Р
В последние годы возросший уровень приобретения сервитутов, особенно энергетическими и телекоммуникационными компаниями, вызвал ряд причин для оценки сервитутов, включая предполагаемое приобретение сервитутов, оценку недвижимости, обремененной одним или несколькими сервитутами, и анализ продаж недвижимости, уже обремененной сервитутами. Эта статья [1] в первую очередь посвящена приобретению сервитута для отдельных объектов недвижимости: методологии, а не применению. Объем статьи также включает некоторую справочную информацию, состоящую из определений, обсуждения надлежащей методологии оценки сервитута и, наконец, некоторые комментарии по неправильно используемой альтернативной методологии.
Фон
Краткое обсуждение основных терминов, связанных с системой оценки для принудительных выкупов, вероятно, окажется полезным, прежде чем перейти к методологии оценки сервитутов. Существует множество отличных источников определений, связанных с оценкой, и некоторые из них были включены в список литературы в конце этой статьи. В этой статье не было предпринято никаких попыток дать точные определения, а скорее соотнести термины друг с другом и показать, как они вписываются в рамки оценки сервитута.
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ (MARKET VALUE) — Оценщик должен быть осведомлен об определении рыночной стоимости объекта недвижимости в конкретной юрисдикции. Любое правильное определение будет включать концепцию добровольного продавца/добровольного покупателя. Суды добиваются справедливой компенсации, и рыночная стоимость обычно принимается в качестве основы для справедливой компенсации. При оценке влияния сервитута на конкретную недвижимость следует проявлять осторожность, чтобы не прийти к выводу о стоимости, отличной от рыночной. Рыночная стоимость связана со стоимостью объекта недвижимости (in rem) для типичных участников рынка, а не для физических или юридических лиц (in personam), которым принадлежит недвижимость. Примеры других типов стоимости включают стоимость пользования (use value, стоимость, присущую владельцам недвижимости), обычно связанную с недвижимостью специального назначения, и инвестиционную стоимость (стоимость для покупателя).
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ (HIGHEST AND BEST USE) — это, вероятно, единственный наиболее важный принцип оценки, который является основополагающим при оценке рыночной стоимости. Земля всегда оценивается исходя из ее наиболее эффективного использования как теоретически свободная и доступная для застройки на дату оценки. Существующее (текущее) использование, особенно улучшенной недвижимости, не обязательно является стандартом; скорее это физически возможное, надлежащим образом и юридически поддерживаемое, финансово осуществимое и приводящее к наивысшей стоимости земли на дату оценки. Потенциальное (будущее) наиболее эффективное использование не является используемым стандартом, если только такое использование не является разумно вероятным. Наиболее эффективное использование касается использования земли, а не владельцев или покупателей недвижимости. Бизнес — стоимость (Business value) выходит за рамки наиболее эффективного использования.
ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (WHOLE PROPERTY) — иногда упоминается как целое, larger parcel (более крупный участок) или родительский участок. Некоторые оценщики проводят различие между этими тремя понятиями. Термин «вся недвижимость», используемый в настоящей статье, означает недвижимость, находящуюся в едином владении, физически смежную и имеющую одно наиболее эффективное использование на всем своём протяжении. Случаи общей собственности (common ownership), физической смежности и более чем одного наиболее эффективного использования указывают на наличие более чем одной экономической единицы и, следовательно, более чем одной всей собственности. Рыночная стоимость всей собственности устанавливает предел справедливой компенсации. Иными словами, рыночная стоимость изъятой части не может превышать рыночную стоимость всей собственности, хотя изъятие может привести к ущербу, превышающему рыночную стоимость частичного приобретения.
ЧАСТИЧНОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ (PARTIAL ACQUISITION) — также по-разному называется «изъятая часть», «изъятие» или «частичное изъятие». Получение вознаграждения включает в себя все права собственности; однако сервитут предполагает частичное получение прав, и во многих случаях получение прав касается лишь части всей собственности. Различные виды частичного изъятия включают 1) приобретение части всей собственности; 2) установление сервитута, влияющего на всю собственность; и 3) установление сервитута на часть всей собственности. Приобретение сервитута всегда является частичным приобретением. Даже если предлагаемый сервитут физически распространяется на всю собственность в целом, лежащее в её основе право собственности не приобретается. Владелец права собственности по-прежнему имеет бенефициарный интерес в собственности. Частичное приобретение может касаться физической собственности или юридических прав (таких как права доступа), или и того, и другого. Оценка сервитутов требует определения типа сервитута и физических частей всего затронутого имущества.
ОСТАВШАЯСЯ СОБСТВЕННОСТЬ (REMAINDER PROPERTY) — Оставшаяся собственность включает в себя те части всей собственности, которые не были изъяты, плюс имущественные права, остающиеся за владельцами в зоне сервитута. Например, сервитут на прокладку трубопровода через ферму оставит землевладельцу земельные участки, не входящие в сервитут, плюс право использовать площадь участка сервитута после строительства трубопровода для выращивания сельскохозяйственных культур. В результате некоторых приобретений по сервитуту оставшееся имущество может иметь иное наиболее эффективное использование, чем первоначальное имущество в целом.
ПРАВО ПУТИ (RIGHT OF WAY) — Как используется в этой статье, право пути будет относиться к району в границах сервитута, на котором установлены инженерные коммуникации, трубопровод или телекоммуникационное сооружение. Например, ширина полосы отвода трубопровода может составлять 50 футов. Право пути может проходить через определенный участок. Право пути также может быть маршрутом через множество различных объектов, как в случае трубопровода или волоконно-оптической линии. Право пути также может включать в себя право собственности. Право пути не следует путать с сервитутом. В большинстве случаев право пути будет пересекать несколько объектов недвижимости и состоять из нескольких сервитутов. Сервитут является уникальным для одного объекта недвижимости. Оба термина, поскольку они относятся к объекту недвижимости, должны обсуждаться в отчете об оценке. Еще одна распространенная ошибка — путать право пути с коридором. Коридор — это всегда право пути, но право пути — это не обязательно коридор. Коридоры обсуждаются в этой статье далее.
СЕРВИТУТ (EASEMENT) — Сервитут представляет собой конкретно определенную долю (имущественное право) в имуществе и принадлежит кому-либо, кроме владельца базового права собственности. Это dominant estate, а fee является servient estate. Документ о сервитуте конкретно определяет, о каких имущественных правах идет речь, и должен быть включен в отчет об оценке. Нет двух абсолютно одинаковых сервитутов. Каждый сервитут связан с конкретным объектом недвижимости и отличается от других сервитутов на этом объекте и сервитутов, расположенных на других объектах недвижимости. Сервитуты не являются одним из видов наиболее эффективного использования. Индивидуальный сервитут не является правом пути или коридором.
УЛУЧШЕНИЯ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ (USER IMPROVEMENTS) — это физические улучшения или сооружения, размещенные в пределах права пути, такие как трубопровод, линия электропередачи, телекоммуникационный кабель и т.д. Этот объект может быть расположен на территории одного объекта недвижимости или может охватывать множество отдельных объектов недвижимости. Пользовательские улучшения в зонах сервитута принадлежат и управляются кем-либо, кроме владельца базового fee. Любая стоимость, затраты, прибыль или доход от использования пользовательских улучшений поступают их владельцу, а не владельцу базового fee. Доход от эксплуатации инфраструктуры — это коммерческое предприятие, отдельное от стоимости земли, обремененной сервитутом.
ВЛИЯНИЕ ПРОЕКТА (PROJECT INFLUENCE) — при частичном изъятии для права пути для данного проекта цель проекта и предлагаемые улучшения пользователей могут повлиять на стоимость оставшегося имущества. Это может снизить стоимость остатка (ущерб), повысить стоимость остатка (выгода) или не оказать никакого влияния на стоимость остатка. Правило влияния проекта гласит, что любое влияние на стоимость влияет только на оставшуюся часть (остаток) и не должно учитываться при оценке стоимости объекта в целом. Оценка стоимости всего имущества и частичного приобретения производится в ситуации «до» рассмотрения влияния проекта. Оставшаяся собственность оценивается в состоянии «после» рассмотрения последствий проекта.
КОРИДОР (CORRIDOR) — Коридоры не следует путать с сервитутами. Коридор — это скорее объект имущественного пользования, чем недвижимость. Иными словами, коридор — это тип наиболее эффективного использования, в то время как сервитут, как правило, представляет собой недвижимость или интерес к земле. Наиболее эффективное использование в качестве коридора определяется рынком, в отличие от произвольного разграничения, и разумная вероятность того, что пользователи будут иметь необходимые права пути через отдельную собственность, как правило, оформляется в форме сервитута; однако пользователь может владеть fee некоторых участков на данном участке права пути (в нескольких объектов). Только в том случае, когда земля на заданной протяженности права пути находится под абсолютным контролем одного субъекта, эта протяженность может быть определена как коридор права пути (и это предполагает, что также выполняются другие критерии). В некоторых обстоятельствах отдельные существующие права на дорожные сервитуты не контролируются отдельным юридическим лицом, и изменение и продажа коридора для дополнительных пользователей невозможны без дополнительного согласия отдельных владельцев fee simple estate. Например, если железная дорога расположена в пределах физического коридора, но владеет только правом использования в качестве железной дороги, а отдельные владельцы fee контролируют другие виды использования (например, прокладку трубопровода или волоконно-оптической линии), то это право проезда не может быть определено как рыночный коридор в экономическом смысле. Коридор имеет ряд характеристик. Любой коридор соединяет важные точки спроса, в то время как сервитут распространяется на границы только одного объекта недвижимости. Коридор позволяет избежать скоплений в той мере, в какой он обходит множество объектов недвижимости, позволяя пользователю избежать покупки права пути у множества разных владельцев. То есть коридор обеспечивает преимущество в расстоянии благодаря транспортировке между многими владельцами. Владельцы коридоров предоставляют такие услуги, как проектирование, техническое обслуживание и наблюдение. Коридоры, как правило, продаются как единое целое. Владельцы коридоров сдают в аренду или продают право пути внутри коридора пользователям, которые хотят разместить в нем свои пользовательские улучшения. Однако физический коридор не классифицируется как коридор с правом пути, за исключением случаев, когда права на использование могут быть получены от одного юридического лица без необходимости получения таких же прав от всех владельцев прав собственности земли. Существует значительное количество литературы по теме оценки коридоров, и некоторые из них были включены в библиографию
СООБРАЖЕНИЯ ПО ОЦЕНКЕ
Надлежащей методологией оценки сервитутов является методология “до и после”. Разновидностью этого правила является правило “взятое плюс убытки”. Как правило, прецедентное право и литература по оценке поддерживают эту методологию.
Строго говоря, оценщик не оценивает сервитут, а скорее измеряет влияние сервитута на обремененное имущество.
Мерой воздействия (стоимостью) сервитута является потеря стоимости оставшегося имущества после введения сервитута. Это уменьшение состоит как из приобретения сервитута, так и из ущерба (если таковой имеется) оставшейся части.
В разных юрисдикциях действуют разные законы, регулирующие оценку частичного изъятия, и оценщик должен быть осторожен при использовании этой методологии, применимой в юрисдикции объекта недвижимости.
При оценке сервитутов для публичного приобретения мерой стоимости всегда является потеря стоимости обремененного имущества, а не стоимость сервитута для получателя.
Методология оценки ориентирована на рыночную стоимость имущества и должна применяться последовательно. Используемая методология оценки не должна меняться независимо от характера предлагаемого проекта, от того, кто будет покупателями, или от того, кто является владельцем. Кроме того, не должно быть различий в том, участвует ли в этом государственное учреждение или это происходит в частном секторе.
ОЦЕНКА ВСЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ (VALUATION OF THE WHOLE PROPERTY) — Оценка всей недвижимости проводится до любого рассмотрения предлагаемого проекта. В сценарии «до» вся недвижимость не обременена предлагаемым проектом, и рыночные данные, собранные для оценки стоимости всей недвижимости, не должны отражать какого-либо влияния проекта.
ОЦЕНКА ЧАСТИЧНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ (VALUATION OF THE PARTIAL ACQUISITION) — Предполагаемая площадь приобретения, которая будет обременена сервитутом, оценивается в ситуации «до» и будет иметь ту же стоимость за единицу, что и вся собственность в целом. Все приобретения по сервитуту являются частичными приобретениями, поскольку некоторая доля выгодоприобретения остается у владельца полного права собственности (fee simple). Соответственно, величина воздействия предлагаемого сервитута на оставшуюся часть будет меньше, чем величина стоимости полного права собственности, которая ему соответствует, и не может быть больше неё. Рыночная стоимость сервитута напрямую связана с рыночной стоимостью имущества, которое он обременяет. Если покупная цена сервитута превышает базовую стоимость полного права собственности, это указывает на наличие других соображений, таких как ущерб остатку, деловые решения, временные ограничения, административные расчеты, улучшения в районе приобретения, необычные физические характеристики, инженерные факторы и т.д. Если бы площадь предлагаемого сервитута стоила в пересчете на единицу больше, чем стоимость полного права собственности недвижимости, то из этого следовало бы, что недвижимость, обремененная сервитутами, продавалась бы дороже, чем недвижимость, не имеющая сервитутов. Рынок этого не подтверждает.
ОЦЕНКА ОСТАВШЕЙСЯ ЧАСТИ (VALUATION OF THE REMAINDER) — Оставшаяся часть оценивается в сценарии «после», поскольку теперь она уже обременена сервитутом. Остаток состоит из всей собственности за пределами зоны приобретения и базового права собственности. Анализ парных продаж — это правильный способ измерить влияние сервитута. Сравнивая объекты, сходные с объектом с сервитутом, с аналогичными объектами без сервитута, можно абстрагироваться от оценки различий.
ОБЩИЙ МЕТОД ОЦЕНКИ ДО И ПОСЛЕ (TOTAL BEFORE AND AFTER METHOD) — когда законодательство юрисдикции объекта недвижимости требует оценки «до и после», оценщик выполняет оценку имущества, прежде чем рассматривать влияние сделки и проекта. Затем проводится новая оценка оставшегося имущества в соответствии с теоретическим предположением о том, что предлагаемый проект завершен. Оценщик учитывает при оценке после влияние на стоимость использования зоны сервитута проектом и выгоды от зоны сервитута, остающиеся владельцу родительского участка. Также принимается во внимание влияние сервитута на оставшуюся часть. Продажи объектов недвижимости, обремененных аналогичным сервитутом, сравниваются с аналогичными объектами недвижимости, на которые не распространяется тот же тип сервитута.
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ МЕТОДОЛОГИИ
Иногда как на практике, так и в литературе по оценке пропагандируются методики оценки, отличные от метода “до и после”. Эти альтернативные методологии частично возникли из-за суматошного характера приобретений коммунальных услуг (телефон, электричество, трубопроводы, оптоволокно и т.д.) в последние годы, и некоторые из них имеют серьезные недостатки.
Будут обсуждены три из этих альтернативных методов:
- использование сделок с сервитутом в качестве сопоставимых,
- линейные эмпирические правила
- неправильное использование теории оценки коридоров.
СОПОСТАВИМЫЕ СДЕЛКИ ПО СЕРВИТУТАМ
Вообще говоря, сделки с сервитутом ненадежны для использования в качестве сопоставимых данных и не должны использоваться при оценке влияния сервитута на обремененное имущество.
Несмотря на то, что использование сделок с сервитутом кажется очень простым, существует ряд причин, по которым их не следует использовать для оценки рыночной стоимости.
Сервитуты сами по себе не являются экономическими единицами. Экономическая единица должна стоять особняком сама по себе. Они не торгуются по отдельности на открытом рынке.
Пользователь приобретает сервитуты для того, чтобы собрать систему, и цены большинства сделок с сервитутами представляют собой выгоду для покупателя, а не потерю стоимости обремененного имущества. Поскольку покупатель создает систему права пути, в сделке по сервитуту могут быть задействованы многие соображения, не связанные с недвижимостью, включая административные расходы, инженерные факторы, сроки реализации проекта и другие бизнес-решения.
Например, поставщик природного газа, столкнувшийся с истечением срока действия контракта, может заплатить завышенную цену за определенный сервитут, чтобы завершить проект.
Другим примером может служить оценка частичных приобретений для проекта расширения дороги — продажи участков земли заказчику в рамках других дорожных проектов не используется в качестве сопоставимых продаж.
Методология оценки должна быть последовательной независимо от типа проекта.
Для некоторых типов сервитутов, таких как те, которые приобретаются коммунальными компаниями для электрических, телефонных, кабельных линий и трубопроводов, может быть установлена плата за передачу данных за столб, за километр линии, за стержень и тому подобное.
При оценке аналогичного типа сервитута для государственных приобретений оценка не должна основываться на таких текущих ставках, а должна основываться на обычном методе оценки “до и после”. Поэтому само собой разумеется, что продажа сервитутов, основанная на таких мерах, не может считаться действительной сопоставимой продажей. Использование продажи с сервитутом привносит влияние проекта (сценарий «после») в оценку «до». Любая оценка воздействия сервитута должна проводиться в ситуации «после». В сценарии «до» сервитута нет.
Использование сделок по сервитуту в качестве сопоставимых показателей может указывать на заранее сформированное мнение о том, что предлагаемая зона сервитута представляет собой экономическую единицу (отдельное наиболее эффективное использование). Вероятность того, что сервитут будет установлен на конкретный объект недвижимости в точном месте по всей территории объекта в ожидании реализации проекта в будущем, вероятно, невелика. Соответственно, нарушается разумная составляющая вероятности наиболее эффективного использования. Сделки с сервитутом являются сложными, и получить всю информацию, необходимую для проведения прямого сравнения с предметом сервитута, чрезвычайно сложно.
Подтверждение оценщиком сумм, уплаченных за каждый сервитут в рамках проекта «Право пути», является очень сложной задачей.
Даже если цены продажи доступны, трудно определить и обобщить различные компоненты каждой сделки, такие как стоимость земли, ущерб остатку, бизнес-решение и т.д. Соответственно, сравнение обычно ненадежно. Каждое обремененное имущество уникально. Сервитут в отношении одного объекта недвижимости, вероятно, отразит иное воздействие по сравнению с воздействием приобретения сервитута на объект недвижимости. Например, в зонах сервитута при продаже одного сервитута могли быть улучшения, а в зоне объекта сервитута их не было. В результате сервитута в отношении одного объекта недвижимости может быть нанесен ущерб оставшейся части, а в отношении объекта недвижимости оставшейся части ущерба нет.
Наиболее эффективное использование одного объекта недвижимости может отличаться от использования всего объекта недвижимости в целом.
Каждый сервитут уникален. Например, один сервитут может предусматривать 50-футовое право пути по сравнению с только 30 футами для соответствующего сервитута.
Другой сервитут может распространяться по диагонали на один объект недвижимости, в отличие от соответствующего сервитута, который может распространяться вдоль границы объекта недвижимости.
Срок действия одного сервитута может составлять десять лет, в то время как предмет сервитута может быть бессрочным.
Каждое пользовательское улучшение уникально.
Размер трубопровода, допустимое количество трубопроводов, продукт и т.д. все может отличаться в зависимости от одной сделки по сервитуту и объекта, который будет построен на соответствующей территории сервитута. Эти различия важны, поскольку потенциальный ущерб соответствующим остаткам может отличаться в зависимости от сделок с сервитутом, используемых для сопоставимого и подлежащего сервитуту.
Каждая покупка уникальна для конкретного покупателя.
Трудно сравнить сделку, в которой участвует один покупатель с определенным набором потребностей и целей, с другой ситуацией, в которой участвует другой покупатель с другим сценарием потенциальной выгоды. Наиболее веской причиной того, что цены, уплаченные за право пути, не должны быть основой для установления рыночной стоимости сервитута, является то, что такие приобретения не совершаются добровольным покупателем и добровольным продавцом. Коммунальная или трубопроводная компания является вынужденным покупателем, а продавцы находятся под угрозой судебного процесса. Даже если покупатель не обладает правами на принудительный выкуп, он все равно является вынужденным покупателем. Такие продажи не представляют рыночной стоимости.
ЛИНЕЙНЫЕ ЭМПИРИЧЕСКИЕ ПРАВИЛА (LINEAR RULES OF THUMB)
Хотя на практике покупки сервитутов часто совершаются на основе линейных единиц стоимости, таких как за стержень, за милю, за фут и т.д., это неподходящая методология оценки.
Как указывалось ранее, каждый сервитут совершенно уникален, и линейное измерение (в единичном выражении стоимости) не учитывает различия между объектами недвижимости.
Сервитут на индивидуальную собственность — это лишь один из компонентов проекта предоставления права пути, который может простираться на многие мили между десятками, если не сотнями, отдельных объектов недвижимости. Часто линейное измерение представляет стоимость для покупателя. В той мере, в какой покупатель устанавливает систему права проезда, цены, уплачиваемые за отдельные сервитуты, могут отражать бизнес-решение, а не решение о рыночной стоимости. Соответственно, линейное измерение обычно будет представлять стоимость пользования, такую как инвестиционная стоимость, а не рыночную стоимость.
НЕПРАВИЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ТЕОРИИ КОРИДОРОВ
В тех случаях, когда автомобильные дороги, трубопроводы, линии электропередачи проходят из одной точки в другую, очевидно, существует физический коридор.
Пользователь земельных участков в физическом коридоре может владеть правом собственности на земли в полосе отвода, например, департамент автомобильных дорог штата. В таких случаях земля от одной точки до другой является настоящим, пригодным для продажи или сдачи в аренду коридором с правом пути, предоставляющим пользователю право продавать или сдавать в аренду права другим лицам на размещение своих улучшений, таких как коаксиальный кабель, в коридоре.
В некоторых случаях земля была приобретена у землевладельцев исключительно для строительства шоссе, и государство может не иметь права продавать или сдавать в аренду ограниченный коридор другим лицам. Бывают случаи, когда железные дороги, имеющие право собственности на право пути, отказываются от обслуживания определенного участка пути, а затем продают или сдают землю в аренду другим лицам. Дороги, находящиеся в полной собственности, могут быть необременены, а земли, находящиеся в полной собственности, становятся доступными для продажи или сдачи в аренду другим лицам. Часто коммунальные службы или железная дорога не предъявляют требований о правах пути, и земля делится и продается (где это возможно) соседним владельцам. В тех случаях, когда железные дороги владеют полным правом собственности на свое право пути, они могут сдавать в аренду или продавать части права пути другим лицам, таким как трубопроводные компании. Автомагистрали между штатами, вероятно, являются крупнейшим источником настоящих коммерческих коридоров.
Методология оценки реальных, пригодных для продажи коридоров с правом пути зависит от спроса со стороны какой-либо организации и платежеспособности покупателя.
Когда существует спрос, нижним пределом стоимости обычно является стоимость за единицу товара, скорректированная в меньшую сторону с учетом прав собственности, сохраняемых продавцом.
Верхним пределом обычно является стоимость земли по ту сторону забора, иногда включающая приращение (обычно кратное) к стоимости земли по ту сторону забора с поправкой на размер участка.
Когда право собственности и контроля за дополнительным использованием физического права проезда предоставляется ряду землевладельцев в дополнение к владельцу сервитута на первоначальное использование, не существует товарного коридора права проезда. Неуместно использовать “концепцию коридора” в тех случаях, когда речь идет о физических коридорах, поскольку это не приводит к экономии времени и средств. Существующие землевладельцы могут даже потребовать большей компенсации, чем владельцы новых участков. Попытка установить “коридорную” надбавку к предлагаемым индивидуальным сервитутам, поскольку они являются частью существующего права проезда или примыкают к нему, классифицируя его как “стоимость коридора”, неверна. Несколько судов подтвердили это.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В конечном счете, традиционная методология «до и после», основанная на оценке состояния земли, является наилучшим показателем воздействия сервитута на конкретный объект собственности.
Если речь идет о рыночной стоимости, то подходящей мерой является влияние на стоимость объекта недвижимости, а не выгода для покупателя (будь то физическое или юридическое лицо).
Использование других методов почти всегда приведет к оценке стоимости, отличной от рыночной. Это особенно важное соображение в рамках системы защиты принудительных выкупов. Рыночная стоимость сервитутов не имеет отношения к стоимости для пользователя.
“Использование” по наиболее эффективному использованию — это экономическое использование имущества без учета выгод для выкупающего.
Как правило, частичное приобретение может включать в себя конкретно определенные права на всю недвижимость, такие как авиационный сервитут, распространяющийся на всю недвижимость; или же оно может включать в себя определенные права только на часть всей недвижимости, например, на подъездную дорожку.
Рыночная стоимость коридора может быть полностью оплачена одним юридическим лицом, таким как железная дорога или автомагистраль государственного значения, или физическим коридором может быть несколько участков, принадлежащих на праве собственности отдельным владельцам недвижимости.
Стоимость участка может быть увеличена сверх стоимости “через забор”, когда отдельные участки общего коридора могут быть проданы или сданы в аренду другим лицам одним владельцем; однако нет никаких оснований для увеличения стоимости, когда каждый объект недвижимости в коридоре должен быть приобретен у отдельных владельцев.
При использовании метода прямого сравнения продаж сделки, связанные с правами собственности, приобретенными другими лицами, не считаются действительными, поскольку они не являются сделками на открытом рынке. Такие приобретения совершаются лицом, вынужденным приобрести, и лицом, вынужденным продать, под угрозой отчуждения исключительного права собственности. Цена за квадратный фут, за акр или за милю в этих условиях не является достоверными данными, которые можно использовать для определения рыночной стоимости.
ЛИТЕРАТУРА
“Valuation of Transportation / Communication Corridors,” John P. Dolman, MAI, CRE and Charles F. Seymour, MAI, CRE, The Appraisal Journal, October 1978, Pages 509-522.
“Railroad Right of Way Appraisal,” James D. Jennings, Right Of Way, October 1994, Pages 4-10.
“Rail Corridor Sales,” Clifford A. Zoll, MAI, The Appraisal Journal, July 1985, Pages 379-387.
“Rail Corridor Markets and Sale Factors,” Clifford A. Zoll, MAI, The Appraisal Journal, October 1991, Pages 504-512.
“Valuing a Corridor Within a Corridor,” Richard J. Zulaica, Right Of Way, November/December 1998, Pages 6-10.
B-1: “The Enhancement Factor in Transportation Sales and Appraisals,” Arthur G. Rahn, The Appraisal Journal, January 1999, Pages 89-92.
B-2: Reprinted The Appraisal Journal, May/June 1999, Pages 14-17.
“Appraising a Transportation Corridor,” Gary S. Valentine, Right Of Way, November/December 1998, Pages 6-10.
“Lessons Learned from Two Decades of Corridor Appraising,” Charles F. Seymour and David W. Anderson, The Appraisal Journal, April 1997, Pages 179-182.
“Valuing a Gas Pipeline Easement Part 1, A History and Synthesis of Methodology,” William R. Lang, MAI and Brett A. Smith, Right Of Way, September/October 1998, Pages 24-33, 47.
“Setting Value on a Gas Pipeline Easement Part 2, Case Studies of Potential Dangers,” William R. Lang, MAI and Brett A. Smith, Right Of Way, January/February 1999, Pages 19-27.
“Easement to Fee Simple Value Ratios for Electric Transmission Line Easements: A Common Sense Approach,” Gordon Green, MAI, The Appraisal Journal, July 1992, Pages 399-412.
“Measuring Residential Price Impacts from Proximity to Natural Gas Transmission Lines,” Dr. William N. Kinnard, Jr., REGC, Inc., June 1991, P.O. Box 558, Storrs, CT 06268; (203) 429-1005.
“Appraisal of Pipeline Right of Way,” Carr T. Dowell, III, Right Of Way, June, 1984.
“The Big Fiber Pull,” Vicky Uhland, ZDNet, October 22, 2000.
“Final Report Fair Market Value Analysis for a Fiber Optic Cable Permit in National Marine Sanctuaries,” Author Unknown, National Ocean Service, National Marine Sanctuaries, December, 2000.
Exxon v. Hill, Supreme Court of Louisiana, No. 00-C-2535 (2001).
[1] Allen A.N. (2001), The Appraisal of Easements, Right of Way Magazine, Nov./Dec., Vol. 48, Num. 6, https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/1101c.pdf . Albert N. Allen, SR / WA