Предисловие составителя — переводчика
Российская литература по теме оценки специализированных объектов недвижимости очень бедна – невозможно назвать ни одного источника, на который можно было бы ориентироваться в данном вопросе.
Полностью отсутствуют также переводные источники.
В связи с этим данная Антология включает в себя 22 статьи, опубликованные в американских периодических оценочных изданиях в период с 1994 по 2024 годы (т.е. за 30 лет), которые удалось обнаружить составителю. При этом Антология не претендует на абсолютную полноту.
Следует отметить, что публикации преимущественно приходятся на период вокруг рубежа веков. В текущее время авторы не балуют эту тему своим внимание, исходя из чего можно сделать вывод о том, что основные методологические вопросы, связанные с этой темой, были решены.
Ещё одним важным моментом является некоторая неопределённость, имеющаяся в американской литературе и касающаяся термина «специализированная недвижимость». Эта неопределённость связана с тем, что в целом ряде случаев термин употребляется очень широко – в него включается не только недвижимость, созданную для единственного производственного или сервисного назначения, но и очень широкий круг объектов т.н. «операционной недвижимости», созданной для осуществления в/на ней некоторой бизнес — операции (см. схему ниже).
| Недвижимость специального назначения | |||||||||
| Недвижимость для единственного производственного или сервисного назначения, для которого она создана и которое, как правило, не может быть изменено, оцениваемая, как правило, в предпосылке ликвидации и только затратным подходом | Операционная недвижимость — недвижимость для ведения конкретного бизнеса или осуществления конкретной бизнес – операции, оцениваемая, как правило, в предпосылке продолжения деятельности методом парсинга доходов | ||||||||
В частности, Управление малого бизнеса США под недвижимостью специального назначения для целей контролируемого им кредитования понимает именно операционную недвижимость [1].
Действительно, в ряде контекстов такое обобщение имеет смысл и им нельзя пренебрегать.
Тем не менее, вопросы оценки операционной недвижимости достойны специального рассмотрения [2], а в данной Антологии делается акцент на недвижимости для единственного производственного или сервисного назначения, для которого она создана и которое, как правило, не может быть изменено, хотя некоторые соприкосновения с операционной недвижимостью далее по тексту имеют место.
В статье Ли Фуллера приводится неисключительный перечень объектов специализированной недвижимости, а в статье Рона Троупа с соавт. – перечень критериев.
Статьи в Антологии расположены по дате их публикации.
Открывает данную Антологию статья Роберта Г. Кроуфорда и Гэрри С. Корни «Проблема оценки специализированных активов», в которой производится классификация объектов недвижимости по двум критериям – 1) общая / специальная недвижимость и 2) общий / специальный пользователь. При этом, если для оценки объектов общей недвижимости применимы три (общий пользователь) или два (специальный пользователь) подхода к оценке, то для специализированной недвижимости вне зависимости от характера пользователя доступным для оценки является только затратный подход. В связи с этим особо острым является вопрос об определении обесценения специализированного актива по всем причинам. В этой связи авторы обращают внимание на влияние недозагрузки (бесполезности) и, особенно, связанного с ней операционного рычага на экономическое обесценение специализированного объекта. Показано, что вследствие влияния операционного рычага объект обесценивается существенно быстрее, чем растёт его недозагрузка. Нам этот метод определения обесценения представляется очень перспективным, особенно с учётом того, что он был развит в статье Кроуфорда и Слэйда, которая приведена далее.
В статье Дж. Говарда Финча и Ричарда Касаванта «Наиболее эффективное использование и объект специального назначения» приводится пример анализа наиболее эффективного использования радиовещательного комплекса, состоящего из земельного участка, здания и трансляционной вышки. Показана существенная разница между результатами оценки затратным (больше) и доходным (меньше) подходами, демонстрирующая обесценение имущественного комплекса. Однако, за счёт более эффективного использования земельного участка это обесценение может быть или устранено, или, по крайней мере, снижено.
Статья Роберта В. Хартманна «Оценка ресторанов для кредитов» , хотя и не относится напрямую к специализированным объектам недвижимости, но интересна тем, что в ней проводится чёткое различие между оценкой рыночной стоимости права собственности, рыночной стоимости прав арендодателя и стоимости – в – пользовании, игнорирование которых может привести к искажению базы оценки, которая требуется заказчику. Эти особенности прямо применимы к процессу оценки специализированной недвижимости.
В статье Гэри А. Баттуэлло «Проблемы оценки экстремально больших зданий» рассматриваются складские здания, которые являются специализированными не в силу своего назначения, а в силу своих размеров. Это обуславливает сложности с оценкой на всех её этапах, поскольку обнаружить сопоставимые продажи и аренду зданий таких размеров чрезвычайно сложно и практически невозможно на локальном рынке. Это же относится и к земельным участкам. Тем не менее, некоторые рекомендации на тему, как преодолевать эти сложности в статье приводятся.
В статье Ричарда М. Шмидта «Оценка стоимости активов производственной компании» рассматривается соотношение рыночной стоимости активов производственной компании и их стоимостью в пользовании компании. Показано, что оценка стоимости в пользовании является отдельной задачей оценки. Представляет интерес то, что, как показано автором, сопоставление рыночной стоимости активов компании и их стоимость в пользовании позволяет определять внешнее обесценение специализированных активов.
В статье Дэвида Пула Ротермича «Объекты недвижимости с особым дизайном: определение «рыночной» стоимости» рассматриваются ряд интересных терминов (функциональная полезность / бесполезность, суперадекватность и др.), а также процессов (например, агрегирование рынка вместо дезагрегирования) которые применяются в оценке специализированной недвижимости, а также их соотношение с базой оценки по рыночной стоимости в соответствии со мнениями судов.
Статья Ричарда Дюваля и Дэвида Блэка «Методы оценки недвижимости без сравнения: недвижимость специального использования в судебных разбирательствах по изъятиям» обобщая судебную практику на указанную тему. Статья содержит обширную базу доказательственных утверждений, обосновывающих тот или иной метод оценки и обширно цитируется.
В статье Ричарда К. Элсуорта «Оценка обесценения не часто продаваемых активов»рассматривается методология оценки обесценений специализированных активов с помощью кривых Айовы и данных Marshall & Swift. Однако эти данные бывают недостаточными. В связи с этим автор предлагает свой алгоритм оценки обесценения с использованием отраслевых данных по выбытию основных средств, а также коэффициента ожидаемого срока службы, который применяет к оценке электростанции. При этом, как нам представляется, предложенный метод после доработки можно использовать и в менее, чем отраслевой, контексте оценки.
Статья Роберта Г. Кроуфорда и Барретта А. Слэйда «Оценка промышленных объектов специального назначения. Оценка экономического устаревания, основанная на коэффициенте использования» продолжает тему уже приведённой ранее статьи Кроуфорда и Корни по оценке обесценения специализированных активов на основании коэффициента недозагрузки и операционного рычага. По нашему мнению, метод достаточно универсален, доведён до логического завершения, понятен, требует получения от заказчика понятной ему информации и может быть рекомендован к использованию. В частности, он был рассмотрен нами в [3].
В ещё одной статья Ричарда К. Элсуорта «Подход сравнения продаж к оценке комплексных объектов», включающих в себя землю, здания и установленное оборудование, необходимое для получения продукта или обеспечения услуги, рассмотрены факторы, по которым следует сопоставлять такие слабо сопоставимые объекты. Несмотря на все недостатки сравнительного подхода для оценки таких объектов, сравнительным подходом пренебрегать не следует, используя его результаты для подтверждения результатов иных подходов.
Близкие цели преследует и статья Макса Дербс, мл. «Несопоставимые продажи промышленной недвижимости». Рассмотрены особенности принятия инвестиционных решений по альтернативам аренда / покупка / строительство, а также важную роль единства наиболее эффективного использования в процессе подбора сопоставимых объектов, включая анализ их жизнеспособности.
В статье Джона Х. Липскомба «Промышленные здания вторичного использования: факторы, определяющие стоимость» приводятся факторы, которые необходимо учитывать при анализе реконструкции старых промышленных зданий, деятельность в которых прекращена. Эту информацию следует учитывать в процессе анализа альтернативных вариантов использования таких зданий в процессе анализа наиболее эффективно использования.
В статье Руди Р. Робинсона III и Скотта Лукаса «Оценка промышленных объектов специального назначения в адвалорных целях» обоснована исключительная роль затратного подхода в оценке специализированных объектов, а также ряд факторов, которые способны увеличить функциональное устаревание промышленных объектов (в частности – экологические нормы).
Статья одного из ведущих методологов американской оценки Дэвида К. Леннхоффа «Вы не сможете получить правильное значение стоимости, если неверно укажете права», как ранее опубликованная статья Роберта В. Хартманна, рассматривает особенности оценки объектов, которые не являются в прямом смысле специализированными – объекты коммерческой недвижимости, построенные на заказ – но проводит чёткое различие между оценкой рыночной стоимости права собственности, рыночной стоимости прав арендодателя и стоимости – в – пользовании, игнорирование которых может привести к искажению базы оценки, которая требуется заказчику. Помимо этого, автор описывает метод оценки обесценения по всем причинам объектов недвижимости методом экономически обоснованной арендной платы, который преподаётся на продвинутых курсах Appraisal Institute. Хотя описанный пример касается спортивного клуба, применение этого метода для специализированных объектов недвижимости представляется нам очень перспективным. При этом предстоит решить вопрос с величиной рыночной арендной платы, которая для специализированных объектов попросту не существует. Однако, возможно, в этом случае стоит обратиться к затратному подходу к определению арендной платы, при котором она рассматривается как прибыль на затраты, которые требуется понести для поддержания эксплуатации специализированного объекта.
В широко цитируемой статье Джона К. Мерфи и Эмили Л. Мадуэно «Квадратные колышки, круглые отверстия, удобные мишени: оценка недвижимости специального назначения для принудительного выкупа» рассмотрена справедливость размера компенсации при принудительном выкупе специализированных объектов недвижимости, а также перспективность использования для этих целей альтернативных баз оценки, прежде всего стоимости в использовании.
Небольшая статья Дэвида Хауэлла «Андеграунд оценки трубопроводов» в «разговорном стиле» кратко описывает особенности оценки целого класса специализированных активов для разных целей. Примечательно, что автор возглавляет компанию, которая специализируется не на оценке, а именно на трубопроводах – оценка, консалтинг, управление и пр.
Статья Ли Фуллера «Оценка объектов специального назначения – Что говорит эксперт» представляет собой объёмное и чётко структурированное комплексное исследование темы — определения, наиболее эффективное использование, методы оценки и др. Эта статья, пожалуй, является наиболее комплексной в представляемой Антологии.
В двух статьях Рона Троупа с соавторами «Что такого специального в недвижимости специального назначения?» и «Что “все еще” специального в недвижимости специального назначения?» очень скрупулёзно рассматриваются понятия недвижимости специального назначения и связанные с ним. В частности, рассматриваются вопросы о различии специального использования и специального назначения, а также о том, существует ли земля специального назначения). Приведены иллюстрирующие примеры.
В статье Джона Шевчука «Пересмотрен подход к оценке недвижимости специального назначения на ограниченном рынке» приводится описание исторической дискуссии в канадских судах относительно оценки недвижимости специального назначения для целей налогообложения. Если поначалу суды ориентировались на прецедент оценки таких объектов затратным подходом с учётом всех форм обесценения, априори предполагая то, что текущее использование объектов является его наиболее эффективным использованием, то затем прецедентное решение одного из судов было принято в пользу поиска альтернативного использования, которое будет более эффективным, т.е. был осуществлён разворот к полному соблюдению требований к оценке рыночной стоимости. Тем не менее, этот прецедент не стал основополагающим, поскольку затем суды вернулись к более привычному, «затратному» процессу определения рыночной стоимости. Однако, является ли этот разворот окончательным, пока не понятно.
Небольшая статья Джеффри Харриса «Оценщик рассматривает несколько вариантов, чтобы определить наиболее эффективное использование ангара для дирижаблей» — служит иллюстративным примером оценки функционального устаревания объект времён Второй Мировой Войны, размеры которого не могут быть востребованы в настоящее время.
В заметке Бенджамина А. Блэра «Использование анализа тренда затрат при оценке водохранилища для целей налогообложения» рассмотрен пример судебного процесса по оспариванию налогооблагаемой стоимости водохранилища, в процессе которого было подтверждено функциональное устаревание объекта – 15% — в виде избыточных капитальных затрат. Сам факт наличия функционального устаревания был обоснован ретроспективой использования водохранилища для целей подпитки реки в период засухи – потребности в таких объёмах водохранилища, которые были заложены проектом не было.
Заключительная
статья Керри М. Йоргенсена «Рыночная стоимость в использовании – не
оксиморон» намеренно вынесена в
Приложение, поскольку рыночная стоимость в использовании – это именно
оксиморон, что показывается в ряде статей, включённых в Антологию. Говоря
коротко, не может рыночная стоимость игнорировать элементы функционального
устаревания и внешнего обесценения, что характерно для стоимости в
использовании. Однако, представляет интерес аргументация в пользу обратного.
[1] Patel N. (2023), Appraising Special Purpose Properties, Reliant Business Valuation, 05.04.2023, https://reliantvalue.com/appraising-special-purpose-properties/
[2] Слуцкий А.А. (2023), Оценка операционной недвижимости. Предпосылка продолжения деятельности. Общая схема оценки, Вопросы оценки, №4, https://tmpo.su/sluckij-a-a-ocenka-operacionnoj-nedvizhimosti-predposylka-prodolzheniya-deyatelnosti-obshhaya-sxema-ocenki-2/
[3] Слуцкий А.А. (2023), Оценка предметов имущества специального назначения для цели залога (ипотеки), Банковское кредитование № 2 (108)