Стремление к стандартизации методологии оценки на рынке недвижимости, вызванное публикацией Международных и европейских кодексов, подорвало теоретическую основу итальянской традиции оценки недвижимости. По сравнению с эмпиризмом этих кодексов, который, возможно, является чрезмерным, некоторые принципы итальянской дисциплины, основанные на жестком теоретическом подходе и чисто дедуктивной логике, кажутся противоречивыми. В этой работе [1] подчеркиваются различия между двумя методологическими подходами — итальянской доктриной и той, которая кодифицирована в международных стандартах. Предлагая краткое изложение, он пытается заполнить пробелы и согласовать несоответствия, тем самым стимулируя академический мир к будущим дисциплинарным дебатам, которые могли бы привести к выработке общего языка и общих принципов.

1. ВВЕДЕНИЕ

Из-за некоторых внешних факторов итальянское академическое сообщество, занимающееся оценкой недвижимости, уже несколько лет идет по пути интернационализации, определенным образом отказываясь от национальных границ, к которым оно часто прибегало. Возможно, это связано с убежденностью в тесной связи между этой дисциплиной и социальными институтами, или просто потому, что язык был препятствием для более широких дискуссий, слияния и обобщения различных идей.

В настоящее время в Италии всем исследователям и эрудитам этой дисциплины приходится конкурировать даже с внешним миром. Хотя недавние исследования в основном касаются более практических аспектов этого вопроса, тем не менее, важно использовать общий язык, основанный на общих теоретических принципах. Необходимость привести свой подход в соответствие с международными условиями, о чем свидетельствует введение стандартов оценки (Европейский стандарт оценки недвижимости в 2007 году, Стандарты оценки RICS 2007, Международные стандарты оценки 2011), стала ключевым вопросом для Итальянской академии оценки недвижимости.

Однако, учитывая очень жесткую теоретическую основу оценки недвижимости, разработанную в Италии, международные стандарты оценки, тем не менее, основаны на строго эмпирическом англосаксонском подходе. Признавая фундаментальную роль этапа применения, также верно, что интеллектуальный выход за рамки уже известных ограничений, который пытается стимулировать это исследование, можно рассматривать как научное исследование.

Предлагаемая дедуктивно-индуктивная логика теоретического развития берет свое начало именно в этой двойной значимости исследования.

Вероятно, как признают другие авторы (Medici, 1953; Misseri, 1977), чисто дедуктивное исследование, которое характеризовало развитие оценочной дисциплины в Италии, являлось ее самым большим ограничением. В свою очередь, чрезмерный эмпиризм и преобладание индуктивного подхода, предлагаемого международными стандартами, без совокупности доктрин, подтверждающих принципы общезначимости и обобщаемости теоретических положений, рискуют превратиться в “набор предписаний”. Это, в сравнении с эволюцией социальной и нормативной базы и последующим развитием новых “тематических исследований”, потребовало бы постоянного обновления одних и тех же стандартов.

В следующих параграфах описываются и сравниваются теоретические подходы двух школ, итальянской и англосаксонской, с выделением различий.

В заключительной части этой статьи делается попытка переосмыслить некоторые принципы итальянской традиции оценки недвижимости, чтобы свести воедино эти различия, чтобы это было не вычитанием, а восполнением пробелов и исправлением несоответствий.

2. ОБСУЖДЕНИЕ

2.1 Итальянская школа

В Италии оценка недвижимости имеет древнее происхождение. Примерно в середине прошлого века эта дисциплина приобрела четко выраженный облик.

Важный вклад в формирование принципов теории оценки в том виде, в каком она преподается сегодня во многих школах и университетах, внесли Serpieri (1917, 1946), Malacarne (1960), Medici (1945, 1955) Famularo (1947, 1959), Di Cocco (1960), Lo Bianco (1961) и Forte (1968).

Famularo и Forte, в частности, были первыми авторами, которые перенесли теоретические основы из сельскохозяйственного сектора, с которым они традиционно были связаны, в городскую среду.

Medici, Famularo и Lo Bianco ввели понятия “критерии оценки” и “экономические аспекты” недвижимости в основную часть дисциплины. Эти концепции наилучшим образом отражают общепризнанный принцип (в том числе и англосаксонской школой), согласно которому стоимость зависит от цели оценки.

В частности, итальянская школа утверждает, что как только известна цель, для которой требуется оценка, однозначно определяются критерии, по которым можно оценить экономический аспект оцениваемого актива, что, в свою очередь, приводит к искомой стоимости.

Критерий оценки означает способ рассмотрения, точку наблюдения, которая соответствует профилю, перспективе, аспекту актива.

Аспект актива — это экономическая характеристика, которую мы хотим оценить, спрогнозировать ее величину. Когда цель оценки меняется, меняется и критерий, а следовательно, и стоимость.

После долгих дебатов основные требования экономических аспектов были уточнены и определены в 5 пунктах: два фундаментальных (рыночная стоимость, (market value) и стоимость затрат (cost value)) и три производных (обесцененные затраты замещения (depreciated replacement cost), комплементарная стоимость (complementary value),  стоимость трансформации (transformation value)). (Malacarne, 1960; Forte, 1968; Famularo, 1943, 1969 and 1975; Morano, 1972; Grittani, 1989; Grillenzoni, 1974).

После определения экономического аспекта следующим шагом является выбор процедуры. Этот выбор зависит от наличия данных и технических, экономических и юридических характеристик актива.

Оценка рыночной стоимости, а также стоимости затрат может быть рассчитана прямым или косвенным способом.

Прямой подход подразумевает, что сравнение проводится на основе элементарных данных, которые представляют собой экономическую характеристику (цену или затраты) активов, аналогичных по своим внутренним и внешним характеристикам имуществу, для которого требуется предсказать величину той же экономической характеристики (рыночной стоимости или стоимость затрат).

Все остальные подходы к оценке относятся к категории косвенных процедур.

В частности, традиционная теория оценки в Италии учит, что все другие экономические аспекты, отличные от рыночной стоимости, могут стать косвенными процедурами для оценки последней.

Это предположение основывается на экономическом принципе, согласно которому при совершенной конкуренции в долгосрочном равновесии прибыль девелопера равна нулю. Таким образом, например, стоимость трансформации может стать процедурой оценки рыночной стоимости участка под застройку, или стоимость затрат может стать процедурой оценки промышленного здания. В этих случаях то, что отличает стоимость трансформации или стоимость затрат как экономические аспекты, а не методы оценки рыночной стоимости, — это прибыль, очевидно, отличная от нуля, учитывая, что рынок недвижимости не является абсолютно конкурентным. Именно несовершенство рынка делает различные стоимости или экономические аспекты недвижимости не эквивалентными.  

Если в качестве процедур используются стоимость трансформации или стоимость затрат, следует предположить, что трансформация и/или строительство осуществляются обычным девелопером, который считается статистически нормальным (Di Cocco, 1960; Medici, 1967; Forte, 1968; Simonotti, 1997).

Предполагая, что можно построить индикатор, отражающий поведение девелоперов, и что такое распределение является нормальным (гауссовым) распределением частоты, обычный девелопер — это тот, который ближе к среднему значению и не выходит за пределы стандартных отклонений. Уделяя особое внимание производным экономическим аспектам, следует также отметить, что стоимость трансформации, как общепринятое оценочное суждение, принятое большинством участников рынка, либо применяется плохо, либо не применяется вообще.

На практике её применение в качестве критерия оценки или экономического аспекта ограничивается выражением суждений об экономической выгоде, оценки, которая конкретно обоснована и построена применительно к конкретному девелоперу, обладающему экономическими возможностями и склонностью к риску, которые не обязательно совпадают с таковыми у обычных девелоперов. Например, может случиться так, что конкретный девелопер попросит оценщика провести анализ удобства выполнения одного вида трансформации вместо другого. Результат зависит не только от типа сравниваемых преобразований (вероятно, необычных), но и от характеристик того, кто их осуществляет.

Другие соображения касаются комплементарной стоимости и затрат замещения. В частности, комплементарная стоимость (исследование которой обычно проводится в случае частичной обязательной покупки) представляет собой стоимость части комплекса или стоимость актива, который имеет взаимодополняющие отношения с другими товарами или частями. Таким образом, его стоимость при определенных обстоятельствах и для конкретной цели оценки может быть рассчитана как разница между рыночной стоимостью всего имущества в целом, включая оценку активов, и рыночной стоимостью оставшейся части (без учета оцениваемой части в целом).

Даже в этом случае оценка отвечает конкретным потребностям, а именно условиям, которые касаются не только характеристик актива как такового, но и часто должны касаться структуры собственности, которая носит субъективный, а не объективный характер [2].

Однако при обсуждении затрат замещения теория определяет их как рыночную стоимость или стоимость актива, эквивалентного в определенных целях оцениваемому имуществу. Его исследование необходимо, например, при продаже актива, являющегося частью единого целого, либо для целей налогообложения, либо для целей бухгалтерского учета (и т.д.), когда у объекта недвижимости нет рынка сбыта, поскольку он обычно не является предметом продажи, или когда его невозможно воспроизвести. Они становятся критерием оценки, то есть определяет самостоятельный экономический аспект, когда техническая эквивалентность, на которую они ссылаются в связи с целью оценки, касается характеристик комплекса, частью которого он является, и способа, которым они были определены теми, кто управляет им или владеет им [3].

В этих случаях это субъективное суждение. Во всех остальных случаях затраты замещения используются на практике как метод оценки активов, экономический аспект которых, отвечающий поставленной цели (рыночная стоимость или стоимость затрат), не виден (Manganelli, 2011).

Таким образом, из этого обсуждения становится ясно, что экономические аспекты, называемые производными (трансформационная стоимость, комплементарная стоимость и затраты замещения), могут быть идентифицированы как таковые, если они являются выражением субъективных суждений, в противном случае они в конечном итоге являются процедурами оценки.

Если перейти к дальнейшему рассмотрению следующих параграфов, то становится ясно, что в итальянской доктрине этапы оценки расположены по порядку: сначала определение критериев, затем экономический аспект, который необходимо изучить в зависимости от цели или практического обоснования оценки, а затем выбор метода оценки. Процедура определяется в соответствии с характеристиками объекта недвижимости и имеющимися данными.

2.2 Англосаксонская школа и международные стандарты

История развития оценки недвижимости в англосаксонском мире не менее древняя. Ее истоки можно найти в Старом Свете (Англии). Менее древние корни этой дисциплины в США, где она приобрела свои особенности. Первыми североамериканскими авторами, которые занимались оценкой, были Ely и Morehouse (1924), Fisher (1923) и Babcock (1924), (цит. по Miller and Markosyan, 2003).

Однако с самого начала различия между этими двумя школами очевидны.

Если, с одной стороны, очевидны сходства в отношении некоторых основных принципов дисциплины, таких как уникальность метода оценки и цель как руководящий элемент процесса оценки, то, с другой стороны, существуют различия в вопросе, касающемся понятий экономического аспекта и процедур оценки, столь же очевидны (Hyder, 2007).

В американской литературе нет понятия экономического аспекта.

Американская школа имеет дело только с процедурами или подходами и использует только три из них: подход, основанный на рыночных данных (сравнении), затратный подход и доходный подход (Babcock, 1968, Hodges, 1993). Они имеют отношение как к экономическим аспектам, так и к процедурам.

Три экономических аспекта, признанные итальянской литературой и вытекающие из фундаментальных (трансформационная стоимость, комплементарная стоимость и затраты замещения), не существуют в американской литературе, или, скорее, как будет показано позже, они не единственные.

Кроме того, на этапах субъективной оценки отсутствует различие между экономическим аспектом и процедурой. Американская школа с самого начала придерживалась менее жесткой структуры оценки процесса, ориентированной на практический подход. Определение стоимости меняется в зависимости от практических потребностей. Определений стоимостей становится так много.

Каждый человек (агент по недвижимости, кредитор, суды, налоговое агентство и т.д.) определяет определенную стоимость, обусловленную физическими, экономическими и правовыми характеристиками объекта недвижимости и, в еще большей степени, отношением или целями тех, кто выносит суждение. Этот эмпирический подход во второй половине 1900-х годов подвергся критике со стороны академического мира (Ring, 1965; Ratcliff, 1965 и 1972а).

Согласно последнему и в соответствии с итальянской дисциплинарной системой, взаимосвязь между стоимостью и процессом принятия решений, подразумевающим необходимость проведения оценки, является существенным вопросом (Ratcliff, 1972b).

Ratcliff считает, что такие проблемы, как покупка, продажа, кредитование и налогообложение, требуют поиска наиболее вероятной цены продажи. Таким образом, затратный подход и доходный подход понижены в значимости, поскольку, по мнению автора, они не отражают реального отношения участников рынка. Однако, опять же, концепция экономического аспекта не отличается от концепции процедуры оценки. Это методологический подход, который, тем не менее, пользуется успехом и широким признанием в американской культуре.

Рыночный подход становится вершиной иерархической схемы и, таким образом, имеет приоритет над другими процедурами (связанными с доходами или затратами), которые применяются только в том случае, если сам рыночный подход из-за отсутствия адекватной информации (количества и качества сопоставимых данных) оказался неприменимым (Lusht, 1981, 1983 и 1997).

Подводя итог, и попросту говоря, мы можем сказать, что англосаксонский подход связывает выбранный экономический аспект или процедуру (которые считаются совпадающими) с объективным характером актива и субъективным характером тех, кто заинтересован в оценке. Когда существует большая удаленность от идеальных условий (достаточное количество и качество сопоставимых данных) для поиска наиболее вероятной рыночной цены, возникает большая необходимость в использовании различных процедур. Они выбираются в зависимости от моделируемого процесса принятия решений, который должен представлять собой процесс создания ценности.

2.3 Несоответствия между двумя методологическими подходами

Чего не хватает англосаксонскому подходу, который обусловлен сильным эмпирическим подходом и неспособен к обобщению принципов, так это сложной теоретической базы, характерной для итальянской школы, которая, в свою очередь, вероятно, ограничена чрезмерно схематичной структурой.

Одним из принципов, разделяемых обеими школами, безусловно, является то, что однозначно связывает стоимость с целью оценки. Другими словами, один и тот же объект недвижимости, относящийся к определенному времени и месту, может иметь разную стоимость в одно и то же время; стоимость, которую требуется найти, зависит от цели, для которой требуется оценка.

Итальянская традиция оценки недвижимости определяет только пять возможных стоимостей, которые учитывают экономические аспекты, пытаясь соотнести с ними все другие подходы к оценке, которые, таким образом, считаются процедурами оценки, т.е. различными способами достижения одного из признанных аспектов (Manganelli, 2015).

Это относится к доходному подходу, который позволяет определить рыночную стоимость с помощью косвенного подхода.

Вместо этого международные стандарты, которые согласуются с англосаксонской традицией, независимо от различий между критериями и процедурами оценки, различают рыночную стоимость и те, которые отличаются от нее. Длинный список относится к набору стоимостей, отличных от рыночной стоимости, гораздо более длинный, чем четыре экономических аспекта, которые итальянская традиция выделяет и определяет как непересекающиеся по рыночной цене.

Наряду с трансформационной стоимостью (к которой можно отнести концепции “наиболее эффективного использования” и “стоимости в использовании”; Dotzour et al., 1990; Boyce, 1975 [4]), комплементарной стоимостью (также известной как синергетическая стоимость) и затратами замещения (которые включают в себя “обесцененные затраты воспроизводства”; Manganelli, 2011), существуют также “инвестиционная стоимость”, “специальная стоимость”, “стоимость ипотечного кредитования”, “страховая стоимость”, “стоимость утилизации”, “ликвидационная стоимость или стоимость принудительной продажи“ и “налогооблагаемая стоимость”.

Ring (Ring, 1965) приводит длинный список определений стоимостей, используемых американской оценочной дисциплиной (которые в некоторой степени отражают те, которые признаны сегодня международными стандартами), и при исследовании причин такого распространения выделяет две: экономические и юридические физические характеристики активов и субъективное поведение тех, кто заинтересован в оценке. оценка.

По мнению автора, единственным объективным суждением является рыночная стоимость. Обратите внимание, что термин «объективный» в данном случае не имеет отношения к конкретному клиенту, заинтересованному в оценке. Это понятие следует отличать от того, которое касается объективности суждений, что всегда является важным принципом, согласно которому суждение должно быть свободным от личного влияния оценивающего. Отсюда нужно начать, чтобы подчеркнуть, что отличает итальянскую школу от англосаксонской и, следовательно, от международных стандартов оценки.

Итальянская школа проводит различие между общепринятым суждением (также известным как оценка) и специфически обоснованным суждением (обычно называемым экономическим), к которому относятся все экономические оценки, которые не строятся применительно к большинству участников рынка, но которые отвечают на конкретный вопрос конкретного человека с определенной целью. Для того чтобы считать судебное решение в целом обоснованным, крайне важно, чтобы в нем соблюдался принцип обыденности. Однако следует отметить, что этот принцип, применительно к итальянской традиции оценки, имеет более широкое и глубокое значение, чем то, о котором говорится в “ Codice delle Valutazioni Immobiliari” (2002).

Этот Кодекс, продвигаемый многими ассоциациями и организациями, занимающимися оценкой, но не академическим миром, является попыткой определить методологию оценки, которую итальянские эксперты-оценщики могли бы предложить в соответствии с международными стандартами. Это ограничивает суждение, сформулированное в соответствии с принципом обыденности, статистической значимостью и в соответствии с англосаксонским подходом (Kummerow, 2002), т.е. как наиболее вероятное, которое совпадает со средним значением нормального распределения (или гауссовым) возможных оценок.

С другой стороны, для того, чтобы значение было статистически наиболее вероятным (а это цель, которая должна быть достигнута, хотя и не поддается проверке и, конечно, не интерпретируется как результат усреднения несуществующих значений), на самом деле логично, что те, кто его выражает, будут делать это гипотетически например:

1. в случае оценки рыночной стоимости с использованием доходного подхода — капитализируемый доход — это то, что имущество получило бы, если бы оно находилось в распоряжении обычного владельца,
2. в случае оценки затрат, гипотеза заключается в том, что подрядчик, ответственный за строительство, является обычным, то есть у него есть нормальные экономические и финансовые возможности, или
3. в случае оценки трансформационной стоимости — трансформация осуществляется обычным девелопером и т.д.

Обыденность — это то, что должно характеризовать тех, кто осуществляет действия и генерирует экономические факты (затраты, доходы, цены и т.д.), которые лежат в основе оценки.

И, наконец, чтобы завершить этот вывод о практическом значении принципа ординарности, когда рыночная стоимость оценивается с использованием прямого подхода, сопоставимые цены должны быть обычными.

На практике необходимо исходить из того, что известные цены были сформулированы в нормальных условиях между спросом (покупателями) и предложением (продавцами) и что они действовали независимо, не были обусловлены и были хорошо информированы.

Не располагая информацией о том, как были реализованы цены, зафиксированные на рынке, единственный способ использовать их в оценке, соблюдая при этом принцип обыденности, — это рассчитать центральные значения. Исходной оценкой становится среднее значение, поскольку гипотеза о том, что они статистически распределены в соответствии с гауссовым распределением, верна.

2.4 Краткое изложение различий

Чтобы преодолеть чрезмерную теоретическую схематичность итальянской доктрины по сравнению с более эмпирическими международными стандартами оценки, в этой работе предлагается следующее краткое изложение: Оценка недвижимости имеет дело с оценками, которые могут стать ценами (Forte, 1968).

Принципов оценки четыре, а не пять, как в итальянской традиции (Forte и De Rossi, 1974; Simonotti, 1997). Они являются:

1. Метод оценки уникален и основан на сравнении (Grittani и Berlocco, 1989).
2. Стоимость зависит от цели оценки (Famularo, 1943).
3. Базой оценки является цена (Medici, 1955).
4. Прогноз является неотъемлемой характеристикой суждения о стоимости (Famularo, 1969).

Принцип ординарности (пятый) больше не существует, по крайней мере, в общих чертах. Он применяется только в тех случаях, когда требуется выражение общепризнанного суждения.

На практике общепринятые суждения, т.е. разделяемые большинством операторов на конкретном рынке, поскольку они не связаны со спецификой тех, кто запрашивает оценку, могут быть приняты только в случае предполагаемой рыночной стоимости или стоимости затрат.

В то время как для первого варианта не существует иного толкования, для определения себестоимости также возможно выражение субъективного суждения, которое зависит от специфики тех, кто запрашивает оценку.

Например, как в случае с оценкой затрат строительства, которую составляет подрядчик для определения максимальной скидки, применяемой к тендеру, стартовая цена которого была установлена на основе обычной оценки стоимости.

Рыночная стоимость и стоимость затрат — это два основных экономических аспекта, рассматриваемых итальянской доктриной.

Другие экономические аспекты, как уже упоминалось, могут быть определены только теоретически как оценочные суждения, а значит, в целом верные, основанные именно на теории обыденности.

На практике, когда они не являются процедурами оценки, они являются выражением субъективных суждений:

• стоимость трансформации обычно требуется как оценка экономической выгоды, сформулированная для лиц, обладающих определенными экономическими характеристиками и склонностями;
• комплементарная стоимость должна учитывать структуру собственности (т.е. в случае частичной принудительной покупки земли сельскохозяйственного назначения ее оценка должна учитывать весь участок, который, в свою очередь, может состоять из нескольких кадастровых участков);
• затраты замещения, когда они используются в качестве экономического аспекта, рассчитываются с учетом конкретной технической и функциональной эквивалентности, которая также учитывает учитывайте субъективные особенности.

Таким образом, становится логичным рассмотреть экономические аспекты, так называемые производные, характерные для итальянской традиции оценки, а именно стоимость трансформации, затраты замещения и комплементарную стоимость, аналогичные набору стоимостей, которые в дополнение к ним или в качестве дополнения к ним также рассматриваются международными стандартами.

Все это экономические аспекты, которые, когда они не используются в качестве процедур, не пересекаются друг с другом или с двумя основными аспектами. Они могут быть целью исследования, если от оценщика требуется дать субъективное заключение.

Давайте будем иметь в виду, что термин “субъективный” относится не к выражению, на которое влияет личность оценщика, а к конкретным экономическим и финансовым характеристикам заявителя на оценку, и, следовательно, он относится к суждению, которое не связано с принципом обыденности. Более того, для этих типов суждений понятие экономического аспекта совпадает с процедурой оценки; это может оправдать отсутствие различия между этими двумя понятиями в международных стандартах.

Различие, которое, напротив, целесообразно сохранить, если учитывать два основных экономических аспекта: рыночную стоимость и стоимость затрат. В этом случае, если цель оценки определяет эти аспекты как подлежащие оценке, их можно достичь с помощью различных подходов или процедур.

Применение метода, который всегда основан на сравнении, может осуществляться различными способами. Они подразделяются на прямые и косвенные процедуры. В рамках этих двух категорий выбор процедуры может быть дополнительно уточнен.

Например, в случае прямой оценки рыночной стоимости можно выбрать детерминированный или вероятностный подход, или в случае косвенной оценки можно использовать затратный подход, трансформационную стоимость или доходный подход, которые являются или становятся процедурами оценки.

На практике выбор наиболее подходящей процедуры определяется, с одной стороны, наличием рыночных данных, а с другой — экономическими, юридическими и физическими характеристиками оцениваемого имущества.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В конце обсуждения в ходе дебатов предлагается иная теоретическая основа, которая, с одной стороны, пытается преодолеть жесткость итальянской доктрины, а с другой — чрезмерный прагматизм международных стандартов.

Основная предпосылка заключается в том, что оценочное суждение — это прогноз величины экономической характеристики и что экономические характеристики, в отличие от физических, не присущи активу (вес, объем и т.д.), а относятся к социальной сфере, т.е. являются экономическими фактами.

Таким образом, экономические аспекты, понимаемые как характеристики одного и того же объекта недвижимости, могут быть в целом общими или отражать субъективность наблюдателя. Таким образом, цель оценки однозначно определяет точку зрения (общую для большинства игроков или субъективную) и, следовательно, экономический аспект, который подлежит оценке.

Существует два фундаментальных экономических аспекта (или стоимости): рыночная стоимость и стоимость затрат. Это объективные экономические аспекты, «образ» которых одинаково виден большинству участников рынка.

При оценке этих величин, наряду с постоянно действующими принципами (четырьмя из списка, упомянутого в предыдущем разделе), необходимо учитывать также принцип обыденности. Однако последний не является обязательным для определения стоимости, которая для определенных целей также может стать выражением субъективного суждения.

В последнем случае это результат конкретной обоснованной оценки. Хотя и субъективной, это все же экономический аспект актива. Аналогичным образом, существует множество других экономических аспектов или стоимостей, которые являются результатом многочисленных субъективных суждений.

Очень часто они совпадают с подходами или процедурами, используемыми для их расчета.

Все эти субъективные значения, которые на самом деле отличаются от рыночной стоимости (или стоимости затрат), могут быть перечислены в качестве возможных значений одного понятия — справедливой стоимости. Это выражение, очевидно, англосаксонское и определяется как рациональная и непредвзятая оценка цены актива или услуги с учетом таких факторов, как редкость, полезность, риск, стоимость производства или замены, то есть всех этих составляющих элементов теории ценности.

Этот термин возник в 18 веке в сфере страхования с целью установления справедливых страховых взносов. Затем он перекочевал в финансовый мир, в фундаментальном анализе фондового рынка это равновесная цена. В конечном счете это слово стало ключевым в международных стандартах бухгалтерского учета (International Accounting Standards, IAS).

Согласно этим принципам (МСФО (IAS) 32), это сумма, на которую может быть обменен актив или погашено обязательство в рамках текущей сделки между осведомленными и желающими этого сторонами. Это фундаментальный принцип, объединяющий или даже альтернативный принципу учета по первоначальной стоимости, при оценке активов и обязательств, которые должны включаться в финансовую отчетность, представляться акционерам и потенциальным инвесторам, а также в целях превентивного и последующего контроля со стороны органов рыночного регулирования и надзора.

Справедливая стоимость также была введена в сферу оценки недвижимости. В последнем издании Международных стандартов оценки (IVS 2007) проводится четкое различие между справедливой стоимостью, как она понимается в оценке недвижимости, и другими определениями, которые относятся к другим дисциплинам. Она представляет собой стоимость недвижимости, разделяемую на две конкретные части, которые учитывают соответствующие преимущества или недостатки, которые каждая из них получит в результате сделки. Учитывая первоначальное значение этого термина, даже если оценка не направлена на сделку, и, таким образом, преобладающий интерес в оценке представляет только одна часть (например, страховая компания, налоговая инспекция, инвестор, финансист для предоставления кредита) мы могли бы продолжить разговор о справедливой стоимости. Таким образом, все экономические аспекты (стоимости) субъективного типа (имеющие конкретную силу), уже перечисленные в международных и европейских стандартах оценки, могут рассматриваться как примеры справедливой стоимости или, по крайней мере, классифицироваться в данном макроопределении.

Таким образом, это “стоимость использования”, “инвестиционная стоимость”, “особая стоимость”, “стоимость ипотечного кредитования”, “страховая стоимость”, “стоимость утилизации”, “ликвидационная стоимость”, “налогооблагаемая стоимость”, а также их интеграция или альтернативный вариант, стоимость трансформации, комплементарная / синергетическая стоимость и затраты замещения.

Возможны и другие оттенки справедливой стоимости, хотя их трудно обозначить другим названием. Попытка закодировать эти дополнительные и различные оттенки справедливой стоимости может привести к уже отмеченной ошибке, заключающейся в преобразовании доктрины в “набор предписаний”.

Исключительно в качестве примера ниже проиллюстрирован случай с оттенком концепции справедливой стоимости, который не подпадает под вышеупомянутый перечень стоимостей. Это относится к имуществу, которое подлежит обязательной покупке и в отношении которого бенефициар (возможно, частное лицо) готов приобрести актив по мировому соглашению, а не прибегать к принудительному приобретению. В этом случае, хотя и с некоторой аномалией, он похож на двусторонний монопольный рынок (Manganelli, 2016).

Нет никаких сомнений в том, что в ходе переговоров выгодоприобретатель обладает большей переговорной силой; однако срыв сделки может повлечь за собой определенный риск, будь он выше или ниже в зависимости от конкретного случая.

Хотя сегодня компенсация, требуемая законом по экспроприации, совпадает с рыночной стоимостью имущества, возможно, что окончательная стоимость, определенная в результате судебного решения, далека от той, на которую рассчитывают стороны. Это может произойти, например, из-за различной интерпретации значимости городских ограничений или из-за того, что заинтересованные стороны по-разному оценивают вероятный доход, полученный в результате преобразования собственности.

Равновесная цена и, следовательно, стоимость, стоящая за ней, безусловно, не могут рассматриваться как рыночная стоимость, а как справедливая стоимость, разделяемая на две конкретные части, которые учитывают соответствующие преимущества или недостатки, которые каждая из них получит в результате сделки.

Обсуждение, даже если оно носит лишь иллюстративный характер, и, вероятно, еще незрелые выводы, сделанные из-за неадекватности того, кто их предлагает, могли бы стать импульсом для дальнейшего развития доктрины, направленной на кодификацию методологии оценки, которая также используется в международном контексте и которая не оставляет без внимания то полезное, что есть в международной практике.

Библиография

BABCOCK F.M. (1924), The appraisal of Real Estate. Macmillan, New York.

BABCOCK H.A. (1968), Appraisal Principles and Procedures, Richard D. Irwin, Homewood, Illinois.

BOYCE B.N. (1975), Real Estate Appraisal Terminology, (ed.) Bullinger Publishing Company, Cambridge.

DI COCCO, E. (1960), La valutazione dei beni economici, Calderini, Bologna.

DOTZOUR, M.G., GRISSOM, T.V., LIU, C.H., PEARSON, T. (1990), Highest and best use: The evolving paradigm, Journal of Real Estate Research 5(1), 17-32.

ELY R.T., Morehouse E.W. (1924), Elements of Land Economics, Macmillan, New York.

FAMULARO N. (1943), Della variabilità del valore con lo scopo della stima e di un possibile sesto criterio di stima, Rivista del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali 10(3).

FAMULARO N. (1959), Sull’autonomia ed il contenuto dell’Estimo, Rivista del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali 14(2), 108-130.

FAMULARO N. (1969), Teoria e pratica delle stime, Unione tipografico, Torino.

FAMULARO N. (1975), Ancora sul valore complementare e la casistica espropriativa, Genio Rurale, 38(4), 19-20.

FAMULARO N. (1947), La stima dei fabbricati, Calderini, Bologna.

FISHER E.M. (1923), Principles of Real Estate practice, Macmillan, New York.

FORTE C. (1968), Elementi di estimo urbano, Etas Kompass, Milano.

FORTE C., DE ROSSI B. (1974), Principi di economia e estimo, Etas libri, Milano.

GRILLENZONI M. (1974), Il valore complementare nella problematica espropriativa, Genio Rurale, 37(10), 25-30.

GRITTANI G, BERLOCCO A.D. (1989), La comparazione quale presupposto logico del giudizio di stima, Genio rurale 52(9), 37-44.

GRITTANI G. (1989), La caratterizzazione dei valori d’interesse estimativo, Genio Rurale 52(4), 17-27.

HODGES M.B.J. (1993), Three approaches?, Appraisal Journal 61, 553-564.

HYDER K. (2007), The Appraisal Process, Appraisal Journal 75(3), 227-235.

INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COUNCIL (IVSC) (2011), International Valuation Standards, London.

KUMMEROW M. (2002), A statistical definition of value, Appraisal Journal 70(4), 407-416.

LO BIANCO G. (1961), Estimo, Vol. I, Editore Urlico Hoepli, Milano.

LUSHT K.M. (1981), Data, theAppraisal Process, and the Market Value Definition, The Appraisal Journal 10, 534-546.

LUSHT K.M. (1983), Most Probable Selling Price, Appraisal Journal, July, 346-354.

LUSHT K.M.(1997), Real Estate Valuations Principals andApplications, Irwin, Homewood, Illinois.

MALACARNE F. (1975), I principi scientifici dell’estimo, Genio Rurale 38(1), 11-21.

MANGANELLI B. (2011), Il deprezzamento degli immobili urbani, Franco Angeli, Milano.

MANGANELLI B. (2015), The loss in value of land due to renewed planning restrictions introduced prior to compulsory purchase. L’interpretazione estimativa del valore mancato nella stima del danno da reiterazione del vincolo preordinato all’esproprio, Journal Valori e Valutazioni 14, 41-46.

MANGANELLI B. (2016), The Break-Even Point of the Utilities in the Real Estate Market of Bilateral Monopoly, International Journal of Applied Engineering Research 11(8), 5395-5399.

MEDICI G. (1945), Lezioni di estimo, Zanichelli, Bologna.

MEDICI G. (1953), Principles of appraisal, Vol. X, The Iowa State College, Iowa.

MEDICI G. (1955), Principi di estimo, Edagricole, Bologna.

MEDICI G. (1967), Elementi di estimo civile rurale e catastale, Calderini, Bologna.

MILLER N.G., MARKOSYAN S. (2003), The academic roots and evolution of real estate appraisal, Appraisal Journal, 71(2), 172-184.

MISSERI S.C. (1977), La scienza estimativa nel quadro della moderna dinamica economica e sociale: lineamenti e tendenze, VII incontro di Estimo. Centro Studi di Estimo, Firenze.

MORANO N. (1972), Il valore comprensoriale in alcune sentenze della giunta speciale di Napoli, Edagricole, Bologna. Osmi Borsa Immobiliare, Politecnico di Milano, IsIVI (2007), Standard europei di valutazione immobiliare, Franco Angeli, Milano.

RATCLIFF R.U. (1965), A neoteric view of the appraisal function, Appraisal Journal 35(2), 167-175.

RATCLIFF R.U. (1972a), Is there a “New School” of Appraisal Thought?, The Appraisal Journal 4, 522-528.

RATCLIFF R.U. (1972b), Valuation for Real Estate Decisions, Democrat press, Santa Cruz.

RING A.A. (1965), The labyrinth of value, Appraisal Journal 33(1), 9-12.

ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS) (2007), RICS Valuation Standards, 6th Edition., Cromwell Press, Trowbridge, Wiltshire, UK.

SERPIERI A. (1917), Il metodo di stima dei beni fondiari, M. Ricci, Firenze.

SERPIERI A. (1946), Nuovi contributi alla teoria delle stime, Rivista di Estimo Agrario e Genio Rurale, 9 (1).

SIMONOTTI M. (1997), La stima immobiliare: con principi di economia e applicazioni estimative, UTET libreria, Torino.

TECNOBORSA (2002), Codice delle valutazioni immobiliari: Italian property valuation standard, Technical report, Roma.

---

[1] Manganelli B. (2017), A proposal for a synopsis in real estate appraisal between the italian doctrine and international valuation standards, valori e valutazioni, No. 18, https://siev.org/wp-content/uploads/2020/02/04_Manganelli_Eng.pdf. Бенедетто Манганелли (Benedetto Manganelli), Инженерная школа — Университет Базиликаты. e-mail: benedetto.manganelli@unibas.it

[2] “Это правда, что с чисто теоретической точки зрения проблема была бы в равной степени разрешима при применении критерия обычной взаимодополняемости, то есть ссылаясь на способ, используемый большинством предпринимателей, когда они приписывают товару обычное назначение. Однако это тонкое соображение лишено практического смысла, поскольку комплементарная цена может применяться только в тех случаях, когда взаимодополняемость с оцениваемым товаром очевидна, заранее установлена и актуальна“ (Medici 1967, p. 13-14).

[3] Medici хорошо объясняет это (1967, стр. 11), когда описывает оценку количества удобрений на ферме в конце срока ее аренды в определении отношений между владельцем недвижимости и арендатором.

[4] “В контексте наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) другим подходящим термином, отражающим наиболее эффективное использование, было бы наиболее вероятное использование”, стр. 27.