Ранее как то уже начинал писать на эту тему. Теперь продвинулся в изучении.
……………
Актуальная версия Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) [1] содержат требования к достаточности информации, использованной в оценке. В частности, Правило 1-4, Подходы к оценке, и Правило 2-1, Общие требования к отчёту, соответственно, устанавливают, что
При выполнении оценки недвижимости оценщик должен собирать, проверять и анализировать всю информацию, необходимую для получения достоверных результатов оценки.
Каждый письменный или устный отчет об оценке недвижимости должен: … (b) содержать достаточную информацию, позволяющую предполагаемому пользователю (пользователям) оценки правильно понять отчет …
Однако, дальнейшей конкретизации в USPAP не содержится.
В The Appraisal of Real Estate [2], 15 издание, Глава 20. Подход Сравнения продаж, также утверждается, что в оценке сравнением обязательно должно быть использовано «достаточное количество» недавних сделок:
Подход сравнения продаж применим к большинству типов объектов недвижимости, когда имеется достаточное количество недавних надежных сделок, позволяющих определить структуру стоимости или тенденции на рынке. …
Подход сравнения продаж применим при наличии достаточного количества данных о последних рыночных сделках.
Существенно, что при отсутствии «достаточного количества данных о последних рыночных сделках» подход сравнения продаж применять нельзя, и надо использовать иные подходы и методы оценки:
Если продажи не будут найдены, оценщикам, возможно, придется использовать другие подходы к оценке …
В статье Макса Зербста 1974 года [3] обращалось внимание на связь минимально требуемого количества сопоставимых продаж и количества корректировок на их различия с объектом оценки, производимых в процессе оценки. В частности, утверждалось, что в оценке достаточно использовать на одну сопоставимую продажу больше, чем количество вносимых корректировок. Оригинал статьи Зербста недоступен, однако обоснование Зербста приводится, например, в относительно недавней статье Дэвида Эннса [4]:
… в надлежащем математическом смысле оценщику требуется на одну сопоставимую продажу больше, чем количество вносимых корректировок.
Этот факт часто игнорируется в дискуссиях о парных продажах, но, после размышлений, причина становится очевидной:
если идентичная (для объекта оценки) недвижимость была только что продана почти в то же время, что и дата вступления в силу оценки (следовательно, корректировка по времени не требовалась бы), не было бы необходимости в корректировке сопоставимой продажи, чтобы отразить рыночную стоимость объекта;
если другой почти идентичный объект недвижимости также был только что продан, но имел одну отличающуюся характеристику, например — возраст здания, тогда другая характеристика объяснила бы разную цену продажи и, конечно, поддержала бы корректировку на разницу в возрасте;
таким образом, теперь у нас есть две продажи и одна корректировка;
для еще одной корректировки требуется еще одна парная продажа и так далее.
Эти рассуждения иллюстрируются в Таблице 1 ниже.
Таблица 1. Логика определения минимально необходимого количества аналогов в методе парных продаж по критерию Зербста
| Описание | Корректировка цены | |
| Аналог 1 | Полностью идентичный объекту оценки объект с известной ценой | Цена не корректируется и берётся за основу сравнения |
| Аналог 2 | Объект — аналог с известной ценой, отличающийся только по Фактору 1 | Цена сравнивается с ценой Аналога 1 и корректируется на разницу |
| Аналог 3 | Объект — аналог с известной ценой, отличающийся только по Фактору 2 | Цена сравнивается с ценой Аналога 1 и корректируется на разницу |
| … | … | … |
| Аналог m | Объект — аналог с известной ценой, отличающийся только по Фактору m | Цена сравнивается с ценой Аналога 1 и корректируется на разницу |
| ИТОГО | Количество факторов сравнения = m, Количество объектов – аналогов n = m + 1 |
Таким образом, если обозначить количество факторов сравнения как m, а количество объектов – аналогов как n, то получаем хорошо известное соотношение, которое можно именовать по имени создателя «критерий Зербста»:
n = m + 1, (1)
Однако, формула (1) содержит серьёзное ограничение: свободный член в критерии Зербста – единица – это не просто любой объект – аналог, а такой объект – аналог, который не требует никаких корректировок.
Тем не менее можно уверенно утверждать, что корректировка сопоставимой продажи, основанная только на одной паре продаж, в настоящее время не произведёт впечатления обоснованной, что и утверждается в уже цитированном источнике — The Appraisal of Real Estate, 15th edition.
В частности, глава 21. Сравнительный анализ, при рассмотрении метода анализа парных данных предписывает следующее:
Анализ парных данных должен производиться с особой тщательностью и гарантировать, что объекты действительно сопоставимы и что других различий не имеется.
Использование только одной такой пары для составления выводов может привести к ложному впечатлению, поскольку могут существовать существенные факторы, неизвестные исследователю, которые могут повлиять на стоимость. Вот почему оценщики стараются использовать несколько парных продаж для обоснования корректировок и предотвращения того, чтобы неизвестный фактор приводил к вводящему в заблуждение выводу.
В связи с этим можно утверждать, что «критерий Зербста» – формула (1) — не отвечает современным представлениям.
При этом литература содержит несколько ничем, кроме практического опыта не обоснованных, мнений относительно минимально необходимого количества объектов – аналогов.
Руководство Фанни Мэй [5] применительно к подходу сравнения продаж нормативно устанавливает, что
В рамках подхода сопоставления продаж необходимо использовать как минимум три закрытых сопоставимых продажи. Могут быть представлены дополнительные сопоставимые продажи, подтверждающие мнение оценщика о рыночной стоимости.
Джемс Бойкин и Альфред Ринг в монографии [6] в главе «Основы оценки земли» устанавливают необходимый минимум на уровне трёх – четырёх продаж, заявляя:
… минимум три или четыре сопоставимые продажи … выбранные, подтвержденные, проверенные на местах и проанализированные — это соответствующее число.
А в статье от 2000 года [7] Бойкин пишет уже про «от пяти до восьми продаж»:
Не существует установленного количества продаж земли или сервитутов, которое считалось бы общепризнанно правильным. Я лично предлагаю от пяти до восьми продаж.
Томас Уильямс в статье, посвящённой корректировкам в методе сравнения продаж [8] указывает, что , с одной стороны — три сопоставимые продажи – это мало:
При наличии достаточного количества скорректированных сопоставимых продаж можно получить надежный показатель стоимости.
Количество сопоставимых объектов должно быть достаточным для точной интерпретации рынка; три сопоставимых продажи были проверены временем и являются абсолютным минимумом.
Однако опыт обычно учит, что с одним из трех будет что-то не так, а оставшихся двух, вероятно, недостаточно для того, чтобы выработать представление о стоимости. Поэтому следует проявлять осторожность при выборе сопоставимых объектов, и по возможности следует получить более трех сопоставимых объектов.
а, с другой стороны упоминает, что Appraisal Institute выработал некоторый практический рекомендуемый критерий минимально необходимого количества объектов — аналогов:
Курс 530 «Advanced Sales Comparison and Cost Approaches» предполагает, что хорошим эмпирическим правилом является то, что количество сопоставимых продаж минус количество факторов сравнения должно составлять не менее трех [9].
Однако, своём комментарии к этой статье [10] Ричард Парли вносит уточнение. В частности, он указывает, что в статье утверждается
« … что курс 530 Appraisal Institute «Advanced Sales Comparison and Cost Approaches» предполагает, что количество продаж за вычетом количества элементов сравнения должно составлять не менее трех. Это означало бы, что если бы использовались все десять элементов сравнения, то число сопоставимых объектов должно было бы составлять тринадцать. Это неверно.
В материалах курса говорится следующее: «Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что количество продаж за вычетом количества элементов сравнения, для которых были разработаны корректировки на основе этих продаж (выделено мной – А.С.), должно составлять не менее трех».
Целью этого эмпирического правила является простое предотвращение полного инбридинга [11] в процессе адаптации.
Например, если три корректировки поддерживаются с помощью сопоставимых пар в сопоставимых продажах, то эмпирическое правило будет диктовать, что должно быть представлено по крайней мере три дополнительных продажи, а поддержка всех остальных корректировок будет осуществляться за пределами шести общих продаж».
Поскольку материалы (платного) курса 530 в открытом доступе отсутствуют, попробуем самостоятельно осмыслить то, что нам известно из двух приведённых цитат.
Речь явно идёт об усовершенствовании критерия Зербста – формула (1).
В соответствии с неправильным описанием Уильямса, она формула (1) должна выглядеть следующим образом:
n = m + 3, (2)
При этом ни о каком ограничении на смысл свободного члена формулы – три, о котором было указано выше, Уильямс не упоминает.
Однако, уточнение Парли указывает именно на это – три сопоставимые продажи не участвуют в расчёте корректировок, т.е. не корректируются, а стало быть, не требуют корректировок.
Однако, уточнение Парли говорит ещё и о том, что в отличие от формул (1) и (2) критерий минимально необходимого количества объектов – аналогов имеет более общий вид
n = а х m + 3, (3)
где параметр а представляет собой минимальное количество сопоставимых продаж, на котором определяется корректировка на каждый фактор сравнения. Очевидно, что абсолютно минимальное количество таких продаж, которое больше единицы, составляет две продажи (Appraisal Institute утверждает, что одной пары мало, но далее не уточняет). С учётом этого критерий Зербста принимает следующий вид
n = 2 х m + 3, (4)
где
- 3 — свободный член — по – прежнему означает три объекта – аналога, не требующие никаких корректировок,
- коэффициент 2 и количество параметров сравнения m жёстко связаны между собой, и не могут являться предметом усреднения – не может быть так, что одна корректировка определена на одной сопоставимой продаже, вторая на трёх, а в среднем получается 2 х m = 4.
В результате, для оценки с десятью корректировками надо не 13 сопоставимых продаж, как это может показаться из статьи Уильямса, а 10 пар сопоставимых продаж, различающихся только по одному элементу сравнения, т.е. 20 сопоставимых продаж, и плюс ещё три сопоставимых продажи, не требующие корректировок. Таким образом, для оценки методом парных продаж, в которой использованы 10 корректировок, согласно Курсу 530 «Advanced Sales Comparison and Cost Approaches» от Appraisal Institute требуется 23 сопоставимые продажи, 10 пар которых отличаются от объекта оценки только по одному элементу сравнения, а три не отличаются ни по одному элементу сравнения.
Эти рассуждения иллюстрируются в Таблице 2 ниже.
Таблица 2. Логика определения минимально необходимого количества аналогов в методе парных продаж по критерию Appraisal Institute
| Описание | Корректировка цены | |
| Аналог 1 | Полностью идентичные объекту оценки объекты с известными ценами | Определяется средняя удельная цена, которая далее не корректируется и берётся за основу сравнения |
| Аналог 2 | ||
| Аналог 3 | ||
| Фактор сравнения 1 | ||
| Аналог 4 | Объекты — аналоги с известными ценами, отличающиеся от объекта оценки только по Фактору 1 | Определяется средняя удельная цена, которая сравнивается со средней удельной ценой Аналогов 1 — 3 и корректируется на разницу |
| Аналог 5 | ||
| Фактор сравнения 2 | ||
| Аналог 6 | Объекты — аналоги с известными ценами, отличающиеся от объекта оценки только по Фактору 2 | Определяется средняя удельная цена, которая сравнивается со средней удельной ценой Аналогов 1 — 3 и корректируется на разницу |
| Аналог 7 | ||
| Фактор сравнения 3 | ||
| Аналог 8 | Объекты — аналоги с известными ценами, отличающиеся от объекта оценки только по Фактору 3 | Определяется средняя удельная цена, которая сравнивается со средней удельной ценой Аналогов 1 — 3 и корректируется на разницу |
| Аналог 9 | ||
| … | … | … |
| Фактор сравнения m | ||
| Аналог 3 + 2 х m — 1 | Объекты — аналоги с известными ценами, отличающиеся от объекта оценки только по Фактору m | Определяется средняя удельная цена, которая сравнивается со средней удельной ценой Аналогов 1 — 3 и корректируется на разницу |
| Аналог 3 + 2 х m | ||
| ИТОГО | Количество факторов сравнения = m, Количество объектов – аналогов n = 3 + 2 х m |
Вопрос о том, насколько это – 23 сопоставимых объекта для 10 корректировок — реально в практической ситуации, представляется очевидным – очень маловероятно.
Если же сопоставить формулу (4) с предложением Бойкина – «Я лично предлагаю от пяти до восьми продаж», то пять продаж будет соответствовать оценке на трёх объектах, не требующих корректировок, и с одной корректировкой, а восемь продаж – то же самое, но с двумя корректировками.
Однако, к такой минимум – миниморум логике сразу же возникает вопрос: А достаточно ли для определения каждой корректировки всего двух сопоставимых продаж, особенно с учётом того, что, как указывает Уильямс, «с одной из них что-то может быть не так»? Не надо ли для практики ужесточить критерий и увеличить количество таких продаж до трёх, чтобы если с одной из них «что-то не так», удалить её и всё же не выйти за рамки минимально разумных двух продаж?
Если это так, то формула (4) для критерия примет вид
n = 3 х m + 3, (5)
Соответственно, для оценки методом парных продаж, в которой использованы 10 корректировок, согласно Курсу 530 «Advanced Sales Comparison and Cost Approaches» от Appraisal Institute требуется 33 сопоставимые продажи, 10 трио которых отличаются от объекта оценки только по одному элементу сравнения, а три не отличаются ни по одному элементу сравнения.
Вопрос же о том, насколько это – 33 объекта для 10 корректировок — реально в практической ситуации, является уже риторическим, поскольку ответ очевиден – ни насколько.
При этом, с повестки не удаляется вопрос о том, а достаточно ли использование трёх сопоставимых объектов, отличающихся только одним элементом сравнения и трёх сопоставимых объектов никак не отличающихся от объекта оценки для получения достоверной корректировки, и не следует ли увеличить оба количества до пяти, что уже приведёт к формуле n = 5 х m + 5?
Далее есть смысл уделить внимание свободному члену в уравнениях (4) и (5) – количеству сопоставимых объектов, не отличающихся от объекта оценки ни по одному элементу сравнения, поскольку увеличение этого количества резко изменяет логику процесса оценки.
В самом деле, если это количество увеличить, например, до пяти, то возникает вопрос о принципиальной необходимости использования в оценке сопоставимых объектов, различающихся по каким бы то ни было параметрам – оценку можно произвести просто на имеющихся пяти объектах, цены которых не требуют никаких корректировок. При этом, вопрос о достаточности пяти объектов для оценки без корректировок уже можно решать иными путями.
Из вышесказанного прямо следует, что в рамках подхода, изложенного выше, оптимизация количества объектов – аналогов, используемых в оценке, обеспечивающей достоверный результат, должен иметь две цели — максимизация количества объектов – аналогов, не требующих корректировок; а также минимизации количества корректировок.
Если же исходить из эмпирического правила Джеймса Бойкина (пять – восемь сопоставимых продаж) и реалий рынка, то обеспечение достоверного результата оценки с количеством корректировок более двух, максимум трёх, не представляется возможным в силу отсутствия на рынке необходимого количества сопоставимых объектов.
Однако, имеется и
альтернативный подход к обеспечению того же результата.
[1] The Appraisal Foundation (2020-2021), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Effective January 1, 2020 through December 31, 2021, https://millersamuel.com/files/2021/03/USPAP-Standards-1-4.pdf
[2] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th edition, Chicago: Appraisal Institute
[3] Zerbst R.H. (1971), A Caution on the Adjustment of Comparable Sales, The Real Estate Appraiser, Nov / Dec.
[4] Enns D. (2012), Easements Agricultural Land. Revisited, Canadian Property Valuation Magazine, Vol. 56, Book 2, https://www.aicanada.ca/article/easements-and-agricultural-land-values-revisited/
[5] Fannie Mae (2023), Selling Guide: Fannie Mae Single Family? Published: February 01 2023, https://selling-guide.fanniemae.com/Selling-Guide/Origination-thru-Closing/Subpart-B4-Underwriting-Property/Chapter-B4-1-Appraisal-Requirements/Section-B4-1-3-Appraisal-Report-Assessment/1032992441/B4-1-3-08-Comparable-Sales-03-02-2022.htm#Minimum.20Number.20of.20Comparable.20Sales
[6] Boykin J.H. and Ring A.A. (1993), The Valuation of Real Estate, Edgewood Cliffs, NJ: Regents/Prentice Hall, Inc.
[7] Boykin J.H. (2000), Valuing Scenic Land Conservation Easements, Appraisal Journal, Oct 1, https://www.thefreelibrary.com/Valuing+Scenic+Land+Conservation+Easements.-a067322790
[8] Williams T.P. (2004), Base adjusting in the sales comparison approach, Appraisal Journal, Mar 22, https://www.thefreelibrary.com/Base+adjusting+in+the+sales+comparison+approach.-a0117040788
[9] Bowes E.N., Mueller N. (2000), Course 530: Advanced Sales Comparison and Cost Approaches, Chicago: Appraisal Institute
[10] Parli R.L. (2004), Comments on «Base Adjusting in the Sales Comparison Approach» (Letter to the Editor), Appraisal Journal, Jun., https://www.thefreelibrary.com/Comments+on+%22Base+Adjusting+in+the+Sales+Comparison+Approach%22.-a0120353046
[11] Инбри́динг — форма гомогамии, скрещивание близкородственных форм в пределах одной популяции организмов (животных или растений). См. Инбридинг. Материал из Википедии — свободной энциклопедии, https://ru.wikipedia.org/wiki/Инбридинг