Что такое автоматизированная модель оценки (AVM)? [1]

Автоматизированная модель оценки (AVM) — это термин, обозначающий сервис, который сочетает математическое или статистическое моделирование с базами данных существующих объектов недвижимости и сделок для расчета стоимости недвижимости. Большинство AVM сравнивают стоимость аналогичных объектов недвижимости в один и тот же момент времени.

Многие оценщики и даже учреждения с Уолл-стрит используют эти инструменты для оценки жилой недвижимости. Готовые к использованию AVM также доступны на сайтах объявлений о недвижимости, таких как Zillow и Trulia.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ AVM) — это программные модели ценообразования, используемые на рынке недвижимости для оценки объектов недвижимости. AVM более эффективны и последовательны, чем оценщик-человек, но они также точны настолько, насколько точны данные, лежащие в их основе, а это означает, что они могут быть устаревшими или неверными.Поставщики AVM включают коммерческие платформы, такие как CoreLogic, Freddie Mac и Equifax, а также бесплатные сайты для пользователей, такие как Zillow и Trulia.

Как работают автоматизированные модели оценки (AVM)?

Отчеты AVM создаются на основе технологий, включая запатентованные алгоритмы, и могут быть получены кредиторами и агентами за считанные секунды. Они обычно содержат как гедонистическую модель (разновидность статистического регрессионного анализа), так и индекс повторных продаж, которые взвешиваются и анализируются для получения оценки цены.

AVM обычно включают в себя данные налогового оценщика, всю необходимую информацию о рассматриваемом объекте недвижимости, такую как история его продаж, и анализ продаж аналогичных объектов недвижимости.

Они также используются для поддержки андеррайтинга ипотечных кредитов и займов под залог собственного капитала, принятия решений о рефинансировании, а также для снижения убытков и управления кредитными рисками, такими как вывод на рынок активов в сфере недвижимости в институциональных инвестиционных портфелях. Хотя первоначально AVM использовались для оценки жилой недвижимости, их применение распространилось на другие виды, включая коммерческую недвижимость.

Поставщики AVM предлагают свои услуги широкому кругу клиентов, включая агентов по недвижимости и брокеров, ипотечных кредиторов и крупные финансовые учреждения.

Среди ведущих поставщиков AVM — CoreLogic, Федеральная ипотечная корпорация по ипотечному кредитованию (Federal Home Loan, Freddie Mac), VeroVALUE и Equifax. Общественность может воспользоваться ими на бесплатных сайтах по продаже потребительской недвижимости.

Популярный веб-инструмент оценки недвижимости Zillow, Zestimate, является одним из хорошо известных типов AVM.

Плюсы и минусы автоматизированных моделей оценки (AVM) в сфере недвижимости

Несмотря на их широкое распространение в настоящее время, AVM вызывают некоторые споры, особенно по поводу того, как они соотносятся с традиционными очными оценками.

Преимущества AVM

Преимущества использования AVM по сравнению с физической оценкой аналогичны преимуществам любой автоматизированной системы по сравнению с человеческими усилиями.

В основном, они экономят время, деньги и усилия.

Они могут производить многочисленные расчеты и сравнения за считанные секунды, и им не нужно физически выезжать на место, чтобы осмотреть объект недвижимости или аналогичные объекты (“сопоставимые объекты” являются ключевым фактором при оценке и установлении цены на конкретный объект недвижимости).

Все это снижает затраты на оценку объекта недвижимости или нескольких объектов. Автоматизированные системы оценки стоимости особенно полезны при оценке стоимости всего портфеля недвижимости. После настройки автоматизированные системы оценки стоимости недвижимости можно использовать с небольшими затратами.

Алгоритмы не только дешевле и быстрее, но и не подвержены человеческим ошибкам или неправомерным действиям. Как объективные автоматы, они устраняют предвзятость и субъективизм из уравнения. Таким образом, снижается риск мошенничества или преднамеренного завышения цен, хотя, конечно, компьютерные программы могут быть взломаны или ими можно манипулировать.

В докладе на конференции 2017 года “Автоматизированные модели оценки (AVM): дивный новый мир?”, подготовленном Джорджем Эндрю Матисиаком (George Andrew Matysiak) из Краковского экономического университета, со ссылкой на другие исследования были рассмотрены сильные стороны и недостатки этих моделей. “В открытом доступе имеется мало убедительных и беспристрастных доказательств точности коммерчески доступных AVM”, — отмечается в документе. “Несмотря на высокие средние уровни точности, оценки, основанные на статистике, могут быть сильно неточными и нуждаются в дополнении с помощью профессионального суждения”.

Недостатки AVM

Для эффективной работы AVM необходимы высококачественные данные в достаточном количестве, чтобы они были репрезентативными. В этом и заключается ее уязвимость.

Наиболее часто упоминаемым недостатком AVM является то, что при определении стоимости они не учитывают (и не могут учитывать) фактическое состояние объекта недвижимости. Они просто предполагают среднее состояние, которое может быть точным, а может и не быть. Они не могут учитывать детали или изменения в состоянии.

AVM отлично подходят для сравнений, но что делать, если в базе данных не хватает сопоставимых данных о недвижимости или транзакциях? По этой причине новые объекты недвижимости особенно сложно оценить качественно, а AVM, будучи довольно буквальными, как правило, не обладают достаточным воображением, чтобы придумать что-то, что могло бы послужить дополнением. А поскольку AVM работает на основе известных факторов — исторических данных, — она упускает из виду нематериальные активы, которые могут повысить или понизить оценку.

Наконец, AVM может работать только с теми данными, которые ей предоставлены, и всегда существует опасность неправильного ввода данных. Кроме того, информация, которой она располагает, может быть устаревшей, что делает AVM ненадежной на быстро меняющихся рынках недвижимости.

Итог

Основные поставщики услуг AVM рекламируют свою точность, всесторонний охват и экономию времени. AVM работают в усредненных показателях. Поэтому они особенно эффективны там, где недвижимость представлена в очень широком ассортименте. В регионах с большим разнообразием типов и стилей они могут быть менее точными и полезными.

Несмотря на то, что их использование растет, AVM не вытеснили оценки, проводимые человеком, не в последнюю очередь потому, что большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы индивидуальная оценка имущества проводилась лично сертифицированным оценщиком.

Из-за опасений по поводу их точности некоторые участники отрасли предлагают просматривать результаты нескольких AVM, чтобы получить более полную картину и повысить доверие к своим отчетам.

---

[1] Hayes A. (2023), What Is an Automated Valuation Model (AVM)? How They Work, investopedia.com , Updated September 28, 2023, https://www.investopedia.com/terms/a/automated-valuation-model.asp