В то время как большинство процедур оценки — это не просто посещение объекта недвижимости, поиск последних продаж нескольких близлежащих аналогичных объектов в базе данных MLS и получение обоснованного заключения о стоимости, можно с уверенностью сказать, что такого никогда не происходит при оценке в маленьком городе [1].

Оценка недвижимости в небольшом населенном пункте требует значительных затрат времени на исследование, включая изучение баз данных о продажах в офисе, налаживание контактов с другими специалистами по недвижимости в нескольких населенных пунктах и терпимость клиентов к более субъективным результатам.

Как и в случае с любым другим заданием, первоначальные шаги заключаются в определении сферы применения отчета и предварительной оценке данных, необходимых для получения достоверного результата. Потребуется полное физическое описание, включающее факторы, влияющие на стоимость, а также юридическое описание и/или обследование объекта. Кроме того, необходимо будет собрать данные о продажах, аренде и стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Первым шагом должно стать изучение документов и обращение к местным оценщикам, банкирам и риэлторам для получения дополнительных данных о продажах и текущей информации об аренде.

На активном рынке, скорее всего, из этих источников можно получить достаточную информацию.

Необходимо провести дальнейший анализ рынка.

В небольшом городе продажа двух одинаковых объектов недвижимости может произойти с разницей в 10 лет при разных рыночных условиях.

Открытие или закрытие лесопилки, шахты, крупного предприятия или любое другое особенно негативное или позитивное физическое, социальное, экономическое или правительственное воздействие может полностью изменить баланс спроса и предложения на недвижимость в небольшом населенном пункте.

Можно изучить газетные архивы сообщества, чтобы убедиться в том, что они учитывают существенное изменение рынка с течением времени. Эти предварительные соображения могут сэкономить на многократных посещениях соответствующего сообщества и позволят организовать посещение аналогичных объектов недвижимости, для которых может потребоваться поездка в 100 миль и более. В дополнение к наблюдению за структурой и земельными характеристиками продаваемой недвижимости, следует учитывать рыночные условия в соответствующем сообществе на предмет корректировки. В нескольких небольших сообществах могут потребоваться специалисты по недвижимости и изучение публичных документов, чтобы обеспечить достаточную рыночную поддержку для обоснованного определения стоимости.

Ценность сетевого взаимодействия

Оценка недвижимости в небольших городах требует налаживания связей между оценщиками на региональном уровне или в масштабах штата. Для районов, расположенных вблизи государственных или международных границ, может оказаться полезным связаться со специалистами по недвижимости в соседних штатах или провинциях.

Оценщикам из небольших городов необходимо отслеживать как можно больше продаж каждого типа недвижимости в пределах обслуживаемого географического района.

Хотя эта работа требует много времени, данные о продажах в небольших городах имеют более длительный срок полезного использования, чем данные о городских рынках. Временные рамки продолжительностью до 10 лет могут быть полезны для определения достоверных показателей спроса и предложения в данном регионе.

Многочисленные услуги по продаже недвижимости развиты в основном в городских районах. Поскольку недвижимость в небольших городах чаще продается владельцами соседям или родственникам без помощи риэлтора, оценщику в небольших городах необходимо поддерживать связь с владельцами недвижимости и записывать данные по мере их обнаружения. Чтобы быть в курсе рыночной конъюнктуры в небольших городах, необходимо поддерживать контакты с сотрудниками Федерального агентства по сельскому хозяйству, оценщиками для кредитования фермерских хозяйств и сотрудниками службы охраны природных ресурсов.

Иногда, даже после изучения всех известных ресурсов, данные остаются недостижимыми. Сегодня большую часть описательной информации можно получить из Интернета, включая номер налогового участка, налоговую стоимость, ежегодные налоги, номера участков переписи и карты наводнений, размеры благоустройства, размеры участка и историю продаж или передачи с регистрационными данными. Если эта информация недоступна в Интернете, необходимо посетить или позвонить по телефону в окружной отдел оценки.

Дополнительной необходимой информацией может быть информация о любом договоре купли-продажи и зонировании или о возможности изменения зонирования. Если речь идет о новом проекте, актуальны контракты застройщика или предложения подрядчика и стоимость замены улучшений, которые также должны быть оценены.

Необходимо связаться с местными риэлторами и кредиторами, чтобы определить спрос на аналогичные проекты и факторы спроса и предложения, которые влияют на местный рынок недвижимости. Эти люди также должны быть в состоянии предоставить последние данные о продажах и аренде на местном рынке.

Три подхода

Затратный подход требует обоснованного определения стоимости земли. Однако в небольшом городе продажа земли может не проводиться в течение нескольких лет. В этом случае можно использовать продажу земли в близлежащих аналогичных населенных пунктах. Если речь идет о продаже за пределами города, необходимо учитывать корректировку местоположения. Если в рассматриваемом городе или аналогичных населенных пунктах нет информации о недавних продажах земли, может быть применим метод распределения. Этот метод предполагает, что стоимость земли может быть основана на оценочном соотношении земли и здания для сопоставимых объектов недвижимости. Если стоимость здания известна, можно рассчитать стоимость земли.

Подход, основанный на сравнении продаж, требует выявления аналогичных объектов недвижимости, которые были проданы. Если в рассматриваемом городе или близлежащих населенных пунктах в последнее время не обнаружено аналогичных продаж, этот подход может быть сочтен неуместным и исключен с полным объяснением того, почему этот подход не был разработан и почему результаты переуступки по-прежнему заслуживают доверия. Решение и обоснование отказа от того или иного подхода принимается оценщиком и зависит от рыночных условий и наличия данных.

Продажи в близлежащем более крупном городе можно было бы использовать, если бы можно было скорректировать местоположение путем сравнения цен продажи аналогичных объектов недвижимости, одного в аналогичном маленьком городке и одного в более крупном городе, при этом все остальные условия были бы относительно схожими. Необходима хорошая база данных о продажах в крупных городах региона и близлежащих небольших поселках с возможностью поиска. Можно опросить других специалистов по недвижимости на предмет их знаний о таких продажах.

При доходном подходе интервью с инвесторами в недвижимость в небольших городах также имеют решающее значение для определения дохода, которое может быть разработано несколькими способами. Интервью позволят определить факторы, влияющие на принятие решений о покупке. Рыночные данные должны подтверждать используемый метод.

Ставка прямой капитализации может быть рассчитана на основе подтвержденных данных о местных продажах или близлежащих объектах, а также данных о местных доходах и расходах.

Арендная плата в местных проектах должна быть подтверждена.

Уровень вакантных площадей может быть подтвержден путем обсуждения с местными управляющими аналогичными объектами недвижимости.

Расходы (налоги, страхование, управление, техническое обслуживание и резервы для замены) могут быть рассчитаны на основе данных продавцов, собранных из прошлых назначений по аналогичным проектам и файлов кредиторов.

Продажи и соответствующий чистый доход от аналогичных проектов в близлежащих городах могут быть использованы для расчета ставки прямой капитализации, поскольку разумно предположить, что инвесторы не стали бы инвестировать в небольшой город с более низкой доходностью, чем они могли бы получить, инвестируя в соседний город.

Если рыночные данные указывают на то, что доход от реализации проекта превышает затраты на его строительство, то проект осуществим. Кроме того, данные должны указывать на то, что затраты строительства меньше, чем стоимость приобретения аналогичного проекта. Эти наблюдения и оценки придают достоверность окончательному мнению о стоимости.

Затртному подходу могут уделить незначительное внимание, если используется только руководство по затратам. Этот подход более надежен, когда можно рассмотреть предложения местных застройщиков. Кроме того, отсутствие продаж земли и использование метода экстракции или распределения для определения стоимости земли являются весьма субъективными факторами.

Если объект недвижимости приносит доход, доходный подход может предоставить наилучшие данные, на которых можно основывать оценку стоимости. Можно собрать данные об арендной плате на местном рынке и данные о расходах на аналогичную недвижимость в этом районе, а коэффициент капитализации может быть основан на продажах аналогичных проектов в близлежащих населенных пунктах.

Оценка недвижимости в небольшом городе требует много времени и менее четко обоснована, чем оценка объектов в городских условиях. Хотя мнения о стоимости недвижимости в небольших городах часто носят скорее субъективный характер, чем объективный, оценка может быть достоверной, если рыночные данные полностью изучены, а оценщик остается беспристрастным.

---

[1] Cole L. (2004), Appraising in a small town, Valuation Insights & Perspectives, Mar 22, https://www.thefreelibrary.com/Appraising+in+a+small+town.-a0119512155 . Ларри Коул (Larry Cole), SRA, управляет небольшим семейным бизнесом по оценке недвижимости в Центральном Техасе. Он сертифицированный инструктор USPAP, преподающий в нескольких техасских и национальных компаниях. Он включен в списки VA и FHA и занимается оценкой коммерческой недвижимости всех типов по всему Центральному Техасу.