Комментариев: 3 на “НАОК Методические рекомендации по оценке ликвидности предметов ипотеки

  1. К сожалению не могу открыть «НАОК Методические рекомендации по оценке ликвидности предметов ипотеки». Открываются только сопроводиловка и Содержание методики.
    Подскажите, как можно и где посмотреть эту методику. Вы вроде бы разрешили пользоваться этой методикой всем.
    С уважением Андрей

    1. Да, вроде, всё открывается нормально

  2. «Платон мне друг…»

    Прежде всего, обращаюсь к уважаемым авторам и проголосовавшим за эти метод.рекомендации. Некоторых из Вас я знаю по переписке, других – по публикациям. Все, что я напишу ниже – это мое и только мое мнение об изделии, но не об авторах. Ничего личного.
    Далее я буду ссылаться на некоторые материалы, размещенные на нашем сайте, но это – не реклама и тем более – не самореклама. Просто, я должен же чем-то аргументировать свое мнение, и в отличие от «экспертного мнения», я готов представить доказательства и подтверждения.

    Итак, изделие называется «Методические рекомендации по определению ликвидности предметов ипотеки» (далее — МР)

    Прежде всего, давайте поймем, зачем вообще нужны МР?
    На мой неискушенный взгляд – МР должны не просто разъяснять и конкретизировать отдельные положения Федеральных стандартов (в частности –ФСО-9), но и давать некоторый инструментарий оценщику в его повседневной работе для решения тех задач, которые ставит перед ним как заказчик, так и предписано нормами ФСО.

    Предметом ипотеки, залога и вообще оценки недвижимости является вполне конкретный объект, который индивидуализируется (не вообще, а прежде всего) его местоположением (а уже потом – классом, типом, износом…). И направленность МР прежде всего должна отвечать запросу, как оценить ликвидность здесь – не в Федеральном округе и не в городе и даже не в районе — а здесь, в этих географических координатах.

    Дают ли МР ответ на это простой вопрос? Постараемся разобраться.

    Итак, самое первое и самое простое – давайте определимся в терминах.

    П.4 Вероятностный характер срока (рыночной) экспозиции.

    Совершенно, я бы сказал, абсолютно, верное положение. Но, если быть последовательным, почему бы не внести его в измененную формулировку (благо, что все формальные определения утратили силу), а именно: «под ликвидностью понимается наиболее вероятный срок и т.д.».
    Вот этот «и т.д.» давайте разберем.
    Тут есть очень важный момент, а именно – продажа объекта по наиболее вероятной рыночной цене или по иной, но тоже рыночной?
    Принимая во внимание вероятностную природу рыночной стоимости (далее – РС), мы должны допустить, что имеются и менее вероятные РС (что, собственно, анализом рынка и подтверждается). И не факт, что при РС, находящейся в пределах допустимых значений РС, но не являющейся «наиболее вероятной», ликвидность будет иметь то же значение (меньшее или большее – не важно), чем и при «наиболее вероятной» цене.
    Отсюда следует вопрос – что мы ставим впереди – наиболее вероятную ликвидность и соответствующую ей РС или наоборот – наиболее вероятную РС и соответствующую ей ликвидность.
    Как следует из дальнейшего контекста, имеется в виду именно рыночная стоимость в определении ФЗ-135., так давайте так и напишем – «наиболее вероятный срок экспозиции при условии наиболее вероятной цены» — ну, как то так. По крайней мере, это отсечет массу лукавости в отчетах и, соответственно, массу спорных ситуаций.

    Если идти по тексту, то абзац «Представляется очевидным…» и так далее должен быть предпоследним, а далее – формулировка, которая обсуждена выше и поставлена точка.

    Потому, что последующие абзацы, касающиеся вероятностей, мягко говоря, некорректны.
    Поясняю.
    Как с точки норм ФСО, так и с точки зрения обыкновенного потребителя услуг – согласитесь, что «цена составляет от 50 000 до 100 000, но наиболее вероятной является цена в 80 000», выглядит более внятно, нежели чем «цена 80 000 рублей обладает 50% вероятностью». Т.е. мы доносим до потребителя еще один аспект информации о рынке (и соблюдаем требование ФСО) — о возможном размахе цены. И даже формулировка « цена составляет 80 000 +/- 10 000 при вероятности 50%» тоже более корректна, поскольку так же дает пользователю представление о диапазоне цен, на который он может рассчитывать.
    Далее – об арифметике вероятностей.
    Тот пример, который приведен в МР, был бы корректен, если бы он касался независимых событий. Но, РС и срок экспозиции это не просто взаимосвязанные события – это одно и то же событие в различных измерениях и в различных измерителях. Если мы из всех вероятных вариантов РС выделили один – наиболее вероятный — то для него существует единственное распределение вероятного срока экспозиции. Для иллюстрации можно посмотреть образец мониторинга залоговой недвижимости, размещенный на нашем сайте: http://www.statrn.ru/images/razdacha/monitoring-obrazetc.pdf
    В нем мы определили вероятностную кривую распределения РС и, разбив ее (кривую) по интервалам, для каждого интервала РС определили свое частотное распределение сроков экспозиции.

    Отсюда и предложение – убрать эти абзацы вовсе, дабы не смущать неокрепшие мозги, поскольку предлагаемая нами технология отработана только для Екатеринбурга и только для ограниченного круга типов недвижимости.

    Далее – более сложные и принципиальные элементы.

    Обращаю внимание, что п.п. 5-8 содержат достаточно внятные критерии для структуризации ликвидности. И это хорошо. Какая бы она ни была, но систематизация и структуризация всегда идет на пользу, поскольку дает возможность конечному пользователю получить обоснованное представление о состоянии интересующей его проблемы на доступном для него уровне. (Ведь оценка – это прикладное ремесло).

    Но с последующими пунктами позволю себе не согласиться совершенно.
    Поясняю:
    П.9 Существенные факторы, влияющие на ликвидность предмета ипотеки и характер их влияния.
    Таблица 1.Столбец 3
    Качественный характер влияния…
    1. При прочих равных, ликвидность предмета ипотеки выше в более крупном населенном пункте, чем в менее крупном.

    У Е-бурга есть города-спутники: Березовск, Верхняя Пышма и т.п. Это – отдельные города де юре, но де факто, где заканчивается Е-Бург, там начинается другой. Долгое время ведутся дебаты по поводу включения их в состав города. Я предполагаю, что на ликвидность включение их в состав Ебурга не повлияет. С другой стороны, ликвидность в таких районах Е-бурга, как «Совхоз» или «Елизавет» или «Птицефабрика», мягко говоря, оставляет желать лучшего…

    2. При прочих равных, ликвидность предметов индивидуального назначения выше, чем предпринимательского.

    И тут у меня возник интересный вопрос, а что значит – «при прочих равных», которым изоблирует этот столбец. В чем эти «прочие» равны?
    Любой объект недвижимости мы, для целей оценки, характеризуем, как минимум , такими параметрами, как местоположение, площадь-объем, абсолютная и удельная цена. Как минимум. Потом – факторы близости к различным удобствам, износ и так далее.
    Что это за «прочие», которые мы можем сравнить у гаража с офисом или складским помещением и сказать что «прочие равны»? В площади, в стоимости м2, в абсолютной стоимости? В территориальных границах?
    Какие ценообразующие факторы мы должны принимать в качестве сравнения и после их классификации выносить суждение о сопоставительной ликвидности объектов недвижимости?
    Ведь эта таблица именно так и сформирована – сначала выделить «прочие», потом доказать их «равенство», а уже на после этого, на основании таблицы сделать вывод о сравнительной ликвидности. Или я в чем то не прав?

    Ведь МР – это, по сути – практический инструмент (по крайней мере, должен быть таким), ориентирующий пользователя (оценщика) на конкретные действия (исследования, сравнения пресловутых ценообразующих факторов, для получения критерия «прочих равных»)

    На мой взгляд – это разные рынки, ориентированы на удовлетворение различных потребностей и на различный кошелек. И изучать их надо отдельно один от другого. Даже такие близкие суб(или
    под-)рынки, как рынок хрушевок и рынок брежневок различны по ликвидности.
    Посмотрите графики как изменения рыночных цен, так и ликвидности по Екатеринбургу: http://www.statrn.ru/images/razdacha/graf/GRAF_kvrt.zip.

    П.10 Группы ликвидности.
    Таблица 2. Соотношение групп ликвидности.

    Еще раз повторюсь. Практические расчеты (для чего, собственно и создаются МР) требуют формализации отдельных положений, принимаемых как аксиомы. Как любую из характеристик рынка (вторая графа – общая характеристика рынка) перевести в цифру?
    Давайте вчитаемся в градации:
    Развитый рынок с большим количеством предложений / развитый рынок со значительным количеством предложений / рынок определенно имеет место быть и так далее.

    Вполне естественный вопрос в связке с ФСО-7, раздел «анализ рынка» — как трансформировать полученные результаты анализа рынка в данную градацию? А ведь именно от этого зависят коэффициенты (графа 3 – ожидаемый типичный срок реализации …)

    П.11 Градации существенных факторов.
    Таблица 3 и соответствующие приложения.
    ПП.1 Размеры населенных пунктов.

    Об этом я привел пример выше. Е-бург (я все о нем) имеет численность 1 450 000. Но в нем есть как районы с малой ликвидностью недвижимости, так и высоколиквидные. Даже если посмотреть на карту Е-бурга , точнее на «центральный район», то увидите там ряд «мертвых зон» — территории заводов – где ликвидность в близлежащих районах весьма низка. Ну, и бесспорно – совершенно разная ликвидность у центра и на периферии.

    Ответ на вопрос, которым мы задались в начале этого опуса:
    Направлены ли МР и позволяют ли они решить практические задачи по оценке ликвидности?

    Собственно, ответ уже выражен в самом заключительной части (п 14) МР. В этом пункте МР ясно прописаны и цели и задачи и, собственно, главная идея:
    «… качественное определение и описание ликвидности предмета ипотеки является, в принципе, достаточным для понимания заказчиками и потребителями оценки предметов ипотеки, обладающими средней квалификацией в области недвижимости»

    Таким образом, вместо надежды получить разъяснения практического характера, позволяющие оценщику реализовать на практике не совсем понятные положения ФСО-9 в части ликвидности, он (оценщик) получает некий «наполнитель» отчета, позволяющий не выполнить определенные действия по расчету ликвидности, а подменить эти расчеты псевдоанализом факторов ликвидности (аналогично тому, что мы видим на практике с анализом рынка по ФСО-7), заполнив отчет, и придав ему вид научно- обоснованного.
    ****
    Мы провели определенную работу как в части разработки технологий, так и в получении практических результатов по оценке ликвидности недвижимости. С результатами можете ознакомиться здесь: http://www.statrn.ru/index.php/metodika/osnovi/tehnologia/item/zalog?category_id=17

    Предлагаем обсудить эти материалы, как один из вариантов расчета ликвидности

    С уважением
    Штань Михаил Валерьевич
    Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости» (www.statrn.ru)

Комментарии закрыты