Введение [1]
У отдельных лиц и конгрегаций есть много причин, по которым им может потребоваться оценка религиозного объекта, включая новое строительство, финансирование, потенциальную продажу или покупку, цели страхования или оценку активов, связанную с рядом финансовых решений. Хотя религиозные объекты могут продаваться на открытом рынке не так часто, как другие типы недвижимости, все же существует ряд причин, которые могут привести к продаже религиозного объекта, включая изменение района, растущее или сокращающееся число прихожан или объекты, физический срок службы которых, как правило, закончился. Эти факторы указывают на необходимость оценки религиозных объектов. Однако оценщик должен ответить на некоторые важные вопросы при оценке этого уникального типа недвижимости.
При анализе наиболее эффективного использования религиозного объекта оценщик должен учитывать такие факторы, как
- потребность в церкви в определенном районе,
- доступная парковка,
- фиксированные места для сидения и
- характеристики района.
Кроме того, руководство церкви и прихожане являются важными факторами при рассмотрении вопроса о наиболее эффективном использовании действующего в настоящее время религиозного учреждения. В зависимости от этих факторов наиболее эффективным использованием объекта может быть дальнейшее использование в качестве религиозного объекта или альтернативное использование, которое лучше подходит для окружающей местности.
Религиозные сооружения, как правило, считаются недвижимостью специального использования (special-use property), построенной для определенной цели. Хотя иногда существуют альтернативные варианты использования, религиозные сооружения, как правило, наиболее эффективны при выполнении своего предназначения.
Из-за особенностей специального использования религиозных объектов клиенту часто может потребоваться стоимость – в — пользовании (value — in — use). Однако, если предполагаемое использование оценки связано с целями финансирования сделки, застрахованной на федеральном уровне, оценщик должен указать рыночную стоимость. В этом случае учет альтернативных видов использования может стать важной частью оценки. Для оценщика важно убедиться, что вид стоимости соответствует предполагаемому использованию оценки.
Разница между стоимостью – в — пользовании и рыночной стоимостью является ключевой при рассмотрении вопроса о наиболее эффективном использовании религиозного объекта. Фактически, изучение стоимости – в — пользовании часто помогает определить финансовую целесообразность религиозного сооружения.
Если стоимость – в — использовании показывает, что религиозное сооружение функционирует экономически, оценщик показал, что религиозное сооружение является финансово жизнеспособным вариантом. Если использование в качестве религиозного объекта является наиболее эффективным использованием, оценщик должен будет принять во внимание уникальные характеристики религиозных объектов при оценке недвижимости.
Подход сравнения продаж [2]
В нашем втором разделе оценки религиозного объекта мы рассмотрим несколько моментов, которые необходимо учитывать при использовании подхода сравнения продаж при оценке религиозного объекта.
Использование подхода сравнения продаж для религиозного учреждения может быть затруднена из-за нескольких факторов, которые могут включать
- доступность сопоставимых данных,
- различия в использовании и дизайне сопоставимых продаж,
- а также расхождения в качестве / особенностях сопоставимых продаж.
Тем не менее, все еще существует открытый рынок религиозных объектов, особенно в крупных мегаполисах, что делает подход сравнения продаж жизнеспособным вариантом оценки.
На некоторых активных рынках возможно сравнивать религиозные объекты по каждому признаку; однако нетипично использовать такой подход из-за огромного количества религиозных объектов с различным назначением, дизайном и качеством. Таким образом, одним из ключевых элементов подхода сравнения продаж для религиозного объекта является определение применимой единицы сравнения.
Когда сопоставимые объекты продаж похожи на объект оценки по качеству, размеру, возрасту и состоянию, обычно в качестве единицы сравнения используется цена продажи за место.
Однако различные характеристики большинства религиозных объектов часто делают проблематичным использование расчетной цены за единицу места.
Если это так, часто проще использовать цену продажи за квадратный фут в качестве показателя удельной стоимости. Кроме того, из-за различий в размерах земли между объектом и объектами сравнения часто бывает полезно извлечь оценку стоимости земли из каждой сопоставимой продажи.
Экстракция стоимости земельного участка устраняет необходимость в корректировке соотношения площадей (которое может значительно варьироваться).
Две наиболее важные корректировки, которые следует учитывать, касаются качества / особенностях и возраста / состояния.
Качество и характеристики религиозного учреждения часто зависят от его членства, что указывает на то, что между религиозными учреждениями на одном и том же рынке могут быть большие различия в качестве и характеристиках. Чтобы точно скорректировать качество / особенности, необходимо сравнить затраты строительства нового сопоставимого объекта с затратами строительства нового объекта оценки в расчете на квадратный фут. Это сравнение может быть использовано для получения процентной корректировки для сопоставимой продажи.
Еще одна важная корректировка, которую следует учитывать, — это поправка на возраст / состояние. Религиозные сооружения обычно строятся для конкретных пользователей с долгосрочным назначением; поэтому продажи новых функциональных церковных сооружений не являются обычным явлением из-за их особенностей специального использования.
Из-за отсутствия новых религиозных сооружений часто возникает необходимость в корректировке возраста и состояния здоровья. Один из методов внесения этой корректировки требует сравнения предполагаемого совокупного износа сопоставимого объекта с предполагаемым совокупным износом объекта оценки. Это сравнение может быть использовано для получения процентной корректировки для сопоставимой продажи.
Хотя, как правило, требуется несколько корректировок, корректировки по качеству / особенностям и возрасту / состоянию имеют первостепенное значение для точной оценки религиозного объекта в рамках подхода сравнения продаж.
Затратный подход [3]
В нашей третьей части серии оценок религиозных объектов мы рассмотрим наиболее распространенный подход к оценке стоимости, используемый для религиозных объектов, — затратный подход.
В связи с тем, что религиозные сооружения являются объектами специального назначения, они часто оцениваются с использованием затратного подхода.
При таком подходе определяются затраты замещения нового здания. Данные о затратах можно найти в справочниках затрат или можно использовать информацию о фактических затратах.
Исходя из затрат замещения нового, оценщик затем оценивает начисленное обесценение. Получение достоверной информации совокупном обесценении религиозных объектов необходимо для надежной оценки стоимости.
Наиболее надежным методом определения совокупного обесценения является использование рыночных данных.
В этом методе оценщик извлекает совокупное обесценение из сопоставимых продаж.
Поскольку новые религиозные сооружения продаются нечасто, имеющиеся продажи могут быть хорошими показателями совокупного обесценения.
Например, если у вас была продажа с предполагаемыми затратами новых улучшений в 150 000 долларов США и текущей стоимостью улучшений в размере 90 000 долларов США, это будет означать физический износ в размере 60 000 долларов США. Если бы продажа имела 10-летний возраст, то износ составил бы 40%, а норма износа — 4% в год. Извлечение износа из нескольких продаж обычно может обеспечить точную годовую норму износа, которая может быть применена к объекту. Также может оказаться возможным использовать метод определения износа возраст / срок службы, который предполагает деление расчетного эффективного возраста на расчетный экономический срок службы.
Другими формами обесценения, которые следует учитывать при таком подходе, являются функциональное и внешнее устаревание.
Функциональное устаревание в религиозных сооружениях обычно не встречается. Эти объекты обычно строятся по прямому назначению, и их дизайн соответствует требованиям членства.
Чаще всего в религиозном учреждении наблюдается внешнее устаревание. Внешнее устаревание религиозных объектов может быть вызвано экономическими условиями, экологическими проблемами и демографией населения.
Добавление функционального и внешнего устаревания к физическому износу равно общему обесценению.
Когда общее обесценение вычитается из затрат замены нового, результатом являются обесцененные затраты улучшений. Это означает вклад улучшений в общую стоимость недвижимости.
Наконец, оценка стоимости земли будет добавлена к обесцененным затратам улучшений, чтобы определить стоимость объекта недвижимости.
В целом, затратный подход может быть надежным показателем стоимости религиозного объекта. Затратный подход устраняет множество проблем, встречающихся при сравнении продаж, включая различия в дизайне, возрасте и качестве.
Доходный подход [4]
В нашей четвертой и заключительной части серии исследований по оценке объектов религиозного назначения мы рассмотрим надежность использования доходного подхода при оценке объектов религиозного назначения.
Объекты религиозного назначения нечасто сдаются в аренду на открытом рынке, что затрудняет получение точных данных о доходах.
Кроме того, объекты религиозного назначения обычно приобретаются не как приносящая доход недвижимость; поэтому подход капитализации дохода обычно не используется при определении рыночной стоимости объекта религиозного назначения.
Хотя доходный подход обычно не используется для определения рыночной стоимости религиозного сооружения, можно использовать доходный подход в качестве критерия осуществимости/разумности.
Религиозные сооружения получают доход от своих членов, чтобы покрывать свои расходы. Этот источник дохода может быть использован для определения размера финансирования кредитной организацией.
Возможную сумму ипотечного кредита можно оценить, проанализировав этот источник дохода на основе текущих рыночных условий.
Финансирование осуществляется на основе текущих рыночных условий, которые могут быть применены к текущему или предполагаемому источнику дохода религиозных объектов, чтобы определить разумную сумму кредита.
Затем оценщик может использовать текущее соотношение суммы кредита к стоимости для определения вероятной оценки стоимости.
Важно не рассматривать это как фактическую оценку стоимости, а вместо этого проверять значения, определенные с помощью методов сравнения продаж и затрат. Кроме того, этот метод может быть полезен кредиторам, которые надеются определить подходящую сумму кредита.
В этой серии статей, посвященных оценке объектов религиозного назначения, показано, что все три подхода к оценке стоимости могут быть применимы к объектам религиозного назначения. Из-за особенностей использования объектов религиозного назначения подход к оценке стоимости часто является наиболее надежным показателем стоимости. Кроме того, подход, основанный на сравнении продаж, является жизнеспособным подходом к оценке стоимости, но может иметь некоторые недостатки из-за большого различия в характеристиках религиозных объектов. Подход к сравнению продаж требует хорошо продуманных и поддерживаемых рынком корректировок с учетом часто встречающихся различий в возрасте/состоянии и качестве/характеристиках религиозных объектов.
Наконец,
нечасто удается использовать доходный подход для получения достоверной оценки
стоимости религиозного объекта, но иногда этот подход может использоваться в
качестве дополнительной поддержки двух других подходов. Доходный подход может также использоваться,
чтобы помочь кредитному учреждению определить сумму кредита. На этом мы
завершаем нашу серию статей о религиозных сооружениях.
[1] Rolly C. (2013), The Religious Facility Appraisal – Part I, commercial-appraisers.com, 12.07.2013, https://commercial-appraisers.com/commercial-appraisal/the-religious-facility-appraisal-part-i/
[2] Rolly C. (2013), The Religious Facility Appraisal – Part II, commercial-appraisers.com, 17.07.2013, https://commercial-appraisers.com/commercial-appraisal/the-religious-facility-appraisal-part-ii/
[3] Rolly C. (2013), The Religious Facility Appraisal – Part III, commercial-appraisers.com, 18.07.2013, https://commercial-appraisers.com/commercial-appraisal/the-religious-facility-appraisal-part-iii/
[4] Rolly C. (2013), The Religious Facility Appraisal – Part IV, commercial-appraisers.com, 19.07.2013, https://commercial-appraisers.com/commercial-appraisal/the-religious-facility-appraisal-part-iv/