Комментарии закрыты
Посетителям, читателям и писателям.
Господа и дамы.
Это не форум.
Это площадка для размещения и обсуждения (в том числе пред – и послепубликационного) материалов на темы теории, методологии и практики оценки. А так же для их квалифицированного вежливого и корректного обсуждения.
Это электронный протожурнал.
Если кто – либо хочет обсуждения некоторой проблемы, то пусть он будет любезен изложить её развёрнуто, покажет что было сделано до него на эту тему, почему вопрос не был решён и что автор думает на эту тему сам.
Публикация только через Админа, т.е. через меня. Будет желание, пишите на admin@tmpo.su, если мне понравится, размещу, даже если сам с чем – то не согласен.
При сём, с уважением,
Слуцкий Александр Анатольевич,
к.т.н., вице-президент, член Совета Национальной ассоциации оценочных компаний финансовых рынков (НАОК)
12.07.2015
Комментарии закрыты
К сожалению не могу открыть «НАОК Методические рекомендации по оценке ликвидности предметов ипотеки». Открываются только сопроводиловка и Содержание методики.
Подскажите, как можно и где посмотреть эту методику. Вы вроде бы разрешили пользоваться этой методикой всем.
С уважением Андрей
Да, вроде, всё открывается нормально
«Платон мне друг…»
Прежде всего, обращаюсь к уважаемым авторам и проголосовавшим за эти метод.рекомендации. Некоторых из Вас я знаю по переписке, других – по публикациям. Все, что я напишу ниже – это мое и только мое мнение об изделии, но не об авторах. Ничего личного.
Далее я буду ссылаться на некоторые материалы, размещенные на нашем сайте, но это – не реклама и тем более – не самореклама. Просто, я должен же чем-то аргументировать свое мнение, и в отличие от «экспертного мнения», я готов представить доказательства и подтверждения.
Итак, изделие называется «Методические рекомендации по определению ликвидности предметов ипотеки» (далее — МР)
Прежде всего, давайте поймем, зачем вообще нужны МР?
На мой неискушенный взгляд – МР должны не просто разъяснять и конкретизировать отдельные положения Федеральных стандартов (в частности –ФСО-9), но и давать некоторый инструментарий оценщику в его повседневной работе для решения тех задач, которые ставит перед ним как заказчик, так и предписано нормами ФСО.
Предметом ипотеки, залога и вообще оценки недвижимости является вполне конкретный объект, который индивидуализируется (не вообще, а прежде всего) его местоположением (а уже потом – классом, типом, износом…). И направленность МР прежде всего должна отвечать запросу, как оценить ликвидность здесь – не в Федеральном округе и не в городе и даже не в районе — а здесь, в этих географических координатах.
Дают ли МР ответ на это простой вопрос? Постараемся разобраться.
Итак, самое первое и самое простое – давайте определимся в терминах.
П.4 Вероятностный характер срока (рыночной) экспозиции.
Совершенно, я бы сказал, абсолютно, верное положение. Но, если быть последовательным, почему бы не внести его в измененную формулировку (благо, что все формальные определения утратили силу), а именно: «под ликвидностью понимается наиболее вероятный срок и т.д.».
Вот этот «и т.д.» давайте разберем.
Тут есть очень важный момент, а именно – продажа объекта по наиболее вероятной рыночной цене или по иной, но тоже рыночной?
Принимая во внимание вероятностную природу рыночной стоимости (далее – РС), мы должны допустить, что имеются и менее вероятные РС (что, собственно, анализом рынка и подтверждается). И не факт, что при РС, находящейся в пределах допустимых значений РС, но не являющейся «наиболее вероятной», ликвидность будет иметь то же значение (меньшее или большее – не важно), чем и при «наиболее вероятной» цене.
Отсюда следует вопрос – что мы ставим впереди – наиболее вероятную ликвидность и соответствующую ей РС или наоборот – наиболее вероятную РС и соответствующую ей ликвидность.
Как следует из дальнейшего контекста, имеется в виду именно рыночная стоимость в определении ФЗ-135., так давайте так и напишем – «наиболее вероятный срок экспозиции при условии наиболее вероятной цены» — ну, как то так. По крайней мере, это отсечет массу лукавости в отчетах и, соответственно, массу спорных ситуаций.
Если идти по тексту, то абзац «Представляется очевидным…» и так далее должен быть предпоследним, а далее – формулировка, которая обсуждена выше и поставлена точка.
Потому, что последующие абзацы, касающиеся вероятностей, мягко говоря, некорректны.
Поясняю.
Как с точки норм ФСО, так и с точки зрения обыкновенного потребителя услуг – согласитесь, что «цена составляет от 50 000 до 100 000, но наиболее вероятной является цена в 80 000», выглядит более внятно, нежели чем «цена 80 000 рублей обладает 50% вероятностью». Т.е. мы доносим до потребителя еще один аспект информации о рынке (и соблюдаем требование ФСО) — о возможном размахе цены. И даже формулировка « цена составляет 80 000 +/- 10 000 при вероятности 50%» тоже более корректна, поскольку так же дает пользователю представление о диапазоне цен, на который он может рассчитывать.
Далее – об арифметике вероятностей.
Тот пример, который приведен в МР, был бы корректен, если бы он касался независимых событий. Но, РС и срок экспозиции это не просто взаимосвязанные события – это одно и то же событие в различных измерениях и в различных измерителях. Если мы из всех вероятных вариантов РС выделили один – наиболее вероятный — то для него существует единственное распределение вероятного срока экспозиции. Для иллюстрации можно посмотреть образец мониторинга залоговой недвижимости, размещенный на нашем сайте: http://www.statrn.ru/images/razdacha/monitoring-obrazetc.pdf
В нем мы определили вероятностную кривую распределения РС и, разбив ее (кривую) по интервалам, для каждого интервала РС определили свое частотное распределение сроков экспозиции.
Отсюда и предложение – убрать эти абзацы вовсе, дабы не смущать неокрепшие мозги, поскольку предлагаемая нами технология отработана только для Екатеринбурга и только для ограниченного круга типов недвижимости.
Далее – более сложные и принципиальные элементы.
Обращаю внимание, что п.п. 5-8 содержат достаточно внятные критерии для структуризации ликвидности. И это хорошо. Какая бы она ни была, но систематизация и структуризация всегда идет на пользу, поскольку дает возможность конечному пользователю получить обоснованное представление о состоянии интересующей его проблемы на доступном для него уровне. (Ведь оценка – это прикладное ремесло).
Но с последующими пунктами позволю себе не согласиться совершенно.
Поясняю:
П.9 Существенные факторы, влияющие на ликвидность предмета ипотеки и характер их влияния.
Таблица 1.Столбец 3
Качественный характер влияния…
1. При прочих равных, ликвидность предмета ипотеки выше в более крупном населенном пункте, чем в менее крупном.
У Е-бурга есть города-спутники: Березовск, Верхняя Пышма и т.п. Это – отдельные города де юре, но де факто, где заканчивается Е-Бург, там начинается другой. Долгое время ведутся дебаты по поводу включения их в состав города. Я предполагаю, что на ликвидность включение их в состав Ебурга не повлияет. С другой стороны, ликвидность в таких районах Е-бурга, как «Совхоз» или «Елизавет» или «Птицефабрика», мягко говоря, оставляет желать лучшего…
2. При прочих равных, ликвидность предметов индивидуального назначения выше, чем предпринимательского.
И тут у меня возник интересный вопрос, а что значит – «при прочих равных», которым изоблирует этот столбец. В чем эти «прочие» равны?
Любой объект недвижимости мы, для целей оценки, характеризуем, как минимум , такими параметрами, как местоположение, площадь-объем, абсолютная и удельная цена. Как минимум. Потом – факторы близости к различным удобствам, износ и так далее.
Что это за «прочие», которые мы можем сравнить у гаража с офисом или складским помещением и сказать что «прочие равны»? В площади, в стоимости м2, в абсолютной стоимости? В территориальных границах?
Какие ценообразующие факторы мы должны принимать в качестве сравнения и после их классификации выносить суждение о сопоставительной ликвидности объектов недвижимости?
Ведь эта таблица именно так и сформирована – сначала выделить «прочие», потом доказать их «равенство», а уже на после этого, на основании таблицы сделать вывод о сравнительной ликвидности. Или я в чем то не прав?
Ведь МР – это, по сути – практический инструмент (по крайней мере, должен быть таким), ориентирующий пользователя (оценщика) на конкретные действия (исследования, сравнения пресловутых ценообразующих факторов, для получения критерия «прочих равных»)
На мой взгляд – это разные рынки, ориентированы на удовлетворение различных потребностей и на различный кошелек. И изучать их надо отдельно один от другого. Даже такие близкие суб(или
под-)рынки, как рынок хрушевок и рынок брежневок различны по ликвидности.
Посмотрите графики как изменения рыночных цен, так и ликвидности по Екатеринбургу: http://www.statrn.ru/images/razdacha/graf/GRAF_kvrt.zip.
П.10 Группы ликвидности.
Таблица 2. Соотношение групп ликвидности.
Еще раз повторюсь. Практические расчеты (для чего, собственно и создаются МР) требуют формализации отдельных положений, принимаемых как аксиомы. Как любую из характеристик рынка (вторая графа – общая характеристика рынка) перевести в цифру?
Давайте вчитаемся в градации:
Развитый рынок с большим количеством предложений / развитый рынок со значительным количеством предложений / рынок определенно имеет место быть и так далее.
Вполне естественный вопрос в связке с ФСО-7, раздел «анализ рынка» — как трансформировать полученные результаты анализа рынка в данную градацию? А ведь именно от этого зависят коэффициенты (графа 3 – ожидаемый типичный срок реализации …)
П.11 Градации существенных факторов.
Таблица 3 и соответствующие приложения.
ПП.1 Размеры населенных пунктов.
Об этом я привел пример выше. Е-бург (я все о нем) имеет численность 1 450 000. Но в нем есть как районы с малой ликвидностью недвижимости, так и высоколиквидные. Даже если посмотреть на карту Е-бурга , точнее на «центральный район», то увидите там ряд «мертвых зон» — территории заводов – где ликвидность в близлежащих районах весьма низка. Ну, и бесспорно – совершенно разная ликвидность у центра и на периферии.
Ответ на вопрос, которым мы задались в начале этого опуса:
Направлены ли МР и позволяют ли они решить практические задачи по оценке ликвидности?
Собственно, ответ уже выражен в самом заключительной части (п 14) МР. В этом пункте МР ясно прописаны и цели и задачи и, собственно, главная идея:
«… качественное определение и описание ликвидности предмета ипотеки является, в принципе, достаточным для понимания заказчиками и потребителями оценки предметов ипотеки, обладающими средней квалификацией в области недвижимости»
Таким образом, вместо надежды получить разъяснения практического характера, позволяющие оценщику реализовать на практике не совсем понятные положения ФСО-9 в части ликвидности, он (оценщик) получает некий «наполнитель» отчета, позволяющий не выполнить определенные действия по расчету ликвидности, а подменить эти расчеты псевдоанализом факторов ликвидности (аналогично тому, что мы видим на практике с анализом рынка по ФСО-7), заполнив отчет, и придав ему вид научно- обоснованного.
****
Мы провели определенную работу как в части разработки технологий, так и в получении практических результатов по оценке ликвидности недвижимости. С результатами можете ознакомиться здесь: http://www.statrn.ru/index.php/metodika/osnovi/tehnologia/item/zalog?category_id=17
Предлагаем обсудить эти материалы, как один из вариантов расчета ликвидности
С уважением
Штань Михаил Валерьевич
Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости» (www.statrn.ru)