Метод предполагаемого использования в Жёлтой книге США

Александр Слуцкий

Далее приводится перевод одного из разделов актуальной (2015 года) редакции американских Единых стандарты оценки при федеральных приобретениях земель (Жёлтая книга) [1], касающегося метода оценки земельных участков, которые в России именуется «метод предполагаемого использования».

Однако, если в России этот метод используется довольно часто и безо всяких особых оснований, судами США (и Канады [2]) оценки, выполненные с использованием метода предполагаемого использования, безжалостно критикуются, в основном отклоняются, а принимаются, скорее, в виде исключения, когда на самом деле не удаётся оценить землю с использованием сравнительного подхода.

Необходимо учитывать, что вся критика метода в США и Канаде, справедлива и в России. А ведь ещё вопрос про ставку дисконтирования не рассмотрен.

…………………………………………………………………………………………………

 

4.4.5. Оценка жилого квартала и метод девелопмента.

 

При необходимости аспекты сравнения продаж, капитализации доходов и затратного подхода к оценке могут быть включены в методику оценки неосвоенных площадей земли, которые наиболее эффективно используются для разделения на участки.

Федеральный суд недавно объяснил этот метод девелопмента [3] следующим образом:

 

Сначала определяется или прогнозируются как способ разделения земли, так и цены, по которым эти участки будут продаваться.

Затем прогнозируемая валовая выручка от продажи всех участков в пуле суммируется, и производится вычет всех прогнозируемых прямых и косвенных затрат на техническое обслуживание и продажу, включая девелопмент [включая ожидаемую прибыль застройщика] и маркетинг.

Наконец, чистая сумма дисконтируется до приведенной стоимости, чтобы отразить, что лоты будут проданы с течением времени, т.е. в течение периода поглощения, учитывая прогнозируемый рыночный спрос. [4]

 

Считается, что оставшаяся сумма (остаток) представляет собой рыночную стоимость неразработанной земли на дату оценки.

Этот высокочувствительный и сложный метод оценки

 

… опирается на множество гипотетических предположений относительно перспектив, затрат и сроков разделения, девелопмента и продажи нескольких участков в неопределенном будущем  [5].

 

В результате, согласно федеральному законодательству, он может быть использован только в ограниченных обстоятельствах, и то только при наличии строгой доказательной базы [6].

 

4.4.5.1. Разумная вероятность девелопмента.

 

Согласно федеральному законодательству, метод девелопмента не может быть использован, если объект недвижимости не был “необходим или, вероятно, будет необходим в разумно ближайшем будущем” для использования в качестве жилого квартала» [7].

И доказательства того, “что примерно во время оценки в этом районе было построено несколько новых домов”, недостаточно: должны быть “доказательства «… текущего спроса или потенциала для жилых кварталов по соседству … ” [8]

Чтобы достоверно установить спрос на такие участки,

 

… должны быть какие-то доказательства того, что другие застройщики разрабатывали и продавали такие участки, чтобы, по крайней мере, установить тенденцию к такому типу застройки [аналогичной] недвижимостью [9].

 

Использование метода девелопмента требует доказательств того, что на дату оценки существовала разумная вероятность того, что объект недвижимости может быть застроен как жилой квартал и что его участки будут проданы в разумные сроки [10].

Он не может быть использован,

 

… если жилой квартал является невероятным или нереалистичным, или просто теоретическим или умозрительным, или может быть реализован только в отдаленном будущем … [11]

 

В качестве практического руководства рассмотрите эти инструкции окружного суда по одному делу, касающиеся доказательств, необходимых для обоснования использования метода девелопмента:

 

Если вы сделаете вывод,

  • что эта недвижимость на карте была разделена на отдельные участки;
  • что недвижимость была адаптирована для целей жилого квартала;
  • что на земле были произведены физические изменения, такие как рытье колодца с достаточным запасом воды для целей застройки; строительство озера; строительство дорог и другие физические изменения в состоянии земли;
  • что некоторые продажи участков действительно имели место;
  • что существовала разумная вероятность того, что эта недвижимость может быть застроена как жилой квартал;
  • что ожидаемые расходы на застройку будут такими, как предполагаемые;
  • что существовал бы рынок для продажи этих лотов и что эти лоты были бы проданы в разумные сроки …

тогда вы можете принять мнение о стоимости, основанное на этом методе. [12]

 

4.4.5.2. Применение к неосвоенным землям.

 

Редко бывает уместно применять метод девелопмента к неосвоенным землям [13].

Как недавно разъяснил окружной суд,

 

… метод девелопмента эффективно оценивает земельный участок, даже если он неразделен и не улучшен, практически так, как если бы он уже был разделен и продан.

Такой расчет стоимостной оценки … требует большего, чем просто того, чтобы гипотетический покупатель во время изъятия рассматривал потенциал застройки; как правило, требуется, чтобы землевладелец продемонстрировал, что разделение неосвоенной земли было разумно определенным в ближайшем будущем на момент изъятия [14].

 

Использование метода девелопмента не может быть оправданным на основании “первоначальных планов, намерений или ожиданий прибыли” землевладельца в отношении объекта недвижимости, поскольку предположения, лежащие в основе метода девелопмента, являются слишком спекулятивными тогда, когда землевладелец “фактически не разделил, не улучшил и не продал ни одного участка земли …” [15].

 

Как указал Верховный суд в деле Olson v. United States,

 

… допускать, чтобы простые домыслы и догадки становились руководством для определения стоимости, [является] вещью, подлежащей осуждению в деловых операциях, а также при судебном установлении истины [16].

 

В результате,

 

… даже несмотря на то, что наиболее эффективным использованием недвижимости является жилой квартал, если в этом направлении не было предпринято никаких значимых шагов, а именно расходов на строительство и фактических продаж участков, тогда оценка «методом [девелопмента]» … была бы неуместной [17].

 

Скорее, в таких случаях

 

… подходящим рынком [является] весь участок в качестве инвестиционной недвижимости для будущего девелопмента жилого квартала [18].

 

4.4.5.3. Достоверная смета расходов.

 

Даже если бы разделение было явно обоснованной определенностью, федеральный закон требует достоверных доказательств прогнозируемых затрат на разделение:

 

В отсутствие достоверных доказательств затрат [следует] полностью исключить … оценку методом [девелопмента] [19].

 

Одних лишь неподтвержденных утверждений недостаточно [20].

Затраты, которые должны быть надежно оценены и учтены, включают

  • прямые затраты на застройку (такие как геодезия, проектирование, инжиниринг, выдача разрешений, сортировка, расчистка, канализация, мощение улиц, бордюры и водосточные желоба, водопроводные линии и другие коммунальные услуги);
  • косвенные затраты (включая финансирование, страхование, налоги на недвижимость, продажи, рекламу, бухгалтерские, юридические и заключительные расходы, накладные расходы по проекту и надзор); и
  • ожидаемая прибыль девелопера [21].

 

4.4.5.4. Наличие сопоставимых продаж.

 

Когда рыночная стоимость объекта недвижимости может быть надежно оценена с использованием сопоставимых продаж, не следует полагаться на подход девелопмента в качестве основного показателя стоимости, поскольку лежащие в его основе допущения “в значительной степени спекулятивны”, а “субъективные элементы … повышают риск ошибки.” [22]

Однако метод девелопмента может быть использован в таких ситуациях для проверки заключения о наиболее эффективном использовании [23] или для подтверждения стоимости, указанной методом сравнения продаж [24].

Следует также отметить, что

 

… хотя отсутствие продаж и/или девелоперской деятельности может указывать на недостаточное предложение земли, пригодной для такого использования, это также может указывать на отсутствие спроса [25].

 

И без “достоверных доказательств того, что существует фактический спрос на [девелопмент жилых кварталов] или что такой спрос возникнет в разумно ближайшем будущем [,]” жилой квартал не может рассматриваться как наиболее эффективное использование [26].

 

[1] Interagency Land Acquisition Conference (2016), Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions, The Appraisal Foundation on behalf of the Conference and in cooperation with the United States Department of Justice, https://www.justice.gov/file/408306/download

[2] Обзор канадской судебной практики см. в обстоятельной статье Тони Севелка — Sevelka T. (2005), A review of the subdivision development method. Part I, Part II, Canadian Appraiser, Vol. 49, book 3/4 https://intval.com/pdfs/Review%20of%20Sub%20Method.pdf

[3] Метод девелопмента — это не подход к оценке стоимости; это метод или техника оценки. Метод девелопмента также называется методом участка, методом остаточной стоимости земли, методом остаточной стоимости для девелопера, методом предполагаемого использования или методом девелопмента жилого квартала (subdivision development).

[4] United States ex rel. Tenn. Valley Auth. v. An Easement & Right-of-Way over 6.09 Acres of Land (TVA v. 6.09 Acres), 140 F. Supp. 3d 1218, 1247- 48 (N.D. Ala. 2015); see generally id. at 1247-56; см. также United States v. 99.66 Acres of Land (Sunburst Invs.), 970 F.2d 651, 655-56 (9th Cir. 1992); United States v. 47.3096 Acres of Land, 583 F.2d 270, 271-72 (6th Cir. 1978).

[5] TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1251; см. в общем Eaton, примечание 16, at 245-70.

[6] См. TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1247-56; Sunburst Invs., 970 F.2d at 655-56; Eaton, примечание 16, at 246 (“Во многих случаях подход девелопмента применялся в неподходящих обстоятельствах или неправильным образом. Если бы вся земля, которая была оценена с помощью подхода девелопмента, была фактически разделена, на рынке было бы достаточно участков для разделения на сотни лет, и в Соединенных Штатах осталось бы мало сельскохозяйственных угодий, если таковые вообще остались”.).

[7] 47.3096 Acres, 583 F.2d at 272 (quoting Olson v. United States, 292 U.S. 246, 255 (1934)); Sunburst Invs., 970 F.2d at 655-56; United States v. 341.45 Acres of Land, 633 F.2d 108, 112 (8th Cir. 1980); United States v. 147.47 Acres of Land (Delagap), 352 F. Supp. 1055, 1061-62 & n.7 (M.D. Pa. 1972).

[8] 47.3096 Acres, 583 F.2d at 272 (цитирует United States v. 478.34 Acres, 578 F.2d 156, 159 (6th Cir. 1978)); 341.45 Acres, 633 F.2d at 112 (“необходимо больше, чем несколько спорадических продаж таких лотов”); см. Olson, 292 U.S. at 255.

[9] 341.45 Acres, 633 F.2d 108, 112 (8th Cir. 1980). На самом деле, “если будет реальный спрос на [такие] участки, мы считаем, что землевладельцы смогут удовлетворить такой спрос”. Id.

[10] Delagap, 352 F. Supp. at 1061-62 & n.7.

[11] Id.; см. Olson, 292 U.S. at 255-56.

[12] Delagap, 352 F. Supp. at 1061-62 & n.7.

[13] См. United States ex rel. Tenn. Valley Auth. v. An Easement & Right-of-Way over 6.09 Acres of Land (TVA v. 6.09 Acres), 140 F. Supp. 3d 1218, 1250-51 (N.D. Ala. 2015) (citing cases); сравните с United States v. 99.66 Acres of Land (Sunburst Invs.), 970 F.2d 651, 655-56 (9th Cir. 1992) (подтверждает исключение метода оценки “бумажного квартала и ничего более”) и United States v. 100 Acres of Land, 468 F.2d 1261, 1266-67 (9th Cir. 1972) (разрешает метод оценки недвижимости, входившей в состав жилого квартала, который на дату определения стоимости частично находился в стадии девелоамента).

[14] TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1255; see generally id. at 1247-56. Суды выражают аналогичные опасения вне рамок федеральных приобретений посредством судов. Например, United States v. Hickey, 360 F.2d 127, 137 (7th Cir. 1966) (“Какими бы ни были его достоинства для строителей и девелоперов, спекулятивный и нереалистичный характер оценок «методом лотов» при оценке стоимости свободных земельных участков в качестве обеспечения по ипотечным кредитам очевиден. Оценка «методом лотов» отражает стоимость, которая может быть достигнута в какой-то момент в будущем, когда земля будет разделена, облагорожена и готова к продаже отдельными жилыми участками. Это не отражает текущую справедливую рыночную стоимость незанятой земли …”).

[15] TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1252-53

[16] Olson, 292 U.S. at 257.

[17] Delagap, 352 F. Supp. at 1060

[18] Sunburst Invs., 970 F.2d at 655-56; см. Section 4.2.2 (Unit Rule)

[19] United States v. 47.3096 Acres of Land, 583 F.2d 270, 272 (6th Cir. 1978).

[20] Id.; see Sunburst Invs., 970 F.2d at 655-56; United States v. 341.45 Acres of Land, 633 F.2d 108, 112-13 (8th Cir. 1980)

[21] См. TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1247-48 (“все прогнозируемые прямые и косвенные затраты на техническое обслуживание и продажу, включая девелопмент и маркетинг”); 47.3096 Acres, 583 F.2d at 272 (“расходы на расчистку и благоустройство земли, межевание и разделение ее на участки, рекламу и продажу, удержание земли и уплату налогов и процентов до тех пор, пока все участки не будут проданы”); United States v. 100 Acres of Land, 468 F.2d 1261, 1266 (9th Cir. 1972) (“расходы на продажу и рекламу, затраты на проектирование и девелопмент, накладные расходы, налоги, ожидаемая прибыль, а также потери площадей на улицы и т.д.”); Секция 4.4.3.5 (Предпринимательский стимул и предпринимательская прибыль).

[22] См. TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1250-52 (ссылается на United States v. 50 Acres of Land (Duncanville), 469 U.S. 24, 36 & n.23 (1984)); см. также Norman v. United States, 63 Fed. Cl. 231, 271 (Ct. Cl. 2004) (“подход является в высшей степени спекулятивным [и] склонным к ошибкам”), aff ’d, 429 F.3d 1081 (Fed. Cir. 2005); cf. Olson v. United States, 292 U.S. 246, 257 (1934). Суды также сочли метод разработки ненадежным в других контекстах. Например, Rockies Express Pipeline LLC v. Hopkins, 131.495 Acres, No. 1:08-cv-00751-RLY-DML, 2012 WL 1622532, at *4 (S.D. Ind. May 9, 2012) (отмечая “подверженность неправильному использованию” и “спекулятивный характер” оценки в соответствии с законодательством штата).

[23] См., например, United States v. 125.07 Acres of Land (Pond Road I), 667 F.2d 243, 246 (1st Cir. 1981); United States v. 1,291.83 Acres of Land in Adair & Taylor Ctys., 411 F.2d 1081, 1087 (6th Cir. 1969).

[24] Eaton, см. выше 16, at 247, 268; см., например, United States v. 3.544 Acres of Land, 147 F.2d 596 (3d Cir. 1945); United States v. 147.47 Acres of Land (Delagap), 352 F. Supp. 1055, 1059 (M.D. Pa. 1972) (использование стоимостей лотов в качестве рыночных данных в дополнение к сопоставимым продажам).

[25] Eaton, см. выше 16, at 248; e.g., United States v. 341.45 Acres of Land in St. Louis Cty., 633 F.2d 108, 112-13 (8th Cir. 1980) (“Должны быть какие-то доказательства того, что другие разрабатывали и продавали такие лоты … Если будет реальный спрос на [такие] участки, мы считаем, что землевладельцы смогут удовлетворить такой спрос”.); cf. Delagap, 352 F. Supp. at 1058 n.4, 1057-61.

[26] 341.45 Acres in St. Louis Cty., 633 F.2d at 112-14; see Olson, 292 U.S. at 255.