Эта статья [1] адаптирована из ремарок, представленных на весенней конференции Отделения Appraisal Institute в Сакраменто-Сьерра, состоявшейся 9 апреля 1999 года.

 

Какова ценность (What Is It Worth)?

 

Ни один недавний вопрос о недвижимости в государственном секторе не вызывал таких противоречий у тех, кто занимается покупкой земли, пригодной для сохранения окружающей среды, как так называемые дебаты о “стоимости в общественных интересах” (Public Interest Value, PIV). Более того, ни одно понятие в профессии оценщика не было таким сложным для определения или разрешения, как PIV.

Проведение разрекламированного на национальном уровне семинара, спонсируемого Appraisal Institute, по проблеме PIV с участием докладчиков из различных профессиональных оценочных организаций и представителей многих уровней власти предполагает, что на центральный вопрос семинара «Какова ценность?» могут ответить специалисты по оценке недвижимости.

Представляется сомнительным, что профессия оценщика сама по себе может ответить на то, что в основном относится к сфере государственной политики. Однако автор считает, что профессия оценщика может быть полезна для отделения рыночной оценки от государственной политики.

Кроме того, специалисты по оценке должны понимать, что PIV действительно имеет экономический смысл на городских рынках недвижимости, который вызывает общественную поддержку, но что это неприемлемая неэкономическая концепция в пустынных районах, которая привела к хаосу на рынках сельской земли.

 

Что такое PIV?

 

Феномен PIV исторически был сосредоточен на том, могут ли оценщики недвижимости рассматривать премии, выплачиваемые государственными учреждениями, земельными трастами и природоохранными организациями за охраняемые земли, превышающие оценочную рыночную стоимость, в качестве достоверных рыночных данных при оценке недвижимости.

Ошибочно считается, что эта премия служит рыночным показателем или публичной заявкой на то, чего стоит сохранение ресурсов окружающей среды.

На самом деле PIV — гораздо более глубокая проблема. Неустановленная первопричина проблемы PIV проникает на земельные рынки, не только создавая рыночные надбавки за землю, добровольно приобретенную для сохранения, но также может вызвать “упадок” рыночного спроса и отсутствие нормальных данных о продажах земли для объектов недвижимости, приобретенных для использования в общественных парках в результате осуждения. Ситуацию, при которой наблюдается вызванная сохранением инфляции рыночных цен на землю, можно назвать “рынком непредвиденных доходов”, отражающим “стоимость в интересах общества”.

Обратная ситуация, когда наблюдается снижение рыночного спроса и аномальные данные о продажах земли, может быть названа рынком “уничтожения” или проблемой “нарушения общественных интересов” (PIB).

Что вызывает два перекоса на рынке земли — “непредвиденный доход” и “ликвидационный” рынок земли?

Первопричину проблемы PIV лучше всего можно объяснить с помощью слова, которое нельзя упоминать, — слова на букву “N”. Большая часть общественности не знает этого слова, и мало кто хочет признавать или даже обсуждать его: “национализация” [2].

Постепенная фактическая национализация земель с природными ресурсами является явлением, возникающим в результате:

1. комплексных действий государственной политики по сохранению земель с природными ресурсами любой ценой;
2. природоохранной деятельности правительства и квазигосударственных структур по сохранению окружающей среды путем покупки земли, судебных исков и регулирования;
3. создания правительством искусственных неэкономических рыночных механизмов для сохранения;
4. узурпации местного контроля за землепользованием национальными и государственными регулирующими органами;
5. проводимой правительством политики сохранения “единого размера для всех”, которая не проводит различия между рынками земли в урбанизированных и сельских районах.

В Соединенных Штатах мы не привыкли говорить о термине “национализация”. Национализация — это то, что делают другие страны, например Мексика, когда она захватила свою нефтяную промышленность, или социалистические страны, которые захватили банковское дело, транспорт или электроэнергетику. Но национализация лучше всего описывает то, что медленно вытекает из текущей государственной политики, призывающей к сохранению природных ресурсов земли “любой ценой”.

Рынки недвижимости и особенно земельные рынки всегда являются хрупкими экономическими организмами. С постепенным процессом национализации свободных земельных рынков открытые, частные и конкурентные земельные рынки постепенно исчезают. На их месте возникают ограниченные, закрытые и синдицированные правительством рынки земли, которые затрудняют, а иногда и делают невозможным процесс рыночной оценки. Из-за сложного характера природоохранных мероприятий рынки являются несбалансированными, и найти равновесную цену на свободные земли становится все труднее.

 

Задавая неправильный вопрос

 

Нам всегда нужно напоминать об очевидном. То, как оценщики недвижимости должны определять рыночную стоимость объектов в де-факто национализированных охраняемых зонах, является очевидным противоречием самому себе.

Переосмысление проблемы PIV с точки зрения национализации земельных ресурсов в целях сохранения окружающей среды переворачивает вопрос с ног на голову. Переформулированный вопрос становится не просто “какова ценность?”, а “как мы оцениваем землю, пригодную для сохранения, на экологически национализированных рынках в рамках политики сохранения «любой ценой», когда такая политика противоречит всей правовой концепции рыночной стоимости?”

Проблема оценки на таких несбалансированных земельных рынках заключается в том, чтобы определить рыночную стоимость земли, на которую не влияют ни “порча” сохранения, ни инфляция цен. И наоборот, роль государственного сектора заключается в установлении чистой премии, которая должна выплачиваться для реализации государственной политики сохранения.

Чтобы лучше понять PIV, мы должны сначала изучить его пример в пробирке, который часто встречается на рынках городской недвижимости.

 

Классический случай PIV

 

Газетная статья в номере газеты “Лос-Анджелес Таймс” от 14 февраля 1999 года резюмирует «неожиданную часть» дебатов о стоимости общественных интересов более точно, чем все заявления о профессиональной позиции или позиции правительства, теоретические статьи, контрпозиционные заявления и другие письменные статьи на эту тему, с которыми сталкивался автор.

Выдержки из этой статьи цитируются на следующей странице. (см. “Главная новость”)

 

Главная новость. “Покупка земли в горах Лос-Анджелеса подверглась критике”   “Город Лос-Анджелес устроил массовый шоппинг в поисках открытого пространства в горах Санта-Моника, вызвав жаркие дебаты о том, платят ли чиновники слишком много во имя сохранения дикой природы. Столкнувшись с угрозой застройки нетронутых склонов холмов, город недавно приобрел или находится в процессе покупки полудюжины объектов недвижимости общей площадью почти 2 000 акров в горах Санта-Моника, чтобы их можно было использовать для туристов, байкеров и любителей природы. Для многих вопрос заключается не в сохранении, а в стоимости. ‘Застройщики получают предложения мечты. Это возмутительно», — сказала Патриция Белл Херст, бывший президент Федеральной ассоциации Хиллсайдов и каньонов. Опасения по поводу затрат последовали за обвинениями многих городских руководителей в том, что скудные парковые фонды не следует тратить на открытые пространства в богатых районах в первую очередь — не тогда, когда в бедных районах города ощущается нехватка парков. В центре нынешних дебатов находится предложение о покупке 239 акров земли в Мандевильском каньоне у автодилера и политического брокера из долины Сан-Фернандо Берта Бекмана. Городские власти говорят, что у них с Бекманом есть соглашение о покупке недвижимости в Брентвуде за 5 миллионов долларов, хотя продажа зависит от оценки города. Бекман приобрел недвижимость в 1978 году. Любая покупка требует одобрения городского совета, поскольку задействованы средства из предложения K, специального налога в размере 750 миллионов долларов, одобренного избирателями для парковых проектов. Бекман планировал построить 34 особняка на участке, получившем название Mandeville Canyon Estates. По его оценке, земля оценивается в 13,9 миллиона долларов. Бекман не ответил на запросы о комментариях, но в прошлом он заявлял, что по просьбе мэра Ричарда Риордана он готов оказать городу услугу и продать недвижимость за 5 миллионов долларов плюс 8,5 миллионов долларов в виде списания налогов. ‘Очевидно, что недвижимость оценена намного дороже», — сказал Джордж Михистен, адвокат Бекмана. «Я думаю, что это была бы невероятная сделка для города. Это потрясающий объект недвижимости’. Цена составляет 20 900 долларов за акр, что почти втрое превышает стоимость прилегающей земли в размере 7 500 долларов за акр, приобретенную заповедником гор Санта-Моника в конце прошлого года. Судебные документы и записи службы охраны природы оценивают стоимость прилегающего участка, недвижимости Истпорт площадью 1525 акров, в 11,5 миллионов долларов (7541 доллар за акр). Херст и другие говорят, что собственность Истпорта могла бы быть освоена легче, чем земля Бекмана, на которой есть проблемы с оползнями, для решения которых, по оценкам геолога соседнего владельца недвижимости, потребуется от 2 до 6 миллионов долларов, согласно городским отчетам. Городские архивы указывают на то, что Департамент строительства и безопасности издал «предписание о соблюдении требований» в 1980 году и сертификат о некачественном имуществе в 1981 году, оба из которых требовали принятия мер по стабилизации почвы на земле Бекмана. Эти распоряжения все еще остаются в силе, и опасения по поводу нестабильности собственности заблокировали одобрение городом заявки Бекмана на карту участка для застройки земли, по словам Люка Замперини, представителя городского управления. Напротив, собственность Истпорта имела права на застройку, заявили официальные лица. Городской менеджер по недвижимости Роберт Хэллоуэй сказал, что оценщик, нанятый городом, отклонил оценку Бекмана и что город, скорее всего, установит цену ниже 5 миллионов долларов, которые он предложил. Но Бокманн сказал городским чиновникам, что 5 миллионов долларов — это все, на что он готов пойти. ‘Цена не запредельная’, — сказал Майкл Хименес, помощник члена городского совета Синди Мискиковски. Он сказал, что другие недавние приобретения города обошлись более чем в 20 000 долларов за акр, включая покупку городом в прошлом году 79 акров в каньоне Дирвейл в Шерман-Оукс за 4,5 миллиона долларов. Эта сделка обошлась в 56 962 доллара за акр, что, по словам Хименеса, является стандартом, по которому следует оценивать сделку Boeckmann. ‘Мы могли бы сказать (что) с этого момента мы ничего не будем покупать дороже 10 000 долларов за акр, но тогда мы не собираемся ничего покупать», — сказал Хименес. Покупка Дирвейла не избежала критики. Город заплатил 4,5 миллиона долларов, несмотря на городскую оценку, которая зафиксировала стоимость в 3,6 миллиона долларов, свидетельствуют городские отчеты. Херст сказала, что готовность города потратить на недвижимость в Дирвейле на 900 000 долларов больше, чем его собственная оценка, вызывает у нее опасения по поводу того, как город отнесется к предложению Бекмана. В 1991 году городской совет одобрил сделку, которая предоставила застройщику 10,4 миллиона долларов наличными и землю площадью 63 акра во Фрайман-Каньоне к югу от Студио-Сити, несмотря на оценочную стоимость в 8,7 миллиона долларов. Члены городского совета Марк Ридли Томас и Майк Эрнандес заявили, что они также обеспокоены тем, что город, возможно, тратит больше, чем необходимо, на горные угодья, в то время как средств на городские парки не хватает

 

Из прочтения этой газетной статьи очевидно, что дилемма о том, сколько платить за сохранение природных земель, является в такой же степени вопросом государственной политики, как и вопросом оценки.

Какую единицу стоимости следует заплатить за землю? Это 7500 долларов за акр, 10 000 долларов за акр, 20 000 долларов за акр или 57 000 долларов за акр?

Оценщик не может честно сказать вам об этом, потому что почти все эти значения отражают государственную политику, а не обязательно рыночную стоимость.

Даже если мы дадим указание оценщикам указывать в своих отчетах об оценке как традиционную рыночную стоимость, так и “стоимость, представляющую общественный интерес”, какую премию следует заплатить?

В приведенном выше примере премии в размере $2,500, $10,000, $12,500, $37,000, $47,000, $54,500, $108,000, $145,000, $155,000 и 157 500 долларов США за акр могут быть получены из номинальных цен сделок купли-продажи.

Даже собственные покупки города отражают непоследовательную государственную премию в размере 11 392 долларов за акр при продаже каньона Дирвейл и 26 984 долларов за акр при продаже каньона Фрайман, что составляет абсолютную разницу в долларах в 135 процентов.

Некоторым оценщикам, которые утверждают, что являются экспертами в оценке охраняемых земель, нравятся такие экзотические вопросы оценки и хаотичные рынки. Кто может доказать, что они неправы?

Выберите цифру, возможно, подойдет любая, в зависимости от того, кто ваш клиент. Вопреки мнению многих, кто считает, что при оценке необходимо учитывать надбавку на “стоимость в общественных интересах”, чтобы способствовать сохранению ценных природных ресурсов, государственные структуры в соответствии с политикой обычно платят больше, чем оценочная рыночная стоимость, чтобы побудить к добровольной продаже такой земли.

Лица, принимающие решения, обычно взвешивают политические последствия того, сколько придется переплатить за землю, вместе с объемом государственных средств, доступных в любой момент времени для покупки земли, и ожидаемыми чистыми положительными выгодами для общества в целом. Возложение этой роли по выработке государственной политики на неизбранных оценщиков недвижимости опасно подрывает нашу форму правления.

Но правительственные агентства и некоммерческие земельные фонды делают это постоянно, когда нанимают оценщиков, которые используют данные о сопоставимых продажах из государственных и квазигосударственных сделок по сохранению в качестве сопоставимых продаж.

Само представление о том, что рыночные данные о государственных и квазигосударственных приобретениях земель с природными ресурсами отражают премию, которая может быть использована оценщиками для установления оценочной стоимости последующих приобретений земли, создает замкнутый рынок “карточного домика”, а иногда даже приводит к резкому росту цен на землю в целях сохранения.

Это происходит, когда государственные учреждения добавляют дополнительную премию к уже завышенной оценочной стоимости. Такая ситуация маловероятна, если скрупулезно соблюдаются стандарты оценки земли.

 

Модель захвата стоимости (Value Capture Model)

 

В этом материале предлагается то, что можно было бы назвать системой определения стоимости для понимания того, почему политики используют PIV для покупки охраняемых земель и как PIV проникает на рынки недвижимости и в процесс рыночной оценки.

Прежде чем мы сможем описать, почему PIV используется в качестве компенсационной политики при приобретении государством земли под открытым небом, мы должны быть рациональными и честными в отношении политики охраны окружающей среды. Многие земельные экономисты и защитники окружающей среды утверждают, что большая часть политики в области охраны окружающей среды направлена главным образом на открытое пространство, а не на сохранение видов, находящихся под угрозой исчезновения. Несмотря на некоторые заметные исключения из обратного, неубедительно, что происходит массовое вымирание растений или животных, требующее срочного запрета рынков свободных земель.

Даже если оппоненты неправы и выживание многих видов находится под угрозой, трудно убедить общественность встать на защиту таких обыденных существ, как жуки, мухи, крысы и пауки, или их отдаленных и непривлекательных мест обитания. Тем не менее, исчезающие виды дают существующим владельцам городской недвижимости основания выступать за сохранение стоимости открытых пространств до тех пор, пока им не придется за это платить.

Процитируем биолога Калифорнийского университета в Риверсайде Тома Скотта: “Существует, вероятно, 700 различных видов, обитающих только в Южной Калифорнии, которые потенциально могут быть занесены в список ”находящихся под угрозой исчезновения»; около “100 видов” из которых являются “пауками”. Южная Калифорния является экологическим “эпицентром”. Люди, которые собираются предъявлять требования к открытому пространству, будут использовать исчезающие виды в качестве законного средства до бесконечности” [3].

Закон об исчезающих видах и Калифорнийский закон о качестве окружающей среды (CEQA) дают владельцам близлежащей недвижимости законную возможность откладывать, препятствовать или останавливать любое планируемое строительство на землях, на которых имеются практически любые природные ресурсы. Это называется феноменом NIMBY (Not-InMy-Back-Yard — Не на моем заднем дворе). [4]

NIMBY берет свое начало с юридического разрешения препятствовать любой застройке, затрагивающей жилые кварталы, останавливать урбанизацию в сельской местности и препятствовать или выкупать землю, предлагаемую для застройки на рынках недвижимости в живописных прибрежных, пустынных и горных районах.

Как отмечает экономист Уильям А. Фишель, экологические “нормативы действительно передают богатство от одного класса людей — владельцев неосвоенных земель — к другому классу людей — владельцам уже существующих домов. Отсутствие последовательной политики доктрины принятия нормативных актов способствует такой передаче богатства в мажоритарном контексте” [5].

Другими словами, экологическое регулирование в городских районах равносильно захвату стоимости большинством владельцев существующей жилой недвижимости за счет меньшинства владельцев свободной земли.

Причина, по которой этому явлению NIMBY юридически разрешено сохраняться, несмотря на очевидные действия регулирующих органов и связанные с этим проблемы судебных процессов, заключается в том, что землевладельцам обещают “бонусную” стоимость PIV в рамках сделки.

Недостатком этой политики является то, что слишком часто мелкие землевладельцы, имеющие проблемные активы в зонах активного сохранения, должны ждать следующего выделения средств HCP или государственных бюджетных ассигнований, чтобы продать свою пострадавшую землю.

Еще одна причина, по которой правительство более склонно регулировать землю, заключается в том, что те, кого затрагивает регулирование, за исключением выкупленного землевладельца, являются отсутствующими будущими домовладельцами, которые не учитываются в местном политическом процессе. Жители близлежащих районов являются бенефициарами таких природоохранных мероприятий, поскольку их собственность будет улучшена с точки зрения удобства просмотра, а расходы на покупку земли будут в основном переложены на плечи населения. Это регрессивная форма экологического налогообложения, когда это происходит за пределами определенной зоны проекта по сохранению земель.

Местные политики выступают за стратегическое приобретение земли для сохранения городов, поскольку общая база налогообложения недвижимости увеличится.

 

Аналогия с мелким воровством

 

Возможную экономическую аналогию, помогающую понять этот феномен захвата стоимости, можно найти в политике ценообразования на билеты в некоторых кинотеатрах за пределами Соединенных Штатов и в бродвейских постановках в Нью-Йорке, описанной экономистом Йорамом Барзелем в его книге «Экономический анализ прав собственности». [6]

Там, где места в кинотеатрах продаются в нескольких ценовых классах, покупатели билетов по более низкой цене могут ощутить разницу в стоимости в той мере, в какой это не мешает им занимать места по более высокой цене.

Владельцы кинотеатров могут вызвать полицию, чтобы исключить посетителей кинотеатра, которые платят за более дешевые места, но, придя пораньше, занимают лучшие места.

Если сквоттерам не запрещено занимать места по более высокой цене, стоимость билетов по более высокой цене снижается.

Ситуация с землей, пригодной для сохранения окружающей среды, обратная примеру с кинотеатром, но экономические последствия те же.

При сохранении городской среды владельцам близлежащей недвижимости не нужно занимать пустующие земли, а просто нужно не допускать к ним отсутствующих землевладельцев. При обструкционистской политике сохранения окружающей среды большинство действующих владельцев жилой недвижимости могут получить выгоду от владельцев свободных земель, обратившись в регулирующую полицию с просьбой исключить застройку, что приведет к переносу стоимости удобств за виды и надбавок за уединение на их объекты.

 

Справедливое совместное использование

 

Концепцию, связанную с захватом стоимости и объясняющую, почему правительство платит больше за землю для сохранения окружающей среды в городских районах, можно найти в книге профессора права Чикагского университета Ричарда А. Эпштейна «Доходы: частная собственность и сила принудительного выкупа». [7]

Эпштейн выступает за принцип долевого участия, согласно которому правительство должно выплачивать владельцам неосвоенных земель некоторую прибыль, получаемую обществом от государственных проектов. Как правило, этот фактор повышения стоимости или “влияния проекта” отрицается большинством известных законов о принудительных выкупах. Но в случае PIV мы говорим о добровольном приобретении земли в городских районах, где должна быть предложена стимулирующая цена, если сохранение должно быть достигнуто “практически любой ценой”.

Вопреки критике в отношении затрат на покупку земли, выраженной в приведенном выше примере, премиальные цены PIV часто выплачиваются землевладельцам за сохранение. Часть их земли можно рассматривать как “выгодную сделку” по сравнению с иногда огромной добавленной стоимостью окружающей городской недвижимости. Например, недавние исследования показали, что добавленная стоимость к цене среднего пустующего жилого участка варьируется от 39 процентов за вид на поле для гольфа, 115 процентов за вид на болото или ручей и 147 процентов за вид на океан. [8]

Вот почему политики и правительственные учреждения часто с осторожностью относятся к тому, сколько платят за открытые пространства, но, тем не менее, по-прежнему готовы платить землевладельцам цены, которые кажутся общественности возмутительными или “фантастическими”.

Используя модель долевого участия, а не модель рынка принудительных выкупов, государственные и квазигосударственные организации отказываются от судебных исков о взыскании регулирующих сборов, в то же время выплачивая землевладельцу базовую рыночную стоимость их собственности и, по крайней мере, часть дополнительной стоимости, передаваемой общественности.

Модель долевого участия — это форма управления, основанная на общественном договоре, где права собственности являются “государственной услугой”, а защита стоимости имущества — еще одной программой предоставления социальных прав. [9]

Но существует скрытый налог на “добавленную стоимость” на такие объекты жилой недвижимости в городских районах, который возникает на обратной стороне этого социального контракта в виде завышенных цен, выплачиваемых налогоплательщиками за сохранение земли в сельской местности.

Общественный договор с правительством не позволит действующим владельцам городской недвижимости сохранять места для наблюдения и уединение вблизи своих владений, если в рамках сделки они также не согласятся на более высокие налоги для защиты мест “уродливых” видов и менее привлекательной окружающей среды в сельской местности и дикой местности. Такая политика сохранения долевого участия губительна для сельских земельных рынков, когда применяется принцип “только в одном размере” при покупке земель для сохранения, где нет окружающей рыночной экономики недвижимости для захвата и перераспределения стоимости. Объем не позволяет детализировать модель получения полной стоимости/распределения доли участия для целей оценки. [10], [11], [12]

Прилагаемая концентрическая кольцевая диаграмма показывает, как стоимость извлекается из владельцев неосвоенных земель и передается владельцам существующей жилой недвижимости или близлежащей будущей жилой недвижимости в случае HCP.

 

ДОБАВЛЕННАЯ СТОИМОСТЬ ЗАХВАЧЕННАЯ СТОИМОСТЬ НЕОСВОЕННАЯ ГОРОДСКАЯ ЗЕМЛЯ СОВМЕСТНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ БЛИЗЛЕЖАЩИЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ (NIMBY) СТОИМОСТЬ В ИНТЕРЕСАХ ОБЩЕСТВА   МОДЕЛЬ ЗАХВАТА ДОБАВЛЕННОЙ СТОИМОСТИ / СОВМЕСТНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (PIV)

ПРЕМИЯ ЗА СТОИМОСТЬ В ОБЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСАХ ЗЕМЛЯ ДЛЯ СОХРАНЕНИЯ СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ

 

Как показано на диаграмме, стоимость незастроенной земли уменьшается, в то время как стоимость внешнего кольца близлежащих владельцев жилой недвижимости увеличивается. Распределение доли участия показано, когда часть пирога с увеличенной стоимостью близлежащих владельцев недвижимости выплачивается авансом владельцу незастроенной земли. Налог на добавленную стоимость, который должен быть уплачен за завышенные цены на сельскую землю всеми налогоплательщиками, показан на втором рисунке.

 

HCP

 

Аналогичная передача стоимости происходит в зонах, обозначенных Планом сохранения среды обитания (HCP).

Застройщики в зонах HCP для застройки своих участков должны платить плату за смягчение последствий. Эти сборы используются для приобретения открытого пространства в пределах HCP.

Управление по охране среды обитания назначено единственным покупателем в районах HCP. Это предотвращает рост цен на свободные земли из-за конкуренции со стороны многих застройщиков.

Из-за этих мер контроля цен сделки с землей внутри HCP нельзя считать рынком в традиционном смысле этого термина. Более того, поскольку HCP является общественным проектом, покупка земли в зонах HCP считается “продажей под влиянием проекта”.

Владельцы объектов недвижимости с ограниченным долевым участием в HCP часто получают компенсацию, превышающую рыночную стоимость их земли, в обмен на ее постоянное обозначение как открытое пространство. Эта “цена с сохранением” передается конечным владельцам жилой недвижимости в близлежащих районах в виде надбавок за видовые удобства для их улучшенных объектов.

Большинство застройщиков понимают, что, в конечном итоге, они выигрывают от повышения цен на дома, создаваемых благодаря удобствам открытого пространства. HCP — это обратная сторона “проектов редевелопмента”, но они используют некоторые из тех же механизмов повышения стоимости. В этом смысле HCP можно назвать проектами “де-девелопмента”. Как и проекты редевелопмента, крупные земельные застройщики используют HCP для передачи нагрузки на открытые пространства, как правило, владельцам недвижимости меньшего размера, сохраняя при этом максимальную плотность прилегающих объектов и избегая задержек.

 

Экономические дополнения

 

С растущей тенденцией к фактическому общественному совместному владению свободными землями становится все труднее отделять сохраняемую стоимость земли от стоимости прилегающих жилых земель в городских районах или проводить различие между рыночной стоимостью и PIV в сельских районах с активными рынками сохранения.

Это приводит к проблеме превращения земли в экономическое дополнение, а не в экономическую замену.

Оценщики обычно оценивают экономические замены. Экономические замены аналогичны сливочному маслу и маргарину. Экономические дополнения аналогичны яйцам и хлопьям. Например, земли, подвергшиеся воздействию, и земли, предназначенные для смягчения последствий, являются экономическим дополнением. Землю, которая является экономическим дополнением, нелегко оценить как отдельный участок, как того требуют традиционные стандарты и методы оценки.

 

Принудительные “добровольные” продажи

 

Модель захвата стоимости также объясняет, почему использование продажных цен, уплаченных за сохраняемые земли, не соответствует ни одному из юридических критериев рыночной стоимости, таких как готовность сторон, находящихся «на расстоянии вытянутой руки», которые осведомлены о величине премии PIV, выплачиваемой за сохранение земли. Эти парадоксальные сделки купли-продажи не поддаются категоризации.

Продажа охраняемых земель принуждает землевладельцев добровольно продавать свою собственность для сохранения с помощью экономического кнута в виде цены выше рыночной, а не большого кнута судебного процесса.  

Странно, но даже несмотря на то, что государственные политики в городских районах используют долевой расчет стоимости для обоснования PIV, они, как правило, не информируют себя с помощью оценщиков о том, полностью ли эта премия компенсирует какую-либо стоимость, утраченную из-за незастроенного участка, или превышает пропорциональную долю стоимости, полученную от окружающих улучшенных объектов недвижимости.

 

Рынки контрафакта

 

Оценщики недвижимости, по-видимому, не осознают, что лица, определяющие государственную политику, используют метод захвата стоимости / долевого участия для сохранения открытых городских пространств, а не традиционную модель рыночной стоимости, основанную на принудительном изъятии.

Часто ошибочно полагают, что рыночные премии, уплаченные за предыдущие государственные покупки для сохранения, определяют рыночный спрос и рыночную цену, отражающую PIV, вместо явного установления государственной политики в отношении выплаты такой премии.

В действительности продажи PIV отражают рынок контрафакта, данные о продажах с которого не должны использоваться для выплаты компенсации землевладельцам ни в рамках модели долевого участия, ни в рамках обычной модели рыночной стоимости.

Внедрение модели захвата стоимости на сельских земельных рынках привело к катастрофическим последствиям, поскольку в этом случае одновременно чрезмерно завышаются цены на землю при добровольной покупке земли; и наносится ущерб земле, которая может быть подвергнута принудительному изъятию, снижая спрос и сводя на нет большинство возможных данных о рыночных продажах, которые могли бы быть использованы для оценки таких земель при государственной оценке стандарты.

Из-за больших затрат на проведение массовой оценки видовых площадок лица, принимающие государственные решения, часто используют сокращенный метод для административного установления суммы ценового стимулирования, которую они готовы заплатить сверх традиционной рыночной стоимости. Это часто включает в себя зависимость от оценок с использованием сопоставимых цен псевдо-продаж для маскировки государственной политики. Более того, использование цен сопоставимых продаж земли с использованием PIV в оценках равносильно тому, что правительство на одном уровне устанавливает политику компенсации для других государственных структур.

 

Сохранение стандартов

 

Оценщики недвижимости должны понимать, что государственные стандарты оценки — их лучший друг. Если оценка станет не более чем упражнением в нарушении правил для “заключения сделки”, пройдет совсем немного времени, прежде чем правительственные учреждения и земельные трасты установят правило de minimus, согласно которому оценка не требуется при каком-то произвольном пределе, например, в 1 миллион долларов или 5 миллионов долларов за участок.

Именно это произошло с оценками жилых домов в сфере кредитования. Кредиторы или брокеры просто хотели, чтобы оценщики подтвердили их цены продажи, и оценщики в основном это делали. Оценка домов ниже установленного предела стоимости стала ненужной. Если надбавка к цене PIV, выплачиваемая выше традиционной рыночной стоимости, отражает надбавку к государственной политике, то государственные и квазигосударственные организации могут в конечном итоге прийти к пониманию того, что они могут наилучшим образом установить эту политику самостоятельно, даже без оценки рыночной стоимости, и сэкономить затраты и задержки.

Правительственным учреждениям и земельным трастам или природоохранным организациям, которые перепродают землю правительству, не следует использовать модель компенсации PIV, которая подходит только для городских рынков, где у политиков есть некоторое экономическое обоснование сохранения видов и открытого пространства за дополнительную плату.

Тревожно, что автор этой статьи недавно был проинформирован о том, что некоторые государственные агентства по охране дикой природы уже приняли политику отчетности по оценке в двух значениях (”традиционная рыночная стоимость“ и ”стоимость в интересах общества“), где второе значение основывается на ”продажах, связанных с проектом» или продажах, содержащих PIV.

Другой вызывающей беспокойство практикой многих земельных трастов и природоохранных организаций является “оценочный шопинг”, когда сообщается об использовании поэтапного процесса оценки, чтобы увидеть, сможет ли оценщик получить желаемую стоимость. Если оценщик этого не делает, задание на оценку прекращается досрочно и нанимается другой оценщик до тех пор, пока не будет достигнут желаемый результат.

Однако особенно трудная дилемма для государственных специалистов по недвижимости и независимых оценщиков недвижимости заключается в том, что строгое применение государственных стандартов оценки земли для определения стоимости земли на экологически активных рынках может непреднамеренно привести к недоплате компенсации из-за сниженного спроса и отсутствия доказательств нормальных рыночных сделок купли-продажи, из которых можно было бы извлечь стоимость указание. Этическая дилемма, стоящая перед оценщиком недвижимости, который проводит оценку земель, пригодных для сохранения окружающей среды, на национализированных земельных рынках, заключается в трудности применения стандартов оценки земли либо слишком строго при осуждении, либо слишком свободно при добровольном приобретении земли.

 

[1] Lusvardi W.C. (1999), Public Interest Value Versus Market Value—Why Public Policy Makers Pay More Than Market Value for Preservation Land, Right of Way, May/Jun,  https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/0599d.pdf . Уэйн Лусварди — старший представитель по недвижимости в Столичном водном округе Южной Калифорнии. Он имеет степень бакалавра Университета Авроры в Иллинойсе и сертификат по оценке недвижимости Школы бизнеса, менеджмента и инженерии Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

[2] Kenneth A. Rodman, Sanctity Versus Sovereignty: The United States and the Nationalization of Natural Resource Investments (New York: Columbia University Press, 1988).

[3] Bruce Ritchie, “Shelter for Ugly an Open Debate: Endangered Species Law Protects both the Pretty and Mundane: Some say the Cost in Southern California is too High,” Riverside Press Enterprise (March 15, 1999)

[4] Herbert Inhaber, Slaying the NIMBY Dragon (New Brunswick: Transaction Publishers, 1998).

[5] William A. Fischel, Regulatory Takings: Law, Economics and Politics (Cambridge: Harvard University Press, 1995): 251

[6] Yoram Barzel, Economic Analysis of Property Rights, 2nd. Ed. (New York: Cambridge University Press, 1997)

[7] Richard A. Epstein, Takings: Private Property and the Power of Eminent Domain (Cambridge: Harvard University Press, 1985): 3-6.

[8] James R. Rinehart and Jeffrey J. Pompe, “Estimating the Effect of a View on Undeveloped Property Values,” The Appraisal Journal (January 1999): 57-61.

[9] Stephen Holmes and Cass R. Sunstein, The Cost of Rights: Why Liberty Depends on Taxes(New York: W.W. Norton and Co., 1999): p. 29 and Chapter 3

[10] Donald G. Hagman and Dean J. Misczynski, Windfalls for Wipeouts: Land Value Capture and Compensation (Chicago: American Planning Association, 1977).

[11] Shawn Everett Kantor, Politics and Property Rights: The Closing of the Open Range in the Postbellum South (Chicago: University of Chicago Press, 1998): see capture theory, p. 100-108.

[12] Ian Hodge, “Public Policies for Land Conservation,” in Daniel W. Bromley, ed., The Handbook of Environmental Economics (Cambridge: Blackwell, 1995): 89-107.