IVSC время от времени выпускает обзорные статьи, в которых основное внимание уделяется актуальным темам оценки и возникающим проблемам. Обзорные статьи служат ряду целей: они инициируют и стимулируют обсуждение вопросов оценки, связанных с Международными стандартами оценки (IVS); они предоставляют контекстуальную информацию по теме с точки зрения разработчика стандартов; и они поддерживают оценочное сообщество в применении IVS с помощью рекомендаций и тематических исследований.

Перспективные документы дополняют IVS и не заменяют стандарты. Оценщики обязаны ознакомиться со стандартами и следовать им при проведении оценки.

IVSC опубликовал этот аналитический документ [1] как второй в серии, призванной инициировать обсуждение темы рыночной стоимости. Поделитесь с нами своими мыслями и взглядами через Linkedin

Введение

В нашем первом обзорном документе «Вызовы рыночной стоимости» Совет по материальным активам IVSC (TAB) рассмотрел ряд вопросов, касающихся рыночной стоимости, которая является одним из наиболее распространенных показателей, используемых при оценке.

Обсуждались такие темы, как соотношение цены и стоимости, сопоставление различных форм рыночных данных с базой стоимости, доступность рыночной информации в условиях пандемии в мире, пруденциальная стоимость (prudential value) и ее сравнение с рыночной стоимостью, а также стоимость на нестабильных биржевых рынках.

В связи с этим документом был получен ряд отзывов.

Основные отзывы специалистов по оценке заключаются в том, что, хотя рыночная оценка стоимости, как правило, является обоснованной с точки зрения оценщиков, эта концепция часто неправильно понимается и неверно истолковывается рядом заинтересованных в оценке сторон, как это описано в первом перспективном документе, представленном в данной серии статей. Этот второй перспективный документ направлен на дальнейшее изучение этой темы и получение отзывов более подробно, включая обсуждение таких вопросов, как:

• Цена, затраты, стоимость и ценность
• Как мы определяем, что такое «рынок» и как это влияет на рыночную стоимость?
• Какова концептуальная основа рыночной стоимости?
• Можно ли рассматривать рыночную стоимость в ретроспективе?
• Действительно ли «пики» и «спады» фиксируются при использовании предпосылки о рыночной стоимости?
• Как оценщик использует допущения и специальные допущения в отношении рыночной стоимости?

Теперь мы подробнее рассмотрим, как TAB понимает эти темы в нестабильные времена.

Цена, Затраты, Стоимость и Ценность … давайте подведем итог!

В предыдущем обзорном документе TAB были представлены определения цены и стоимости, среди прочих. После публикации этого документа в IVS были включены следующие уточненные определения (вступают в силу 31 января 2022 года):

• Затраты (существительное): Вознаграждение или расходы, необходимые для приобретения или создания актива.
• Цена: Денежное или иное вознаграждение, запрашиваемое, предлагаемое или уплачиваемое за актив, которое может отличаться от стоимости
• Стоимость (существительное): мнение, полученное в результате процесса оценки, соответствующего требованиям IVS. Это оценка либо наиболее вероятного денежного вознаграждения за долю в активе, либо экономических выгод от владения долей в активе на основе заявленной базы стоимости.
• Инвестиционная стоимость / Ценность: Стоимость актива для владельца или потенциального владельца с учетом индивидуальных инвестиционных или операционных целей (также может называться ценностью).

Наиболее важным моментом, который следует извлечь из этих определений, является то, что концепция рыночной стоимости является одной из многих баз стоимости. Следовательно, рыночная стоимость может отличаться, возможно, существенно, от затрат, цены и ценности.

Решающее значение для определения стоимости имеет база стоимости, принятая для любой конкретной оценки. При прочих равных условиях актив может оцениваться по нескольким показателям стоимости на одну и ту же дату оценки, например, по затратам замещения, рыночной стоимости, инвестиционной стоимости или стоимости принудительной ликвидации, и это лишь некоторые из них.

Несмотря на то, что все они являются «стоимостными» показателями, каждый из них может привести к различным результатам оценки.

Гипотетический пример такого потенциального изменения может быть представлен на следующей диаграмме, отражающей, что цена и стоимость актива могут зависеть от используемых методов оценки.

В соответствии с IVS 104 Базы стоимости:

… требуется выбор соответствующей базы (или баз) стоимости и соблюдения всех применимых требований, связанных с этой базой стоимости …

Это обязательно при оценке любого актива. Слишком часто оценщики делают молчаливое предположение, что их клиент понимает разнообразие существующих критериев оценки и согласен с выбором, сделанным оценщиком. Важно, чтобы оценщик проинформировал клиента о том, почему для выполнения задания была выбрана конкретная основа оценки. Кроме того, крайне важно, чтобы оценщики проанализировали множество информации, доступной на рынке, чтобы убедиться в том, что она рассматривается надлежащим образом в контексте определения стоимости, рассматриваемой в рамках оценки.  

Как указано в статье, написанной Лаурой Габриэль и Ником Френчем на тему «Применение рыночных методов оценки недвижимости – практический обзор» (Laura Gabrielle and Nick French on ‘Pricing to market property valuation methods – a practical review’):

… различие между “ценой”, “стоимостью” и “ценностью” имеет первостепенное значение. Но, к сожалению, не каждый пользователь оценки понимает это различие. Аналогичным образом, многие клиенты считают, что стоимость и ценность — это одно и то же. Или же эта стоимость является неотъемлемым показателем, ниже которого недвижимость никогда не будет продана. Оценка стоимости недвижимости сопряжена с разночтениями. Поэтому важно, чтобы оценщики были точны в формулировках, которые они используют в отчетах об оценке, и чтобы процесс оценки был понятен, как и выбор подхода, метода и модели оценки.

Напомним, что рыночная стоимость, хотя и является общепризнанной базой стоимости во всем мире, является лишь одной из многих баз стоимости. Хотя различная информация о ценах, представленная на рынке, может помочь установить рыночную стоимость (например, установить минимальный или потолочный уровень), такая информация о ценах может не обязательно соответствовать предпосылке рыночной стоимости по целому ряду причин.

Как мы определяем, что такое «рынок» и как это влияет на рыночную стоимость?

Рынок — это среда, в которой товары и услуги обмениваются между покупателями и продавцами посредством механизма ценообразования. Концепция рынка подразумевает, что товары или услуги могут свободно продаваться между покупателями и продавщицами, ограничиваясь только законами, регулирующими данную юрисдикцию. Каждая сторона будет реагировать на соотношение спроса и предложения и другие факторы, определяющие цены, а также на свое собственное понимание относительной полезности товаров или услуг, а также на свои индивидуальные потребности и желания.

Рынок определяется в базе рыночной стоимости следующим образом:

30.3. Концепция рыночной стоимости предполагает цену, установленную на открытом и конкурентном рынке, где участники действуют свободно. Рынком сбыта актива может быть международный или местный рынок. Рынок может состоять из множества покупателей и продавцов или может характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором предполагается, что актив выставлен на продажу, — это рынок, на котором актив, который предполагается обменять, обычно обменивается.

Для определения “предполагаемой суммы, на которую следует обменять актив или обязательство на дату оценки”, крайне важно понимать природу рынка, на котором торгуется данный актив. Это объясняется тем, что “предполагаемая сумма”, которую можно получить, будет в значительной степени зависеть от количества покупателей и продавцов на рынке и от способности этих покупателей и продавцов иметь доступ к этому открытому и конкурентному рынку. Рынок может быть классифицирован или описан по различным критериям, которые могут включать один или несколько из следующих:

• Товары или услуги, которыми торгуют, часто называют классом активов
• География, которая может включать как местные, так и международные границы
• Юридические, лицензионные, нормативные требования или требования к капиталу

Рассматривая открытый и конкурентный рынок, следует отметить, что размер рынков также может быть классифицирован в зависимости от ряда факторов, таких как объем торговли и цена торгуемых активов.

В некоторых случаях рынок может состоять из ограниченного числа участников, но это все равно открытый и конкурентный рынок. Для некоторых классов активов участники могут иметь возможность приобрести определенные доли в активе (например, долю в акционерном капитале через публичную фондовую биржу), но им может быть отказано в прямой покупке актива из-за лицензионных или нормативных ограничений. Во всех случаях оценщики должны учитывать соответствующий рынок, на котором продается актив, и участников торгов за этот актив, чтобы не переоценивать или занижать рыночную стоимость.

Хотя в любой момент времени открытый и конкурентный рынок может быть самодостаточным и практически не зависеть от активности на других рынках, со временем рынки часто будут влиять друг на друга. Например, на любую заданную дату цена актива в одной юрисдикции может быть выше, чем можно было бы получить за аналогичный актив в другой. Если игнорировать любые возможные искажающие эффекты, вызванные государственными торговыми ограничениями или налогово-бюджетной политикой, поставщики со временем увеличат предложение актива в том месте, где за него можно получить более высокую цену, и сократят предложение актива в том месте, где цена ниже, что приведет к сближению позиций. о ценах.

Однако следует отметить, что открытые и конкурентные рынки редко функционируют идеально, обеспечивая постоянное равновесие между спросом и предложением и равномерный уровень активности. К частым недостаткам рынка относятся перебои с поставками, внезапное увеличение или уменьшение спроса или асимметрия знаний участников рынка. Поскольку участники рынка реагируют на эти несовершенства, в определенный момент времени рынок, скорее всего, будет приспосабливаться к любым изменениям, которые привели к нарушению равновесия. Поскольку целью рыночной стоимости является определение “предполагаемой суммы, на которую актив или обязательство следует обменять на дату оценки”, она должна отражать условия на соответствующем рынке на тот момент, а не скорректированную или сглаженную цену, основанную на предполагаемом восстановлении равновесия. Таким образом, определение рыночной стоимости не меняется по мере повышения или понижения уровня неопределенности, меняются только преобладающие рыночные условия, которые требуют от оценщика проведения судебной экспертизы рынка. Хотя рыночная оценка стоимости дает ряд указаний относительно того, как оценщику следует рассматривать «рынок», совершенно очевидно, что рынок не является:

• тем, при котором потенциальные участники рынка не могут участвовать в сделке.
• тем, который неоправданно рассматривает только определенные типы покупателей и продавцов

Несмотря на тот факт, что

… рынок, на котором актив предположительно выставлен на продажу, является тем рынком, на котором актив, предположительно подлежащий обмену, обычно обменивается,

оценщик должен убедиться, что учитывается предпосылка о наиболее эффективном использовании в соответствии с IVS 104, разделом 30.4 База рыночной стоимости:

30.4. Рыночная стоимость актива будет отражать его наиболее эффективное использование (см. пункты 140.1-140.5). Наиболее эффективное использование — это использование актива, которое максимально раскрывает его потенциал и которое физически возможно, юридически допустимо и финансово осуществимо. Наиболее эффективное использование может заключаться в продолжении существующего использования актива или в каком-либо альтернативном использовании. Это определяется тем, какое использование актива имел бы в виду участник рынка при определении цены, которую он был бы готов предложить

Например, если стоимость учитывает сельскохозяйственные угодья с потенциалом жилой застройки, которые отвечают критериям наиболее эффективного использования, то это должно быть отражено в оценке.

Что представляет собой концепция рыночной стоимости?

Рыночная стоимость определяется в IVS как:

… предполагаемая сумма, на которую должен быть обменен актив или обязательство на дату оценки между желающим приобрести актив покупателем и желающим продать актив продавцом в рамках сделки «на расстоянии вытянутой руки», после надлежащего маркетинга и когда каждая из сторон действовала со знанием дела, осмотрительно и без принуждения.

Несмотря на то, что база рыночной стоимости общеизвестна, наряду с этим определением, концептуальные рамки, в рамках которых она должна применяться, редко упоминаются в отчетах об оценке. Концептуальная основа рыночной стоимости, содержащаяся в IVS 104 «Базы оценки», содержит указания по многим аспектам определения рыночной стоимости, в том числе:

• Что такое ‘предполагаемая сумма’?
• Как вы определяете ‘желающего покупателя» и «желающего продавца’?
• Что такое «сделка на расстоянии вытянутой руки»?
• Как вы определяете ‘правильный маркетинг’?
• Что отличает стороны, которые действовали «со знанием дела’ и ‘без принуждения’?

Концептуальная основа может быть полезна оценщикам при расшифровке различных форм рыночных данных, предлагаемых при проведении оценки, но особенно полезна с образовательной точки зрения при предоставлении рекомендаций клиентам и более широкому кругу заинтересованных сторон в области оценки.

Тщательное изучение не только определения, но и концептуальной основы может иметь неоценимое значение при проведении любой оценки, основанной на рыночной стоимости. Для удобства использования в качестве приложения к этому обзорному документу приведен полный текст «База рыночной стоимости», включая концептуальную основу.

Рыночная стоимость определяется только в ретроспективном аспекте?

В первой статье «Перспективы» мы рассмотрели критику некоторых комментаторов в отношении того, что рыночная стоимость определяется в ретроспективном аспекте и, следовательно, не так актуальна в условиях изменения рынков.

Из отзывов, к первой статье о перспективах, стало совершенно ясно, что эта критика необоснованна. Надо еще раз подчеркнуть важность того, что при определении рыночной стоимости учитываются все фактические данные, которые могут включать прогнозы. Задача оценщика состоит в том, чтобы убедиться, что он изучил все доказательства и соотнес их с моментом времени, называемым датой оценки. Рыночная стоимость определяется по времени, что важно для каждого задания по оценке.

Если, по мнению некоторых комментаторов, рыночная стоимость является ретроспективной, то проблема не в определении самой рыночной стоимости. Скорее всего, недостаточно учитываются изменения на рынке в период между датой совершения сделок, которые могут считаться сопоставимыми доказательствами, и датой оценки.

Аналогичным образом, это не означает, что рыночная стоимость не может быть прогнозируемой. При прогнозировании денежных потоков при использовании доходного подхода к оценке оценщики учитывают будущие выгоды, которые ожидают участники рынка.

Сами сделки, которые совершаются на рынке, являются результатом этого очень перспективного мыслительного процесса. Еще раз подчеркнем, что рыночная стоимость является отражением ожидаемых будущих выгод на определенный момент времени, называемый датой оценки. Чтобы прийти к этому моменту времени, оценщик дисконтирует прогнозируемые будущие выгоды и связанные с ними риски, используя ставку дисконтирования, соответствующую данному моменту времени.

Крайне важно, чтобы оценщик тщательно изучил соответствующие имеющиеся рыночные данные (прогнозы — это будущие денежные потоки или выгоды, дополнительные данные — текущие операции или рыночные индикаторы и, при необходимости, обратные данные — исторические операции), надлежащим образом сравнил их с объектом оценки и внес необходимые коррективы в эти сопоставимые данные, чтобы убедиться, что объект оценки соответствует действительности. актив оценивается надлежащим образом на дату оценки.

Наконец, было отмечено, что некоторые клиенты могут захотеть использовать (или обновить) существующий отчет об оценке, дата оценки которого уже прошла. Оценки могут быть действительны в течение определенного периода времени после указанной даты оценки, в зависимости от класса активов, цели оценки и рыночных событий.

TAB указывает, что технически оценка действительна только на соответствующую дату оценки, просто потому, что динамика рынка и стоимость могут быстро меняться в течение короткого периода времени.

Однако в тех случаях, когда юрисдикция допускает использование оценки в течение длительного периода времени, мы хотели бы подчеркнуть высокую степень осторожности в отношении таких допущений.

Действительно ли «пики» и «спады’ учитываются при расчете рыночной стоимости?

Итак, если рыночная стоимость не является ретроспективной, то действительно ли «пики» и «спады» учитываются при расчете рыночной стоимости?

В связи с этим оценщику необходимо уделить особое внимание рыночным доказательствам на данный момент, но, в частности, он должен убедиться, что используемые им доказательства соответствуют определению рыночной стоимости. Это будет включать в себя подтверждение того, что сделка совершалась не только «между добровольным покупателем и добровольным продавцом», но и того, что «каждая из сторон действовала осознанно, осмотрительно и без принуждения», и это лишь несколько соображений.

Не все сделки являются хорошим показателем рыночной стоимости. Когда покупатели не действуют со знанием дела, осмотрительно или без принуждения, а вместо этого проявляют энтузиазм и платят неустойчивые цены, или когда продавцы соглашаются на нерациональные цены в отчаянном стремлении быстро продать, – это не примеры подтверждения рыночной стоимости.

Очень важно, чтобы оценщики проводили различие между доказательствами и сопоставимыми доказательствами.

Доказательства, которые не соответствуют характеристикам, указанным в определении рыночной стоимости, должны быть тщательно рассмотрены оценщиком.

Как оценщик использует допущения и специальные допущения в отношении рыночной стоимости?

В разделе 200 IVS 104 указано, что:

200.1 В дополнение к определению базовой стоимости часто необходимо сделать допущение или несколько допущений, чтобы прояснить либо состояние актива при гипотетическом обмене, либо обстоятельства, при которых предполагается обмен актива. Такие допущения могут оказать существенное влияние на стоимость.

200.2 Эти типы допущений обычно подразделяются на одну из двух категорий:

1. предполагаемые факты, которые соответствуют или могли бы соответствовать фактам, существующим на дату оценки, и
2. предполагаемые факты, которые отличаются от тех, которые существовали на дату оценки.”

Если предполагаемые факты отличаются от тех, которые существовали на дату оценки, то это “особые допущения”, которые могут быть “использованы для иллюстрации влияния возможных изменений на стоимость актива”.

В некоторых юрисдикциях эти особые допущения могут называться гипотетическими условиями, например, в Единых стандартах профессиональной оценочной практики (USPAP) на 2020-2021 годы:

Гипотетическое условие: условие, непосредственно связанное с конкретным заданием, которое противоречит тому, что, как известно оценщику, существовало на дату вступления в силу результатов задания, но используется для целей анализа.

Комментарий: Гипотетические условия противоречат известным фактам о физических, юридических или экономических характеристиках объекта недвижимости; или об условиях, внешних по отношению к объекту недвижимости, таких как рыночные условия или тенденции; или о целостности данных, используемых при анализе.

Хотя для проведения оценки может потребоваться использование предположений и специальных допущений, оценщик должен проявлять осторожность, чтобы убедиться, что используемые специальные допущения не настолько далеки от определения рыночной стоимости, что было бы лучше рассмотреть другой метод определения стоимости, более подходящий для целей данной инструкции. В IVS 104, раздел 200.5, содержится четкая ссылка на это:

200.5. Все допущения и специальные допущения должны быть обоснованными в данных обстоятельствах, подтверждаться доказательствами и иметь отношение к цели, для которой требуется оценка

Резюме

Основываясь на отзывах, представленных в TAB после нашего первого доклада о перспективах, можно сделать вывод, что рыночная стоимость — это устоявшаяся, устойчивая и надежная база стоимости.

В рамках этой серии статей особое внимание было уделено проблемам, связанным с рыночной стоимостью, которые, по мнению клиентов, пользователей системы оценки и рыночных комментаторов, вызывают беспокойство. Эти проблемы, как правило, представляют собой образовательный пробел, который часто может быть устранен путем улучшения коммуникации как в рамках отчетов об оценке, так и в ходе постоянных бесед, которые оценщики ведут с этой более широкой группой заинтересованных сторон в области оценки.

Исходя из этого, возможно, настало время вернуться к тому же выводу, который был представлен в рамках первого перспективного документа:

Несмотря на то, что все эти ситуации усложняют работу оценщика, именно в этой ситуации опыт и навыки оценщика выходят на первый план. В наше неспокойное время нет лучшего специалиста, который мог бы дать совет по оценке стоимости, чем оценщик. Применяя общепринятые стандарты оценки и рекомендации по информированию и разъяснению вопросов оценки, оценщик является жизненно важным ресурсом для своих заинтересованных сторон, поскольку он действует, прежде всего, в общественных интересах.

В то же время, как профессионалы в области оценки, мы должны продолжать прислушиваться к мнению заинтересованных сторон, заинтересованных в оценке, чтобы гарантировать, что как рыночная стоимость, так и более широкие международные стандарты оценки, лежащие в основе оценки, продолжают соответствовать требованиям рынка и содержат адекватные рекомендации для решения этих предполагаемых проблем.

IVSC продолжит следить за темами, описанными в этой статье, и будет рад вашим комментариям, чтобы понять, какие текущие проблемы (если таковые имеются) по-прежнему возникают у вас или ваших заинтересованных сторон в связи с использованием или интерпретацией рыночной стоимости в вашей юрисдикции.

Пожалуйста, направляйте любые дальнейшие отзывы в Совет по материальным активам IVSC по следующему адресу email:contact@ivsc.org

Дополнение: IVS База оценки – Рыночная стоимость

30.1. Рыночная стоимость — это предполагаемая сумма, на которую актив или обязательство должны быть обменены на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в рамках сделки «на расстоянии вытянутой руки» после надлежащего маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, осмотрительно и без принуждения.

30.2. Определение рыночной стоимости должно применяться в соответствии со следующими концептуальными основами:

1. «Предполагаемая сумма» относится к цене, выраженной в денежном выражении, подлежащей уплате за актив в ходе рыночной сделки «на расстоянии вытянутой руки». Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно разумно получить на рынке на дату оценки в соответствии с определением рыночной стоимости. Это наилучшая цена, разумно доступная продавцу, и наиболее выгодная цена, разумно доступная покупателю. Эта оценка, в частности, исключает предполагаемую цену, завышенную или заниженную из-за особых условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, соглашения о продаже и обратной аренде, особые соображения или уступки, предоставленные кем-либо, связанным с продажей, или любой другой элемент стоимости, доступный только конкретному владельцу или покупателю.
2. «Актив или обязательство должны быть обменены» означает тот факт, что стоимость актива или обязательства является оценочной суммой, а не заранее определенной суммой или фактической ценой продажи. Это цена в сделке, которая соответствует всем элементам определения рыночной стоимости на дату оценки.
3. Выражение “На дату оценки” требует, чтобы стоимость была привязана ко времени на определенную дату. Поскольку рынки и рыночные условия могут меняться, оценочная стоимость может быть неверной или нецелесообразной в другое время. Сумма оценки будет отражать состояние рынка и обстоятельства на дату оценки, а не на любую другую дату.
4. «желающий приобрести товар покупатель» относится к тому, кто мотивирован, но не вынужден покупать. Этот покупатель не проявляет чрезмерного желания и не настроен покупать любой ценой. Таким покупателем также является тот, кто совершает покупку в соответствии с реалиями текущего рынка и текущими рыночными ожиданиями, а не в соответствии с воображаемым или гипотетическим рынком, существование которого невозможно продемонстрировать или предвидеть. Предполагаемый покупатель не стал бы платить более высокую цену, чем того требует рынок. Нынешний владелец входит в число тех, кто составляет «рынок».
5. «И добровольный продавец» не является ни чрезмерно нетерпеливым, ни вынужденным продавцом, готовым продавать по любой цене, ни тем, кто готов настаивать на цене, которая не считается разумной на текущем рынке. Желающий продать актив продавец мотивирован продать актив на рыночных условиях по наилучшей цене, достижимой на открытом рынке после надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактические обстоятельства фактического владельца не являются частью этого рассмотрения, поскольку желающий продать актив продавец является гипотетическим владельцем.
6. «сделка «на расстоянии вытянутой руки»» — это сделка между сторонами, которые не состоят в особых отношениях, например, между материнской и дочерними компаниями или арендодателем и арендаторшей, что может привести к тому, что уровень цен будет нехарактерным для рынка или завышенным. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости совершается между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо.
7. «после надлежащего маркетинга» означает, что актив был выставлен на продажу наиболее подходящим образом, чтобы осуществить его продажу по наилучшей цене, разумно достижимой в соответствии с определением рыночной стоимости. Метод продажи считается наиболее подходящим для получения наилучшей цены на рынке, к которому продавец имеет доступ. Продолжительность срока реализации не является фиксированным периодом, а зависит от типа актива и рыночных условий. Единственным критерием является то, что должно было пройти достаточно времени, чтобы актив мог быть представлен вниманию достаточного числа участников рынка. Период выставления на продажу наступает до даты оценки.
8. «когда каждая из сторон действовала осознанно и осмотрительно» предполагает, что и покупатель, и продавец, проявляющие готовность к сделке, достаточно хорошо информированы о характере и характеристиках актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Кроме того, предполагается, что каждый из них благоразумно использует эту информацию для определения цены, которая является метавариабельной для их соответствующих позиций в сделке. Благоразумие оценивается с учетом состояния рынка на дату оценки, а не с учетом ретроспективного анализа на более позднюю дату. Например, для продавца не обязательно неосмотрительно продавать активы на рынке с падающими ценами по цене, которая ниже предыдущих рыночных уровней. В таких случаях, как и в случае с другими биржами на рынках с изменяющимися ценами, благоразумный покупатель или продавец будет действовать в соответствии с наилучшей рыночной информацией, доступной на данный момент.
9. «и без принуждения» означает, что каждая сторона заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них не подвергается принуждению или неоправданному принуждению к ее завершению.

30.3. Концепция рыночной стоимости предполагает цену, установленную на открытом и конкурентном рынке, где участники действуют свободно. Рынком сбыта актива может быть международный или местный рынок. Рынок может состоять из множества покупателей и продавцов или может быть рынком, характеризующимся ограниченным числом участников. Рынок, на котором актив предположительно выставлен на продажу, — это рынок, на котором актив, предположительно подлежащий обмену, обычно обменивается.

30.4. Рыночная стоимость актива будет отражать его наиболее эффективное использование (см. пункты 140.1-140.5). Наиболее эффективное использование — это использование актива, которое максимально раскрывает его потенциал и которое возможно, юридически допустимо и финансово осуществимо. Наиболее эффективное использование может заключаться в продолжении существующего использования актива или в каком-либо альтернативном использовании. Это определяется тем, какое использование актива имел бы в виду участник рынка при определении цены, которую он был бы готов предложить.

30.5. Характер и источник исходных данных для оценки должны соответствовать принципу определения стоимости, который, в свою очередь, должен учитывать цель оценки. Например, для получения заключения о стоимости могут использоваться различные подходы и методы при условии, что они основаны на рыночных данных. Рыночный подход, по определению, предполагает использование рыночных данных. Для определения рыночной стоимости следует применять доходный подход, используя данные и допущения, которые будут приняты участниками. Для определения рыночной стоимости с использованием затратного подхода стоимость актива равной полезности и соответствующая амортизация должны быть определены путем анализа рыночных затрат и амортизации.

30.6. Имеющиеся данные и обстоятельства, относящиеся к рынку оцениваемого актива, должны определять, какой метод или методы оценки являются наиболее актуальными и приемлемыми. Если каждый используемый подход или метод основан на надлежащим образом проанализированных рыночных данных, то он должен обеспечивать представление о рыночной стоимости.

30.7. Рыночная стоимость не отражает свойства актива, представляющие ценность для конкретного владельца или покупателя и недоступные другим покупателям на рынке. Такие преимущества могут быть связаны с физическими, географическими, экономическими или правовыми характеристиками актива. Рыночная стоимость требует игнорирования любого такого элемента стоимости, поскольку на любую заданную дату предполагается только наличие желающего приобрести товар покупателя, а не конкретного желающего приобрести товар покупателя.

---

[1] Aronsohn A. and members of the IVSC Tangible Assets Board (2021), Market Value: An Established Basis of Value, IVSC issues Perspectives Papers, Dec. 2021,  https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2021/12/Perspective-Paper-Market-Value-An-Established-Basis-of-Value-Web.pdf