В развитие предыдущей публикации отличная статья на ту же тему.

Часть 1. [1]

 

Введение

 

Одна из наиболее спорных областей теории оценки связана с использованием метода девелопмента жилого квартала (SDM) как средства оценки рыночной стоимости неосвоенных земель.

Неспособность оценить, при каких обстоятельствах применять SDM, как правильно оценить типы и уровни риска, связанные с процессом разделения исходного земельного участка, в контексте наиболее эффективного использования, а также обеспечение прибыли девелопера являются наиболее проблемными аспектами метода.

Часто к SDM относятся со скептицизмом. Отсутствие последовательности в применении SDM и множество названий, присвоенных этому методу, не привели к созданию единого корпуса теории оценки. Множество названий, данных этому методу, вызвало большую путаницу и непонимание. Обзор канадского и американского прецедентного права выявил следующий список названий, используемых для характеристики SDM:

• метод предполагаемого использования
• метод определения затрат
• подход остатка девелопера
• подход к девелопменту
• затраты девелопера или подход подрядчика
• метод девелопмента
• подход стоимости девелопера
• метод девелопмента земельного участка
• метод лота
• подход остатка
• подход разделения
• метод разделения
• остаточный подход к разделению

Часто оценки стоимости земли, полученные на основе SDM, значительно выше, чем те, которые соответственно получены на основе подхода сравнения продаж (SCA) (подход прямого сравнения). Неудивительно, что суды отдали предпочтение SCA.

Теоретически, если и SDM, и SCA применяются правильно, оценки стоимости должны быть аналогичными.

Именно расхождение в стоимости поставило под сомнение надежность и актуальность SDM, особенно в области экспроприации и судебных процессов.

 

Обзор SDM

 

Этапы, связанные с выполнением SDM, перечисляются следующим образом [2]:

 

• точно определить наиболее эффективное использование земли,
• создать или утвердить обоснованный план девелопмента,
• определить сроки и затраты утверждения и девелопмента (включая потребности в смягчении последствий и затраты на получение прав на девелопмент),
• спрогнозировать реалистичный график ценообразования с течением времени,
• точно спрогнозировать скорость поглощения лотов и соотношение цен (включая должным образом обоснованные прогнозы роста сообщества или рынка в течение периода поглощения),
• точно оценить стадии освоения земельных участков и связанные с этим расходы,
• прогнозировать маркетинговые и связанные с ними холдинговые расходы в течение периода поглощения,
• оцените ежегодные налоги на недвижимость,
• включить накладные расходы и надбавку на прибыль предпринимателя [девелопера] в ставку дисконтирования и/или распределение статей для прибыли предпринимателя [девелопера], и
• оценить соответствующую ставку дисконтирования в соответствии с выбором распределения позиций для получения прибыли предпринимателя [девелопера].

SDM, помимо того, что он очень сложный, отнимающий много времени и дорогостоящий в подготовке, при использовании сам по себе без обилия надежных рыночных данных, может быть наименее точным методом первичной оценки земли [3].

Было выдвинуто множество причин, по которым SDM не может считаться приемлемой моделью оценки при оценке рыночной стоимости неразработанных земель:

• в сообществе оценщиков или девелоперов нет консенсуса относительно того, как должна быть реализована модель оценки [4] и имеет ли эта модель какое-либо применение при оценке необработанных земель.
• между сообществами оценщиков и девелоперовов нет консенсуса относительно того, как следует рассчитывать прибыль девелопера (предпринимателя) [5].
• сногочисленные этапы, включая этап оценки поглощения, в модели оценки подвержены недопустимой погрешности, которая может привести к ненадежному определению стоимости.
• оценка неразработанной земли, как если бы она была разделена на готовые участки, является гипотетическим упражнением, которое учитывает совокупную стоимость несуществующих улучшений и продажу несуществующих участков по розничным ценам.
• оценка стоимости, полученная с помощью SDM, когда она применяется в качестве единственного подхода к оценке стоимости, не подлежит проверке, поскольку ее обоснованность не может быть измерена путем сравнения с данными транзакций.
• модель оценки предполагает девелопера (субподрядчика) в качестве потенциального покупателя неразработанного участка и строительства жилого квартала, хотя добросовестный застройщик не был бы заинтересован в неразработанной земле, не зонированной для соответствующей цели; даже если бы неразработанный участок был приобретен в соответствии с зонированием, строительство улучшений инфраструктуры, скорее всего, не было бы начато до тех пор, пока застройщиками не будет достигнуто достаточное количество предварительных продаж готовых участков, чтобы гарантировать строительство участка полностью или частично [6].

 

Взгляд на рыночную стоимость

 

Рыночная стоимость не основана на «как будто» или «предположительной’ посылке. Допущение «как если бы» или «предположительно» подразумевает условную и перспективную стоимость, которая несовместима с рыночной стоимостью «как есть» на дату вступления оценки в силу.

В деле Jabbour v. Bassatne, 673 A.2d 201 (округ Колумбия, 1996) возник спор относительно значения ‘рыночной стоимости’ [7] неразработанной земли.

 

Апелляционный суд постановил, что [разумный] человек предположил бы, что земля эквивалентна указанным денежным средствам только в ее текущем состоянии [«как есть»] на конкурентном рынке, а не после того, как дорогостоящие изменения, которые еще не были сделаны, превратили бы ее из необработанной земли в состояние, пригодное для освоения …

 

[и сослался на замечание суда первой инстанции о том, что]

 

“… благоразумный, хорошо информированный покупатель знал бы текущее состояние земли и заплатил бы разумную цену за землю, а не цену, которая предполагает, что земля находится в ‘другом’ или ‘более развитом’ состоянии”.

 

Применимость SDM

 

Применение SDM является наиболее целесообразным и полезным при следующих обстоятельствах:

• Это наиболее актуально, когда земля не является неразработанной, а на земле существует фактический пул юридически реализуемых отдельных готовых участков в соответствии с заключенным соглашением о разделении или застройке, и разделение является наиболее эффективным использованием [8].
• Это полезно как средство проверки финансовой осуществимости приобретения исходного участка по определенной цене в условиях предполагаемой определенности, когда все результаты процесса разделения основаны на заявленных затратах и доходах, а также финансовых целях девелопера [9].
• Это важно для использования при андеррайтинге займов при финансировании девелопмента, где крайне важно планировать выдачу ипотечных кредитов таким образом, чтобы они соответствовали этапам девелопмента исходного участка, и увязывать погашение займа с частичным погашением с продажей партии (поглощением), тем самым гарантируя, что кредитор всегда имеет достаточную гарантию [10].

Во многих случаях судебных процессов и экспроприации SDM применялся без разбора при неподходящих обстоятельствах или неправильным способом:

 

Если бы все земли, которые были оценены в соответствии подходом девелопмента, были фактически разделены, на рынке было бы достаточно участков для разделения, которых хватило бы на сотни лет, и в Соединенных Штатах [и Канаде] осталось бы мало сельскохозяйственных угодий, если таковые вообще остались [11].

 

По мере того, как участок земли юридически и физически переходит от состояния неразработанной площади к разделённому состоянию, со всеми созданными улучшениями инфраструктуры и проверенным рынком нового жилья (готовые участки), SDM также переходит от непринятия к принятию судами.

Эти две крайности процесса разделения обсуждались в деле United States v. 147.47 Acres of Land, 352 F. Supp. 1055, 1060 (M.D. Pa. 1972) [12]:

 

Вполне может оказаться, что, несмотря на то, что недвижимость наиболее эффективно используется для жилого квартала, если в этом направлении не было предпринято никаких значимых шагов, а именно, расходов на строительство и фактических продаж участков, тогда оценка методом «лота» или » подход остатка для девелопера» [SDM], как он также известен, был бы неуместен. Но здесь ситуация не такая. Статус квартала и его доступность для продажи в разумно обозримом будущем были реальными, а не гипотетическими, отдаленными или спекулятивными.

Некто, собирающийся приобрести недвижимость на … дату вынесения приговора, должен был бы рассматривать ее как наиболее пригодную для использования для разделения и, определяя, какую цену покупки он был бы готов заплатить, должен был бы учитывать все факторы, включая цену продажи отдельных участков и дополнительные расходы на застройку, придя к своему решению …

Это не тот случай, когда землевладелец [или оценщик] мечтательно размышляет о том, как можно использовать его землю в какое-то неопределенное время в будущем, а скорее тот, когда земля географически подходящая для застройки; расположенная в районе бурной застройки, была разделена на участки в соответствии с должным образом заверенной картой; была расчищена, классифицирована и улучшена путём созданием озера с родниковым питанием, строительством подъездных дорог и рытьем глубокого колодца, достаточного для снабжения водой 150 домов; и где состоялись фактические продажи участков, указанных на карте, документы на которые содержат ограничения на застройку, совместимые только с жилой застройкой.

 

Рассматривая разделение исходного земельного участка как динамичный процесс в контексте веса, которое следует придавать «методу лота», Верховный суд Коннектикута в деле Leona Robinson, Executrix (Estate of Walter Langer), et al v. Town of Westport, 14272-222, округ 402, 610 Al 2d 611 [1992], указал:

 

По мере того, как сторонник гипотетического наиболее эффективного использования способен продвигаться от неразработанных земель с незначительными улучшениями или вообще без них до, в конечном счете, завершенного квартала, вес, который следует придавать таким доказательствам, будет повышаться.

 

И, в качестве поэтапного девелопмента исходного участка, несколько похожая точка зрения была выражена Верховным судом Нью-Йорка в деле Investors CollateralCorp. v. State of New York [1985] 494 N.Y.2d 352, 114 A.D.2d 437:

 

Истец был застройщиком и разделителем земельного участка, а объект недвижимости был предметом постоянного и последовательного разделения в районе с высоким уровнем роста. По крайней мере, за год до фактического принятия … Истец подготовил и получил от Совета по планированию города Ист-Фишкилл предварительное одобрение соответствующего разделения.

Разделение было фактически завершением и кульминацией длительной череды разделений имущества, приобретенного истцом в 1969 году. Таким образом, разделение было не просто планом, подготовленным, но так и не поданным … или планом разделения, поданным, но не выполненным, и в контексте этого дела не было предположительным.

 

Приемлемость SDM

 

Оценщик, решивший положиться на SDM при оценке неразбработанной земли в процессе экспроприации или для суда, может столкнуться со значительными проблемами приемлемости.

Существует ряд различных процедур при выполнении SDM, и суд может истолковать это отсутствие единообразия в методологии как препятствие общему признанию в оценочном сообществе.

Кроме того, методология оценки, представленная в настоящее время Appraisal Institute, включает в себя 10 этапов, если оцениваемый участок представляет собой неразбработанную землю без каких-либо улучшений вспомогательной инфраструктуры. Конечно, там, где на земле не существует фактического разделения, использование SDM накладывает на землю гипотетическое разделение земли на участки с инфраструктурой.

Только по этой причине суд может прийти к выводу, что предпосылка о разделении участков, лежащая в основе метода оценки, ошибочна и не имеет отношения к определению стоимости земли при условии, что она фактически существовала на момент экспроприации или суда. Кроме того, SDM создает иллюзию точности, но не предусматривает неожиданностей в процессе, который по своей сути сопряжен с риском.

Проектирование готовых участков на неосвоенном участке сопряжено с большой неопределенностью и предположениями относительно того, когда (или если) может произойти разделение; количества и типа участков (например, таунхаусов, двухквартирных домов, домов для одной семьи и т.д.), которые, вероятно, будут построены; предполагаемых затрат (прямых и косвенных) и наличие средств для производства этих лотов; ожидаемых цены и поглощения этих лотов; а также сроков и затрат на девелопмент и получения дохода от продажи лотов.

Кроме того, ожидаемую прибыль девелопера (как отдельную статью или как часть ставки дисконтирования) и выбор соответствующей ставки дисконтирования, отражающей временную стоимость денег и риск поглощения лотов (не достижение запланированных продаж лотов), трудно оценить количественно с какой-либо степенью уверенности.

На каждом этапе процесса оценки делается предположение или оценка, для которых существует соответствующая погрешность. Допустимая погрешность для конкретных исходных данных в SDM может быть приемлемой, но, если допустимая погрешность для всех исходных данных рассматривается в совокупности, суд может прийти к выводу, что общая вероятность ошибки делает модель оценки ненадежной.

О приемлемости доказательств предлагаемого или возможного разделения земли в деле State v. Inhabitants of Town of Phillipsburg [13] апелляционный суд Нью-Джерси заявил:

 

…Когда землевладелец представил доказательства предлагаемого или возможного разделения, пытаясь установить количество или стоимость отдельных участков, и когда доказательства указывают на то, что застройщик до вынесения приговора не предпринимал позитивных усилий для осуществления застройки квартала, доказательства были признаны неприемлемыми в большинстве случаев. …

Суды часто ссылаются на то, что, поскольку на будущую стоимость предполагаемых лотов влияет так много факторов, и не в последнюю очередь будущее состояние рынка, такие доказательства являются слишком спекулятивными, чтобы их можно было рассматривать, и, как правило, позволяло бы проверяющему факты судить о стоимости земли на неопределенный срок в будущем …

Это нарушает общий принцип, согласно которому стоимость должна определяться на дату изъятия …

 

Таким образом, легко увидеть, что разделение земельного участка — это не просто жеребьевка на плане с бумажными улицами.

В деле City of Harlingen v. Estate of  Sharboneau [14] оценщик Estate of  Sharboneau установил, что участок площадью 9,852 акра потенциально может содержать 44 участка для одной семьи площадью в среднем 7 700 квадратных футов каждый, основываясь на анализе трех существующих кварталов в этом районе, обобщенном ниже:

 

Квартал	Площадь, акр	Число лотов	Средняя площадь, кв. фут	Доход с акра
Найтвуд Эстейт I	11 408	61	6 793	5,34
Найтвуд Эстейт 2	17 830	79	7 700	4,43
Норд Пойт	8 809	39	7 147	4,43
Объект	9 852	44	7 700	4,47

 

Установив потенциальную доходность лота и предположив, что период поглощения составит три года, оценщик описал процесс оценки следующим образом:

 

Участок или квартал соответствующего размера оценивается путем подсчета общего объема валовых продаж всех лотов. Из суммы вычитаются все расходы на период поглощения, такие как налоги, страхование, управление / охрана / техническое обслуживание, предпринимательское вознаграждение [прибыль девелопера в размере 25% от общей выручки от продажи лота] и финансовые расходы на хранение.

Если объект недвижимости представляет собой незастроенную открытую землю, затраты строительства также вычитается для определения оценочной стоимости объекта как неразработанной земли.

Примечание: Предполагаемый чистый доход за каждый год трехлетнего периода продаж был дисконтирован по ставке 10,5% до текущей стоимости в размере 413 770 долларов, из которой были вычтены первоначальные затраты на девелопмент в размере 123 150 долларов, необходимые для завершения разделения и получения прогнозируемого чистого дохода от продаж готовых партий, а также для отражения остаточной стоимости в размере 290 620 долларов США, относящуюся к неразработанной земле в ее состоянии “как есть”.

 

В конечном счете Верховный суд Техаса отклонил представленные Estate of  Sharboneau оценочные доказательства SDM как не относящиеся к оценке рыночной стоимости участка площадью 9,85 акра, поскольку они обходили все проблемы, которые могли возникнуть во время фактической застройки, заменяя их наилучшим возможным результатом [15].

Отменяя решение суда первой инстанции, Верховный суд Техаса отметил, что SDM включал в себя более десятка аналитических шагов, большинство из которых включали допущения и оценки, любое из которых может серьезно повлиять на точность оценки.

 

Такая большая вероятность ошибки не позволяет использовать… [SDM] подход к оценке неосвоенных земель в обычных обстоятельствах …

Кроме того, … анализ девелопмента, проведенный [оценщиком], практически не учитывал тот риск покупателя, что девелопмент может потерпеть неудачу …

[Оценщик] просто предположил, что потребуется три года, чтобы продать все лоты в гипотетическом квартале.

Этого прогноза недостаточно, чтобы учесть неожиданную конкуренцию, политическое противодействие развитию, экономическую стагнацию или другие риски того, что подразделение может оказаться неудачной инвестицией …

Анализ [оценщика] определил только то, что застройщик гипотетически мог позволить себе заплатить за выгодное разделение земельного участка, а не то, что застройщик заплатил бы на конкурентном, наполненном рисками рынке реального мира.

 

 

References

 

Boykin, James H., Land Valuation: Adjustment Procedures and Assignments, Chicago: Appraisal Institute, 2001.

Brueggeman, William B., Jeffrey D. Fisher, and Leo D. Stone, Real Estate Finance. 8th ed. Homewood, Ill.: Richard D. Irwin, 1989.

Duvall, Richard O. and David S. Black, ‘The Development Approach to Valuation in Eminent Domain Litigation: Capitalizing on Potential Use,’ The Appraisal Journal (July 2000): 351-359.

Eaton, James D., Real Estate Valuation in Litigation. 2d ed. Chicago: Appraisal Institute, 1995.

Fanning, Stephen F., Terry V. Grissom, and Thomas D. Pearson, Market Analysis for Valuation Appraisals, Chicago: Appraisal Institute, 1994.

Guntermann, Karl L., ‘The Valuation of Undeveloped Land: A Reconciliation of Methods,’ The Journal of Real Estate Research, (Spring 1994): 169-177.

Lovell, Douglas D., and Robert S. Martin, Subdivision Analysis, Chicago: Appraisal Institute, 1993.

Owens, Robert W., ‘Subdivision Development: Bridging Theory and Practice,’ The Appraisal Journal, (July 1998): 274-281.

Sevelka, Tony, ‘Subdivision Development: Risk, Profit and Developer Surveys,’ The Appraisal Journal, (Summer 2004): 242-252.

Sevelka, Tony, ‘When is subdivision the highest and best use?,’ Canadian Appraiser, (Spring 2004): 39-45.

Skolnik, Martin A. and M. Carla Domingo, ‘Supply and Demand Considerations in Residential Subdivision Analysis,’ The Appraisal Journal, (January 1994): 57-63.

ULI-the Urban Land Institute, Residential Development Handbook. 2d ed. Washington, D.C., 1990.

 

Часть 2.

 

Наиболее эффективное использование

 

В то время как суды приводили бесчисленное множество причин для отклонения SDM как средства оценки стоимости земли, основные причины отказа можно найти в заключении о том, что разделение не является наиболее эффективным использования и необходимые основополагающие требования не были выполнены.

При описании наиболее эффективного использования суды последовательно утверждают, что предполагаемое использование не должно быть спекулятивным или слишком отдаленным по времени, и что на такое использование должен быть спрос.

Часто для описания наиболее эффективного использования применяются слова «немедленно» или «неминуемо».

Black’s Law Dictionary Centennial Edition (1891-1991) содержит следующие определения:

 

Немедленный – присутствует в настоящем; без задержки; не откладывается ни на какой промежуток времени.

 

В этом смысле это слово, без какого-либо очень точного значения, обозначает, что действие предпринимается или должно быть предпринято либо мгновенно, либо без какой-либо значительной потери времени.

 

Неизбежный – под рукой; скорее опосредованный, чем непосредственный; близкий, но не соприкасающийся; надвигающийся; на грани того, чтобы произойти.

 

Как непосредственные, так и неминуемые последствия связаны со зрелостью и востребованностью земли для раздела на момент суда или экспроприации.

Готовность земли к разделению означает, что землевладелец и муниципалитет подписали соглашение о разделении или застройке, в котором указано максимальное количество разрешенных участков и обязательства застройщика, финансовые и иные, из чего следует, что финансирование строительства организовано и контракты на обслуживание заключены.

Подписание соглашения о разделе, которое должно быть подкреплено аккредитивом или другой формой обеспечения, достаточной для покрытия расходов на улучшение инфраструктуры, является четким выражением того, что застройщик стремится развивать земельный участок как квартал.

При условии отсутствия непредвиденных препятствий для освоения рассматриваемого земельного участка на территории или за ее пределами, строительство квартала может быть законно начато после заключения соглашения о разделении или застройке.

Если на месте не существует земельного участка, включающего улучшения инфраструктуры, многие суды, рассматривая вопрос о зрелости, утверждают, что продажа отдельных участков является гипотетической, а в отсутствие подписанных контрактов на обслуживание бюджетные затраты на инфраструктуру слишком неопределенны, чтобы оправдывать использование SDM.

Кроме того, доказательства достаточного и эффективного спроса на новое жилье, соответствующее предлагаемому типу (показатель для готовых участков), являются последним и наиболее важным основополагающим препятствием, которое необходимо преодолеть, чтобы суды приняли SDM в качестве подходящей модели оценки. Как метко отметил суд в деле D & D Construction Ltd. v. Concord Builders Ltd.,

 

… все «девелопменты» в мире приносят мало пользы, если [предлагаемые] участки не могут быть проданы. Это зависит от рыночных факторов …

Рыночные условия, по сути, являются любимчиками экономистов-близнецами спроса и предложения.

 

Коллективные требования зрелости и платежеспособного спроса сформулированы в деле об экспроприации Shindle v. Yorkton, City Of, занимающий 160 акров, в качестве ссылки на следующие два случая:

 

1. В (деле) Hulmann земля, которая уже была отведена под жилые комплексы с отдельными и полуподвальными домами, была экспроприирована в октябре 1970 года. В то время были доступны канализация и другие услуги, и существовал большой спрос на двухквартирное жилье. В 1969 году заявитель подготовил проект плана квартала.

Этот план был представлен муниципальным властям, но не был одобрен по той причине, что земля должна была быть экспроприирована.

Суд утвердил позицию оценщика … “что земля находилась в промежуточном процессе, созрев для застройки с июня 1969 года, примерно за полтора года до экспроприации”, на тот момент был подан план, были доступны услуги … и наблюдался рост рынка полупустых участков — и пришел к выводу, что подход девелопмента к оценке стоимости, несомненно, был подходящим.

2. В (деле) Harrys 10 ноября 1971 года было экспроприировано 60 акров сельскохозяйственных угодий, из которых 17,2 акра уже были проданы Германии в 1970 году по соглашению о продаже. Летом 1971 года Кенман подал заявку в Комиссию по водным ресурсам Новой Шотландии и Департамент общественного здравоохранения на 60 «подключений» к современным канализационным системам. Заявка была одобрена через 12 дней после экспроприации имущества. План, подготовленный 10 декабря 1970 года и пересмотренный 26 июля 1971 года, показывал 63 участка (было добавлено 3) в этом районе.

 

В деле Hulmann Маккейган, C.J.N.S., на стр. 247, заявил:

 

План не имел официального утверждения и представлял собой просто линии на листе бумаги, за исключением района Керман. Общепризнано, что план района Кенман, первоначально составленный и повторно пересмотренный, получил неофициальное «предварительное одобрение» должностных лиц градостроительного совета округа Галифакс и что к нему следует относиться так, как если бы он действительно получил официальное предварительное одобрение во время экспроприации.

К тому времени были установлены геодезические столбы, обозначающие улицы и, по крайней мере, некоторые участки в районе Кермана; были подготовлены технические условия для прокладки дорог, водоснабжения и канализация (хотя никаких физических работ выполнено не было); были получены расценки на канализационные трубы и другие материалы; и, как отмечалось, разрешения на подключение были получены через несколько дней после экспроприации.”

 

В деле Харриса арбитр, на решение которого была подана апелляция в Апелляционный отдел Верховного суда Новой Шотландии, пришел к выводу, что лоты Kenman “созрели для девелопмента”, и применил метод девелопмента для определения их стоимости. Это заключение не было оспорено в апелляции.

Окружной суд Саскачевана постановил, что участок Шиндл площадью 160 акров «не созрел» для застройки, отклонив метод девелопмента, который указывал стоимость в 578 251 доллар, вместо этого присудив компенсацию в размере 192 000 долларов (без учета ущерба от нарушения) на основе сравнительного метода оценки земли, прокомментировав это следующим образом:

 

… Несмотря на направленность жилой застройки в направлении рассматриваемой земли, я не нахожу, по имеющимся данным, ничего, указывающего на то, что ее застройка была неизбежной. Я также нахожу, что существует достаточно доказательств разумно подобных продаж в разумные сроки после экспроприации.

По этим причинам я неохотно принимаю метод девелопмента при определении рыночной стоимости объекта недвижимости и предпочитаю использовать сравнительный подход, тем более что объект недвижимости не был достаточно зрелым для застройки.

 

Шиндл обжаловал решение суда низшей инстанции в Апелляционном суде Саскачевана, частично утверждая, что судья первой инстанции допустил ошибку, постановив, что объект недвижимости не созрел для девелопмента и, следовательно, допустил ошибку, не приняв это во внимание при оценке объекта недвижимости [и что] метод сопоставимых продаж был ненадежным, поскольку не было разумно достаточно подобных продаж в течение разумного периода времени после экспроприации объекта недвижимости, и в этом случае метод девелопмента оценки объекта недвижимости был предпочтительнее.

Отклоняя апелляцию и подтверждая решение судьи первой инстанции, Апелляционный суд Саскачевана сделал следующие замечания:

 

«Созрела ли земля для застройки» или ее освоение «неизбежно» — это вопросы факта и степени, и если опытный судья первой инстанции не упустил из виду или неправильно истолковал какие-либо материальные доказательства факта, его выводы не должны быть нарушены этим судом.

 

Как указал юрисконсульт города, рассматриваемая земля располагалась за чертой города и была зонирована для сельскохозяйственного использования и не была аннексирована в черте города до января 1978 года. Рассматриваемое имущество на момент экспроприации [15 ноября 1976 года] использовалось в сельскохозяйственных целях. У заявителей не было собственного плана развития для создания жилого квартала. Мистер Эрвин Синдл [планировщик] сказал, что их план по развитию подразделения “не сдвинулся с мертвой точки”, и мистер Стейссон посоветовал мистеру и миссис Синдл отложить девелопмент примерно до 1978 года.

На этой территории не было проложено никаких дорог или служб, а также отсутствовала ливневая канализация. Время для застройки еще не пришло, потому что многие участки оставались непроданными в районе Херитедж-Хайтс, который примыкает к рассматриваемой земле в северо-восточной части города и который застраивался самим городом. Участки также остались непроданными в районе Силвер-Хайтс, который разрабатывается заявителями в южной части города.

В апелляции в Верховный суд Британской Колумбии на арбитражное решение с участием школьного округа № 39 Ванкувера и Royal Oak Holdings Ltd.vi , значение слова «немедленный» в пункте о продлении аренды имело значение для определения наиболее эффективного использования и рыночной стоимости участка.

Соответствующий пункт об оценке в договоре аренды частично гласит следующее:

 

… SAID LANDS будут оценены по достоинству … если они свободны и готовы к немедленному освоению для их наиболее эффективного законного использования лицом или лицами, готовыми, желающими и способными приобрести и осваивать SAID LANDS для такого немедленного использования …

 

В качестве подтверждения того, что слова «незамедлительно» и «безотлагательно» имеют одинаковое значение, арбитражная коллегия сослалась на дело Accident Insurance Company of North America v. Young [1891] 20 S.C.R. 289, в котором приводилась цитата из дела Queen v. Justices of Berkshire, 4 Q.B.D. 469, что

 

“… «немедленно» являются более сильными, чем выражение «в разумные сроки», и подразумевают быстрые, энергичные действия, без каких-либо задержек, и независимо от того, имело ли бы место такие действия, является вопросом факта, принимая во внимание обстоятельства конкретного дела”.

 

Было установлено, что эта интерпретация соответствует Оксфордскому словарю английского языка, Второе издание, Том. VII, определение немедленного:

 

Немедленный — ”По времени: настоящий или следующий по соседству” и “происходит, выполняется или вступает в силу без задержки или по прошествии времени; выполняется сразу; мгновенно”.

 

На основе толкования значения «немедленного» в контексте наиболее эффективного использования арбитражная комиссия пришла к выводу, что фраза «… немедленное использование» отличает ее от использования, которое не является немедленным.

Зонирование участка C-3A предусматривало прямое разрешение на использование, что является законным правом, и условное разрешение на использование, которое предполагает осуществление усмотрения городским советом по разрешениям на застройку.

Зонирование «по состоянию на текущий момент» позволило немедленно начать застройку участка с широким спектром использования в розничной торговле с коэффициентом максимальной плотности застройки (FSR), равным 1,0, с выдачей разрешения на застройку в течение семи — 12 недель. Исходя из этого, указанная стоимость недвижимости составила 6 000 000 долларов. В качестве альтернативы, «использование с условным одобрением» позволило бы использовать довольно широкий спектр других видов использования, в частности, для производства и жилых помещений, с максимальной плотностью 3,0 FSR, при этом выдача разрешения на застройку занимает не менее 60 месяцев, при этом любая застройка подлежит уведомлению общественности. Исходя из использования с условным одобрением при FSR 3,0, указанная стоимость объекта составила 11 000 000 долларов США.

Арбитражная комиссия постановила, что прямое право на застройку при FSR 1,0 в большей степени соответствует самому высокому и наилучшему использованию участка, как подразумевается пунктом об оценке в договоре аренды земли, и установила рыночную стоимость участка на уровне 6 000 000 долларов.

 

Заключение

 

Независимо от метода, применяемого для оценки земли, он должен быть актуальным, надежным и надлежащим образом применяться для оценки рыночной стоимости.

Суды предпочитают SCA (подход прямого сравнения) SDM (методу девелопмента жилых кварталов) в качестве средства оценки стоимости земли.

Суды, однако, поддержат SDM при условии, что жилой квартал является наиболее эффективным, а девелопмент является «неизбежным» или «немедленным», но только в том случае, если выполнены все основополагающие требования SDM, а SCA (подход прямого сравнения) не является жизнеспособным вариантом.

Соответственно, при наилучших обстоятельствах при оценке земли с потенциалом девелопмента жилых кварталов в судебных процедурах и процедурах экспроприации SDM следует использовать экономно.

SCA всегда должен быть подготовлен, даже если необходимо полагаться на данные о транзакциях, поступающих из-за пределов общей территории, в которой находится экспроприируемое имущество.

 

Ссылки

 

Boykin, James H., Land Valuation: Adjustment Procedures and Assignments, Chicago:

Appraisal Institute, 2001.

Brueggeman, William B., Jeffrey D. Fisher, and Leo D. Stone, Real Estate Finance. 8^th ed. Homewood, Ill.: Richard D. Irwin, 1989.

Duvall, Richard O. and David S. Black, ‘The Development Approach to Valuation in Eminent Domain Litigation: Capitalizing on Potential Use,’ The Appraisal Journal (July 2000): 351-359.

Eaton, James D., Real Estate Valuation in Litigation. 2d ed. Chicago: Appraisal Institute,

1995.

Fanning, Stephen F., Terry V. Grissom, and Thomas D. Pearson, Market Analysis for Valuation Appraisals, Chicago: Appraisal Institute, 1994.

Guntermann, Karl L., ‘The Valuation of Undeveloped Land: A Reconciliation of Methods,’

The Journal of Real Estate Research, (Spring 1994): 169-177.

Lovell, Douglas D., and Robert S. Martin, Subdivision Analysis, Chicago: Appraisal Institute, 1993.

Owens, Robert W., ‘Subdivision Development: Bridging Theory and Practice,’ The Appraisal Journal (July 1998): 274-281.

Sevelka, Tony, ‘Subdivision Development: Risk, Profit and Developer Surveys,’ The Appraisal Journal, (Summer 2004): 242-252.

Sevelka, Tony, ‘When is subdivision the highest and best use?,’ Canadian Appraiser, (Spring 2004): 39-45.

Skolnik, Martin A. and M. Carla Domingo, ‘Supply and Demand Considerations in Residential Subdivision Analysis,’ The Appraisal Journal, (January 1994): 57-63.

ULI-the Urban Land Institute, Residential Development Handbook. 2d ed. Washington, D.C., 1990.

 

 

[1] Sevelka T. (2005), A review of the subdivision development method. Part I, Part II, Canadian Appraiser, Vol. 49, book 3/4 https://intval.com/pdfs/Review%20of%20Sub%20Method.pdf

[2] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate. 12th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2001), 343.

[3] Ibid., 342.

[4] Оценщики обычно применяют многопериодный анализ оценки с использованием электронных таблиц с дисконтированным денежным потоком (DCF), в то время как девелоперы при оценке неосвоенных земель часто просто полагаются на статическую модель.

[5] Оценщики и девелоперы в своих расчетах либо учитывают прибыль девелопера отдельной строкой, либо учитывают прибыль девелопера как остаточную.

[6] Из-за значительных рисков и первоначальных затрат на девелопмент фактическое строительство квартала, скорее всего, не начнется до тех пор, пока застройщик не договорится о достаточном количестве предварительных продаж условных участков.

[7] Определяется как “Наиболее разумная цена, которую недвижимость должна получить на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой продажи, когда покупатель и продавец действуют осмотрительно, со знанием дела и предполагая, что на цену не повлияют неоправданные стимулы”.

[8] William Ted Anglyn, Robert Moreyra, and John C. Putman, ‘Subdivision Analysis – A Profit-Residual Model,’ The Appraisal Journal, (January 1988): 45-59. Авторы иллюстрируют процедуру оценки полностью построенного и готового к выходу на рынок квартала, который они называют “распродаваемым имуществом”. Авторы признают, что их предположение о завершенном строительстве “часто является теоретическим (особенно когда объекты не полностью достроены до момента продажи)”, но имеет отношение к андеррайтингу кредитов и инвестиционному анализу. В ответ на письмо с опровержением, опубликованное на странице 411 июльского номера The Appraisal Journal за 1988 год, авторы на страницах 412-420 обсуждают требования к предпринимательской прибыли и доходности собственного капитала и предоставляют дополнительные обоснования в поддержку своей первоначальной статьи.  Также см. Douglas D. Lovell, ‘Condominium and Subdivision Discounting,’ The Appraisal Journal, (October 1983): 524 — 539. Статья посвящена оценке объектов недвижимости “для продажи”, то есть проектов кондоминиумов и кварталов «как завершенных».

[9] J. R. Kimball, Barbara S. Bloomberg, and Steven A. Jones, ‘Subdivision Analysis and Valuation,’ The Appraisal Journal, (October 1986): 493-503. В тех случаях, когда стоимость земли легко определить путем сравнения продаж (подход прямого сравнения), авторы иллюстрируют процедуру оценки финансовой осуществимости, которая позволяет оценщику и клиенту изучить эффективность предлагаемого разделения.

[10] Chuck Munson, ‘Lender Residential Subdivision Evaluation Using Discounted Cash Flow Analysis,’ The Appraisal Journal, (October 1994): 572-579

[11] J.D. Eaton, Real Estate Valuation In Litigation, 2nd ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1995), 246.

[12] Ibid., 254-255

[13] State v. Inhabitants of Town of Phillipsburg, [1990] NJ-QL 521, 573 A.2d 953, 240 N.J. Super. 529.

[14] City of Harlingen v. Estate of Sharboneau, № 99-1118 (Tex. 17.05.2001), Техас-QL 2866. Предприняв беспрецедентный шаг, 29 августа 2000 года юрисконсульт от имени Appraisal Institute подал заявление Amicus Curiae или “друга суда”, в котором говорилось, что “Анализ или метод девелопмента квартала является общепризнанным и общепринятым методом в профессии оценщика, используемым для надежной оценки справедливой рыночной стоимости незастроенной земли, когда застройка квартала представляет собой наиболее эффективное использование этой земли.”

[15] Суд, обсуждая ставку дисконтирования в размере 10,5%, использованную оценщиком, сослался на публикацию Appraisal Institute о SDM, отметив, что “применяемая ставка дисконтирования, которая определяется рынком и поддерживается им, должна отражать связанный с этим риск”. The Appraisal of Real Estate 329 (11-е изд. 1996). В нем также упоминалось о “многих рыночных неопределенностях, которые необходимо учитывать при оценке”. Douglas D. Lovell & Robert S. Martin, Subdivision Analysis 33-40 (1993). “Ставка дисконтирования оценщика представляла собой только «балансовую стоимость обслуживания долга и рентабельность собственного капитала» без корректировки на риск. Нигде больше в его анализе этого не происходило … [оценщик] не учитывает рыночную неопределенность”.