Даже если вы не оцениваете их по достоинству, вы их видели — огромные церковные комплексы (иногда называемые мегацерквями или церквями-коробками) с тысячами прихожан. В этих зданиях часто есть вспомогательные помещения со спортивными залами, детскими садами и общественными пространствами [1].
Чарльз Аргианас, Май, президент Argianas and Associates, Inc., в Даунерс-Гроув, штат Иллинойс, говорит, что недавно он оценил такую церковь — современное здание площадью 70 000 квадратных футов с двумя спортивными залами, детским садом и коммерческой кухней в Шорвуде, штат Иллинойс.
«Трудно сказать, являются ли мега-церкви тенденцией», — говорит Аргианас. «Они некоммерческие, но им нужно получать прибыль, чтобы оставаться в бизнесе, и в наши дни люди ожидают от своих церквей большего количества услуг.
Видя эти большие церкви/общественные центры, легко понять, почему бытует мнение, что религиозные сооружения увеличиваются в размерах, но такого рода строительство ограничено и, по мнению некоторых оценщиков, может уйти в прошлое.
Крис Лафранс, MAI, владелец компании Diversified Real Estate Analytics в Винтер-Парке, штат Флорида, говорит, что с тех пор, как экономика рухнула, большая часть его заданий по оценке религиозных объектов не касалась финансирования строительства. «Спрос состоял в том, чтобы сравнить текущие оценки с оценками, существовавшими до кризиса», — говорит он.
Крупные церкви и конгрегации находятся в упадке
По данным Dodge Data & Analytics, в 2014 году строительство религиозных зданий и пристроек сократилось на 80% по сравнению с пиком 2002 года.
А Министерство торговли США сообщило, что в прошлом году религиозные группы увеличили площадь всего на 10,3 миллиона квадратных футов и потратили на здания 3,15 миллиарда долларов, что примерно вдвое меньше, чем десять лет назад.
Неудивительно.
Проводимая раз в десять лет перепись верующих в США показывает резкое сокращение численности прихожан, особенно среди протестантов: пресвитерианская церковь потеряла 22 процента своих прихожан в период с 2000 по 2010 год, Евангелическо-лютеранская церковь потеряла 18,2 процента, а Объединенная церковь Христа — 24,4 процента.
Однако посещаемость мусульманских мечетей растет, увеличившись, по оценкам, на 66,7 процента в период с 2000 по 2010 год, а посещаемость церкви Иисуса Христа святых последних дней за тот же период выросла на 45,5 процента.
Леонард Бердан, мэр, президент компании L.B. Berdan and Company в Шохари, штат Нью-Йорк, говорит, что закрытие церквей является определенной тенденцией в его регионе. «За последние 40-50 лет население большинства небольших городов на севере штата Нью-Йорк сократилось, что привело к уменьшению числа общин», — говорит он.
Соответственно, по словам Бердана, религиозные организации избавляются от излишков недвижимости, включая церкви, школы и жилые дома. Кроме того, он отмечает, что «многие церкви, построенные 100 — 150 лет назад, приходят в физический упадок, и их содержание обходится дорого … это сдерживает развитие рынка. Стоимость в значительной степени зависит от объекта недвижимости».
Это заставляет оценщиков, таких как он сам, тщательно подбирать наиболее эффективное использование.
«В случае с пригородной церковью это может быть снос и постройка на этом месте новой коммерческой структуры», — говорит Бердан.
В других районах церковь может быть наиболее эффективно использована в качестве резиденции для одной семьи.
Это не значит, что во многих регионах до сих пор не процветают крупные церкви.
Недавно Ла Франс оценивал церковь во Флориде, которая построила большое святилище вместе с отдельным зданием центра жизни. На самом деле община была основана три десятилетия назад отцом нынешнего пастора, и теперь, по словам Ла Франса, «… это многомиллионное заведение, которое изначально было построено перед магазином».
Церковь расположена в районе с низким уровнем дохода, в том же районе, где она начиналась. Центр жизни со спортивным залом был спроектирован как способ охвата молодежи района. «Есть ли в этом стоимость с точки зрения оценки?» Спрашивает Ла Франс. «Для прихожан именно так — они развивают свои церкви».
И это указывает на самую большую проблему при оценке религиозных сооружений. «Церкви — это объекты недвижимости, ориентированные на конкретные цели», — отмечает Ла Франс. «Когда церковь закрывается, если нет другой паствы, которая могла бы принять ее, стоимость падает».
Иногда стоимость молитвенного дома заключается вовсе не в здании (ах), а в земле. Ла Франс говорит, что при оценке церквей земля часто отделяется от здания, и ее стоимость определяется исходя из ее наиболее эффективного использования, что на самом деле может привести к тому, что земля без церкви будет стоить дороже, чем с ней. «Стоимость церкви зависит от того, где вы находитесь», — говорит он.
Аргианас, однако, говорит, что он редко видит землю, имеющую большую стоимость свободной, чем при строительстве церкви, если только религиозный объект не находится в городской местности.
Влияние экономики и занятости
Лафранс, который занимается оценкой коммерческой недвижимости с 1980-х годов и религиозных объектов с 2001 года, отмечает: «Когда у нас был экономический спад в национальном масштабе, с 2007 по 2010 год коммерческий сектор сократился на 25 — 50%». Это повлияло на стоимость церквей так же сильно, как и на все остальное. «Я думаю, что в среднем по стране мы все еще снижаем цену на 20%», — говорит он.
«Когда занятость и доходы снижаются, это не очень хорошо для церквей, поскольку они получают пожертвования», — говорит Ла Франс, отмечая, что оценщики не могут не учитывать возможности получения дохода церковью. «При этом учитываются как затраты, так и подход продаж».
Аргианас говорит, что затратный подход — лучший способ оценки молитвенных домов, когда, по его мнению, наиболее выгодным является дальнейшее использование в качестве религиозного сооружения. Он говорит, что доходный подход редко подходит, поскольку церкви, как правило, не являются недвижимостью, приносящей доход.
Тем не менее, они могут быть ценным объектом недвижимости. «Строительство хорошей, добротной церкви стоит от 200 до 250 долларов за квадратный фут», — говорит Аргианас. «Строительство обычной церкви может обойтись в 1 миллион долларов, в то время как строительство мегацеркви может обойтись в 10-15 миллионов долларов».
Столкнувшись с такими ценниками, многие церкви теперь покупают нецерковную недвижимость и переоборудуют ее для религиозных целей в попытке сэкономить деньги. «Я видел, как церкви в городских районах покупали старые торговые центры и заполняли их людьми по воскресеньям, а затем использовали в течение недели для игры в бинго и проведения мероприятий для пожилых людей», — говорит Аргианас. В качестве примера он указывает на производственный центр компании George Pullman Sleeping Car Company в Чикаго. Сейчас в этом здании находится церковь.
Ла Франс отмечает, что «Экономия сейчас — это мантра». За последние семь лет практически не велось нового строительства. Однако он ожидает, что строительство возобновится, как только объекты религиозного назначения, которые в настоящее время представлены на рынке, будут полностью поглощены.
Аргианас не полностью согласен с этим, указывая на то, что основная часть деятельности его фирмы по оценке религиозных объектов заключается в привлечении финансирования для нового строительства или пристроек к существующим церквям. Он также считает, что стоимость церквей растет именно по той причине, что новое строительство обходится слишком дорого. «Зачастую лучше купить что-то и приспособить это для собственного использования». Он признает, что отчасти снижение стоимости связано с тем, что после Великой рецессии цены были очень низкими.
По оценкам Аргианаса, в Чикаго и прилегающих пригородах от 40 до 50 процентов церковных продаж приходится на продажу имущества одним религиозным орденом другому. Часто причиной продажи является желание прихожан использовать вырученные деньги для покупки или строительства более крупной церкви. «Сейчас легче купить церковь, чем продать, потому что церковные группы действительно нуждаются в деньгах», — говорит Аргианас.
В округе Майами, штат Флорида, Аргианас был нанят для оценки всего церковного имущества в пределах одной епархии. «Нас наняли, чтобы узнать, сколько стоит это имущество», — говорит он. «Существует оценка рыночной стоимости, а затем страховая оценка». Но он говорит, что даже если община ищет оценку только для целей страхования, «если у вас есть недвижимость, вы должны знать, сколько она стоит».
Аргианас считает, что при проведении таких оценок почти всегда применим подход, основанный на продажах, но при оценке объектов религиозного назначения он использует подход, основанный на затратах, поскольку может быть сложно найти сопоставимую недвижимость. «Если вы посмотрите на продажи церквей, которые были закрыты, — отмечает он, — то увидите, что они продаются по центам за доллар, если только стоимость не заключается в земле или если здание не пригодно для перепрофилирования / адаптивного повторного использования».
В книге «Оценка объектов религиозного назначения» (Appraisal Institute, 1997) авторы Мартин Х. Аарон, MAI, SRA, и Джон Х. Райт-младший, MAI, утверждают, что затратный подход «исторически был основным методом оценки объектов специального назначения». Они добавляют, что «сопоставимые продажи при оценке религиозных объектов встречаются гораздо реже».
Ситуация изменилась
Бердан из северной части штата Нью-Йорк говорит, что он почти всегда использует подход, основанный на продажах, и в его регионе нет недостатка в сравнениях продаж. Он не считает, что подход, основанный на затратах, является надежным.
Бердан также предостерегает оценщиков от возможных проблем с правом собственности, особенно в сельской местности с историческими церквями. «Сто пятьдесят лет назад несколько фермеров, возможно, собрались вместе, чтобы основать церковь, а один фермер пожертвовал землю на то время, пока она оставалась в пользовании церкви», — объясняет Бердан. Но когда церковь закрывается, часто возникают споры с соседним землевладельцем, претендующим на землю, на которой расположена церковь.
Он также сталкивался с рядом случаев, когда церкви продавались по остаточной стоимости — витражи, скамьи и другие украшения. «Зачастую затраты сноса превышает стоимость здания», — добавляет Бердан.
Аргианас советует своим коллегам-оценщикам проявлять большую осторожность при оценке объектов религиозного назначения. «Найдите время, чтобы поговорить с пастором или смотрителем и разобраться в особенностях объекта недвижимости», — советует он. «Убедитесь, что вы проявляете должную осмотрительность. Работа оценщика заключается в том, чтобы показать наилучшее использование объекта недвижимости и продемонстрировать свое понимание его особенностей.»
Времена меняются
В США насчитывается 344 894 религиозных общины всех вероисповеданий и деноминаций. *
На сегодняшний день представители поколения миллениумов составляют лишь около 10% от общего числа верующих, а 60% из них — пожилые люди, представители бэби-бума и поколения Икс. +
* Согласно переписи населения США 2010 года, проведенной Ассоциацией статистиков американских религиозных организаций;
+ Согласно национальному опросу конгрегаций 2010 года, проведенному проектом «Религиозные сообщества сегодня».
По состоянию на 2012 год в США насчитывалось около 1600 протестантских мегацерковей (мегацерковь определяется как церковь, насчитывающая не менее 2000 прихожан), что на 25 процентов больше, чем в 2005 году. #
# Данные Хартфордского института религиозных
исследований
[1] Huso D.R. (2015), Altared states: the valuation of religious facilities is more complicated than ever because of the recession and changing demographics and attitudes, Valuation Magazine, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/Altared+states%3a+the+valuation+of+religious+facilities+is+more…-a0432679805 . Дебора Р. Хусо (Deborah R. Huso) — писатель-фрилансер из Барбурсвилля, штат Вирджиния.