Слуцкий А.А. МЕТОД ГРУППЫ ИНВЕСТИЦИЙ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК КАПИТАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Метод (техника) группы инвестиций основывается на том, что ставка капитализации коммерческой недвижимости является производной от рыночных ставок кредитования покупок коммерческой недвижимости и требуемой инвестором доходности собственных средств, затрачиваемых на покупку. Соответственно, данный метод – единственный из описанных здесь, который даёт не эндогенную, а экзогенную ставку капитализации, т.е. ставку капитализации, определяемую условиями ипотечно – инвестиционного рынка. …

Слуцкий А.А. МЕТОД ПАРЫ ГРУПП ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК КАПИТАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Метод пары групп является основным методом рыночной экстракции ставок капитализации в условиях, когда не доступным являются методы группы пар на объектах арендного бизнеса или объектах, одновременно предлагаемых на продажу и в аренду. В отличие от метода группы пар на объектах, одновременно предлагаемых на продажу и в аренду, в данном случае формируются две выборки 1. объектов, …

Слуцкий А.А. МЕТОД ГРУППЫ ПАР НА ОБЪЕКТАХ БИЗНЕСА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

При оценке таких специфических объектов, как средства размещения (отели), определение ставки капитализации представляет собой отдельную задачу. Особенно остро задача стоит в случае необходимости оценки средств размещения низкого класса, таких как базы отдыха и спортивно — оздоровительные лагеря. Наиболее явным решением такой задачи является определение ставки капитализации единого объекта недвижимости – базы отдыха – на основании …

Слуцкий А. А. МЕТОД ПРОСТОГО (НЕ ДИСКОНТИРОВАННОГО) СРОКА ОКУПАЕМОСТИ ОПРЕДЕЛНИЯ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Метод простого (не дисконтированного) срока окупаемости инвестиций основан на том, что простой срок окупаемости (см., например, ), выраженный в годах – величина, обратная ставке капитализации. В тоже самое время, дисконтированный срок окупаемости, выраженный в годах – величина, обратная ставке дисконтирования (внутренней норме доходности проекта). В предположении, что стоимость объекта недвижимости остаётся неизменной на протяжении прогнозного …

Слуцкий А.А. МЕТОД РЫНОЧНО ОБОСНОВАННЫХ КОРРЕКТИРОВОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК КАПИТАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

При оценке на относительно малоактивных рынках, каковыми могут являться рынки городов – миллионников, очень распространённой является ситуация, когда метод рыночной экстракции удаётся реализовать не во всех сегментах рынка. Как правило, наиболее часто рыночная экстракция реализуема только для объектов стрит – ритейла, а также для офисных объектов. Ситуация ещё более усугубляется при оценке вне пределов региональных …

ОБОСНОВАНИЕ ВОЗМОЖНОСТИ И ОБЯЗАТЕЛЬНОСТИ РАССМОТРЕНИЯ САМОРЕГУЛИРУЕМЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ОЦЕНЩИКОВ ЖАЛОБ НА ДЕЙСТВИЯ (БЕЗДЕЙСТВИЕ) ИХ ЧЛЕНОВ В ПРОЦЕССЕ ВЫПОЛНЕНИЯ ИМИ ФУНКЦИЙ, НЕ ЯВЛЯЮЩИМИСЯ ФУНКЦИЯМИ ОЦЕНЩИКА, НО СВЯЗАННЫХ С НЕОБХОДИМОСТЬЮ ВЫПОЛНЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ 135-ФЗ, ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ И ИНЫХ НЕОБХОДИМЫХ НОРМ

1. Действующие нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при буквальном их прочтении предусматривают a. не контроль со стороны СРОО за соблюдением требований указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности правил деловой и профессиональной этики …

Ставки капитализации апарт отелей в Санкт Петербурге

По результатам деятельности сети апарт-отелей «Гости любят» (Санкт — Петербург) в 2019 г. Чистая доходность инвестора = минимум 11,00% = среднее 12,70% = максимум 16,50% Структура валовой доходности инвестора = Доля чистой доходности 70,00% = Доля эксплуатационных расходов и коммунальных платежей (управление, затраты на расходники, клининг, администраторов и прочие бытовые расходы) 30,00% Источник: kudinov_kirill, страница …

Слуцкий А.А. Оценка коммерческой недвижимости в кризис. Часть 2. Принципы прогнозирования характеристик рынка

В первой части данного материала мы рассмотрели теоретические предпосылки оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости в начале экономического кризиса и по его продолжительности. Так же была обоснована не релевантность «стабильных» методов оценки, являющихся привычными в условиях спокойного или стабильно растущего рынка. Мы показали, что единственным релевантным методом оценки в условиях кризиса является метод дисконтирования денежных потоков. …

п. 52 ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 1 (2020)

УТВЕРЖДЕН Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 г. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 1 (2020) ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ https://00f78c98-8bed-40fc-aa2e-47cf7534b448.filesusr.com/ugd/4bb892_ddb3ccd1c0ef4b7f93165cebd0f91dcb.pdf?fbclid=IwAR16H3ANDeTmAvPj0WNhQhF_YXm5UNS27zLfeM1X75dEpM4knJH9Fi0Zk7I   Определение № 31-КА19-4 52. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и отдельно не выделяется из …

Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. Мониторинг ставок капитализации офисов класса А в Москве 2 кв. 2020

Анализировалась база объявлений о сдаче в аренду и продажах офисов в бизнес – центрах класса А и бизнес – центров класса А целиком в Москве компании Фортекс – Групп. Для анализа отбирались строго объявления по бизнес — центрам, в которых 1. офисы одновременно сдаются в аренду и продаются; 2. ставки аренды были указаны без операционных …