IVSC время от времени выпускает перспективные статьи, в которых основное внимание уделяется актуальным темам оценки и возникающим проблемам. Перспективные статьи служат ряду целей: они инициируют и стимулируют обсуждение вопросов оценки, связанных с Международными стандартами оценки (IVS); они предоставляют контекстуальную информацию по теме с точки зрения разработчика стандартов; и они поддерживают оценочное сообщество в применении IVS с помощью рекомендаций и тематических исследований.

Перспективные документы дополняют IVS и не заменяют стандарты.

Оценщики обязаны ознакомиться со стандартами и следовать им при проведении оценки.

IVSC опубликовал этот аналитический документ [1] в качестве первого в серии материалов, призванных инициировать обсуждение автоматизированных моделей оценки и оценки жилой недвижимости. В будущих перспективных статьях этой серии будут рассмотрены АВМ в нежилых помещениях.

Поделитесь с нами своими мыслями и перспективами через LinkedIn

Определения

Модель: количественный метод, система или подход, который применяет статистические, экономические, финансовые или математические теории, методы и допущения для получения стоимости.

Автоматизированная модель оценки (AVM): Система, которая обеспечивает определение стоимости определенного актива на определенную дату с использованием методов расчета в автоматизированном режиме.

Жилая AVM: Для целей данной статьи жилая AVM — это полностью автоматизированная оценка, проводимая для однородных жилых зданий на одну или несколько семей.

Фон

В октябре 2020 года IVSC опубликовал свою консультационную повестку на 2020 год, в которой выделил модели автоматической оценки (“AVM”) в качестве ключевой темы, которая будет рассмотрена IVSC в течение следующих нескольких лет.

В ходе консультаций по повестке дня было указано, что

Технические Советы IVSC первоначально начали рассматривать эту тему в связи с отзывами рынка о технологических сбоях, вызванных растущим использованием автоматизированных моделей оценки (AVM) на многих рынках, особенно банками и оценщиками для оценки жилой недвижимости в целях кредитования под залог.

Технические Советы IVSC сочли, что многие из этих AVM использовались заинтересованными сторонами таким образом, что могли приниматься за чистую монету, без полного понимания цели, принципов работы или ограничений используемой ими модели.

Более того, некоторые оценщики могут ошибочно полагать, что расчеты (например, полученные на основе AVM) соответствуют требованиям IVS.

В связи с публикацией IVS (вступает в силу 31 января 2022 года) Технические советы IVSC создали Рабочую группу по AVM, данным и моделированию для рассмотрения Общих стандартов и стандартов активов и определения необходимости в дополнительных стандартах в отношении этих областей. Эти рабочие группы признали, что AVM не только все чаще используются при оценке материальных активов в качестве инструмента, помогающего банкам и другим организациям принимать решения о кредитовании под залог коммерческой ипотеки, но и широко используются для оценки финансовых инструментов.

Рабочие группы также обсудили текущее определение стоимости в рамках IVS:

Слово “стоимость” относится к мнению, полученному в результате процесса оценки, соответствующего требованиям IVS. Это оценка либо наиболее вероятного денежного вознаграждения за интерес в активе, либо экономических выгод от владения интересом в активе на основе заявленной стоимости.

Это определение вызвало возражения у Рабочей группы, поскольку подразумевало, что автоматизированная модель оценки может дать “мнение” без участия человека. Рабочая группа отметила, что использование AVM уже стало обычным явлением при оценке финансовых инструментов. Различные формы AVM часто применялись исключительно к финансовым инструментам, но в этих случаях суждения оценщика учитывались в начале процесса.

Фундаментальные вопросы, связанные с человеческим суждением в отношении AVM и используемых алгоритмов, а также различия в использовании AVM в разных активах заставили участников рынка запросить ясности относительно того, когда использование AVM может свидетельствовать о соответствии IVS.

Как указано в Дорожной карте RICS по AVM для своих членов и заинтересованных сторон, опубликованной в июне 2021 года;

… существует очевидная необходимость в лучшем понимании возможностей и рисков, связанных с AVM.

В январе 2021 года были проведены консультации по Проекту дополнительных технических изменений IVS за 2021 год. Проект содержал предлагаемое новое определение Модели и Автоматизированной модели оценки.

AVM была определена как:

… система, которая предоставляет информацию о стоимости определенного актива на определенную дату, используя автоматизированные методы расчета.

AVM может не соответствовать требованиям модели, как она определена в этом глоссарии.

Проект также содержал предлагаемые изменения к существующим определениям понятий “оценка” и “стоимость”, содержащимся в IVS. Кроме того, Проект содержал новый раздел об управлении данными, который должен был работать в сочетании с существующим разделом о моделях, который был добавлен в IVS 105 — Подходы и методы оценки в IVS (вступает в силу 31 января 2020 года).

В сентябре 2021 года IVSC опубликовал IVS: Базы заключений, в котором изложены изменения, внесенные в IVS, которые вступили в силу с 31 января 2022 года.

В рамках «Баз заключений» IVSC отметил, что:

Также было высказано большое разнообразие мнений, касающихся не только надлежащей глубины и уровня предлагаемых дополнительных технических изменений, но и включения в глоссарий определений терминов “Автоматизированная модель оценки”, “Модель”, “Социальный актив”, “Социальная стоимость”, “Назначение оценки” и “Участие в оценке”, а также включение новых разделов, посвященных “Управлению данными” и “Руководству”.

Кроме того, Советы также отметили, что

Большая часть различий во взглядах была связана со специализациями (оценка бизнеса, финансовые инструменты и материальные активы),

и, как таковые, они провели дальнейший анализ рынка с ключевыми заинтересованными сторонами IVS, организациями-членами и Рабочей группой Консультативного форума IVSC для всестороннего изучения вопросы, поднятые в рамках процесса консультаций.

В результате этой разъяснительной работы IVSC принял решение отложить включение терминов “Автоматизированная модель оценки” и “Модель” в IVS, а также нового раздела “Управление данными” до тех пор, пока не будут проведены дальнейшие исследования, чтобы убедиться, что предлагаемые изменения в Общий стандарт применимы ко всем специализациям.

В настоящее время Советы проводят пересмотр общих стандартов IVS, чтобы включить в них дополнительные разделы, посвященные данным, вводным данным и моделям. Эти дополнения будут опубликованы в следующем издании IVS, которое вступит в силу в июле 2024 года. IVSC принял решение опубликовать этот перспективный документ в промежуточный период в качестве ответа на запросы участников рынка.

Текущая позиция IVSC заключается в том, что использование AVM для целей кредитования под залог жилья само по себе не может привести к оценке в соответствии с IVS, если не будут выполнены все остальные требования, содержащиеся в IVS.

Может ли жилая AVM когда-либо проводить оценку, соответствующую требованиям IVS?

При определении того, может ли жилая AVM соответствовать требованиям IVS, в первую очередь необходимо отметить, что оценка — это процесс.

Этот процесс включает в себя ряд требований, связанных с объемом работ, исследованиями и соблюдением требований, отчетностью, базами оценки и подходами и методами оценки, которые должны быть выполнены для получения оценки, соответствующей требованиям IVS.

Оценка жилой недвижимости может включать или не включать использование модели оценки.

Когда это происходит, эта модель может быть в некоторой степени автоматизирована, что позволяет производить то, что можно было бы назвать “оценками, выполненными с использованием автоматизированной модели оценки”, или “оценками с помощью AVM”.

Оценка с помощью AVM — это тип автоматизированной оценки, предлагаемый некоторыми поставщиками оценочных услуг и другими участниками, при которой оценщик “проверяет” результат, полученный с помощью AVM.

Следует отметить, что оценки с помощью AVM не являются оценками, соответствующими требованиям IVS, поскольку в данном случае оценщик проводит проверку результатов AVM, а не оценку, соответствующую требованиям IVS.

Проведение оценки в соответствии с IVS подразумевает, что оценщик может использовать AVM в качестве инструмента в процессе, но должен соблюдать все требования IVS.

Однако обратное, когда оценщик просто подтверждает результаты AVM, не является оценкой, соответствующей требованиям IVS.

Оценки, в которых используются полностью или частично автоматизированные модели, но на протяжении всего процесса используется профессиональное суждение, могут соответствовать требованиям IVS при условии, что оценщик соблюдает все требования, содержащиеся в IVS.

Таким образом, жилая AVM может использоваться в качестве инструмента в процессе оценки, за который оценщик несет полную ответственность и при этом производит оценку в соответствии с IVS. Однако, как указано ниже, жилая AVM без участия оценщика и понимания модели не может произвести оценку в соответствии с IVS.

Текущая редакция IVS (вступает в силу 31 января 2022 года) определяет оценку как:

… действие или процесс определения мнения или заключения о стоимости актива на заявленной базе стоимости на определенную дату в соответствии с IVS.

Кроме того, IVS определяет стоимость как:

… мнение, полученное в результате процесса оценки, соответствующего требованиям IVS. Это оценка либо наиболее вероятного денежного вознаграждения за долю в активе, либо экономических выгод от владения интереса в активе на заявленной базе стоимости.

Оба эти определения относятся к “мнению” или “заключению о стоимости”, которые соответствуют требованиям IVS.

Текущее состояние развития AVM не позволяет однозначно утверждать, что жилая AVM может когда-либо предоставлять “заключение” или “оценку стоимости” без участия профессионального суждения оценщика.

С точки зрения соответствия требованиям IVS, как только оценщик начинает использовать свое профессиональное суждение для исключения или включения определенных исходных данных в AVM, модель перестает быть полностью автоматизированной.

Как следствие для того, чтобы оценка соответствовала требованиям IVS должны применяться следующие требования, содержащиеся в Общих стандартах IVS, включая предписания, содержащиеся в IVS 105: Подходы и методы оценки:

90. Модель оценки

90.1. Под моделью оценки в совокупности понимаются количественные методы, системы, технички и качественные суждения, используемые для оценки и документирования стоимости.

90.2. При использовании или создании модели оценки оценщик должен:

1. Вести соответствующие записи для поддержки выбора или создания модели,
2. Понимать и обеспечивать соответствие результатов модели оценки, существенных допущений и ограничивающих условий основам и масштабу оценки и
3. Учитывать ключевые риски, связанные с допущениями, сделанными в модели оценки.

90.3. Независимо от характера модели оценки, для соответствия требованиям IVS оценщик должен убедиться, что оценка соответствует всем другим требованиям, содержащимся в IVS.

На самом деле модели оценки могут различаться по диапазону и сложности — от простой электронной таблицы, используемой для того, чтобы помочь оценщику проанализировать сопоставимые активы или рассчитать средние значения, до сложных моделей машинного обучения, использующих искусственный интеллект без участия оценщика. В последнем случае модель исследует и “думает” сама за себя, ее непрозрачность изолирует ее от суждения оценщика.

В пределах этого диапазона существуют огромные различия.

Например, это могут быть модели, в которых оценщик является автором или, по крайней мере, полностью понимает все допущения, расчеты и критерии, или же это может быть модель оценки, созданная кем-то другим, в которой оценщик является простым пользователем и слабо разбирается в используемых допущениях, расчетах и критериях.

Полагаясь на модель, разработанную третьей стороной, оценщик сохраняет тот же уровень ответственности, что и при проведении анализа любым другим экспертом, не входящим в его компетенцию. Оценщик не может слепо полагаться на эту модель, не имея для этого подтвержденной базы, поскольку он должен провести анализ для оценки исходных данных, допущений, лежащих в их основе, и их соответствия целям оценки.

Хотя все требования, перечисленные в разделе 90 выше, важны, возможно, самое важное требование вытекает из пункта 90.3, в котором говорится, что:

Независимо от характера модели оценки, для соответствия требованиям IVS оценщик должен убедиться, что оценка соответствует всем другим требованиям, содержащимся в IVS.

Следовательно, чтобы понять, может ли оценка, в которой используется AVM для жилья, соответствовать требованиям, содержащимся в IVS, необходимо ознакомиться с общими стандартами IVS, чтобы можно было понять любые препятствия на пути к их соблюдению.

Кроме того, оценщик должен понимать и протестировать жилую AVM, чтобы соответствовать требованиям IVS.

Это требование также подчеркивается в Концепции IVS, в которой говорится о следующем в отношении соответствия стандартам:

10. Соответствие стандартам

10.1. Когда делается заявление о том, что оценка будет проведена или уже была проведена в соответствии с IVS, подразумевается, что оценка была подготовлена в соответствии со всеми соответствующими стандартами, выпущенными IVSC.

10.2. Для того чтобы оценка соответствовала требованиям IVS, оценщик должен соответствовать всем требованиям, содержащимся в IVS.

Кроме того, в отношении компетентности система IVS устанавливает, что:

Оценка должна быть подготовлена отдельным лицом, группой лиц или отдельным лицом внутри организации, независимо от того, работает ли оно по найму (внутреннее) или привлечено (по контракту/извне), обладающим необходимой квалификацией, способностями и опытом для проведения оценки объективным, непредвзятым, этичным и компетентным образом и имеющим соответствующие технические средства. навыки, опыт и знания о предмете оценки, рынке(ах), на котором(ых) осуществляются продажи, и цели оценки.

Даже если оценщик может заявить, что он соответствует этим требованиям и использует жилую AVM только в рамках своего подхода к оценке, оценка все равно не приведет к оценке, соответствующей требованиям IVS. Жилая AVM не может обеспечить оценку, соответствующую требованиям IVS.

Действительно, несмотря на то что жилая AVM может дать заключение о стоимости, она не может дать “оценку стоимости”, и поэтому использование жилых AVM для кредитования под залог или в других целях, независимо от того, соответствует ли это условиям ипотечного кредитования, не соответствовало бы требованиям IVS, поскольку оно не может соответствовать этому фундаментальному требованию.

Каковы требования IVS к объему работ, которые не могут быть выполнены исключительно с помощью жилых AVM?

IVS 101 — Объем работ содержит следующие требования:

… основные условия оценки, такие как оцениваемый актив (активы), цель оценки и обязанности сторон, участвующих в оценке.

В разделе 20.3 Стандарта IVS 101 приводится перечень элементов, которые оценщик должен сообщать в рамках своей работы. Большинство из них не вызывают беспокойства при использовании жилых AVM. Однако выполнение нижеследующих требований может оказаться проблематичным.

Хотя все требования, перечисленные в разделе 90 выше, важны, возможно, самое важное требование вытекает из пункта 20.3, в котором говорится, что:

(а) Личность оценщика: Оценщиком может быть физическое лицо, группа лиц или фирма. Если оценщик имеет какую-либо существенную связь или причастность к объекту оценки или другим сторонам, участвующим в задании по оценке, или если существуют какие-либо другие факторы, которые могут ограничить способность оценщика провести непредвзятую и объективную оценку, такие факторы должны быть раскрыты с самого начала. Если такое раскрытие не происходит, то назначение оценки не соответствует требованиям IVS. Если оценщику необходимо обратиться за материальной помощью к другим лицам в связи с каким-либо аспектом задания, необходимо четко указать характер такой помощи и степень доверия. …

(g) Используемая база / базы оценки: В соответствии с требованиями стандарта IVS 104 «Базы оценки», база оценки должна соответствовать целям оценки. Необходимо указать источник определения любой используемой база оценки или пояснить, что это за база. …

(i) Характер и объем работы оценщика и любые связанные с этим ограничения: Необходимо указать любые ограничения на проведение инспекции, опроса и/или анализа в рамках задания по оценке (см. Структуру IVS, пункты 60.1-60.4), если соответствующая информация недоступна из-за того, что условия задания ограничивают проведение оценки. Исследования, ограничения и любые необходимые допущения или специальные допущения (см. IVS 104 «Базы оценки», пункты 200.1-200.5), сделанные в результате ограничения, должны быть идентифицированы.

(j) Характер и источники информации, на которые опирается оценщик: Необходимо определить характер и источник любой соответствующей информации, на которую следует полагаться, а также степень любой проверки, которая должна быть проведена в ходе процесса оценки.

(k) Существенные допущения и/или специальные допущения: Должны быть определены все существенные допущения и специальные допущения, которые должны быть сделаны при проведении оценки и составлении отчетности по ней. …

(n) что оценка будет подготовлена в соответствии с IVS и что оценщик оценит соответствие всех существенных исходных данных: Необходимо объяснить природу любых отклонений, например, указать, что оценка была проведена в соответствии с IVS и местным налоговым законодательством. Смотрите основные положения IVS, пункты 60.1-60.4, касающиеся отклонений.

За исключением пункта (g), который рассматривается далее в этой статье, когда мы рассматриваем требования, содержащиеся в Стандарте IVS 104 «Базы оценки», многие из этих требований дополнительно подчеркиваются в ранее упомянутом разделе о моделях оценки в стандарте IVS 105 «Подходы и методы оценки» и применяются к использованию всех модели оценки, будь то полностью автоматизированные или полуавтоматизированные, содержат существенные исходные данные, поскольку многие исходные данные будут автоматизированы и пройдут минимальную проверку, если таковая вообще будет проведена, и будут подвержены ряду ограничений.

В результате оценщик не сможет прокомментировать правильность источников данных, исходных данных и соответствующих допущений.

Действительно, если оценщик не участвует в процессе жилых AVM, требование «(а)» не может быть выполнено.

Каковы требования IVS к исследованиям и отчетности?

В IVS 102 «Исследования и соблюдение требований» говорится:

Расследования, проводимые в ходе выполнения задания по оценке, должны соответствовать целям задания по оценке и основам определения стоимости. Ссылки на оценку или назначение оценки в настоящем стандарте включают в себя анализ оценки.

В разделе 20.23 далее говорится:

Для обеспечения надлежащего обоснования оценки необходимо собрать достаточные доказательства с помощью таких средств, как инспекция, запросы, расчеты и анализ. При определении объема необходимых доказательств требуется профессиональное суждение, чтобы убедиться, что полученная информация соответствует целям оценки.

В случае с жилыми AVM невозможно, чтобы объект недвижимости (не говоря уже о сопоставимых объектах недвижимости) был подвергнут физическому осмотру для определения их сопоставимости без помощи оценщика. Однако, если использование жилых AVM включало физический осмотр и другие соответствующие косвенные источники данных для оценки состояния, а также другие требования, содержащиеся в IVS, включая профессиональное суждение оценщика, то теоретически это может привести к оценке, соответствующей IVS, при условии, что также будут выполнены другие требования IVS.

Однако следует отметить, что в этих условиях жилая AVM больше не является полностью автоматизированной.

Более того, реальный мир иногда ставит перед оценщиком интересные задачи. Оцениваемый актив может обладать характеристиками, из-за которых его стоимость может быть ниже рыночной нормы.

В качестве альтернативы, он может обладать элементами потенциала развития, которые следует учитывать при оценке с точки зрения «наиболее эффективного использования’. В любом случае маловероятно, что эти характеристики были бы адекватно отражены в жилых AVM. Однако, если оценщик с самого начала был вовлечен в процесс, то, возможно, выводы, сделанные в ходе проверки, будут включены в модель полуавтоматической жилой AVM.

Это приведет к более точным результатам оценки.

В разделе 20.3 стандарта IVS 102 говорится, что, хотя могут быть согласованы ограничения на объем исследования, проводимого оценщиком, оценщик обязан:

… провести достаточный анализ для оценки всех исходных данных и допущений и их соответствия целям оценки.

Если ограничения на проведение исследований настолько существенны, что оценщик не может в достаточной мере оценить исходные данные и допущения, в задании по оценке не должно указываться, что оно было выполнено в соответствии с IVS.

В жилой AVM оценщик не в состоянии “оценить все исходные данные и допущения”, поскольку многие параметры модели запрограммированы заранее.

Следовательно, весьма вероятно, что “ограничения на исследования” в рамках жилых AVM “настолько значительны, что оценщик не может в достаточной степени оценить исходные данные и допущения”, и, следовательно, “в задании по оценке не должно указываться, что оно было выполнено в соответствии с IVS”.

IVS 103 — Отчетность еще раз подчеркивает эту проблему как указано в разделе 10.2:

Отчет об оценке должен включать “раскрытие любых допущений, специальных допущений (IVS 104 – Базы оценки, пункт 200.4), существенной неопределенности или ограничивающих условий, которые непосредственно влияют на оценку.

Опять же, маловероятно, что изолированная жилая AVM будет соответствовать этим требованиям к отчетности.

Несмотря на то, что AVM может подготовить стандартизированный отчет, отвечающий определенным требованиям к раскрытию информации, её способность действительно подробно описывать обоснованность и влияние определенных допущений при проведении всех оценок весьма сомнительна.

Может ли жилая AVM быть достаточно интеллектуальной, чтобы интерпретировать значение конкретной базы стоимости?

IVS 104 – Базы стоимости определяет базы стоимости (иногда называемые «стандартами стоимости») как:

… фундаментальные предпосылки, на которых будут основываться сообщаемые стоимости.

Большинство обеспеченных кредитов выдаются на основе рыночной стоимости, которая определяется как:

… предполагаемая сумма, на которую актив или обязательство следует обменять на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в рамках сделки на расстоянии вытянутой руки, после надлежащего маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, осмотрительно и без принуждения.

Следует отметить, что определение рыночной стоимости должно отражать наиболее эффективное использование, т.е.:

… использование актива, которое максимально раскрывает его потенциал и является возможным, юридически допустимым и финансово осуществимым. Наиболее эффективным использованием может быть продолжение существующего использования актива или какое-либо альтернативное использование.

Это определяется использованием, которое участник рынка имел бы в виду для актива при определении цены, которую он был бы готов предложить.

Однако не только все оценки являются

… действием или процессом определения мнения или заключения о стоимости,

но и все основные показатели стоимости представлены в виде мнения оценщика о стоимости.

Из-за изменчивого характера рынков также весьма сомнительно, являются ли в настоящее время жилые AVM достаточно совершенными, чтобы обеспечить удовлетворительный уровень надежности при использовании концепций наиболее эффективного использования.

Другие стоимостные предпосылки, которые могут быть использованы в сочетании с базой стоимости, могут также включать концепции текущего использования/существующей эксплуатации и упорядоченной ликвидации. Также весьма сомнительно, могут ли системы автоматизированной оценки недвижимости надежно и эффективно учитывать эти нюансы.

Кроме того, в IVS 104 указано, что:

… характер и источник исходных данных для оценки должны соответствовать базе определения стоимости.

Это требование более подробно изложено в разделе 20.5 Стандарта IVS 105, в котором говорится:

… если сопоставимая рыночная информация не относится к точному или, по-существу, одинаковому активу, оценщик должен провести сравнительный анализ качественных и количественных сходств и различий между сопоставимыми активами и объектом оценки.

Часто бывает необходимо вносить коррективы на основе такого сравнительного анализа. Эти корректировки должны быть обоснованными, а оценщики должны документально подтвердить причины корректировок и то, как они были определены количественно.

Оба эти требования могут вызвать проблемы при использовании жилых AVM для расчета рыночной стоимости, поскольку некоторые рынки довольно непрозрачны и имеют ограниченное количество точных сопоставимых данных.

Даже на развитых рынках может быть сложно гарантировать, что данные, используемые в жилых AVM, относятся к рассматриваемому активу.

Простым примером этого является измерение площади, поскольку не существует единой основы для измерения площади, используемой на рынках, не говоря уже о том, чтобы измерять ее между рынками. Многие допущения в рамках жилых AVM, такие как рыночная арендная плата и затраты на ремонт, основаны на измерениях. Без профессионального суждения человека эти неточности, измерение которых является лишь одной из них, усугубят и сведут на нет значимость любых результатов, полученных с помощью жилых AVM.

Может ли жилая AVM включать в себя различные подходы и методы оценки с каким-либо уровнем надежности?

В стандарте IVS 105 «Подходы и методы оценки» говорится, что тремя основными подходами к оценке являются «Рыночный подход», «Доходный подход» и «Затратный подход», но почти во всех жилых AVM используется исключительно рыночный подход.

При выборе подхода(подходов) и методов оценки актива следует учитывать несколько факторов, одним из которых является “наличие надежной информации, необходимой для применения метода(ов) оценки”.

В ходе обсуждений среди участников TAB было отмечено, что на многих рынках по всему миру, таких как некоторые районы Африки, Южной Америки и Индии, будет невозможно использовать AVM для жилья, поскольку данные, доступные на этих рынках, как с точки зрения качества, так и количества, либо недоступны, либо недостаточны для получения точных результатов. Этот вопрос дополнительно освещен в разделе 10.4 IVS 105, в котором говорится, что:

… оценщикам следует рассмотреть возможность использования нескольких подходов и методов, и для определения стоимости следует рассмотреть и может быть использовано более одного подхода или метода оценки, особенно в тех случаях, когда недостаточно фактических или наблюдаемых исходных данных для получения надежного заключения с помощью одного метода.

Таким образом, на этих рынках было бы разумно утверждать, что AVM для жилья может использоваться для подтверждения результатов оценки при использовании другого подхода к оценке, но не может использоваться в качестве основного или единственного подхода к оценке в этих обстоятельствах.

Тем не менее, одной из основных проблем, с которыми сталкивается AVM в IVS 105, является раздел 10.7, в котором говорится:

… оценщики должны максимально эффективно использовать соответствующую наблюдаемую рыночную информацию во всех трех подходах. Независимо от источника исходных данных и допущений, используемых при оценке, оценщик должен провести соответствующий анализ, чтобы оценить эти исходные данные и допущения и их соответствие целям оценки.

Несмотря на то, что данные, используемые в AVM для жилья, могут быть получены на основе “доступной для наблюдения рыночной информации”, оценщик может оказаться не в состоянии оценить “все исходные данные и допущения”, поскольку многие из этих допущений могут быть сделаны разработчиком модели без непосредственного (или ограниченного) участия оценщика. Кроме того, в разделе 20.4 IVS 105 говорится, что;

… неоднородный характер многих активов означает, что зачастую невозможно найти рыночные доказательства сделок с идентичными или схожими активами.

Это делает использование АВМ для жилья неуместным в таких обстоятельствах.

Это усугубляется различиями в характеристиках активов и низкой частотой совершения сделок на рынке.

В разделе 30.6 IVS 105 описываются ключевые этапы в рамках метода сопоставимых транзакций, включая требование о том, чтобы:

(c) провести последовательный сравнительный анализ качественных и количественных сходств и различий между сопоставимыми активами и объектом оценки,

(d) внести необходимые корректировки, если таковые имеются, в показатели оценки, чтобы отразить различия между объектом оценки и сопоставимыми активами (см. пункт 30.12(d)).

Оба эти процесса требуют профессионального суждения оценщика, и на данный момент AVM не может в достаточной степени выполнить их без определенного вмешательства оценщика.

Кроме того, раздел 30.7 Стандарта IVS 105 устанавливает требования к выбору оценщиком сопоставимых объектов, которые в значительной степени основаны на его компетентности, опыте и профессиональном суждении. Эти качественные и субъективные факторы было бы трудно включить в AVM для жилья без участия оценщика как на этапе разработки модели, так и на этапе отбора данных.

Этот вопрос дополнительно освещен в разделе 30.8 Стандарта IVS 105, в котором говорится:

… оценщик должен проанализировать и внести коррективы в отношении любых существенных различий между сопоставимыми операциями и рассматриваемым активом.

Опять же, было бы невозможно, чтобы жилая AVM соответствовала требованиям IVS без участия оценщика и его профессионального суждения для внесения этих корректировок.

Могут ли жилые AVM соответствовать стандарту IVS 400 «Интересы в сфере недвижимости»?

В дополнение к обязательным требованиям, содержащимся в Общих стандартах IVS и проиллюстрированным выше, оценка, полученная с использованием жилой AVM, также должна соответствовать требованиям, содержащимся в стандарте IVS 400 «Интересы в сфере недвижимости»:

20.6. Для соблюдения требований по указанию масштабов расследования, характера и источника информации, на которые следует полагаться, изложенных в IVS 101 «Объем работ», пункт 20.3.(j) и IVS 102 «Исследования и соблюдение требований», следует рассмотреть следующие вопросы:

1. доказательства, если таковые имеются, необходимые для подтверждения права собственности на недвижимость и любых соответствующих смежных интересов,
2. объем любой проверки,
3. ответственность за информацию о площади участка, характеристиках участка и этажности здания,
4. ответственность за подтверждение спецификации и состояния объекта недвижимости. любого здания,
5. степень изучения характера, технических характеристик и адекватности коммунальных услуг,
6. наличие любой информации о состоянии грунта,
7. ответственность за выявление фактических или потенциальных факторов окружающей среды,
8. юридические разрешения или ограничения на использование земли и любых зданий, а также любые ожидаемые или потенциальные изменения в юридических разрешениях и ограничениях.

Эти требования, хотя и являются частью стандартной процедуры due diligence для оценщика, как правило, не выполняются в контексте жилых AVM, поскольку большинство из этих требований требуют вмешательства оценщика. Опять же, на этом основании жилая AVM не будет соответствовать требованиям IVS.

В разделе 30.2 IVS 400 говорится:

… согласно большинству критериев оценки оценщик должен учитывать наиболее эффективное использование недвижимого имущества, которое может отличаться от его текущего использования (см. IVS 104 «Базы оценки», пункт 30.3).

Это особенно важно для объектов недвижимости, которые могут быть изменены от одного вида использования к другому или которые имеют потенциал для девелопмента.

Однако, как обсуждалось ранее, крайне маловероятно, что на нынешнем этапе развития жилые AVM для жилых помещений могут надежно соответствовать концепции наиболее эффективного использования, что делает их несовместимыми с IVS на этом основании.

В стандарте IVS 400 также содержатся дополнительные сведения об использовании рыночного подхода к объектам недвижимости, а в разделе 50.2 говорится, что в рамках рыночного подхода:

… единица сравнения полезна только в том случае, если она последовательно выбирается и применяется к объекту недвижимости и сопоставимым объектам недвижимости в каждом анализе.

В разделе 50.4 далее говорится, что:

… в соответствии с подходами и методами оценки IVS 105, пункт 30.8. Конкретные различия, которые следует учитывать при оценке объектов недвижимости, включают, но не ограничиваются ими:

1. тип объекта недвижимости, подтверждающий цену, и тип оцениваемого объекта недвижимости,
2. соответствующие местоположения,
3. соответствующее качество земли или возраст и технические характеристики зданий,
4. разрешенное использование или зонирование каждого объекта недвижимости,
5. обстоятельства, при которых была определена цена, и требуемая база стоимости,
6. дата вступления в силу данных о цене и дата оценки, а также
7. рыночные условия на момент совершения соответствующих сделок и то, насколько они отличаются от условий на дату оценки.

Эти разделы еще раз подчеркивают важность использования одной и той же единицы сравнения для рассматриваемого актива и сопоставимых активов, а также необходимость учета профессионального суждения оценщика. Это суждение требуется как при создании жилой AVM, так и для анализа ее результатов, чтобы убедиться в том, что она соответствует поставленной цели.

Глобальное мнение о растущем использовании жилых AVM

Несколько профессиональных организаций по оценке, входящих в IVSC (VPO), отметили рост использования жилых AVM при кредитовании под залог.

В апреле 2022 года Целевая группа Фонда оценки по автоматизированным моделям оценки (Appraisal Foundation’s Automated Valuation Model Task Force) опубликовала свой отчет «Текущее поколении автоматизированных систем оценки, используемых в жилищном строительстве» (Current Generation of AVMs used in Housing). В отчете отмечается, что:

В процессе разработки ипотечных кредитов все чаще используются большие данные и алгоритмическое машинное обучение для улучшения принятия решений и снижения затрат. Потребители используют AVM для понимания стоимости своего самого важного актива. Ипотечные кредиторы, институциональные инвесторы и рейтинговые агентства используют AVM для понимания рисков, управления ими и оценки их стоимости.

В отчете результаты были разделены на следующие три основных компонента:

1. Разработка AVM: Данные и модели
2. Отчетность по AVM: показатели и показатели достоверности
3. Использование и тестирование AVM: потребности заинтересованных сторон и факторы риска.

В отчете содержится ряд рекомендаций, в том числе:

• Необходимо обеспечить согласованность измерений и отчетности по АВМ.
• Тестирование, измерения и аудит АВМ должны быть независимыми и стандартизированными.
• Необходимо разработать и утвердить список минимально необходимых элементов отчетности для всех сертифицированных моделей.
• Качественные данные являются важнейшими исходными данными для создания AVM высочайшего качества.
• Стандарты оценки и AVM, а также всех других продуктов и услуг в области оценки должны быть максимально согласованными.

В апреле 2022 года RICS также опубликовала аналитический документ «Автоматизированные модели оценки (AVM): значение для профессионалов и их клиентов» (Automated valuation models (AVMs): implications for the profession and their clients).

В этом документе RICS “признает широкое использование AVMS для оказания влияния и информирования об оценке и деятельности, связанной с транзакциями” и определяет ключевые темы, в том числе:

• Автоматизация и использование цифровых данных влияют на весь процесс оценки практически для всех типов активов и на большинстве мировых рынков.
• Как существующие, так и любые предлагаемые новые стандарты должны быть согласованы с точки зрения влияния данных, технологий и возросшей автоматизации.
• Концепция должной осмотрительности как для оценщиков, так и для пользователей оценок должна развиваться и отражать новый ландшафт цифровых данных и автоматизации.
• С ростом зависимости от автоматизации и цифровых источников данных масштабы, уровни и обеспечение ответственности и гарантий при проведении оценок должны изменяться и отражать риски и то, как эти риски распределяются между заинтересованными сторонами.
• Необходимо четко определить сферу применения и границы наших стандартов и сферы регулирования, а также необходимость сотрудничества с другими органами по стандартизации и регулированию для выработки общесистемного подхода.

IVSC признал выводы этих отчетов, и Совет по пересмотру стандартов IVSC и его технические советы в настоящее время рассматривают возможность включения дополнительных стандартов, касающихся автоматизации и моделирования, в следующую редакцию IVS (вступает в силу 31 июля 2024 года).

Заключение

В заключение, полностью автоматизированная AVM жилья без участия оценщика не соответствует требованиям IVS по следующим причинам:

• Оценщик не участвует ни в создании модели, ни в выводах;
• Это не включает суждение оценщика, отмечающего, что оценка определяется в IVS как “действие или процесс определения мнения или заключения о стоимости актива на заявленной базе стоимости на определенную дату в соответствии с IVS;
• Жилая AVM не может дать заключение о стоимости.

Однако эти ограничения не означают, что оценщик не может использовать AVM для жилья, а также использовать другой подход или метод оценки для обеспечения соответствия IVS. Таким образом, IVSC рассматривает AVM отдельно как инструмент, который может (или не может) помочь специалисту по оценке в проведении оценки.

Как указано в консультациях IVSC по вопросам повестки, существует несколько гибридных моделей оценки, которые представляют собой квазиавтоматизированные или полуавтоматизированные модели оценки жилой недвижимости.

Эти модели могут включать в себя некоторые вклады оценщика как в разработку модели, так и в источники данных, а также могут использовать профессиональное суждение оценщика.

В этих случаях полуавтоматическая модель оценки жилой недвижимости может соответствовать требованиям IVS при условии, что оценщик соблюдает “все другие требования, содержащиеся в IVS”, которые могут включать физический осмотр объекта оценки и сопоставимых активов.

Советы отметили растущее использование автоматизации и моделей в процессе оценки и включили стандарты для модели оценки в раздел 90 IVS 105 «Подходы и методы оценки”, в котором говорится:

Модель оценки в совокупности относится к количественным методам, системам, техникам и качественным суждениям, используемым для оценки и документирования стоимости.

В свете этого Советы продолжат пересматривать общие стандарты и планируют включить в следующую редакцию IVS дополнительные стандарты по «Доступности и надежности данных», «Целесообразности и ограничениям моделирования» и «Контролю и экспертизе качества», чтобы предоставить больше рекомендаций в этих областях, особенно в том, что касается AVM жилья.

IVSC продолжит следить за темами, описанными в этой статье, и будет рад вашим комментариям, чтобы понять, какие текущие проблемы (если таковые имеются) по-прежнему возникают у вас или ваших заинтересованных сторон в связи с использованием AVM для жилищного кредитования под залог в вашей юрисдикции.

Пожалуйста, направляйте любые дальнейшие отзывы в Совет по материальным активам IVSC по следующему электронному адресу: contact@ivsc.org

---

[1] The IVSC’s Tangible Assets Board & IVSC AVM, Data and Modelling Working Group (2022), Automated Valuation Models and Residential Valuations. Perspectives Paper, Nov.2022, https://www.ivsc.org/themencode-pdf-viewer/?file=https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2022/11/Perspectives-Paper-Automated-Valuation-Models-Nov-2022-print.pdf#zoom=auto&pagemode=none