, как показано ниже:
Если разница между вашим объектом и продажами в нижней части сектора эквивалентна разнице между объектом и продажами в верхней части сектора, выберите рыночно значимую цифру, ближайшую к середине рынка. укажите сектор и причину вашего выбора.
Если ситуация иная, то выберите ближайший к вам рыночно значимый показатель в секторе, который наиболее близок к лучшим сопоставимым продажам, и укажите причину вашего выбора.
Завершите свое сопоставление кратким, уверенным заявлением. Завершите свою аргументацию одним предложением, указав конкретную рыночную стоимость объекта недвижимости в долларах.

Примеры согласования с использованием метода вербального диапазона

Ниже приведены примеры повествований:

Без прямых сопоставимых продаж, но со средним показателем:

«Пять продаж, выбранных в качестве репрезентативных для рынка видовых участков для домов, показали начальную стоимость в диапазоне от 30 000 до 60 000 долларов. После того, как эти продажи были сопоставлены с объектом, этот диапазон был уточнен до довольно узкого диапазона стоимости от 40 000 до 50 000 долларов, поскольку продажа X указывает на то, что объект был бы продан более чем за 40 000 долларов, в то время как продажа Z указывает на то, что он был бы продан менее чем за 50 000 долларов. Поскольку объект, по-видимому, настолько же превосходит продажу X, насколько и уступает продаже Z, рынок, скорее всего, присвоит объекту среднюю оценку этого уточненного диапазона. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценивается в 45 000 долларов.»

При одной непосредственно сопоставимой продаже:

«Продажа Y в целом соответствует объекту и указывает на стоимость в 47 500 долларов, что соответствует конечному диапазону стоимости, поддерживаемому всеми продажами. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценивается в 47 500 долларов».

Без прямой сопоставимой продажи или среднего показателя:

«Продажа X показала, что объект будет продан гораздо дороже, чем за 40 000 долларов, в то время как продажа Z показала, что он будет продан чуть меньше, чем за 50 000 долларов. Это говорит о том, что верхняя треть или четвертая часть этого конечного диапазона подходит для данного объекта. Рынок, скорее всего, округлит эту верхнюю часть конечного диапазона до значимой цифры в 47 500 долларов. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценивается в 47 500 долларов.»

Пример согласования с использованием комбинированного метода

Если вы используете комбинированный метод для сравнительного анализа, ваши согласования, по сути, будут такими же, как и при использовании метода вербального диапазона, за исключением того, что во втором предложении вы должны добавить дополнительное утверждение или фразу, которая звучит примерно так: «После того, как были внесены корректировки для учета некоторых различий в сравнении». Чтобы проиллюстрировать это, приведу только один пример:

Без прямой сопоставимой продажи или среднего показателя:

«После того, как были внесены корректировки для учета некоторых различий в сравнении, продажа X показала, что объект будет продан гораздо дороже, чем за 40 000 долларов, в то время как продажа Z показала, что он будет продан чуть меньше, чем за 50 000 долларов, предполагается, что верхняя треть или четверть этого диапазона составит окончательный диапазон стоимости объекта. Рынок, скорее всего, округлит эту верхнюю часть конечного диапазона до значительной цифры в 47 500 долларов. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценивается в 47 500 долларов.»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Эта статья предназначена для того, чтобы помочь как начинающим, так и опытным оценщикам составить более убедительные сравнительные анализы и согласования в своих отчетах об оценке. Она не претендует на то, чтобы быть последним словом в этой важной теме, но показывает, насколько легко можно использовать описательные методы.

Рекомендуемая литература

Bly, Robert W. et al. Technical Writing: Structure, Standards, and Style (New York: McGraw-Hill, 1982).

Jordan, Stello et al. Handbook of Technical Writing Practices, v. 1-2 (New York: Wiley-Interscience Society for Technical Communication, 1971).

Strunk, Jr., William, and E. B. White. The Elements of Style, 3d ed. (New York: Macmillan, 1979).

[1] Granger J.H. (1996), Writing comparative analyses and correlations, Appraisal Journal, Jul 1, https://www.thefreelibrary.com/Writing+comparative+analyses+and+correlations.-a018685594 . Джозеф Х. Грейнджер (Joseph H. Granger), SRA, является владельцем Granger Company, оценочной фирмы, специализирующейся на оценке объектов недвижимости и консалтинге в Олимпии, штат Вашингтон. Он получил степень бакалавра философии в колледже Святого Мартина в Олимпии, штат Вашингтон, и был разработчиком и преподавателем различных семинаров по оценке в Вашингтоне.