К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ. Существенность / не существенность расхождения результатов оценок

Вопрос в группе «Экспертный Совет» в Фейсбуке.
«Коллеги, добрый день
Сегодня в Мос. обл суде по стандартному делу по оспариванию кадастровой судья назначил экспертизу и попросил помимо стандартных: по ФСО ли отчёт и если нет, то какая же рыночная, также определить, укладывается ли расхождение оспариваемой кадастровой стоимости объекта с определённой в результате экспертизы рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
Кто-нибудь уже сталкивался? Чего стоит ожидать?
Спасибо заранее».
………………………

На этот счёт имеются метод. Разъяснения СРОО «Экспертный Совет».
СРОО «Экспертный Совет» (2018), Методические разъяснение о допустимом расхождении кадастровой и рыночной объекта недвижимости, 24.04.2019, https://srosovet.ru/content/editor/ars2017/20%2004%2018%20MR%20KS%20i%20RS/metodicheskie-razyasneniya.pdf
В них, в частности, говорится: «4. В соответствии со сложившейся рыночной практикой однозначно существенным расхождением следует считать превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью в размере 50% (то есrь, в 2 и более раз), В ряде случаев существенной может являться меньшая величина …».
Однако, не всех такой ответ устраивает. Например, « … тут надо принять во внимание, что суд должен судить о допустимом отклонении по нормам права, а не по мнениям оценщиков. А норм права нет. Раньше была +-30%, сейчас нет. Способов расчетов диапазонов понапридумывали много, только, повторюсь, это не соотносится с действующими нормами права».
Однако, следует отметить, что помимо «сложившейся рыночной практики», в оценке рыночной стоимости на тему существенности / не существенности существует вполне определённое требование п. 25 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», в котором дан критерий существенности отличия результатов оценки в виде конкретных чисел, полученных разными подходами.
«25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)».
Это требует разъяснения.
Например, если известно, что
1. Результат первого подхода в виде конкретного числа – 100 ден. ед.
2. Результат второго подхода в виде конкретного числа – 130 ден. ед.
то для определения существенности отличия этих результатов в общем случае необходимо знание интервалов неопределённости, в которых могут находиться результаты подходов.
Однако, в некоторых случаях может быть достаточно знания интервала неопределённости только одного из подходов.
Пример 1.
1. Например, если интервал неопределённости результата в виде конкретного числа второго подхода составляет от 90 до 170 ден. ед., то результат первого подхода в виде конкретного числа попадает в него, и расхождение результатов подходов не является существенным.
2. Но если интервал неопределённости результата в виде конкретного числа второго подхода составляет от 110 до 150 ден. ед., то результат первого подхода в виде конкретного числа не попадает в него, и расхождение результатов подходов является существенным.
Однако, чтобы достоверно утверждать существенность расхождения результатов подходов, надо знать интервал неопределённости, в котором может находиться результат в виде конкретного числа первого подхода.
Пример 2.
1. Например, если интервал неопределённости результата в виде конкретного числа первого подхода составляет от 60 до 140 ден. ед., то результат второго подхода в виде конкретного числа попадает в него, и расхождение результатов подходов не является существенным.
2. Но если интервал неопределённости результата в виде конкретного числа первого подхода составляет от 80 до 120 ден. ед., то результат второго подхода в виде конкретного числа не попадает в него, и расхождение результатов подходов является существенным.
Представляется, что указанный подход вполне может быть применён и для ответа на вопрос, поставленный судом.
Однако, ограничиться придётся только интервалом, в котором может находиться рыночная стоимость в виде конкретного числа, поскольку интервал, в котором может находиться кадастровая стоимость в виде конкретного числа не известна – на этот вопрос обоснованно ответить может только лицо, которое её определяло. Т.е. использовать можно только алгоритм, приведённый в Примере 1.

А вот обоснованно определить интервал, в котором может находиться значение рыночной стоимости в виде конкретного числа, отнюдь не просто.

Несколько примеров решения этой задачи здесь уже были опубликованы нами. Однако, это относительно не сложные случаи.

Более сложные случаи, например, связанные с использованием двух подходов, нами уже рассмотрены на практике (в отчётах об оценке), но пока не опубликованы.

Постскриптум.

Определить доверительный интервал оценки кадастровой стоимости можно. Здесь формула

Баринов Н.П., Применение регрессионного анализа в задачах определения стоимостных характеристик объектов недвижимости

Однако, для определения интервала в общем случае требуется не доверительный, а абсолютные интервал, т.е. интервал, определяемый абсолютной ошибкой.

Скачать Существенность и Не Существенность Расхождения Результатов Оценок