В данной статье [1] представлен обзор эмпирических исследований влияния линий электропередачи на стоимость недвижимости. Основная цель этих исследований — изучить влияние наличия линий электропередачи на стоимость окружающей недвижимости. Исследования варьируются от исследований, основанных на опросах, которые предоставляют важный контекст для регрессионного анализа данных о продажах, до менее формального анализа продаж, основанного на оценке. Опросы участников рынка и специалистов по недвижимости выявили признаки беспокойства и, по крайней мере, в одном опросе, предположение о том, что такое беспокойство повлияет на стоимость недвижимости. Другие отмечали непривлекательность линий электропередачи и сооружений. Однако в большинстве случаев регрессионный анализ продажных цен практически не выявил их влияния на цену. Те эффекты, которые были обнаружены, имели тенденцию рассеиваться со временем и расстоянием. Наконец, анализ цен, основанный на менее формальных парных продажах и других методах, не выявил каких-либо эффектов.
Литературу о влиянии линий электропередачи на стоимость недвижимости можно разделить на три основные категории.
В первой категории представлены несколько исследований, основанных на опросах мнений и представлений о воздействии линий электропередачи, хотя в некоторых из этих исследований также анализируются цены продажи. В то время как ‘заявленные предпочтения’ в опросах не обеспечивают адекватной основы для оценки влияния цен, опросы могут дать и действительно дают важную информацию о восприятии рынком этих структур и их потенциальном влиянии на определенные типы недвижимости.
Хотя неблагоприятное восприятие рынком может привести к влиянию на цену продажи, потенциальные последствия могут быть компенсированы или смягчены другими факторами, влияющими на ценовые решения, и это, вероятно, объясняет отсутствие таких выводов при анализе предпочтений, ‘выявленных’ в данных о продажах.
Во второй категории литературы представлены эмпирические исследования влияния цен продаж с использованием многомерного регрессионного анализа или других тесно связанных многомерных статистических методов, таких как анализ ковариации. Как и в случае с обзорными исследованиями, эти исследования в основном посвящены жилой недвижимости для одной семьи, хотя два исследования посвящены влиянию на сельские земли и сельскохозяйственную недвижимость.
Третья категория литературы содержит различные типы исследований, включая анализ парных продаж, тематические исследования и анализ продаж / перепродажи. Многие из этих исследований были проведены оценщиками.
ЭМП и их воздействие на здоровье
Несмотря на то, что рассматриваемое здесь исследование не является основным, вопросу воздействия на здоровье было уделено определенное внимание из-за предполагаемого ‘страха’ рынка перед вредным воздействием электромагнитных полей (ЭМП).
По всему миру были проведены многочисленные исследования, чтобы определить, какие последствия для здоровья вызывает воздействие ЭМП, если таковые имеются. В этих исследованиях использовались многочисленные методики, и результаты в основном неубедительны.
В 1992 году в США Конгресс утвердил Программу исследований электрических и магнитных полей и распространения общественной информации (EMF-RAPID), а также рассчитанную на шесть лет ‘программу исследований и анализа с целью предоставления научных данных для выяснения потенциальных рисков для здоровья, связанных с воздействием электрических и магнитных полей чрезвычайно низкой частоты (ELF-EMF)’.
Эти исследования проводились под руководством Национального института наук о состоянии окружающей среды (NIEHS).
По завершении этого проекта в 1999 году NIEHS сообщил, что научные данные, связывающие воздействие ЭМП с рисками для здоровья, являются слабыми. В целом, эпидемиологические исследования ЭМП свидетельствуют о незначительном повышении риска двух видов рака: детского лейкоза и хронического лимфолейкоза у взрослых, подвергающихся профессиональному воздействию ЭМП. Однако лабораторные исследования не дают каких-либо убедительных доказательств этой связи.
NIEHS установил, что, хотя воздействие ЭМП нельзя считать полностью безопасным, научных данных о рисках для здоровья ‘недостаточно, чтобы оправдать серьезную озабоченность регулирующих органов’.
Поскольку доказательств каких-либо реальных последствий ЭМП для здоровья было мало, любое измеренное воздействие на стоимость недвижимости, вероятно, было бы вызвано другими факторами например, визуальное обременение или физическое обременение зоны сервитута, через которую проходят линии электропередачи. Этот тезис в целом подтверждается исследованиями, рассмотренными ниже.
Опросные исследования
Kinnard (1967) был одним из первых, кто провел всестороннее исследование, касающееся влияния линий электропередачи на стоимость жилой недвижимости. Kinnard в течение года проводил обследование 17 населенных пунктов, расположенных в девяти пригородных городах Хартфорда, штат Коннектикут. Все эти участки, застроенные в период с 1954 по 1964 год, были либо пересекаемы линией электропередачи, либо примыкали к ней вплотную. Владельцам недвижимости и лицам, оказывающим влияние на продажи жилья (кредитным организациям, застройщикам, риэлторам, оценщикам), были разосланы анкеты, чтобы определить их отношение и мнения. Большинство домовладельцев сообщили, что они не возражают против проживания вблизи линии высоток. Более 85% опрошенных заявили, что они сделали бы повторную покупку в том же месте. Хотя бы частичная защита башни или линии от посторонних взглядов с помощью ландшафтного дизайна, как правило, значительно снижает негативную реакцию владельцев соседних домов. Владельцы более дорогих домов или домов, построенных на заказ, несколько более негативно отреагировали на близость линии электропередачи, чем владельцы домов более низкого класса. В целом, отношение тех, кто влияет на продажи жилья, к линиям электропередачи было более негативным, чем отношение домовладельцев.
Morgan и др. (1985) провели опрос 116 выпускников Университета Карнеги-Меллона, чтобы изучить восприятие риска электромагнитных полей частотой 50/60 Гц, исходящих как от высоковольтных линий электропередачи, так и от электрических одеял. Анкета состояла из двух частей. В первой части участникам было предложено оценить риск, связанный с крупными линиями электропередач, электрическими одеялами и 14 другими распространенными опасностями, такими как автомобили, пестициды, кофеин и курение сигарет. Затем участников попросили ранжировать опасности от наименее рискованных до наиболее рискованных и присвоить каждой из них оценку, основанную на том, насколько рискованными они считают эти опасности. Вторая часть анкеты содержала дополнительную информацию об электромагнитных полях (ЭМП), их возможном воздействии на здоровье и о том, как поля от линий электропередачи сравниваются по силе с другими полями частотой 60 Гц. Затем им был задан ряд вопросов, касающихся надлежащих мер регулирования в отношении ЭМП, готовности платить за контроль воздействия и т.д. Участники этого исследования не рассматривали ни электрические одеяла, ни линии электропередачи как особо опасные. И то, и другое было отнесено к числу наименее опасных из 16 рассмотренных опасностей. Линии электропередачи были оценены как несколько более опасные, чем электрические одеяла. В целом, опрошенные считают, что в отношении ЭМП, возникающих на линиях электропередачи, необходим лишь умеренный нормативный контроль. Когда во второй части была представлена конкретная информация об ЭМП, восприятие участников статистически значимо изменилось, и они стали больше беспокоиться о риске ЭМП.
Solum (1985) провел исследование общественного мнения о влиянии сервитутов линий электропередачи на сельских землях на северо-западе штата Висконсин. Он представил анкету землевладельцам, чьи владения были обременены линиями электропередачи напряжением от 69 до 161 кВ. 180 респондентов владели обремененным имуществом, которое можно разделить на три категории: сельскохозяйственное, рекреационное и жилое. На вопрос о том, как линия электропередачи повлияла на их собственность, большинство владельцев сельскохозяйственной недвижимости ответили, что линия не оказала никакого влияния. Наиболее часто упоминаемым последствием для сельскохозяйственной собственности были неудобства, связанные с работой вблизи линий электропередачи в районах, которые активно обрабатывались. Владельцы рекреационной недвижимости были в первую очередь обеспокоены потерей будущей стоимости древесины в результате расчистки зоны сервитута, в то время как владельцы жилых домов в качестве основного эффекта назвали потерю эстетической красоты. Некоторые землевладельцы также были обеспокоены тем, что линия электропередачи окажет негативное влияние на будущую цену продажи. Для дальнейшего изучения этого вопроса Solum провел личные собеседования с покупателями и продавцами обремененной недвижимости. Согласно этим опросам, все обремененные объекты недвижимости, кроме одного, были проданы по рыночной цене, сопоставимой с необремененными объектами недвижимости, и ни один из покупателей не снизил свое предложение о покупке недвижимости из-за наличия линии электропередачи. Solum пришел к выводу, что, несмотря на некоторые опасения и неудобства, цена продажи всех трех типов недвижимости не была снижена из-за установления сервитута на линии электропередачи.
Опросы оценщиков, проведенные Delaney и Timmons (1992), показали, что, по их мнению, стоимость недвижимости вблизи высоковольтной воздушной линии электропередачи (ВЛ) в среднем на 10% ниже рыночной стоимости сопоставимых объектов недвижимости, не подверженных влиянию этих линий. Первоначальная рассылка результатов опроса была разослана случайной выборке из 500 членов Института оценки, имеющих статус резидента (RM), и доля полезных ответов составила 43,8%. Примерно 84% респондентов указали, что это негативно сказывается на рыночной стоимости жилой недвижимости вблизи населенных пунктов, и средняя оценка снижения стоимости составила 10%. Наиболее часто упоминаемой причиной такого снижения стоимости была визуальная непривлекательность линий электропередач, за которыми следовали потенциальная опасность для здоровья, тревожные звуки и опасения по поводу безопасности. Большинство опрошенных оценщиков использовали сопоставимые пары или анализ парных продаж, чтобы определить снижение стоимости из-за близости объектов недвижимости. Около 10% опрошенных оценщиков считают, что линии не оказывают существенного влияния на стоимость, в то время как 6% считают, что эти линии увеличивают стоимость недвижимости за счет увеличения площади участка и дополнительной приватности.
Kung и Seagle (1992) проанализировали представления о пространственных соотношениях между линиями электропередачи и стоимостью недвижимости в округах Мемфис и Шелби, штат Теннесси. В ходе этого исследования были определены районы с высоковольтными линиями электропередач, и дома, расположенные под этими линиями или рядом с ними, были обследованы для определения реального или предполагаемого влияния на стоимость и привлекательность этих объектов недвижимости. Для опроса домовладельцев, проживающих рядом с линиями электропередач, была разработана анкета. Из 80 домовладельцев в двух соседних районах 47 ответили на опрос. Около 50% респондентов заявили, что считают линии электропередачи бельмом на глазу, в то время как 47% так не считают. Около 72% из тех, кто считал линии бельмом на глазу, заявили, что они никак не повлияли на цену покупки. Были получены некоторые доказательства того, что электромагнитные поля связаны с проблемами со здоровьем, такими как рак, но эти данные обсуждаются, и прямой причинно-следственной связи обнаружено не было. Ни один из опрошенных домовладельцев не рассматривал линии как потенциальную опасность для здоровья. Однако 87% опрошенных заявили, что если бы они знали о потенциальном риске для здоровья, то заплатили бы меньше за свой дом или подыскали другое место.
Priestley и Evans (1996) провели опрос, основанный на большой выборке людей, живущих вблизи линии электропередачи примерно в 28 милях к северу от Сан-Франциско, которые были опрошены с использованием разработанных психометрически шкал. Линия была недавно перестроена для обеспечения большей мощности и состояла из трех высоковольтных цепей высотой от 120 до 160 футов. Жителям двух соседних пригородных районов, расположенных в радиусе 900 футов от этой линии электропередачи, было разослано 445 анкет. Был достигнут уровень отклика в 60% случаев. Результаты опроса показали, что многие жители близлежащих районов считают, что эта линия является негативным элементом в их районе и что она оказывает умеренно негативное воздействие на здоровье и безопасность, стоимость недвижимости и эстетику; 87% респондентов указали, что линии оказывают негативное влияние на привлекательность их района. Негативное восприятие было сильнее у пожилых людей и тех, кто работает на более престижных должностях, и меньше у тех, кто использует полосу отчуждения в рекреационных целях. Те, кто жил по соседству до модернизации линии, имели наиболее негативное отношение к линиям. Физические факторы, такие как удаленность от линии и видимость, по-видимому, не влияли на восприятие.
Результаты вышеуказанных исследований представлены в Таблице 1.
Таблица 1. Влияние линий электропередачи на стоимость недвижимости Краткое изложение результатов исследований, основанных на опросах
| Автор(ы) | Kinnard (1967) |
| Кто был опрошен | Владельцы жилой недвижимости в районах, где проходят линии электропередач в столичном Хартфорде, Коннектикут, и люди, которые влияют на продажи жилья в этом районе (кредиторы, застройщики, риэлторы, оценщики) |
| Количество респондентов | 377 домовладельцев, всего 648 человек |
| Доля ответивших | 43.6% |
| Выявленные эффекты | Большинство опрошенных домовладельцев не возражали против проживания рядом с линией электропередачи. Более 85% заявили, что хотели бы снова приобрести жилье в том же месте. Ограждение вышки или линии электропередачи от посторонних взглядов с помощью ландшафтного дизайна уменьшило негативную реакцию домовладельцев. Владельцы более дорогих домов или домов, построенных на заказ, отреагировали на линии несколько более негативно. В целом, отношение тех, кто влияет на продажи жилья, было более негативным, чем отношение домовладельцев |
| Автор(ы) | Morgan и др. (1985) |
| Кто был опрошен | Выпускники Университета Карнеги-Меллон |
| Количество респондентов | 116 |
| Доля ответивших | 70% |
| Выявленные эффекты | Респонденты не рассматривали ни электрические одеяла, ни линии электропередачи как особо опасные по сравнению с другими распространенными опасностями. И то, и другое было отнесено к числу наименее опасных из 16 рассмотренных опасностей. Опрошенные считают, что в отношении ЭМП на линиях электропередачи необходим лишь умеренный регулирующий контроль. Когда была предоставлена конкретная информация об ЭМП, участники восприняли линии электропередачи как более опасные. |
| Автор(ы) | Solum (1985) |
| Кто был опрошен | Землевладельцы, чья собственность была обременена сервитутом на линии электропередачи в Северо-Западный Висконсин и покупатели и продавцы этой обремененной недвижимости |
| Количество респондентов | 180 |
| Доля ответивших | 43% |
| Выявленные эффекты | Большинство владельцев сельскохозяйственной недвижимости полагали, что линия никак не повлияет на их собственность. Владельцы рекреационной недвижимости были в первую очередь обеспокоены потерей стоимости древесины в будущем, в то время как владельцы жилых домов считали, что линии негативно повлияют на эстетическую красоту собственности. Из 23 проданных обремененных объектов недвижимости все, кроме одного, были проданы по рыночной стоимости, и ни один из покупателей не снизил свое предложение о покупке недвижимости из-за наличия линии электропередачи. |
| Автор(ы) | Delaney и Timmons (1992) |
| Кто был опрошен | Члены Института оценки, имеющие статус RM |
| Количество респондентов | 268 |
| Доля ответивших | 43,8% |
| Выявленные эффекты | Примерно 84% респондентов указали, что линии HVTL негативно сказываются на рыночной стоимости жилой недвижимости вблизи них, и средняя оценка снижения стоимости составила 10%. Наиболее часто упоминаемой причиной снижения стоимости была визуальная непривлекательность линий. Около 10% опрошенных оценщиков считают, что линии HVTL не оказывают существенного влияния на стоимость, а 6% считают, что линии увеличивают стоимость недвижимости из-за больших площадей и дополнительной приватности. |
| Автор(ы) | Kung и Seagle (1992) |
| Кто был опрошен | Домовладельцы, живущие рядом с линиями электропередач в 2 районах округов Мемфис и Шелби, штат Теннесси |
| Количество респондентов | 47 |
| Доля ответивших | 58.5% |
| Выявленные эффекты | Около 50% респондентов заявили, что считают линии электропередачи бельмом на глазу. Около 72% из тех, кто считает линии бельмом на глазу, заявили, что они никак не влияют на цену покупки. 87% респондентов заявили, что если бы они знали о потенциальном риске для здоровья, связанном с линиями, они бы заплатили меньше за свой дом или подыскали другое место. |
| Автор(ы) | Priestly и Evans (1996) |
| Кто был опрошен | Люди, живущие рядом с линией электропередач в 2 пригородных районах примерно в 28 милях к северу от Сан-Франциско |
| Количество респондентов | 266 |
| Доля ответивших | 60% |
| Выявленные эффекты | 87% респондентов указали, что линии оказывают негативное влияние на привлекательность их района. Негативное восприятие было более выражено у пожилых людей и тех, кто работает на более престижных должностях, и менее выражено у тех, кто использует полосу отчуждения в рекреационных целях. Те, кто жил по соседству до обновления линии, имели наиболее выраженные негативные взгляды. |
Как уже говорилось, Kinnard (1967) обнаружил, что большинство опрошенных домовладельцев были не прочь жить в непосредственной близости от линий электропередачи. Интересно, что отношение риэлторов было более негативным, чем у домовладельцев.
Негативное восприятие специалистов по недвижимости также было отражено в исследовании членов Института оценки, проведенном Delaney и Timmons (1992).
Kung и Seagle (1992) обнаружили, что, хотя половина опрошенных считают линии электропередачи ‘бельмом на глазу’, большинство (72%) заявили, что они никак не влияют на цену продажи, хотя, если бы они знали о каких-либо реальных рисках для здоровья, они, возможно, заплатили бы за свои дома меньше.
Восприятие рисков для здоровья, связанных с ЭМП, было рассмотрено в перспективе Morgan и соавторами (1995), которые обнаружили, что ЭМП на линиях электропередачи воспринимаются как наименее опасные из 16 потенциальных опасностей.
Наконец, Priestly и Evans (1996) обнаружили, что большинство (87%) опрошенных ими жителей Сан-Франциско считают, что это влияет на привлекательность их района. В следующих двух разделах будет более подробно рассмотрено, в какой степени негативное восприятие влияет на цены продажи и рыночную стоимость.
Статистический анализ цен продаж
Во второй категории литературы обобщены результаты статистического анализа влияния линий электропередачи на цены подаж. В то время как опросы могут выявить заявленные предпочтения, анализ фактических данных о продажах дает то, что называется ‘выявленными предпочтениями’.
Предпочтения отражают реальное поведение рынка недвижимости, отраженное в данных о транзакциях. Благодаря анализу таких данных исследования могут предоставить доказательства того, как заявленные проблемы или представления трансформируются в поддающиеся измерению ценовые эффекты.
В большинстве рассмотренных исследований используется многомерный анализ, в соответствии с которым важные факторы, определяющие ценообразование, такие как подробные физические характеристики объектов недвижимости, поддерживаются статистически постоянными, чтобы исключить влияние наличия линий электропередачи, если таковое имеется. Как будет видно, эти эффекты не являются однородными.
Как и в случае с обзорными исследованиями, большинство исследований посвящено жилой недвижимости для одной семьи, хотя два исследования посвящены сельским участкам и сельскохозяйственным угодьям.
Одно из двух исследований, не посвященных жилой недвижимости, было проведено Brown (1976), который использовал регрессионный анализ для анализа продаж сельскохозяйственных земель в юго-восточном Саскачеване, Канада, которые произошли в период с 1965 по 1970 год. В исследование были включены продажи участков площадью ‘четверть участка’ (136-199 акров) и ‘половина участка’ (200-350 акров). Участки со значительными улучшениями были исключены из анализа. Было установлено, что зависимость стоимости земли от количества сооружений линии электропередачи не является статистически значимой. Для дальнейшего изучения влияния линий электропередач и сервитутов были объединены в пары и проанализированы очень похожие участки, основное различие между которыми состояло в том, что один участок имел линию электропередачи, а другой — нет. В целом, объекты с линиями электропередачи продавались по более высоким ценам, чем их пары без линий электропередачи. Необоснованно делать вывод о том, что такая высокая цена была обусловлена линиями электропередач и сервитутами, но, похоже, линии не оказали негативного влияния на стоимость земли.
Исходя из этих результатов, а также ограниченного обзора предыдущих исследований, Brown (1976) приходит к выводу, что линии электропередач не оказывают влияния на рыночную стоимость в целом. Однако сервитут, необходимый для строительства линии, действительно ограничивает права владельца недвижимости, а сооружения линии электропередачи обычно оказывают негативное влияние на эффективность сельскохозяйственных работ. Следовательно, существует необходимость в аналитическом подходе, который будет учитывать степень утраты прав собственности и определять разумную компенсацию для пострадавших владельцев недвижимости. При определении справедливой компенсации необходимо определить несколько составляющих ущерба, таких как потеря прав собственности, увеличение эксплуатационных расходов, снижение валовой прибыли, затраты, связанные с риском, повреждения машин и оборудования, стоимость незавершенных производственных площадей и другие факторы.
Colwell и Foley (1979) выдвигают гипотезу о том, что жилая недвижимость сопряжена с определенными издержками, связанными с непосредственной близостью к линиям электропередачи. Хотя предыдущие исследования показали, что близость этих линий не влияет на стоимость жилой недвижимости, другие важные факторы, в частности размер участка, в этих исследованиях не учитывались. Для этого исследования были выбраны Холидей-Хиллз и Виндзор-Виллидж, два района в Декейтере, штат Иллинойс. Выборка состоит из 200 продаж за десятилетний период исследования, с января 1968 по октябрь 1978 года. В радиусе 400 футов от всех объектов, включенных в выборку, находится линия электропередачи из двухцепных проводов напряжением 137 000 вольт, поддерживаемых стальными опорами.
Модель состоит из уравнения, которое связывает цену продажи, зависимую переменную, с десятью независимыми или объясняющими переменными, включая размер участка. Размер участка является важной переменной, которую необходимо учитывать, поскольку жилые участки, примыкающие к линии электропередачи, как правило, больше, чем другие участки в данном районе. Результаты этого исследования показывают, что цена продажи становится выше по мере увеличения расстояния от линии электропередачи. Цена продажи растет с уменьшающейся скоростью и быстро приближается к асимптоте. Наиболее значительные удары, составляющие примерно 6%, наблюдаются на расстоянии от 50 до 200 футов от линии, но на расстояниях более 200 футов линии, по-видимому, оказывают незначительное воздействие или вообще не оказывают никакого воздействия.
В последующем исследовании Colwell (1990) измерил влияние линий электропередач и опор на цену продажи земли под жилую застройку с помощью гедонического индекса цен, в котором цена продажи является функцией Кобба-Дугласа от ряда характеристик недвижимости. В некоторых предыдущих исследованиях не учитывалась потенциальная премия за больший размер участка и использование полосы отвода, которые компенсируют негативное воздействие линий электропередач. Данное исследование позволяет избежать этой проблемы, используя выборку объектов недвижимости, расположенных вблизи линии электропередачи на условиях сервитута, а не платной полосы отвода. Данные, использованные в этом исследовании, идентичны данным, использованным в работе Colwell и Foley (1979), с добавлением дополнительных переменных, таких как расстояние до башни и наличие сервитута. Модели показывают, что цена продажи жилой недвижимости увеличивается с увеличением расстояния от линии электропередачи. Цена продажи растет с уменьшающейся скоростью и быстро приближается к асимптоте. Со временем негативные последствия, как правило, уменьшаются или исчезают бесследно.
Rigdon (1991) проанализировал влияние линии электропередачи напряжением 138 кВ на свободные земли для отдыха в округе Маркетт, штат Мичиган, используя методы множественной регрессии. За исследуемый период с 31 января 1986 по 30 января 1991 года в двух крупных ‘районах’ было отобрано сорок шесть проданных объектов недвижимости площадью от 10 до 160 акров. Результаты показали отсутствие статистически значимой взаимосвязи между ценой продажи и близостью к линии электропередач. Автор нашел только несколько предыдущих исследований, которые указывают на какое-либо негативное влияние близости линии электропередач на стоимость недвижимости. Было проведено гораздо больше исследований о воздействии линий электропередач на жилую недвижимость, чем на сельскохозяйственные и рекреационные угодья. В ходе одного исследования были опрошены землевладельцы, пострадавшие от строительства линии электропередачи на северо-западе штата Висконсин, чтобы определить их отношение к сервитуту и линиям. Эти землевладельцы считают, что воздействие на рекреационную недвижимость меньше, чем на жилую. Основной проблемой владельцев была потеря будущей стоимости древесины, вызванная расчисткой полосы отвода. Из своего обзора литературы Rigdon делает вывод, что влияние линий электропередачи, в целом, незначительно и нелегко поддается измерению.
Hamilton и Schwann (1995) провели обзор предыдущей литературы, касающейся влияния высоковольтных линий электропередачи на стоимость недвижимости, а также представили новые исследования по этой теме. Предыдущие исследования, рассмотренные ими, показали, что воздушные линии электропередачи могут в некоторых случаях снижать стоимость близлежащих объектов недвижимости, но эти эффекты, как правило, составляют менее 5% от стоимости недвижимости. Воздействие наблюдается в непосредственной близости от линии электропередачи и быстро уменьшается с удалением, обычно исчезая на расстоянии 200 метров. Ни высота линий, ни напряжение не оказывают существенного влияния. Когда строится новая линия, воздействие может быть более значительным на начальном этапе, но, как правило, быстро ослабевает. В нескольких исследованиях было обнаружено положительное воздействие, которое обычно связано с наличием полосы отвода, доступной для рекреационного использования, привлекательного ландшафтного дизайна или обеспечивающей дополнительную конфиденциальность. Во всей рассмотренной литературе различия в стоимости недвижимости объясняются другими факторами, связанными с соседством. В собственном исследовании авторов анализируется 12 907 сделок по продаже отдельных домов на одну семью в четырех районах Ванкувера в период с 1985 по 1991 год. Районы расположены в непосредственной близости от существующих линий электропередачи. Авторы обнаружили, что недвижимость, расположенная рядом с линией электропередачи, теряет в цене 6,3% из-за близости и визуального эффекта. Недвижимость, расположенная дальше от линии электропередачи, теряет в среднем только 1% своей стоимости.
Des Rosiers (1998) рассматривает влияние высоковольтных линий электропередачи (HVTL) на стоимость окружающей недвижимости, используя микропространственный подход. Исследование основано на выборке из 507 домов на одну семью в городе Броссар, в районе большого Монреаля, Канада; 257 из этих городских коттеджей были проданы в течение исследуемого периода с февраля 1991 по ноябрь 1996 года. Исследуемая территория включает в себя три отдельных района (R, S и T), через центр которых проходит линия электропередачи напряжением 315 кВ. Банк данных включает в себя 25 описаний объектов недвижимости, относящихся к физическим, экологическим, соседним, налоговым и временным характеристикам доступа и времени продажи, а также ряд описаний, связанных с HVTL. В анализе последовательно используются стандартные процедуры и пошаговая регрессия.
Эта модель показывает, что жилая недвижимость, как примыкающая к сервитуту HVTL, так и обращенная к пилону, испытывает снижение стоимости из-за визуального обременения (в среднем снижение составило 9,6% от средней цены дома). Объекты недвижимости, расположенные на расстоянии 1-2 участков от опор, обычно получают рыночную надбавку за счет увеличения визуальной видимости и конфиденциальности. В среднем эта надбавка составляет от 7,4% до 9,2% от средней цены дома. Недвижимость, расположенная в середине пролета, будет стоить дешевле, поскольку низкий минимальный зазор между линиями создает визуальные помехи. Это снижение меньше, в среднем на 4,7% от средней цены жилья. Объекты недвижимости со средним или ограниченным видом сзади или сбоку на структуру HVTL, но не примыкающие к сервитуту, обычно имеют рыночную премию в размере от 2,8% до 3,8% из-за улучшенного визуального оформления, которым они обладают. Чистое визуальное обременение (разница между недостатками и преимуществами близости) достигает максимума на расстоянии от 50 до 100 метров от внешней границы сервитута, а затем быстро уменьшается и полностью исчезает за пределами 150 метров. Цены на элитное жилье более чувствительны к визуальным ограничениям, создаваемым зданиями повышенной комфортности.
Wolverton и Bottemiller (2003) предлагают исследование, подтверждающее более раннюю статью Cowger, Bottemiller и Cahill (1996). В этом более позднем исследовании изучается, подтверждаются ли результаты первоначального исследования при использовании более строгих аналитических методов. В первоначальном исследовании использовался анализ парных продаж, чтобы определить разницу в цене продажи между объектами недвижимости, примыкающими к линиям электропередачи в Портленде, Ванкувере и Сиэтле, и объектами недвижимости, расположенными в тех же городах, но вдали от линий электропередачи. Однако в первоначальном исследовании не учитывались различия между исследуемыми и сопоставимыми объектами. В данном исследовании была предпринята попытка преодолеть эту проблему с помощью регрессионного анализа. Ковариационный анализ (ANCOVA) был использован для проверки влияния ‘примыкающей линии электропередачи’ на цену продажи. Данные этих моделей не подтверждают какого-либо влияния на цену жилой недвижимости от того, что она расположена рядом с HVTL. Это подтверждает результаты первоначального исследования, согласно которым наличие HVTL не оказывает существенного влияния на цены. Данные также не показывают разницы в темпах повышения стоимости между домами, расположенными вдоль полосы отвода HVTL, и домами, расположенными дальше от HVTL.
Наконец, Chalmers и Voorvaart (2009) также рассмотрели вопрос о влиянии на стоимость жилой недвижимости и цены на нее, используя метод многомерной регрессии. На основе исследования жилой недвижимости в Коннектикуте и Массачусетсе, проданной с 1999 по 2007 год и расположенной в непосредственной близости от линий электропередачи напряжением 345 кВ, авторы проанализировали влияние близости (расстояния до линий электропередачи) и обременения (площади объекта недвижимости, обремененного сервитутом) и обнаружили, что близость оказывает незначительное влияние на качество жизни. цена продажи. Они пришли к выводу, что ‘единственной переменной, которая, по-видимому, оказывает какое-либо систематическое влияние, является переменная обременения’, хотя ее статистическая значимость варьировалась, и эффект был ‘в целом небольшим’. Авторы также рассмотрели потенциальные последствия, связанные с видимостью сооружений линии электропередачи, и обнаружили отсутствие каких-либо существенных воздействий на окружающую среду. цены продажи.
Эти исследования позволяют сделать ряд выводов относительно влияния линий электропередачи на цены продажи и стоимость недвижимости. Краткое изложение представлено в Таблице 2.
Таблица 2. Влияние высоковольтных линий электропередачи на стоимость недвижимости. Краткое изложение статистического анализа цен продажи
| Автор(ы) | Brown (1976) |
| Годы исследования | с 1965 по 1970 |
| Место исследования | Саскачеван, Канада |
| Тип недвижимости | сельскохохяйственная |
| Тип линий электропередачи | Линии электропередачи на сельскохозяйственных угодьях с переменным напряжением |
| Зависимая переменная | цена продажи за обрабатываемый акр, пересчитанная на базовый уровень 1970 года и скорректированная с учетом наличия пустырей, пастбищ или улучшений. |
| Независимые переменные | необрабатываемые акры в процентах от общего количества акров, взвешенный индекс продуктивности земель, расстояние в милях от пункта отгрузки, количество линий электропередач на проданный участок. |
| Зафиксированные эффекты | сооружения линий электропередач и сервитуты не оказывают существенного влияния на цену продажи сельскохозяйственных угодий. |
| Автор(ы) | Colwell и Foley (1979) |
| Годы исследования | с 1968 по 1978 |
| Место исследования | Декейтер, Иллинойс |
| Тип недвижимости | Жилой дом на одну семью |
| Тип линий электропередачи | Линия электропередачи 138 кВ |
| Зависимая переменная | Цена продажи |
| Независимые переменные | Расстояние от центра линии электропередачи (футы), Наличие башни на участке, Район, Месяц продажи, Наличие террасы или крыльца, Площадь участка (тысячи квадратных метров), Жилая площадь (тысячи квадратных метров), Количество ванных комнат, Подвал (нет, половина, полный), Размер гараж (тысячи фунтов стерлингов). |
| Зафиксированные эффекты | Снижение стоимости недвижимости связано с близостью к линии электропередачи. Существенные различия в цене продажи существуют на расстоянии от 50 до 200 футов от линии электропередачи, но исчезают за пределами 200 футов. |
| Автор(ы) | Colwell (1990) |
| Годы исследования | с 1968 по 1978 |
| Место исследования | Декейтер, Иллинойс |
| Тип недвижимости | Жилой дом на одну семью |
| Тип линий электропередачи | Линия электропередачи 138 кВ |
| Зависимая переменная | Цена продажи или натуральный логарифм цены продажи |
| Независимые переменные | Расстояние от центра линии электропередачи (футы), Расстояние до вышки (футы), Наличие сервитута, Наличие вышки на участке, Район, Месяц продажи, Наличие террасы или крыльца, Площадь участка (тысячи квадратных метров), Жилая площадь (тысячи квадратных метров), количество ванных комнат, подвал (нет, наполовину), площадь гаража (тысячи квадратных метров). |
| Зафиксированные эффекты | Цена растет с уменьшающейся скоростью по мере увеличения расстояния до линии электропередачи. Это негативное воздействие, как правило, уменьшается со временем. Близость к башне может оказывать негативное воздействие, которое не уменьшается со временем. Наличие сервитута также негативно влияет на стоимость недвижимости |
| Автор(ы) | Rigdon (1991) |
| Годы исследования | с 1986 по 1991 |
| Место исследования | Округ Маркетт, Мичиган |
| Тип недвижимости | Незастроенная зона отдыха |
| Тип линий электропередачи | Линия электропередачи 138 кВ |
| Зависимая переменная | Цена продажи |
| Независимые переменные | Размер земельных участков, оценка рельефа (от 1 до 10), Соотношение расстояния до вспаханной и ухоженной дороги, соотношение расстояния до линии электропередачи 138 кВ, месяц продажи. |
| Зафиксированные эффекты | Было обнаружено, что расстояние до линии электропередачи не коррелирует с ценой продажи. Таким образом, нет доказательств наличия связи между ценой продажи и ближайшим расстоянием от объектов рекреационного назначения до линии электропередачи. |
| Автор(ы) | Hamilton & Schwann (1995) |
| Годы исследования | с 1985 по 1991 |
| Место исследования | область Ванкувера |
| Тип недвижимости | Жилой дом для одной семьи |
| Тип линий электропередачи | Линии электропередачи напряжением от 60 до 500 кВ |
| Зависимая переменная | Цена продажи |
| Независимые переменные | Расстояние до центра линии электропередачи справа от проезжей части, примыкающей к проезжей части, частично в пределах проезжей части, количество башен, видимых с участка, Линии электропередачи, видимые с участка, Гараж, Бассейн, Канализация, Бордюр, Тротуар, Угловой участок, Возраст, количество каминов, количество подвальных помещений, # количество спален, количество полных ванных комнат, количество частичных ванных комнат, количество других комнат, Ширина участка, глубина участка, дата продажи (в разбивке по кварталам). |
| Зафиксированные эффекты | Объекты, расположенные рядом с линией, теряют в цене 6,3% из-за близости и визуального эффекта. Более удаленные объекты практически не страдают, теряя в среднем всего 1% стоимости. |
Многие исследования не выявили статистически значимых или систематических воздействий (Brown, 1976; Rigdon, 1991; Wolverton и Bottemiller, 2003; Chalmers и Voorvardt, 2009), в то время как другие выявили воздействие или отсутствие воздействия при определенных условиях.
Например, исследователи, которые обнаружили эффекты, также в целом обнаружили, что воздействие уменьшается с удалением от линий (Colwell и Foley, 1979; Colwell, 1990; Hamilton и Schwann, 1995; Des Rosiers, 2002).
Расстояние, на котором рассеиваются эффекты, варьировалось от 150 метров, или приблизительно 450 футов (Des Rosiers, 2002), до 200 футов (Colwell и Foley, 1979).
Некоторые исследователи обнаружили взаимосвязь между расположением строения по отношению к дому или визуальным обременением, а в некоторых случаях обнаружили положительный эффект из-за увеличения визуального пространства и приватности (Des Rosiers, 2002).
Некоторые исследования свидетельствуют об уменьшении эффекта с течением времени (Colwell, 1990; Des Rosiers, 2002).
Большинство эффектов, когда их можно было измерить, составляли менее 5% от неизмененной стоимости, хотя некоторые исследования показывают, что в зависимости от места размещения эффекты могут достигать 9%.
Два исследователя, изучавшие сельскую недвижимость, как правило, с большими участками земли, не обнаружили никакого влияния на цену и стоимость (Brown, 1976; Rigdon, 1991).
Другие исследования и методы
Третья категория литературы содержит различные анализы цен продаж, которые, как правило, не основаны на гедонистическом анализе ценообразования на основе регрессии. Скорее всего, в этих анализах цен продажи, многие из которых были проведены оценщиками недвижимости, использовались различные методы, основанные на продажах, включая анализ продаж и перепродажи, сравнение средней цены продажи за квадратный фут, тематические исследования и анализ парных продаж.
Хотя в этих методах могут быть упущены некоторые переменные, которые непосредственно учитываются при многомерном анализе, выводы, полученные в результате двух групп исследований, в целом согласуются и схожи. Однако исследования этой категории, возможно, менее подробны в плане объяснения и анализа того, почему и при каких обстоятельствах воздействие может возникнуть, а затем уменьшиться.
Carll (1956) рассматривает вопросы и процедуры, связанные с проведением оценки в судебных целях. Он подробно описывает шаги, предпринятые им при оценке участка, который должен был быть приобретен в Лос-Анджелесе для строительства электрических линий высокого напряжения на стальных опорах. Эта полоса отчуждения была частью более крупного участка, который застраивался как жилой район. Владельцы более крупного участка выразили обеспокоенность тем, что наличие HVTL окажет негативное влияние на рыночную стоимость новых домов, которые они будут строить вдоль полосы отвода. Чтобы решить эту проблему, Carll провел интервью с покупателями, продавцами и брокерами в районе Лос-Анджелеса, которые действительно покупали или продавали недвижимость вдоль аналогичной линии электропередачи. Эти опросы показали, что все без исключения жилые объекты, прилегающие к полосе отвода, не продавались со скидкой. Это было подтверждено сравнением цен, уплаченных за эти объекты, с другими сопоставимыми объектами, расположенными не в непосредственной близости от линии отвода. Интервью с застройщиками подтвердили, что участки, расположенные вдоль полосы отчуждения, не продавались с какой-либо скидкой и что кредиторы не вносили никаких изменений в сумму кредита, предлагаемую для участков, расположенных в полосе отчуждения.
Bigras (1964) анализирует несколько тематических исследований в Сент-Луисе, Фой (Квебек), Три-Риверс и Монреале, чтобы определить влияние HVTL на стоимость недвижимости. В целом было проанализировано 1 956 актов купли-продажи и ипотечных кредитов, и было проведено статистическое исследование, которое выявило цену свободной земли, соотношение цены ипотеки к цене продажи и муниципальную оценку зданий. Это исследование показывает, что цены на свободные земельные участки, прилегающие к линиям, как правило, были выше, чем средняя цена всех сделок. Муниципальная оценка стоимости зданий также была выше для объектов, расположенных рядом с линиями электропередач. Соотношение суммы ипотеки к цене продажи было примерно одинаковым для обеих групп. Земли, расположенные рядом с линиями электропередач, продавались быстрее и были в большей степени освоены, чем земли, расположенные вдали от линий электропередач. Bigras (1964) также провел интервью с руководителями Центральной ипотечной и жилищной корпорации относительно их политики предоставления ипотечных кредитов на недвижимость, прилегающую к линии электропередач. Из этих интервью следует, что наличие линии не удерживает покупателей от приобретения недвижимости в непосредственной близости, и эта линия не влияет на сумму кредита, предоставляемого этим владельцам. Автор считает, что канадская общественность склонна преувеличивать недостатки проживания вблизи линии электропередачи большой мощности.
Kinnard (1967) в своем фундаментальном исследовании этих проблем провел опросы участников рынка (см. раздел «Опросные исследования») и проанализировал более 1 200 сделок по продаже и перепродаже жилой недвижимости в одних и тех же 17 подразделениях, расположенных в девяти пригородных городах столичного Хартфорда, штат Коннектикут. Все эти участки, застроенные в период с 1954 по 1964 год, были либо пересекаемы, либо примыкали к полосе отвода от вышек. Kinnard обнаружил, что цены продажи незначительно различались в зависимости от близости к линии отвода от вышек. Однако участки, расположенные ближе всего к полосе отвода, как правило, были больше, а это означает, что ближе к линии электропередачи можно приобрести большую площадь земли по той же цене, что и на меньшем, более удаленном участке. Темпы поглощения и условия финансирования объектов недвижимости, расположенных вблизи линий электропередач, существенно не отличались от аналогичных показателей для более удаленных объектов. Со временем негативное влияние на рынок существенно уменьшилось. В целом, Kinnard пришел к выводу, что близость к линии электропередач существенно не влияет на стоимость жилой недвижимости. Хотя негативное отношение к этим линиям действительно существует, данные рынка показывают, что недвижимость вблизи линий легко продается на конкурентных рыночных условиях.
В дополнение к своим исследованиям, касающимся линий электропередачи и стоимости недвижимости в округах Мемфис и Шелби, штат Теннесси, о которых говорилось ранее, Kung и Seagle (1992) проанализировали данные о продажах, которые были использованы для составления компьютерной карты и базы данных с использованием системы ГИС. Средняя цена за квадратный фут для объектов недвижимости, расположенных рядом с линиями электропередачи, была сопоставлена с аналогичными показателями для домов, расположенных дальше. Цены на дома, расположенные рядом с линиями электропередачи, очень похожи на цены на другие дома в том же районе. Любые незначительные различия в цене объясняются различиями в состоянии недвижимости, стиле, предпочтениях покупателя и мотивации продавца. Не было никаких свидетельств того, что линии электропередачи оказали какое-либо существенное влияние на цены продажи жилой недвижимости.
Cowger, Bottemiller и Cahill (1996) проанализировали рыночное исследование, проведенное Управлением энергетики Бонневилля (BPA). Используя метод парного анализа продаж, в этом исследовании сравниваются цены на улучшенную жилую недвижимость, граничащую с воздушными линиями электропередач, с аналогичной недвижимостью вдали от линий электропередач. Для этого исследования были выбраны жилые объекты в четырех округах, включая округа Вашингтон и Клакамас (Портленд, Орегон), округ Кларк (Ванкувер, Вашингтон) и округ Кинг (Сиэтл, Вашингтон). Все продажи жилья в этих округах за 1990 и 1991 годы, которые граничили с BPA HVTL, были идентифицированы и сопоставлены с аналогичными продажами жилья, расположенными дальше от этих границ. В среднем дома, расположенные рядом с линией электропередач в Портленде, продавались с наценкой 0,95%, в Ванкувере — со скидкой 1,03%, а в Сиэтле — со скидкой 1,82%. Ни одно из этих различий в ценах не было статистически значимым с нулевой вероятностью на уровне 95%. Таким образом, предполагается, что близость к линии электропередачи не оказывает существенного влияния на цены продажи этих домов. Другие факторы, такие как местоположение, тип и состояние улучшений, а также конъюнктура рынка недвижимости, гораздо важнее при определении стоимости жилой недвижимости. Данные о продажах для этого исследования были впоследствии проанализированы с использованием методов многомерной статистики с аналогичными результатами (см. Wolverton и Bottemiller, 2003).
Краткое изложение результатов этих исследований представлено в Таблице 3.
Таблица 3. Влияние высоковольтных линий электропередачи на стоимость недвижимости. Краткое изложение других исследований
| Автор(ы) | Bigras |
| Годы исследования | с 1948 по 1961 |
| Место исследования | гг. Фой (Квебек), Три-Риверс и Монреаль, Канада |
| Тип недвижимости | жилая |
| Тип линии электропередачи | Линии электропередачи 230 кВ, 69 кВ и 180 кВ |
| Тип выявленного эффекта | Нет эффекта |
| Комментарии | Цена продажи незастроенных земельных участков, прилегающих к линии электропередачи, как правило, была выше, чем средняя цена всех сделок. Муниципальная оценка стоимости зданий также была выше для объектов, прилегающих к линии электропередачи. Доля ипотеки в цене продажи была примерно одинаковой для обеих групп. Земля, прилегающая к линиям электропередач, продавалась быстрее и была освоена в большей степени, чем земля вдали от линии электропередач. |
| Автор(ы) | Carll |
| Годы исследования | 1954 |
| Место исследования | Лос-Анджелес |
| Тип недвижимости | Земельные участки под жилую застройку |
| Тип линии электропередачи | Линия электропередачи 220 кВ |
| Тип выявленного эффекта | Нет эффекта |
| Комментарии | Опросы участников рынка показали, что все без исключения объекты жилой недвижимости, примыкающие к линии электропередачи, не продавались со скидкой. Это было подтверждено сравнением цен, уплаченных за эти объекты, с другими сопоставимыми объектами, расположенными вдали от линии электропередачи. Интервью с застройщиками показали, что кредиторы не вносили никаких корректировок в стоимость участков, расположенных в полосе отвода. |
| Автор(ы) | Kinnard |
| Годы исследования | с 1954 по 1964 |
| Место исследования | область Хартфорда, Коннектикут |
| Тип недвижимости | Жилая |
| Тип линии электропередачи | Линии электропередачи с разным напряжением |
| Тип выявленного эффекта | Крупные участки вблизи линии продаются по той же цене, что и участки поменьше, расположенные дальше от линии |
| Комментарии | В целом, цены продаж существенно не различались в зависимости от близости к линии электропередачи. Однако участки, расположенные ближе всего к линии электропередачи, как правило, были больше. Скорость поглощения и условия финансирования объектов, расположенных вблизи линии электропередачи, существенно не отличались от таковых на более удаленных участках. |
| Автор(ы) | Kung & Seagle |
| Годы исследования | с 1989 по 1990 |
| Место исследования | Округа Мемфис и Шелби, Теннесси |
| Тип недвижимости | жилая |
| Тип линии электропередачи | неизвестно |
| Тип выявленного эффекта | нет эффекта |
| Комментарии | Цены продажи домов, расположенных рядом с линией электропередачи, были очень похожи на цены продажи других домов в том же районе. Любые незначительные различия в цене объясняются различиями в состоянии недвижимости, стиле, предпочтениях покупателя и мотивации продавца. Не было получено доказательств того, что линии электропередачи оказали какое-либо существенное влияние на цены продажи жилой недвижимости. |
| Автор(ы) | Cowger, Bottemiller и Cahill |
| Годы исследования | С 1990 по 1991 |
| Место исследования | Округа Вашингтон и Клакамас (Портленд, Орегон), округ Кинг (Сиэтл, Вашингтон) и округ Кларк (Ванкувер, Вашингтон) |
| Тип недвижимости | жилая |
| Тип линии электропередачи | 6 Линий электропередачи BPA напряжением от 115 до 500 кВ |
| Тип выявленного эффекта | нет эффекта |
| Комментарии | В среднем дома, расположенные рядом с линией электропередач в Портленде, продавались с наценкой 0,95%, в Ванкувере — со скидкой 1,03%, а в Сиэтле — со скидкой 1,82%. Ни одно из этих различий в ценах не было статистически значимым с нулевой вероятностью на уровне 95%. Таким образом, предполагается, что близость к линии электропередачи не оказывает существенного влияния на цены продажи этих домов. Другие факторы, такие как местоположение, тип и состояние улучшений, а также конъюнктура рынка недвижимости, гораздо важнее при определении стоимости жилой недвижимости. |
Как уже отмечалось, хотя эти анализы менее подробны и в большинстве случаев не учитывают диапазон переменных, учитываемых в регрессионных исследованиях, приведенные здесь выводы, как правило, не противоречат общим выводам статистического анализа цен продаж. Ни в одном из пяти исследований не было обнаружено какого-либо влияния на цену продажи из-за близости к линии электропередачи. В статистических исследованиях были обнаружены незначительные эффекты при некоторых условиях, но они рассеивались в зависимости от расстояния, времени или расположения сооружений линии электропередачи.
Заключение
Исследования о воздействии линий электропередачи, рассмотренные в настоящем документе, проводились в период с 1964 по 2009 год.
Все эти исследования были опубликованы и основаны на эмпирических данных, либо на результатах опросов, либо на фактических данных о продажах недвижимости. Были исключены публикации, в которых рассматривались другие исследования, публикации, не основанные на прямом анализе данных, материалы конференций и отраслевые отчеты.
Несмотря на некоторые несоответствия в подробных результатах, в рассмотренных исследованиях, как правило, указывалось на незначительное влияние или его отсутствие на цену продажи из-за наличия линий электропередачи. Некоторые исследования выявили эффект, но этот эффект, как правило, рассеивался со временем и расстоянием.
Обнаруженные эффекты варьировались примерно от 2% до 9%. Большинство исследований не выявили никакого эффекта, но в некоторых случаях наблюдалась положительная динамика. Это было связано с дополнительной открытой территорией, которая обычно образуется за домом в результате установления сервитута на линии электропередачи. Эти относительно небольшие последствия несколько контрастируют с опасениями и негативным восприятием, выраженными в обзорных обзорах.
Чтобы представить это в перспективе, авторы Kinnard и Dickey (1995) отмечают, что регрессионный анализ цен продаж ‘отражает то, что покупатели и продавцы делают на самом деле, в отличие от того, что потенциальные покупатели говорят, что они могли бы сделать при определенных гипотетических обстоятельствах’. Ссылаясь на судебное дело, они также отмечают, что ‘страх (разумный или нет) является приемлемым в качестве объяснения причин снижения стоимости имущества. Это не показатель снижения рыночной стоимости’. Тем не менее, опросы могут обеспечить контекст и дать объяснение наблюдаемым различиям в цене, и как таковые они имеют место в исследованиях недвижимости.
Ссылки
Bigras, R. Real Estate Values Unaffected by High Tension Power Lines. Right of Way, 1964, April, 11–6.
Brown, D. The Effect of Power Line Structures and Easements on Farm Land Values. Right of Way, December 1975–January 1976, 33–8.
Carll, C.D. Valuation of a Power Line Right of Way. The Appraisal Journal, 1956, April, 248– 65.
Chalmers, J.A. and F.A. Voorvaart. High-Voltage Transmission Lines: Proximity, Visibility and Encumbrance Effects. The Appraisal Journal, 2009, Summer, 227–45.
Colwell, P.F. Power Lines and Land Value. Journal of Real Estate Research, 1990, 5:1, 117– 27.
Colwell, P.F. and K.W. Foley. Electric Transmission Lines and the Selling Price of Residential Property. The Appraisal Journal, 1979, 47:4, 490–99.
Cowger, J.R., S.C. Bottemiller, and J.M. Cahill. Transmission Line Impact on Residential Property Values. Right of Way, 1996, September / October, 13–7.
Delaney, C.J. and D. Timmons. High voltage Power Lines: Do They Affect Residential Property Value? Journal of Real Estate Research, 1992, 7:3, 315–29.
Des Rosiers, F. Power Lines, Visual Encumbrance and House Values: A Microspatial Approach to Impact Measurement. Journal of Real Estate Research, 2002, 23:3, 275–301.
Hamilton, S.W. and G.M. Schwann. Do High Voltage Electric Transmission Lines Affect Property Value? Land Economics, 1995, 71:4, 436–44.
Kinnard, W.N. Tower Lines and Residential Property Values. The Appraisal Journal, 1967, April, 269–84.
Kinnard, W.N. and S.A. Dickey. A Primer on Proximity Impact Research: Residential Property Values Near High-Voltage Transmission Lines. Real Estate Issues, 1995, April, 23–9.
Kung, H. and C.F. Seagle. Impact of Power Transmission Lines on Property Values: A Case Study. The Appraisal Journal, 1992, 60:3, 413–18.
Morgan, M.G., P. Slovic, I. Nair, D. Geisler, D. MacGregor, B. Fischhoff, D. Lincoln, and K. Florig. Powerline Frequency Electric and Magnetic Fields: A Pilot Study of Risk Perception. Risk Analysis, 1985, 5:2, 139–49.
National Institute of Environmental Health Sciences. EMF—Electric and Magnetic Fields Associated with the Use of Electric Power. Questions & Answers. Sponsored by the NIEHS / DOE EMF RAPID Program, June 2002.
Priestley, T. and G.W. Evans. Resident Perceptions of a Nearby Electric Transmission Line. Journal of Environmental Psychology, 1996, 16, 65–74.
Rigdon, G.J. 138Kv Transmission Lines and the Value of Recreational Land. Right of Way, 1991, December, 8–19.
Solum, C.L. Transmission Line Easement Effect on Rural Land in Northwest Wisconsin. Right of Way, 1985, April, 14–8.
Wolverton, M.L. and S.C. Bottemiller. Further Analysis of Transmission
Line Impact on Residential Property Values. The Appraisal Journal, 2003, July, 244–52.
[1] Jackson T.O., Pitts J. (2010), The Effects of Electric Transmission Lines on Property Values: A Literature Review, Journal of Real Estate Literature, Vol. 18, №2, https://www.researchgate.net/publication/228631703_The_Effects_of_Electric_Transmission_Lines_on_Property_Values_A_Literature_Review