Корректировка сопоставимых данных на предмет расхождений является проблематичной [1]. Независимо от того, как оценщики подходят к институционализированному процессу корректировки, корректировки могут быть ошибочными. Когда оценщики корректируют свои представления о том, что думают покупатели и продавцы, возникают ошибочные предположения, которые не могут быть проверены эмпирически. Оценщики также могут допускать логические ошибки, т.е. накладывать индуктивные рассуждения параметрической статистики на дедуктивный метод и нарушать параметрические допущения в процессе оценки [2].

Проблема и решение заключаются в принципе замещения. В данной статье рассматриваются эпистемологические ограничения корректировки сопоставимых продаж в соответствии с принципом замещения и предлагается более логичный метод, называемый принципом ранговой замены.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИНЦИПА ЗАМЕЩЕНИЯ

Оценщики должны привести сопоставимые данные к равенству, чтобы соответствовать логике принципа замещения (principle of substitution, POS). Экономическая логика POS заключается в следующем:

Когда доступно несколько товаров или услуг, обладающих практически одинаковой полезностью, наибольший спрос и широкое распространение получает тот, у которого самая низкая цена. [3]

Логика POS-системы приводит к правилу принятия решений при анализе сопоставимых продаж, в котором:

Стоимость недвижимости, как правило, определяется исходя из стоимости приобретения столь же желательной заменяющей недвижимости, при условии, что при осуществлении замены не возникнет дорогостоящих задержек. [4]

Следовательно, для удовлетворения логики POS необходимо выравнивание посредством корректировки, поскольку по определению требуются одинаковые объекты. И необходимость сопоставления желательности сопоставимых объектов со стандартом объекта недвижимости — это то, что приводит оценщиков к техническим проблемам корректировки. Чтобы понять почему, необходимо сначала определить метод оценки.

ИНСТИТУЦИОНАЛИЗИРОВАННЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ

Вопреки распространенному мнению, институционализированный метод оценки — это, по сути, научное исследование того, что есть или, вероятно, будет при определенных условиях.

«Институционализированный» означает метод оценки, который определяет правила процесса оценки, по которым должны действовать оценщики, участники сделок, кредиторы и инфраструктурные организации. Этот метод закреплен в 10-м издании The Appraisal of Real Estate, единых стандартах профессиональной оценочной практики, Законе о реформе, восстановлении и правоприменении финансовых учреждений от 1989 года, единых стандартах оценки при федеральных приобретениях земель и правилах лицензирования недвижимости штатов.

Общество использует институты для ограничения диапазона допустимой деятельности и определения распределения издержек и выгод. При совершении сделок с недвижимостью общество использует институт оценки, чтобы влиять на участников сделок в отношении цен, которые способствуют совершению сделок, функционированию рынка и ликвидности активов.

Институционализированная оценка — это не философское исследование того, что должно быть, что могло бы быть или почему что-то есть, хотя результат оценки часто используется в качестве стандарта, чтобы побудить участников сделки действовать определенным образом.

Это также не историческое исследование того, что было, хотя в нем широко используются исторические факты и знания в качестве исходного материала для научных исследований.

Оценка ставит научный вопрос. [5]

Определение научного вопроса

Оценка рыночной стоимости, в частности, задает вопрос о том, какую стоимость можно было бы ожидать, если бы недвижимость оценивалась на рынке в данный момент времени. По сути, она оценивает наиболее вероятную цену, на которую согласились бы покупатели и продавцы при совершении сделки, учитывая условия определения рыночной стоимости. Следовательно, это прогнозирование действий человека в конкретных условиях.

Оценка в не меньшей степени является научным исследованием, даже если сделка может быть:

• Гипотетической (например, рыночная оценка для рефинансирования).
• Основывается на благоразумии и знаниях покупателей и продавцов, рыночных условиях и справедливости или
• Используется в качестве стандарта для оказания влияния на других участников сделок.

Оценка рыночной стоимости также не является метафизическим исследованием, как могут предположить некоторые. Оценка рыночной стоимости сама по себе является фактом процесса совершения сделки. Оценка рыночной стоимости проводится, и она действительно ограничивает поведение участников сделки и влияет на них. Условия рыночной стоимости, которые формируют оценку оценщика, определяют тип сделки, которая является обычной. Многие сделки происходят практически так, как предсказывают оценщики. Те из них, которые не часто связаны с неэтичной и нелогичной практикой.

В конечном счете определение рыночной стоимости устанавливает стандарт, который ориентирует транзакционную деятельность на цены, способствующие рыночной платежеспособности? Условия определения рыночной стоимости необходимы для проведения оценки. В противном случае научный характер оценки привел бы к рассмотрению всех аспектов рыночной деятельности — законных и незаконных, справедливых и недобросовестных и т.д. — независимо от их вклада в рыночную состоятельность. Но даже при таких условиях оценка — это научное исследование того, что есть или, вероятно, будет в определенной сфере деятельности. Можно спорить о целесообразности указанной сферы деятельности, но не о научной цели исследования.

Праксиология, а не индуктивное естествознание

По логике вещей, институционализированное исследование оценки также следует научному методу. Метод оценки — это дедуктивный процесс, который основывается на принципах человеческой логики [6] и экономических законах (например, законе убывающей доходности).

Основываясь на фактах и знаниях об обстоятельствах и вовлеченных людях, дедуктивный процесс позволяет предсказать, что они, вероятно, будут делать. Такое научное исследование называется праксиологией.

Праксиология — это один из двух методов научного исследования. Другой — естественно-научный метод.

Праксиология — это дедуктивный процесс, изучающий целенаправленные действия человека с помощью анализа средств и целей, начиная с первых принципов, определяющих логический выбор, и заканчивая логическим умозаключением. Большая часть неоклассической экономики — это праксиология. Институционализированная оценка — это тоже праксиология.

Многие из основополагающих принципов оценки вытекают из праксиологии неоклассической экономики, а институционализированная оценка является подразделом неоклассической экономики.

В отличие от этого, естественнонаучный метод основан на индуктивном методе, который начинается с гипотетических объяснений событий и проверяет, могут ли эти объяснения быть опровергнуты экспериментально, при условии их статистической значимости. Если их невозможно опровергнуть, гипотетические объяснения считаются эмпирическими фактами с уровнем статистической достоверности. Любой, кто говорит, что оценка не является наукой, потому что она не следует индуктивному методу естественных наук, не знаком с праксиологией.

Многие также называют оценку искусством. Это вводит в заблуждение и совершенно неверно, когда подразумевается, что оценка — это не совсем наука. Если под искусством понимать творческие или квалифицированные решения проблем, то оценка может быть искусно выполненной научно. То — лучшая наука. Но если кто-то имеет в виду, что оценка настолько неточна, что ее нельзя называть наукой, то он просто ошибается. Наука не определяется уровнем ее точности. Она определяется вопросами, которые она задает, и методом ее исследования.

Практика оценки

Оценщик изучает логику покупателей и продавцов (основные принципы, такие как замещение и предвосхищение) и наблюдаемые эффекты их логики (такие как цены продажи, аренда, расходы, ставки капитализации, дисконтирования, предположения покупателя о темпах роста, издержках и т.д.).

Он или она строит дедуктивные модели, основанные на логике покупателей и продавцов, предлагая прогнозы относительно наблюдаемых эффектов. В той мере, в какой оценщик основывает свои выводы таким образом, оценка — это наука о человеческой деятельности, праксиология. В той мере, в какой оценка опирается на логику, несовместимую с поведением человека, и/или включает в себя эффекты, которые невозможно наблюдать, оценочная работа не является научной, то есть она не касается того, что есть на самом деле.

Оценки, которые обоснованно следуют трем основным подходам к оценке, могут применять такую логику к наблюдаемым эффектам. В той мере, в какой оценщик делает это или обнаруживает, что какая-то другая логика влияет на решения о ценообразовании, и может применить эту логику к наблюдаемым эффектам, оценки являются праксиологическими, то есть научными. Их точность может быть сомнительной из-за недостатка данных и ошибочных рассуждений. Но если оценщики исходят из здравых первоначальных принципов логики и анализируют наблюдаемые эффекты в соответствии с этой логикой, то оценка — это наука, к лучшему это или к худшему.

Природа научного знания

Здесь стоит отметить, что историческое и тимологическое [7] понимание не являются научными знаниями в практике оценки. При оценке сопоставимая продажа является историческим, а не научным фактом.

Если бы это было так, оценщики сказали бы, что стоимость объекта недвижимости равна стоимости сопоставимой продажи без учета каких-либо корректировок.

Фактически, при изучении оценки анализируется влияние сопоставимой продажи — или аренды, или расходов, или коэффициента конверсии — на логику выбора покупателей и продавцов, которые хотели бы приобрести (сдать в аренду, потратить или капитализировать) объект. Логикой выбора является позиция. Если бы покупатели и продавцы могли заменить предмет продажи на аналогичный, сколько бы они заплатили за него? Традиционный способ поиска решения — внести корректировки.

Хорошо это или плохо, но логика выбора, а не исторический факт, является решающим фактором в дедуктивном методе оценки.

Для упрощения моделирования выбора выбираются сопоставимые продажи с максимально возможным сходством. Аналогичные продажи выбираются не для того, чтобы получить представление о рынке, как это часто предполагается. Преследуется цель добиться сходства, поэтому при выборе объекта — замены для достижения равенства требуется минимум корректировок.

Кроме того, сопоставимые продажи корректируются для имитации этого выбора, независимо от того, какой ущерб могут нанести данные.

Сопоставимые продажи представляют собой научное знание о выборе, полученное дедуктивным путем только после внесения корректировок. Из-за отбора и корректировки они больше не являются историческими фактами. И они, конечно же, не являются индуктивными фактами до или после корректировки, поскольку не представляют статистически определенной совокупности (например, нормальное распределение, нулевое среднее значение и т.д.) и не были получены случайным образом. Вот почему индуктивный анализ сопоставимых продаж (т.е. измерение корректировок с точки зрения выборочных выводов о группах населения), если он не применяется дедуктивно, не имеет отношения к дедуктивному методу оценки. Даже в редких случаях, когда выводы о численности населения могут быть технически осуществимы, такие индуктивные выводы неизбежно логически не связаны с дедуктивной логикой оценки, если только они не могут быть обоснованы исходя из первых принципов оценочной логики. Часто это невозможно.

Тимологическое понимание — это, в основном, догадки и интуиция оценщиков о поведении участников сделки в отношении рыночной стоимости. Тимологическое понимание влияет на оценщиков, когда наблюдаемые действия перестают обеспечивать достаточное понимание, и, вероятно, влияет на интерпретацию наблюдаемых действий. Кроме того, тимологическое понимание влияет на выбор точечных оценок в пределах диапазона наблюдаемых действий. Тем не менее, это не научное знание, то есть оно принципиально не касается того, что есть. Скорее, речь идет о том, что может быть или, точнее, что, вероятно, было.

Тимологическое понимание обязательно носит исторический характер: оно основано на прошлом опыте. [8]

Кроме того, поскольку он является внутренним и, следовательно, ненаблюдаемым, его невозможно привести в соответствие, как можно привести наблюдаемый исторический факт (т.е. с другими наблюдаемыми фактами) к современному эквиваленту. Следовательно, тимологическое понимание, хотя в некоторых случаях оно может привести к получению точных оценок (в зависимости от понимания тимологии оценщиком), не является ни научным, ни предпочтительным заменителем практики оценки.

Необоснованное мнение может побудить оценщика к дальнейшему исследованию или стать той информацией, на которую он будет полагаться, когда праксиологический анализ окажется вводящим в заблуждение или неосуществимым. Однако тимология, в конечном счете, является необоснованным мнением, которое есть у каждого. Теперь давайте рассмотрим эпистемологические проблемы корректировки научного, дедуктивного метода оценки.

ПРОБЛЕМА КОРРЕКТИРОВКИ СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ

Эпистемология — это исследование происхождения, природы, методов и пределов знаний. Эпистемологическая проблема корректировок относится к пределам знаний, препятствующим достоверному сопоставлению сопоставимых объектов с объектом исследования.

Логические правила корректировки в дедуктивной праксиологии довольно просты.

Во-первых, сопоставимые данные должны быть преобразованы из исторических фактов в современные данные для логического анализа; вот почему время и финансирование всегда корректируются в первую очередь.

Конечно, рыночные условия также должны быть скорректированы изначально, поскольку они могут быть историческими по своей природе. Эти корректировки можно назвать объективными в том смысле, что они не отражают субъективную оценку и ценовой выбор покупателей или продавцов.

Покупатели и продавцы не могут рассматривать эти исторические факты для замены, даже если захотят, потому что исторические факты по определению являются прошлыми. Согласно логике POS, они могут рассматривать для замены только те наборы возможностей, которые существуют на момент принятия ими решения. Эти корректировки преобразуют исторические данные о цене в современные рыночные альтернативы, которые должны учитываться в соответствии с логикой POS, существующей в сознании покупателей и продавцов.

Во-вторых, объективно скорректированные сопоставимые данные теперь рассматриваются через призму POS покупателей и продавцов, чтобы определить, какие из них следует заменить. Только те, которые предлагают равную полезность для субъекта, могут быть заменены без нарушения логики POS, как это определено институционально. Если все сопоставимые продажи предлагают одинаковую полезность и цену, на основе этих данных может быть произведена замена. Если они не совпадают, начинается корректировка, чтобы уравнять сопоставимые продажи с объектом недвижимости с точки зрения полезности.

Требование наличия четкой логики выбора для корректировки

Чтобы сделать поправку на полезность дедуктивного метода, покупатели и продавцы должны иметь в виду четкую логику выбора, которая определяет корректировку. Логика должна проявляться в наблюдаемых действиях людей, и эти действия должны поддаваться количественной оценке таким образом, чтобы их можно было соотнести с предметом исследования. Если логика неразличима и/или если она не приводит к каким-либо наблюдаемым действиям, или если эти действия невозможно оценить количественно, то корректировка не может быть обоснованной.

Существует множество логических решений для корректировки.

Они включают в себя размер, местоположение, особенности недвижимости, характеристики района и множество других факторов.

Например, человек платит больше за больший размер, потому что это приносит больше пользы (или он платит меньше за меньшее).

Что касается местоположения, то он платит больше за более предпочтительное местоположение, потому что оно обеспечивает большую полезность (или он платит меньше за меньшее).

В своих крайних проявлениях эта логика подчиняется закону убывающей отдачи, но закон убывающей отдачи редко применяется при корректировке, поскольку такие экстремальные различия в полезности обычно устраняются при выборе сопоставимых продаж.

Также существует множество логических схем, которые можно распознать и которые приводят к заметным действиям.

Большие офисные здания продаются дороже, чем небольшие, при одинаковых соотношениях арендной платы и расходов на квадратный фут.

Офисные здания в более выгодных местах, как правило, привлекают более высокую арендную плату и заполняемость и, следовательно, продаются дороже.

Высокое качество дизайна и материалов часто способствует повышению цены.

Проблема невозможности количественной оценки корректировок

Количественная оценка влияния таких типов логики на цену — вот что является проблематичным. Даже в относительно простом случае с размером, когда эффект, по крайней мере, легко поддается измерению, существуют сложные нелинейные и противоречивые взаимосвязи между размером и ценой, которые трудно поддаются количественной оценке и логически обоснованному применению для корректировки сопоставимых продаж по отношению к конкретному объекту.

Когда речь заходит о более тонких и сложных факторах, таких как местоположение, удобства, качество и т.д., количественные оценки обычно становятся непроверяемым обоснованием тимологических представлений оценщика.

Проблема заключается в том, что сопоставимые данные настолько скудны, а различия между точками данных настолько велики, а количество линейных, нелинейных и противоречивых факторов, влияющих на взаимодействие цены и атрибутов, настолько трудно поддается верной расшифровке, что любое исследование, ограниченное сопоставимыми данными, в основном приводит к разочарованию.

И когда оценщики обращаются к индуктивному анализу — от случайных выборок, в которых есть объекты, похожие на объект исследования, и сопоставимые между собой, — они вынуждены применять корректировки, соответствующие группам, к сильно искаженной выборке сопоставимых продаж. Это логическое несоответствие, возникающее практически в результате любого применения статистически значимых индуктивных рассуждений к дедуктивному методу оценки.

Следовательно, дедуктивный метод оценки сталкивается с эпистемологическим пробелом: для удовлетворения POS — краеугольного камня дедуктивного метода оценки — необходима количественная оценка, которую невозможно достичь логически или эмпирически.

ТРИ ВОЗМОЖНЫХ ПУТИ РЕШЕНИЯ

Традиционная оценка сталкивается, по крайней мере, с тремя возможными путями выхода из тупика, связанного с невозможностью количественной оценки.

Во-первых, она может продолжать использовать индуктивные количественные методы в надежде преодолеть описанный эпистемологический пробел. До сих пор оно безрезультатно шло по этому пути. Опыт и здравый смысл подсказывают, что надежды на прорыв на этом пути в будущем невелики.

Во-вторых, традиционная оценка может использовать альтернативные методологии, такие как «современная школа», сформулированная Рэтклиффом, Граскампом и другими, [9] чего она не хотела делать по веским причинам.

Предположение современной школы о том, что обзор сопоставимых продаж, который намеренно ориентирован на объект недвижимости, приближен к выборке рыночной совокупности, способной предложить статистически вероятный диапазон цен (непараметрический доверительный интервал для статистиков), нарушает дедуктивную логику POS и, следовательно, не соответствует действительности. явный абсурд.

Аналогичным образом, идея современной школы о том, что подход, основанный на доходах, приблизительно отражает вероятную тенденцию в диапазоне данных о сопоставимых продажах, нелогична.

Доходный подход — это дедуктивная логика, основанная, в частности, на принципах предвосхищения и замещения. По определению, он не может логически предполагать основную тенденцию к другой дедуктивной логике (например, подходу сравнения продаж).

Наконец, отказ современной школы от затратного подхода не удовлетворяет части институциональной цели стандарта рыночной стоимости: повышению платежеспособности рынка путем систематического признания и согласования триады предпринимательских групп, которые считаются необходимыми для создания платежеспособного рынка (т.е. пользователь/спекулянты в подходе сравнения продаж, инвестор/кредиторы при доходном подходе и застройщики/конструкторы — при затратном подходе). [10]

В-третьих, оценщик может рассмотреть возможность преобразования своего краеугольного принципа, POS, в принцип, позволяющий избежать невозможной количественной оценки и корректировки. Этот подход является многообещающим, поскольку он представляет собой тонкую настройку дедуктивных традиций оценки, а не отказ от них.

ПЕРЕОСМЫСЛЕНИЕ СОПОСТАВИМОСТИ

POS — это экономическая логика, восходящая, по крайней мере, к теоретикам субъективной стоимости конца 19-го века. Теория субъективной стоимости утверждала, что стоимость определяется субъективным суждением индивида о ценности с точки зрения степени полезности, которую он видит в товаре или услуге.

POS был использован в сочетании с их доктриной предельной полезности, чтобы сформулировать логику выбора, побуждающую к действиям, основанным на оценочном суждении.

Как POS, так и доктрина предельной полезности логически требуют наличия эквивалентных, взаимозаменяемых количеств товаров и услуг (например, бушелей пшеницы или унций золота) для эффективного функционирования. [11]

Таким образом, при оценке использование принципа замещения основано на важном и совершенно нереалистичном предположении: недвижимость имеет взаимозаменяемые единицы полезности и, следовательно, может быть приведена к равной полезности путем корректировки.

Равнозначной или взаимозаменяемой недвижимости не существует

На самом деле, нет одинаковых объектов недвижимости, и взаимозаменяемые единицы объектов недвижимости не становятся равными после корректировки задним числом в соотношении 20/20. [12]

В лучшем случае существуют только похожие объекты недвижимости (с похожими, но не взаимозаменяемыми атрибутами), которые сравниваются, а затем выбираются как наиболее сопоставимые на основе компромисс между ценой и атрибутами.

Кроме того, независимо от того, насколько похожи сопоставимые объекты недвижимости, человек, делающий выбор, находит способы дифференцировать их при оценке [13] и ценообразовании. [14]

Выбор частных лиц

Наблюдение за лицами, совершающими сделки, показывает, что они рассматривают сопоставимые объекты недвижимости в пределах допустимого диапазона ценовой доступности и характеристик недвижимости. Они также выбирают тот, который наиболее точно соответствует их критериям отбора. Когда они находят недвижимость, соответствующую их потребностям, они покупают ее или рассматривают другие сопоставимые объекты недвижимости, чтобы понять, могут ли они получить предпочтительный компромисс (большее количество и качество за меньшие или те же деньги) в соответствии с законом о возврате. [15]

Логика ограниченного выбора

Такое поведение, связанное с различением объектов недвижимости, указывает на органическую логику людей, которая определяет их выбор.

Это можно сформулировать следующим образом: при прочих равных условиях никто не платит за недвижимость дороже, чем цена сопоставимой недвижимости со следующим большим количеством желаемых и доступных для замены свойств.

Кроме того, при прочих равных условиях никто не продает дешевле, чем цена сопоставимого объекта недвижимости со следующим меньшим количеством желаемых и доступных для замены атрибутов. Это выбор, ограниченный сопоставимыми, но не идентичными или взаимозаменяемыми альтернативами для замены.

Если оценщики объединят и применят эти два типа логики в качестве принципа дедуктивного рассуждения, они смогут преодолеть необходимость в корректировках сопоставимых продаж, которые невозможно оценить количественно, таким же образом, как это делают покупатели и продавцы. Вот как.

Объективные корректировки сохраняются

Определенные корректировки носят объективный характер, то есть они предполагают приведение сопоставимых продаж в соответствие с объектом недвижимости во времени.

Примерами могут служить инфляция/дефляция, финансирование и изменение рыночных условий с момента продажи.

Это факторы, которые фактическим покупателям и продавцам не нужно было бы учитывать при выборе, основанном на замене сопоставимых объектов недвижимости.

При наличии очевидных доказательств, подтверждающих это, оценщики должны продолжать вносить эти объективные корректировки, чтобы упростить временную логику анализа, необходимую для продолжения работы.

Субъективные корректировки отклоняются, принимаются сопоставления, поддающиеся наблюдению

На этом уровне оценки оценщик может отказаться от традиции субъективной корректировки ненаблюдаемых факторов. Это корректировки, вносимые в объекты недвижимости для их выравнивания в настоящем.

Они включают размер, количество, местоположение и т.д. Это корректировки цены за единицу товара, которые покупатели и продавцы обычно не проводят систематически или интуитивно.

Вместо этого оценщик использует методику сравнения полезности, выраженной в сопоставимых продажах, то есть сравнивает измеренный и оцененный уровень характеристик сопоставимых объектов с характеристиками объекта оценки — что-то, за чем наблюдают участники сделок, — либо систематически, либо интуитивно. Оценщику больше не нужно спрашивать: «Сколько прибавляет или убавляет одна единица количества атрибута к цене сопоставимого объекта недвижимости?» Единственный вопрос должен заключаться в том, какое свойство и/или атрибут объекта более полезны – объект оценки или сопоставимый объект.

Затем оценщик оценивает, какие сопоставимые объекты предлагают наиболее сходную полезность, чтобы определить, какая цена наиболее точно соответствует объекту недвижимости. Здесь стоит подчеркнуть, что цена в соответствии с этой логикой представляет полезность всех атрибутов недвижимости (совокупную полезность), а не полезность за единицу какого-либо отдельного атрибута.

По сути, оценщик должен придерживаться следующей дедуктивной логики: при прочих равных условиях, если сопоставимый объект (только с поправкой на объективные различия) предлагает большую полезность, цена на объект оценки должна быть ниже. И, при прочих равных условиях, если сопоставимый объект недвижимости (опять же с поправкой только на объективные различия) предлагает меньшую полезность, цена на него должна быть выше.

Логика неопровержима, если предположить, что цена связана с количеством присутствующих атрибутов, или, другими словами, если предположить, что цена связана с достижимой степенью соответствия между атрибутами собственности и критериями отбора участников сделки. Никто не стал бы платить больше за возможность замещения, которая предлагает меньшую полезность, чем другая. Никто не стал бы продавать больше полезности за меньшую цену, чем можно было бы продать за меньшую возможность замещения, учитывая условия определения рыночной стоимости.

Вопрос в том, как сравниваются полезности разных свойств?

Основные Понятия Сравнения Полезности

«Измерение» означает подсчет полезности в количественных показателях.

«Классификация» означает оценку полезности в обычном порядке с точки зрения различий в интенсивности желательности вещей.

«Критерии отбора» — это атрибуты желательности, которые определяются с помощью количественных и порядковых степеней.

«Ранжировать» означает обычно соотносить альтернативные варианты замещения (например, сопоставимые продажи) с точки зрения измеряемых и классифицируемых характеристик с критериями отбора.

«Выбор» означает выбор среди измеряемых и/или классифицируемых альтернатив на основе критериев ранжированного предпочтения.

«Лица, осуществляющие сделки», оценивают некоторые аспекты полезности и оценивают другие аспекты, чтобы сравнить их с используемыми критериями выбора.

Семья из четырех человек, желающая иметь три спальни, оценила бы их, прежде чем рассматривать возможность замены дома. В качестве альтернативы, такая семья, как правило, оценивает площадь дома. Как правило, чем больше, тем лучше до степени безразличия, а чем меньше, тем хуже до степени неприемлемости.

В отличие от этого, пользователю склада требуется именно такое количество квадратных футов складского пространства, и он рассчитывает и платит соответственно. Но время в пути до автострады и расстояние до обычных пунктов распределения могут быть измерены или оценены по-разному.

Эстетика офисных помещений обычно оценивается по-разному.

Именно потому, что измерение и классификация используются участниками сделок одновременно для вынесения оценочных суждений и принятия решений о ценообразовании объектов недвижимости, выбор между альтернативными объектами недвижимости в конечном счете осуществляется не по кардинальному признаку, а по порядковому (т.е. на основе ранговых предпочтений).

Процедура присвоения порядкового номера неизбежно приводит к размыванию линейности кардинальных измерений.

Таким образом несмотря на то, что кардинальное измерение может сильно повлиять на выбор, этот выбор в конечном счете, неизбежно и неразрывно связан с принятием решения об измерении и оценке, что приводит к выводам о лучших, равных и худших альтернативах, основанных на сравнении с критериями отбора (при оценке — объектным свойством).

Ранговое сравнение совокупной полезности

Ранговое сравнение относится к ранжированию альтернативных вариантов замещения с точки зрения их порядковых уровней совокупной полезности. Совокупная полезность относится к совокупным оценкам и показателям всех атрибутов сопоставимых продаж, рассматриваемых для замещения.

Граскамп и Роббинс [16], в частности, разработали теорию и модели для ранжирования и отбора наиболее похожих сопоставимых продаж на основе оценки и измерения разнообразного набора атрибутов.

Их работа демонстрирует возможность ранжирования и выбора наиболее сопоставимых объектов недвижимости на основе совокупной оценки атрибутов. Грааскамп и Роббинс использовали Marketcomp, основанный на алгоритме евклидовых расстояний.

Стоит отметить, что работа Граскампа и Роббинса не только указывает на возможный способ сравнения совокупной полезности, но и непреднамеренно подчеркивает неосуществимость параметрического статистического вывода стоимости на основе корректировок значений атрибутов цены за единицу.

Граскамп и Роббинс не смогли получить оценки корректировок со статистической значимостью, поскольку для параметрических выводов требуется случайная выборка и известное распределение по совокупности, чего не хватает в сопоставимых данных о продажах, искаженных путем отбора на предмет сходства.

Также стоит отметить, что процесс оценки и измерения сопоставимых продаж, который проводит оценщик, носит описательный характер. Это не «создание стоимости» и не навязывание оценщиком своего суждения с точки зрения терминологии.

Произвольное определение стоимости этих атрибутов в денежном выражении, безусловно, будет представлять собой создание ценности, а также тимологическое обоснование суждения оценщика. Оценка стоимости в денежном выражении должна быть выведена, а не предполагаться в ходе праксиологического анализа. Независимо от того, носят ли они качественный или количественный характер, классификация и измерение — это просто учет фактов об объекте недвижимости. [17]

Их уровень точности может быть большим или меньшим, но классификация и измерение наблюдаемых явлений являются действительными, органичными действиями, непротиворечивыми в рамках праксиологии.

Эвристическое правило двух и ограниченный диапазон цен

Далее, после сравнения объекта с сопоставимыми объектами недвижимости с точки зрения всех различий в полезности, которые считаются релевантными, объект логически должен находиться между двумя сопоставимыми продажами, потому что никогда не бывает двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, а также потому, что выбирающие люди склонны сравнивать, ранжировать и неизбежно сужать свое сравнение по «n» объектам недвижимости, до 3 и до 2, прежде чем определиться с балльной оценкой объекта недвижимости. [18]

Кроме того, разница между двумя последними наиболее сопоставимыми объектами недвижимости логически указывает на ограниченный диапазон цен, в пределах которого покупатели и продавцы были бы настроены совершать сделки.

Эвристическая логическая тенденция двух сопоставимых объектов недвижимости может быть названа «правилом двух».

Диапазон цен между граничащими объектами недвижимости является наиболее вероятным диапазоном цен не по индуктивным статистическим, а по дедуктивно-логическим причинам. Следовательно, оценщик не обязан количественно определять степень определенности в смысле доверительного интервала. Вполне достаточно сказать, что это детерминированная тенденция, учитывая логику выбора, действующую в сделках.

Установив ценовой диапазон, в пределах которого конкретная цена должна иметь тенденцию к снижению, теперь можно перейти к логике, которая сужает этот диапазон до точечной оценки.

От ограниченного диапазона цен к точечной оценке

Сужение диапазона между двумя сопоставимыми продажами до точечной оценки должно осуществляться в соответствии с логикой определения рыночной стоимости.

Например, в определении предполагается, что покупатели и продавцы совершают сделки осмотрительно, со знанием дела и без чрезмерных стимулов на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи. [19]

Однако в определении рыночной стоимости не уточняется, является ли это рынок покупателя или продавца, или же покупатель или продавец, вероятно, будут более сильными участниками переговоров в каких-либо конкретных обстоятельствах. Учитывать ли эти факторы и как именно, зависит от оценщика.

Таким образом, в соответствии с определением рыночной стоимости, можно предположить, что два логических фактора в значительной степени определяют переговоры о цене между покупателем и продавцом, которые знают о двух ограничивающих свойствах, наиболее похожих на объект недвижимости. Этими факторами являются:

1. На какой сопоставимый объект больше похож объект оценки и насколько он больше похож на один сопоставимый объект, чем на другой, и
2. Кто из участников сделки (покупатель или продавец), скорее всего, займет более выгодную позицию на переговорах в силу индивидуальных возможностей (у кого больше денег) и рыночных условий (является ли это рынок покупателя или продавца)

Детерминированная тенденция точечной оценки в пределах ограниченного ценового диапазона может быть получена с помощью одного или комбинации из трех методов. Это тимология, определение совокупной полезности и теория игр.

Тимология, как уже упоминалось, — это интуитивное понимание поведения участников сделки, основанное на практических знаниях и опыте оценщика о том, как покупатели и продавцы думают и совершают сделки в отношении таких объектов. Обладая тимологическим пониманием, оценщик интуитивно выбирает точечную оценку. Это ненаучный способ сокращения разрыва, который является адекватным во многих случаях, когда ограниченные ценовые диапазоны достаточно узки, чтобы точность точечной оценки в пределах узкого диапазона вызывала минимальные опасения. Тимологический анализ также может быть неизбежен в тех случаях, когда рыночная неэффективность (например, данные без тенденции) и/или ограниченность знаний (отсутствие понимания стратегических и тактических тенденций сделки) препятствуют более систематическому дедуктивному выводу.

Определение совокупной полезности — это простое линейное соотношение цены между ограничивающими свойствами, основанное на совокупных оценках объекта и сопоставимых продаж по атрибутам. Следовательно, если один сопоставимый продукт был продан за 1,5 миллиона долларов с оценкой по атрибуту, скажем, 90, в то время как другой сопоставимый продукт был продан за 2 миллиона долларов с оценкой по атрибуту, скажем, 100, а испытуемый набрал 95 баллов, то балльная оценка составила бы 1,75 миллиона долларов. Этот подход предполагает линейную зависимость между оценками цены и атрибутов (оценками, представляющими измеренную и градуированную полезность). Оценщики могут полагаться на это, если они считают, что линейное допущение справедливо. Обоснованность такого допущения может быть проверена простым измерением линейности взаимосвязи между совокупными уровнями характеристик сопоставимых объектов недвижимости и ценами на недвижимость. К сожалению, многие данные о сопоставимых продажах в сфере недвижимости характеризуются слабой линейностью цен и совокупной полезности, поскольку часто встречаются неэффективные рынки. [20]

Следовательно, соотношение совокупной полезности имеет ограниченное применение.

Теория игр позволяет согласовать ограниченный диапазон цен, моделируя стратегию ведения переговоров и тактику, которые вероятные покупатель и продавец, вероятно, будут использовать, чтобы сузить диапазон до определенного уровня. Теория игр определяет эвристические тенденции в результатах переговоров с учетом предположений игроков, информации, правил и выплат.

В контексте ограниченного ценового диапазона оценщик определяет равновесную стратегию ведения переговоров, которая является эвристической тенденцией, учитывая, что игра в переговоры ограничена ограниченным ценовым диапазоном и условиями определения рыночной стоимости, а также любыми другими условиями, которые оценщик сочтет релевантными для анализа игры. Теория игр — это дедуктивный научный подход, согласующийся с праксиологией оценки. Он применим ко всем линейным и нелинейным наборам данных, где торг сужает диапазон значений между покупателями и продавцами. Он может логически моделировать наблюдаемый процесс ведения переговоров, который происходит в большинстве сделок с недвижимостью, но который до сих пор игнорировался институционализированной методологией оценки. Огромное количество исследований развило теорию игр во многих дисциплинах, выходящих за рамки оценки, и это исследование включает обширную подгруппу исследований, посвященных торговым играм. [21]

Конкретные примеры согласования с помощью теории игр будут рассмотрены в будущих исследованиях.

Расмуссен [22] представляет собой отличное введение в теорию игр, построение игр и информативные примеры игр на торгах и аукционах — двух классов игр, наиболее подходящих для согласования оценок.

Все эти методы сужают ограниченный диапазон цен до точечной оценки без внесения корректировок, но только теория игр может сделать это последовательно и обоснованно дедуктивным способом.

Тимология никогда не является достоверной дедуктивно, но может быть надежной, когда точечная оценка является формальностью (т.е. когда существует очень узкий диапазон).

Соотношение совокупной полезности моделирует эвристическое, дедуктивное ожидание того, что транзакции, как правило, предлагают и платят больше денег за большую полезность и меньше — за меньшую. Но оно редко бывает обоснованным.

Только теория игр может достоверно имитировать логику ведения переговоров при наблюдаемых торгах в сделках с недвижимостью.

После разъяснения концепций ограниченного ценового диапазона и точечной оценки теперь можно перейти к их систематизации в качестве логического принципа.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИНЦИПА ЗАМЕЩЕНИЯ РАНГОВ

Каждый день люди выбирают среди аналогичных вариантов недвижимости, ограничивая свой выбор объектом с большей полезностью и объектом с меньшей полезностью, а затем ведут переговоры по поводу предмета. Этот процесс является результатом не вероятностных предположений со стороны покупателей и продавцов, а их детерминированной логики, запускающей причинно-следственные ожидания и выбор.

Покупатели и продавцы, как правило, не анализируют стоимость альтернативных объектов недвижимости с помощью корректировок цены за единицу, ни систематически, ни интуитивно. Они классифицируют и измеряют замещающие объекты на основе порядковых и кардинальных соотношений между ценой и совокупными характеристиками объекта. Иногда они делают это интуитивно, иногда систематически; иногда они учитывают больше признаков, иногда меньше, но они всегда оценивают, измеряют, сравнивают, ранжируют и выбирают из нескольких наиболее подходящих.

Подходящим термином для такой логики является принцип замещения ранга (principle of rank substitution, PRS).

Экономическая логика PRS заключается в следующем: когда доступны товары с практически одинаковой полезностью, наибольший спрос и широкое распространение получает тот, который обладает наибольшей полезностью по самой низкой цене.

Логика PRS приводит к правилу принятия решений при анализе сопоставимых продаж: стоимость объекта недвижимости, как правило, устанавливается на уровне, меньшем, чем стоимость приобретения сопоставимого объекта недвижимости со следующей большей полезностью, и большем, чем стоимость приобретения сопоставимого объекта недвижимости со следующей меньшей полезностью.

Логика и правила принятия решений органичны для человеческого разума; их применение является эвристической универсалией (определенностью в соответствии с набором условий рационального выбора в определении рыночной стоимости); и они приводят к поддающимся проверке действиям человека. Следовательно, они представляют собой действительные первые принципы праксиологии.

ДВА НАПРАВЛЕНИЯ БУДУЩИХ ИССЛЕДОВАНИЙ

В PRS предлагаются два важных направления будущих исследований:

1. Поскольку в случае с PRS анализ оценщика сосредоточен на оценке и измерении характеристик наиболее сопоставимых продаж для определения двух наиболее сопоставимых продаж, будущие исследования должны усовершенствовать технические инструменты, необходимые для оценки, измерения и ранжирования сопоставимых продаж с точки зрения их совокупной полезности. Как упоминалось ранее, Грааскамп и Роббинс уже заложили прочную основу теории и компьютерных моделей для достижения именно этой цели.
2. Второе важное направление исследований касается разработки моделей торговых игр, которые оценщики могут использовать для сужения ограниченного ценового диапазона до точечной оценки. Теория игр варьируется от чрезвычайно простых игр до эзотерически сложных. Наиболее разработанные на сегодняшний день (например, «разделение пирога», решения для ведения переговоров по Нэшу, а также гораздо более реалистичные симуляторы) были разработаны для ведения переговоров в областях, отличных от оценки недвижимости. В играх по торговле недвижимостью, соответствующих PRS, будут указаны игроки, действия, правила, информация, выплаты и исходы — традиционные элементы теории игр. Игра по торговле будет дополнительно определена условиями соответствующего определения стоимости и информацией, касающейся ограниченного диапазона цен. Исследователям следует стремиться к разработке набора игр многократного использования, из которых оценщики могли бы выбирать так же, как они используют три основных подхода к оценке. Эти игры будут подходить для определенных видов переговоров и стандартных ситуаций оценки, которые оценщик сочтет применимыми. И точно так же, как каждому оценщику не обязательно знать, как построить модель анализа денежных потоков с нуля, чтобы грамотно использовать модель дисконтированных денежных потоков (хотя это, безусловно, помогает), каждому оценщику не обязательно быть экспертом в теории игр и конструировании игр, чтобы грамотно использовать модели ведения переговоров (хотя это и полезно и, конечно, не помешало бы). В конечном счете согласование ограниченного ценового диапазона с помощью торговых игр может быть институционализировано, подобно трем основным подходам к оценке стоимости. Таким образом, торговые игры в конечном итоге могут быть использованы для дальнейшего уточнения и ограничения процесса оценки и, в свою очередь, процесса заключения сделок в направлении выбора и действий, способствующих заключению платежеспособных сделок и развитию рынков. [23]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

POS требует сопоставления сопоставимых продаж с объектом для обоснованного определения цены объекта недвижимости. Это сопоставление не является логически обоснованным или эмпирически осуществимым с помощью традиционных методов корректировок из-за пробелов в знаниях и из-за того, что недвижимость не является взаимозаменяемой по своей природе.

Однако, переопределив POS как PRS — систему, можно преодолеть эти логические и эмпирические проблемы.

В PRS утверждается, что стоимость объекта недвижимости, как правило, устанавливается на уровне, меньшем, чем стоимость приобретения сопоставимого объекта недвижимости со следующей большей полезностью, и большем, чем стоимость приобретения сопоставимого объекта недвижимости со следующей меньшей полезностью.

В соответствии с этим принципом покупатели и продавцы вынуждены совершать сделки со взаимозаменяемыми объектами одинаковой полезности и привязывать свои решения о сделке к наиболее похожим доступным объектам. Этот процесс ограничения предполагает эвристическую логику, правило двух.

Правило гласит, что при поиске методом проб и ошибок аналогичной полезности среди уникальных объектов объект оценки должен находиться как минимум между двумя объектами с точки зрения его совокупной полезности.

В пределах ограниченного ценового диапазона точечная оценка может быть получена тимологически путем определения совокупной полезности и согласования с помощью теории игр.

Тимология применяется в тех случаях, когда ограниченный диапазон настолько узок, что точечная оценка является формальностью.

Соотношение совокупной полезности применяется в тех случаях, когда ограниченный диапазон настолько узок, что точечная оценка является формальностью, или когда между совокупной полезностью и ценой существуют строго линейные зависимости. (Такие ситуации, вероятно, редки)

Согласование по теории игр применимо во всех других ситуациях.

Ранговое сравнение совокупной полезности для определения ценовых границ, за которым следует согласование процесса переговоров с помощью теории игр, делает ненужными большинство традиционных корректировок при анализе сопоставимых продаж. Они фокусируют анализ на наблюдаемых процессах: выборе среди сопоставимых объектов недвижимости и проведении переговоров.

Ранговое сравнение оценивает и измеряет совокупную полезность сопоставимых свойств на предмет возможного соответствия критериям отбора (т.е. объектному свойству).

Согласование по теории игр моделирует равновесную стратегию покупателей и продавцов, торгующихся в рамках ограничений, связанных с определением рыночной стоимости и рыночной информацией (т.е. сопоставимыми свойствами, указывающими на ограниченный диапазон цен сделки).

Ранговое сравнение совокупной полезности и согласование с теорией игр позволяют отойти от метафизических абстракций о цене за единицу стоимости дезагрегированных атрибутов, которые, как известно, не используются покупателями и продавцами.

В конечном счете, благодаря принципу замещения рангов, который сформулирован путем рангового сравнения совокупной полезности и согласования с теорией игр, анализ сопоставимых продаж позволяет избежать путаницы индукции, вероятности и неверных статистических выводов и придерживаться обоснованных дедуктивных научных корней теории оценки.

---

[1] Wilson D.C. (1997), Principle of rank substitution, Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/The+principle+of+rank+substitution.-a019224814 . Дональд К. Уилсон (Donald C. Wilson) — президент Wilson & Associates, Санта-Инес, Калифорния. Он получил степень магистра в области оценки недвижимости и инвестиционного анализа в Висконсинском университете в Мэдисоне, а также публиковал статьи и читал лекции по вопросам стоимости и использования, связанным с инвестиционным анализом, осуществимостью и оценкой.

[2] Theodore Reynolds Smith, PhD, «Statistical Implications of the Most Probable Price,» The Appraisal Journal (January 1995): 81-86. Smith дает представление о проблемах, связанных с нарушением параметрических допущений.

[3] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 10th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1992), 39.

[4] Ibid.

[5] Donald C. Wilson, «Why Is Market Value Estimated?: An Inquiry into the Purpose of Market Value,» unpublished paper, 1995,119.

[6] Принципы замещения и предвосхищения, предположительно, формулируют логику, органичную для всех человеческих умов, которая могла бы стать предметом оценочного анализа. Действия, противоречащие такой логике, определяются либо вытесняющей логикой, либо психологической дисфункцией. Знание этих логик является априорным, даже если они порождают наблюдаемое поведение.

[7] Тимология — термин, введенный экономистом Людвигом фон Мизесом для описания знаний о человеческих ценностях и волевых устремлениях. «Это то, что человек знает о том, как люди оценивают различные условия, об их желаниях и устремленностях и планах по реализации этих желаний». Именно их идеи и чувства формируют внутренние оценочные суждения о вещах, которые, в свою очередь, побуждают их к принятию решения в соответствии с определенной логикой, основанной на воспринимаемой информации, для принятия мер. См. Ludwig von Mises, Theory and History: An Interpretation of Social and Economic Evolution (Auburn, Alabama: Ludwig von Mises Institute, 1985), 265-266.

[8] Ibid., 264Y-283

[9] Большинство концепций современной школы оценки изложены в книге James A. Graaskamp, The Appraisal of 25 North Pinckney Street (Madison, Wisconsin: Landmark Research, Inc., 1978)

[10] «Why Is Market Value Estimated?,» 1-19

[11] Donald C. Wilson, «The Principle of Bounded Game Utility: A Treatise on the Logic of Choice Linking Value and Utility in the Institutionalized Value Theory of Real Estate,» unpublished paper, 1995, 1-65.

[12] Donald C. Wilson, «The Principle of Unanticipated Variance: A Deductive Principle Dealing with Unexplained Variance in Appraisal,» unpublished paper, 1995, 1-9.

[13] Оценка стоимости означает ненаблюдаемый процесс формирования внутренних суждений о ценности вещи.

[14] Ценообразование означает наблюдаемое изменение цены в результате переговоров и передачи.

[15] «The Principle of Unanticipated Variance,» 1-9.

[16] James A. Graaskamp and Michael L. Robbins, «Computerized Appraisal Analysis for the Appraisal of Large-Acreage Wilderness Tracts,» антологизировано в Stephen Jarchow, ed. Graaskamp on Real Estate (Washington, D.C.: Urban Land Institute, 1992), 149-169

[17] Если кто-то считает, что оценщик неспособен учесть качественные факты, не искажая их таким образом, чтобы они не соответствовали индивидуальным представлениям на рынке, то, безусловно, можно было бы провести случайную выборку отдельных лиц, чтобы параметрически определить, какими, вероятно, должны быть эти качественные суждения.

[18] Даже идентичные структуры никогда не могут занимать одно и то же пространство. Следовательно, у выбирающих людей всегда есть основания для дифференциации.

[19] The Appraisal of Real Estate, 34.

[20] Donald C. Wilson, «Rank Correlation Analysis of Comparable Sales Drawn from Inefficient Markets,» unpublished paper. 20. «The Principle of Bounded Game Utility,» 1-65.

[21] Теория игр также исключительно хорошо подходит для моделирования процессов аукционов, другой важной формы сделок с недвижимостью. См. Eric Rasmussen, Games and Information: An Introduction to Game Theory (Cambridge, Massachusetts: Blackwell Publishers, 1989): 227-243.

[22] Ibid., 1-221.

[23] Согласование теории игр также играет очевидную роль в согласовании трех подходов к рыночной стоимости, но это тема другой статьи.