Продолжаются споры о том, является ли сохранение экологически значимой недвижимости наиболее эффективным способом использования с точки зрения рыночной стоимости. Здесь [1] объясняется, почему природоохранное использование соответствует основным критериям, необходимым для применения традиционного анализа наиболее эффективного использования. Традиционный анализ наиболее эффективного использования проводится на двух гипотетических объектах, чтобы продемонстрировать городские и сельские условия, при которых природоохранное использование может быть законно выбрано в качестве наиболее эффективного.

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Перед началом анализа необходимо определить две основные концепции: сохранение и использование экологически значимой недвижимости и анализ наиболее эффективного использования.

Сохранение и использование экологически значимой недвижимости

Экологически значимая недвижимость определяется как совокупность частных прав на недвижимое имущество, которые контролируют использование участка с атрибутами, имеющими географическое, биологическое, экологическое, археологическое, палеонтологическое, культурное и/или историческое значение для общества. Права частной собственности на недвижимость допускают частное владение, частное использование, частную выгоду и частную передачу.

Природоохранное использование определяется как сохранение, рекультивация или привнесение в земельный участок элементов, имеющих экологическое значение. Таким образом, природоохранное использование экологически значимой недвижимости определяется как сохранение, рекультивация или привнесение в земельный участок признаков, имеющих географическое, биологическое, экологическое, археологическое, палеонтологическое, культурное и/или историческое значение. [2]

Определение анализа наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование — это оценочная концепция, обозначающая использование, на котором основывается оценка рыночной стоимости. Appraisal Institute определяет это как:

Разумно вероятное и законное использование свободной земли или улучшенного имущества, которое физически возможно, надлежащим образом поддерживается, финансово осуществимо и которое приводит к наибольшей стоимости. [3]

Анализ наиболее эффективного использования — это эвристический, не основанный на моделях каскад из четырех правил принятия решений, используемых для определения наиболее эффективного использования. [4]

Четыре правила проверяют физическую возможность, юридическую допустимость, финансовую осуществимость и максимальную производительность (обычно считается, что владелец получает наибольшую чистую прибыль за определенный период времени). [5]

Анализ наиболее эффективного использования предполагает, что рассматриваемые виды использования могут иметь рыночную стоимость.

Определение рыночной стоимости определяет несколько ограничений (например, конкурентный и открытый рынок, благоразумные и осведомленные покупатели и продавцы, действующие без чрезмерных стимулов). Недвижимость и использование должны соответствовать рыночной стоимости. Определение рыночной стоимости также неявно предполагает, что имущество, имеющее рыночную стоимость, является товаром экономического назначения, обращающимся на рынке частных прав на недвижимость.

Таким образом, прежде чем оценщик использует четырехэтапный процесс анализа наиболее эффективного использования для оценки сохранности экологически значимой недвижимости по сравнению с конкурирующими видами использования, необходимо определить, соответствует ли использование явным и неявным ограничениям рыночной стоимости.

ЧЕТЫРЕ КРИТЕРИЯ ДЛЯ ПРИМЕНЕНИЯ АНАЛИЗА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Явные и неявные ограничения, связанные с определением рыночной стоимости, являются критериями для применения анализа наиболее эффективного использования в целях сохранения экологически значимой недвижимости. Критерии определены здесь следующим образом:

• Товарный критерий — экологически значимая недвижимость, предназначенная для использования в целях сохранения, должна обладать характеристиками товара.
• Критерий экономического использования — Использование экологически значимой недвижимости в целях сохранения должно быть экономическим.
• Критерий рынка частных прав на недвижимость — экологически значимая недвижимость, предназначенная для природоохранного использования, должна иметь соответствующий рынок частных прав на недвижимость.
• Критерий определения рыночной стоимости — сделки на этом рынке в целом и ожидаемые с объектом недвижимости на дату определения стоимости, в частности, должны соответствовать критериям традиционного определения рыночной стоимости.

Критерии и их роль в принятии решения о наиболее выгодном использовании представлены в графическом виде на рисунке 1.

Сначала оценивается товарный критерий.

Товарный критерий

Товаром может быть определен любой передаваемый предмет, который можно покупать и продавать. Типичным примером атрибута участка недвижимости, который сам по себе является товаром, является природный ресурс, такой как уголь, нефть, золото или древесина. Однако большинство атрибутов участка недвижимости, влияющих на его использование, таких как угловое расположение, благоустройство здания, топография участка, связь с потребительскими расходами, пространственно-временные единицы, доступные для продажи или аренды, и экологическая значимость, фактически фиксированы и не подлежат продаже в любом отдельном, передаваемом смысле слова. [6]

Очевидно, что большинство участков недвижимости технически не являются товарами, продаваемыми по фунтам, доскам или акрам за фут, хотя в некоторых из них такие товары присутствуют. Вместо этого участки недвижимости — это земля с экзогенными и эндогенными характеристиками, которые определяют использование в пространственно-временных единицах (например, офисные помещения в месяц, дни посещения парка, ночевки в палаточном лагере, акры среды обитания, сохраняемые в бессрочное пользование) и находящиеся в частной собственности на правах недвижимого имущества. [7]

Права частной собственности на недвижимость, запатентованные государством, разрешающие частное владение, пользование, получение выгод и передачу, придают объектам недвижимости характеристики товаров. В конце концов, права частной собственности на недвижимость — это то, что покупается, продается и перемещается вместе с покупателем. [8]

Очевидно, что многие экологически значимые участки недвижимости, предназначенные для использования в целях охраны окружающей среды, обладают частными правами собственности, разрешающими частное владение, частное использование, частную выгоду и частную передачу.

Таким образом, экологически значимая недвижимость, предназначенная для сохранения окружающей среды, может рассматриваться как имеющая характеристики товара в том же смысле, что и большинство других видов недвижимости. Таким образом, можно сказать, что такая недвижимость соответствует товарному критерию, как и большинство других объектов недвижимости. Однако наличие товарных характеристик не обязательно означает, что консервационное использование является экономическим.

Критерий экономического использования [9]

Наиболее эффективным использованием должно быть экономическое использование. Экономическое использование может быть определено по-разному, но в сфере недвижимости это означает использование участка недвижимости, за который покупатели будут платить, чтобы получить

1) полезность во время владения; и

2) возможность получения вознаграждения при отчуждении.

В качестве альтернативы покупатели платят наличными за право собственности на жилье для одной семьи, которое обеспечивает жилье (коммунальные услуги) и денежные выплаты при отчуждении. [10]

Пример жилого дома на одну семью иллюстрирует важный момент: хозяйственное использование не обязательно направлено на получение денежной выгоды в процессе эксплуатации.

Рассматривая природоохранное использование, можно увидеть, что участники сделок часто платят наличными за право собственности на использование экологически значимой недвижимости в целях сохранения (полезность для сохранения окружающей среды) и получают вознаграждение за распоряжение (как правило, денежные средства, пожертвования и/или торговые выгоды).

Участниками сделок являются частные лица, корпорации, земельные фонды [11] и правительственные учреждения.

Ежегодно приобретаются значительные площади для использования в целях охраны окружающей среды. [12]

Государственные учреждения приобретают большую часть земельных участков и, как правило, удерживают их на неопределенный срок. Тем не менее, государственные учреждения сохраняют за собой право распоряжаться таким имуществом по своему усмотрению и делают это время от времени. [13]

Экономичное использование экологически значимой недвижимости распространяется даже на покупателей, которые платят за право загрязнять воду, воздух и охраняемые территории в других местах (полезность для смягчения последствий).

Природоохранное использование, отвечающее критерию экономического использования, не должно нас удивлять; окружающая среда сама по себе имеет фундаментально экономическое измерение. В обширной и постоянно растущей литературе по экономике окружающей среды это измерение описывается с точки зрения экономических затрат и выгод, связанных с сохранением, загрязнением и разрушением окружающей среды. [14]

Окружающая среда во всех ее разнообразных формах является основным сырьем человеческой экономики. Человеческая экономика потребляет окружающую среду бесплатно до тех пор, пока спрос на какой-либо ее аспект в сочетании с ощущением достаточного дефицита и технической возможностью контролировать его не заставит общество направить экономические ресурсы на монетизацию [15] и управление их дефицитом.

Сохранение экологической значимости просто отражает представление общества о том, что существует достаточный дефицит ресурсов для включения экологически значимых аспектов окружающей среды в экономику человека. Спрос, ощущаемый дефицит, технологическая возможность контроля, запатентованные права собственности, распределение капитала и организация управления — все это условия для того, чтобы любое использование было частью человеческого экономического процесса (т.е. являлось экономическим использованием). Эти условия присутствуют в случае сохранения и использования экологически значимой недвижимости.

Тем не менее, некоторые могут возразить, что природоохранное использование не может квалифицироваться как экономическое, поскольку оно не может конкурировать за землю со многими видами использования под застройку без нормативного преимущества (т.е. без регулирования, исключающего конкурирующие виды использования). Этот аргумент игнорирует тот факт, что зависимость от нормативного преимущества не делает использование экономически выгодным. Фактически, многие виды экономического использования недвижимости имеют нормативные преимущества по сравнению с конкурирующими видами экономического использования (например, зонирование не позволяет высотным офисным зданиям конкурировать с жильем на одну семью в жилых кварталах). В этом аргументе также игнорируется тот факт, что консервационное использование в определенных случаях может оказаться вполне конкурентоспособным по сравнению с более традиционными видами хозяйственного использования, даже при отсутствии преимуществ со стороны регулирующих органов. Рассмотрение довольно распространенного примера загрязненного участка, очистка которого для дальнейшего использования обходится слишком дорого, показывает, как это сделать.

Хозяйственное использование, которое в прошлом приводило к загрязнению этих участков, сегодня привело к снижению стоимости недвижимости, то есть для их очистки для дальнейшего хозяйственного использования требуются миллионы или миллиарды долларов. При ретроспективном рассмотрении, через призму анализа дисконтированных денежных потоков (DCF), некоторые из этих традиционных видов экономического использования (например, строительство объектов недвижимости) в прошлом могли бы фактически оправдать остаточную стоимость земли при начале строительства, имеющую значительную чистую приведенную стоимость, при разумной внутренней норме доходности и несмотря на отрицательный баланс. доходы от рекультивации исчисляются миллионами или даже десятками миллионов долларов (некоторые виды использования действительно приносят значительную земельную ренту в течение длительного периода времени, и дисконтирование может уменьшить убытки от рекультивации).

Однако также существует вероятность того, что значительное количество прошлых проектов по строительству недвижимости привело бы к образованию остатков земли с предельной или отрицательной чистой приведенной стоимостью. Кроме того, когда отрицательные доходы от рекультивации сегодня достигают сотен миллионов или миллиардов долларов, как это иногда бывает, например, в случае использования, приводящего к токсичному загрязнению подземных вод, существует вероятность того, что еще большее количество таких изменений приведет к образованию земельных отходов с решительно отрицательной чистой приведенной стоимостью. По крайней мере, для тех видов использования в целях застройки, которые приводят к образованию остатков земли с предельной или отрицательной чистой приведенной стоимостью, можно сделать вывод о значительной частоте случаев, когда чистая приведенная стоимость остатков земли при сценарии застройки, вероятно, была бы меньше цен, уплачиваемых за сохранение экологически значимой недвижимости. В таких случаях даже нормативные ограничения не препятствуют застройке участков, имеющих экологическое значение; природоохранное использование может оказаться более экономичным, чем такое традиционное строительство. Таким образом:

• Природоохранное использование экологически значимой недвижимости соответствует базовому определению экономического использования (т.е. она обеспечивает полезность во время владения и распоряжения, за что покупатели будут платить). [16]
• Окружающая среда имеет хорошо задокументированный экономический аспект, который подтверждает концепцию сохранения как экономического использования.
• Сохранение не следует рассматривать как экономическое использование только потому, что оно имеет определенные нормативные преимущества перед конкурирующими видами использования — многие виды экономического использования имеют такие преимущества.
• Даже при отсутствии регулирующих преимуществ может быть доказано, что консервационное использование в определенных случаях конкурирует с традиционными видами хозяйственного использования (например, когда загрязняющие виды использования приводят к отрицательным показателям реверсии).

Эти данные подтверждают вывод о том, что природоохранное использование экологически значимой недвижимости соответствует критерию экономического использования. Большое количество сделок и большие площади земель, уже переданных в природоохранное использование, указывают на то, что это довольно распространенное экономическое использование. [17]

Критерий рынка частных прав на недвижимость

Рыночный критерий частных прав на недвижимость, пожалуй, является наиболее неправильно понятым из четырех критериев, по которым можно судить о том, можно ли рассматривать использование объектов недвижимости, имеющих экологическую значимость, с точки зрения их наилучшего использования.

Никто не спорит с тем, что сегодня существует огромное и растущее число сделок с правами частной собственности, связанных с участками, приобретенными для сохранения экологической значимости. Но некоторые могут возразить, что этот комплекс сделок не является частным рынком прав на недвижимость, поскольку государственные учреждения — частые покупатели таких прав собственности — не являются частными организациями. Этот аргумент явно ошибочен. Добровольное участие государственных учреждений на рынке прав частной собственности не мешает этому рынку оставаться рынком частных прав на недвижимость. Если бы это было так, то лишь немногие субрынки недвижимости можно было бы назвать рынками частных прав на недвижимость. Федеральные агентства осуществляют операции на многих из этих субрынков недвижимости, как и на многих рынках, не связанных с недвижимостью, и эти рынки по-прежнему считаются достаточно частными, чтобы торговать товарами и услугами по рыночной стоимости. [18]

Учитывая, что участие государства не исключает существования действительного рынка частных прав на недвижимость, необходимо также определить основные характеристики рынка в совокупности сделок, связанных с сохранением и использованием экологически значимой недвижимости, если мы хотим, чтобы их можно было считать рынком прав частной собственности.

Wilson [19] устанавливает шесть критериев рынка (т.е. соответствие базовому определению рынка, [20] различимые характеристики предложения, различимые характеристики спроса, упрощение ценообразования, упрощение предложения и наличие государственного регулирования и субсидий) и приходит к выводу, что совокупность сделок с недвижимостью приобретенная для целей сохранения недвижимость представляет собой современный рынок недвижимости (т.е. современный рынок прав частной собственности на экологически значимую недвижимость, предназначенную для сохранения).

Критерий определения рыночной стоимости

Более конкретным, чем критерий определения рыночной стоимости прав на частную недвижимость, является критерий определения рыночной стоимости, сформулированный в Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act 1989 года (FIRREA) и одобренное Appraisal Institute. Определение рыночной стоимости определяет конкретный вид рыночной деятельности, который должен существовать, и конкретный тип сделки, которую следует ожидать в отношении объекта недвижимости, прежде чем при оценке можно будет законно использовать его в наилучших целях.

Определение рыночной стоимости — это:

Наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, когда покупатель и продавец действуют осмотрительно, со знанием дела и при условии, что на цену не влияют чрезмерные стимулы. [21]

При этом подразумевается завершение сделки купли-продажи в указанную дату и переход права собственности от продавца к покупателю на условиях, при которых:

1. Покупатель и продавец, как правило, мотивированы.
2. Обе стороны хорошо информированы и действуют в своих собственных интересах.
3. Для размещения на открытом рынке предоставляется разумный срок.4. Оплата производится наличными, в долларах США или с помощью сопоставимых финансовых механизмов.
4. Платеж представляет собой обычное вознаграждение за проданную собственность, не затронутую специальным или творческим финансированием, или торговыми льготами, предоставленными любым лицом, связанным с продажей. [22]

Каждое требование в определении рыночной стоимости далее рассматривается более подробно, чтобы увидеть, согласуется ли оно с деятельностью на рынке частных прав на недвижимость, связанной с приобретением экологически значимой недвижимости для целей охраны окружающей среды, далее именуемой собственностью для целей охраны окружающей среды (preservation use property, PUP). Для удовлетворительного соответствия требуется только значительная частота транзакций, которые соответствуют этому ограничению. [23]

Требование наиболее вероятной цены

Наиболее вероятная цена — это то, что требуется при оценке большинства PUP для целей сделки. Многие государственные учреждения, осуществляющие сделки, фактически обязаны иметь оценки, которые учитывают это ограничение и, как правило, проводят переговоры и совершают сделки, исходя из ориентира наиболее вероятной цены. Таким образом, ограничение наиболее вероятной ценой часто встречается в сделках с частными компаниями, особенно когда федеральные агентства совершают приобретения.

Требование конкуренции и открытого рынка

Рынок PUP является конкурентным и открытым. Продавцы PUP, как правило, имеют множество возможных покупателей (включая государственные учреждения, некоммерческие земельные фонды), [24] и частных лиц, и большинство покупателей щенков, как правило, имеют несколько возможных щенков на выбор и замену при покупке. Конкуренция за недвижимость может исходить от конкурирующих видов использования, а также от конкурирующих покупателей и продавцов недвижимости. Конкуренция и, как следствие, естественный отбор предприятий по размеру и специализации стимулирует сегментацию рынка, при которой группы покупателей специализируются по размеру недвижимости, типу окружающей среды и цене покупки. [25]

Как и на любом рынке, более привлекательные PUP могут подвергаться большей конкуренции, а менее привлекательные — меньшей. Безусловно, любое лицо или организация, обладающие желанием и необходимыми ресурсами, могут участвовать в рынке насосов, покупая или продавая права частной собственности на PUP.

Требование условий честной продажи

Хотя правительственные учреждения обладают полномочиями по принудительному выкупу, они редко делают это и часто ведут переговоры о добровольных сделках «на расстоянии вытянутой руки». [26]

Требование разумности, хорошей осведомленности продавца и покупателя

Покупатели и продавцы PUP часто действуют осмотрительно; то есть покупатели часто платят за недвижимость не больше, чем, по их мнению, может предложить рынок, и заменяют аналогичную недвижимость, когда это возможно и выгодно. Аналогичным образом, продавцы редко продают дешевле, чем, по их мнению, может предложить рынок, и часто ищут альтернативных покупателей, если их не устраивает полученное предложение. Опыт также показывает, что покупатели и продавцы PUP часто стараются быть информированными о сделках перед покупкой или продажей.

Отсутствие неоправданных стимулирующих факторов

Сделки с PUP часто совершаются без неоправданных стимулирующих факторов. Например, покупатели и продавцы часто совершают сделки без угрозы неплатежеспособности или суда, стимулирующих процесс. Об отсутствии неоправданных стимулирующих факторов также свидетельствует отказ от совершения сделки в определенных случаях. Примерами могут служить владельцы PUP, которые десятилетиями отказывались продавать их организациям, стремящимся сохранить, и природоохранные организации, которые десятилетиями сопротивлялись покупке PUP. [27]

Требование типичной мотивации

Определить, что является типичной мотивацией на рынке PUP, так же сложно, как и на любом другом рынке. Мотивация существенно различается. [28]

Все, что можно обобщить, это то, что покупатели и продавцы PUP, по-видимому, демонстрируют схожий спектр мотиваций с участниками других видов сделок, на которые влияет рынок (т.е. продавцы пытаются максимально оптимизировать свою денежную выгоду, а покупатели пытаются максимально минимизировать свои денежные расходы, учитывая индивидуально различающиеся рамки принятия решений, состоящие из субъективных решений). модели, стандартизированные модели принятия решений, идеология и ценности).

Требование действий в наилучших интересах

Покупатели и продавцы часто совершают сделки в своих собственных интересах, хотя, как и в случае с мотивами, восприятие наилучших интересов может существенно различаться.

Требование доступа к открытому рынку

Сделки с PUP часто предполагают выставление имущества на открытый рынок для продажи PUP.

Требование оплаты наличными

За сделки, совершаемые «на расстоянии вытянутой руки» от PUP, часто выплачиваются наличные. Многие сделки PUP также включают в себя продажу по выгодным ценам, пожертвования и выплаты в качестве компенсации, но, как правило, они не осуществляются «на расстоянии вытянутой руки». Выгодные сделки купли-продажи, пожертвования и компенсационные выплаты являются частью деятельности на рынке PUP, но, как и на других субрынках недвижимости, они не считаются существенными показателями рыночной стоимости.

Ограничение по источникам финансирования

С PUP часто заключаются сделки «на расстоянии вытянутой руки», которые не предполагают креативного финансирования или уступок в продаже со стороны кого-либо, связанного с продажей.

Резюме

Предыдущая оценка показывает, что значительная часть рынка PUP соответствует ограничениям, связанным с определением рыночной стоимости, и, следовательно, соответствует критерию определения рыночной стоимости. Кроме того, часто можно ожидать сделки, соответствующей определению рыночной стоимости, если PUP был выбран в качестве наиболее эффективного использования.

В заключение этого раздела отметим, что, поскольку рыночная активность PUP соответствует товарному критерию, критерию экономического использования, критерию прав частной собственности на недвижимость и критерию определения рыночной стоимости, из этого следует, что анализ наиболее эффективного использования может быть надлежащим образом применен для рассмотрения вопроса о том, является ли природоохранное использование экологически значимых участков недвижимости наиболее эффективным использованием.

ДВА ГИПОТЕТИЧЕСКИХ ПРИМЕРА, КОГДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДЛЯ СОХРАНЕНИЯ ЯВЛЯЮТСЯ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНЫМ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ

Чтобы конкретно продемонстрировать, каким образом природоохранное использование экологически значимой недвижимости может быть надлежащим образом определено как наиболее эффективное в определенных обстоятельствах, мы проанализировали два гипотетических примера оценки в соответствии с традиционным критериям наиболее эффективного использования, сформулированным Appraisal Institute по четырем правилам.

Эти два примера — городское водно-болотное угодье и сельская местность со значительными географическими особенностями — выбраны потому, что они в целом демонстрируют два типа заданий по оценке, с которыми часто могут столкнуться оценщики, рассматривающие такую работу. [29]

Городские водно-болотные угодья

Необходимо провести оценку болота с соленой водой площадью 15 акров в южной части залива Сан-Франциско. По данным Инженерного корпуса армии США (COE), 95% территории находится под юрисдикцией водно-болотных угодий. Здесь обитают виды, находящиеся под угрозой исчезновения. Данный участок не может быть использован в коммерческих, жилых, промышленных, сельскохозяйственных или добывающих целях.

Штат Калифорния (SOC) хотел бы выкупить его у XYZ Corporation, публичной коммерческой корпорации, для включения участка в государственную охранную зону. Служба охраны рыбных ресурсов и дикой природы также выразила заинтересованность в приобретении участка для включения в федеральную заповедную зону. Национальный фонд охраны природы, Западный фонд охраны природы, Местный фонд охраны природы и состоятельный человек из Сан-Франциско [30] также в разное время проявляли интерес к покупке для сохранения.

Корпорация XYZ просит провести оценку для определения рыночной стоимости, которая будет использоваться в качестве ориентира при согласовании цены продажи с SOC в первую очередь.

Корпорация XYZ находится в хорошем финансовом состоянии и не нуждается в продаже имущества, поскольку приобрела его в рамках приобретения дочерней компании.

Компания хочет продать недвижимость просто для того, чтобы избавиться от затрат на содержание недвижимости, которая, вероятно, не может принести инвестиционной выгоды, соизмеримой с целевой корпоративной нормой доходности активов, установленной компанией XYZ.

Применение теста на наиболее эффективное использование, основанного на четырех правилах, показывает следующее:

1. Физическая возможность — болото с соленой водой может быть использовано для сохранения в том виде, в каком оно есть. Плохие почвенные характеристики, высокий уровень воды, а также наличие охраняемой среды обитания и исчезающих видов потребовали бы обширных и дорогостоящих инженерных изысканий, чтобы обеспечить возможность использования под застройку. Объект не может рассматриваться в качестве пристани для яхт или порта из-за недостаточных размеров и плохого доступа к заливу Сан-Франциско. Аквакультурное использование маловероятно из-за качества воды и ограничений в ее циркуляции. Еще одной возможностью является расположение радиовещательных вышек, а также предельное использование земельных ресурсов (спекулятивное удержание для возможного изменения ограничений на застройку) и смягчение последствий за пределами участка.
2. Юридическая допустимость — использование для сохранения и использования предельных запасов является юридически допустимым. Единственным существенным видом девелопмента, который, вероятно, был бы разрешен, учитывая ограничения раздела 404 в отношении водно-болотных угодий, было бы развитие важного общественного объекта (например, портового сооружения или пристани для яхт), но ограничения участка запрещают такое использование, и есть другие возможные места, которые были бы более вероятными для размещения таких объектов. Вещательные вышки маловероятны, опять же из-за ограничений раздела 404. Устранение последствий за пределами площадки маловероятно, поскольку этому препятствует местная нормативная политика.
3. Финансовая целесообразность — Сохранение, вероятно, принесло бы чистую выгоду корпорации XYZ в виде выручки от продажи организации, стремящейся сохранить собственность. Отчуждение по мере проведения инвентаризации земли также принесло бы прибыль. Рыночные ограничения и ограничения по соотношению затрат и выгод предполагают отсутствие других возможных видов использования, имеющих как физическую, так и юридическую допустимость.
4. Наибольшая чистая прибыль для владельца — Сопоставимые продажи, найденные в ходе анализа, свидетельствуют о том, что при малозатратном использовании земельного кадастра цены могут составлять от 500 до 2 000 долларов за акр, в то время как сопоставимые продажи недвижимости, в которой преобладают соленые болота и отсутствует значительный потенциал для развития, продаются по цене от 12 000 до 25 000 долларов за акр для целей сохранения. [31] Кроме того, цены на консервацию, по-видимому, растут по мере накопления совокупных средств для их приобретения. Ожидается, что консервация принесет владельцу наибольшую чистую прибыль.

Поэтому природоохранное использование считается наиболее эффективным.

Дикая местность со значительным географическим объектом

На территории национального монумента «Важные атрибуты» на юго-западе пустыни имеется незастроенный участок недвижимости площадью 320 акров. Его высшей точкой является особый географический объект — Национальный мост Портхолл — выступ песчаника с отверстием, напоминающим корабельный иллюминатор.

От Национального монумента к участку ведет трасса для джипов, что позволяет туристам, посещающим парк, посетить природный мост, который указан на картах Национального монумента как важная достопримечательность.

Участок не обслуживается коммунальными службами.

Участок принадлежит железной дороге на основании земельного гранта девятнадцатого века. Национальный памятник должен обеспечивать доступ к участку на джипах.

Железная дорога никогда не использовала этот участок и всегда позволяла посетителям парка въезжать и выезжать, чтобы полюбоваться природным мостом. Зонирование предназначено для ведения сельского хозяйства, что позволяет использовать пастбища и возможность строительства дома на ранчо. Однако план землепользования национального памятника «Важные объекты» включает этот участок как часть зоны сохранения важных объектов, предназначенной для предотвращения застройки, которая могла бы угрожать важным географическим объектам или их рекреационному использованию.

Среди покупателей, проявивших интерес к участку — Служба национальных парков, желающая приобрести участок за наличные, чтобы сохранить его и закрепить за Национальным памятником; местный житель, который хочет заплатить наличными за участок и использовать его в качестве частного кемпинга и места охоты для своей семьи; голливудская знаменитость. кто снимал на этом участке блокбастер и заинтересован в приобретении недвижимости для ее сохранения; и Национальный земельный фонд, который выразил заинтересованность в приобретении участка для сохранения путем покупки за наличные, а также ищет другие участки, принадлежащие железной дороге, в рамках комплексной сделки.

Железная дорога запрашивает оценку рыночной стоимости с целью установления ориентира для переговоров о цене продажи.

Применение традиционного теста на наиболее эффективное использование по четырем правилам показывает следующее:

1. Физическая возможность — Участок может быть благоустроен с любым количеством физических улучшений, однако отсутствие инженерных коммуникаций в сочетании с недостаточным уровнем грунтовых вод делают такой девелопмент маловероятным. Суровый климат и отсутствие оросительной воды препятствуют росту сельскохозяйственных культур. Возможно использование для выпаса скота, но пастбищные участки в этом районе, как правило, занимают тысячи акров. Природоохранное использование возможно благодаря природному мосту Иллюминатор, необычному географическому объекту. Еще одна возможность — использование для личного отдыха.
2. Юридическая допустимость — физически возможные виды использования — выпас скота, личный отдых и охрана природы — являются юридически допустимыми видами использования. Однако маловероятно, что пользователь пастбищ сможет договориться со Службой национальных парков об аренде пастбищ на прилегающих землях, с тем чтобы площадь пастбищ соответствовала площади ранчо в этой части Юго-запада. Тем не менее, возможен личный отдых. Недавно для такого использования было куплено несколько участков.
3. Финансовая целесообразность — Выпас скота практически осуществим; это означает, что он, вероятно, принесет небольшую ежегодную прибыль от сдачи в аренду и от продажи скотоводческому предприятию. Но есть существенный вопрос, достаточно ли велик участок, чтобы привлечь пользователя ранчо. Большинство скотоводческих предприятий в этой части Юго-запада работают на землях площадью в тысячи акров. Без возможности расширения использование ранчо, скорее всего, принесет лишь незначительную выгоду. Также возможно использование в личных целях для отдыха и охраны природы. Ни то, ни другое не принесет годовой прибыли, но и то, и другое, вероятно, принесет значительную выручку от продажи.
4. Наибольшая чистая прибыль для владельца — сопоставимые продажи пастбищ варьируются от 75 до 150 долларов за акр для участков размером менее участка и без привязки к более крупным пастбищным участкам или потенциалу развития. Сопоставимые продажи для личного использования в рекреационных целях варьируются от 125 до 225 долларов за акр. Сопоставимые продажи недвижимости, приобретенной для сохранения редких географических объектов государственными учреждениями, земельными фондами и частными лицами, варьируются от 300 до 1 000 долларов за акр. Эти сопоставимые продажи осуществляются в пустынных районах юго-запада США, включая Юту, юго-запад Колорадо, северо-запад Нью-Мексико и северо-восток Аризоны. Исследования показывают, что сопоставимые продажи осуществляются в пустынных районах с аналогичными уровнями стоимости земли и использования в рекреационных целях. Сопоставимые продажи включают в себя природный мост, Бокс-каньон, живописный скальный выступ и природную арку. Все они приобретены с целью сохранения доминирующего природного объекта. Все они не обладают значительным потенциалом для развития.

Использование в целях консервации считается наиболее эффективным, поскольку оно обеспечивает владельцу наибольшую чистую прибыль из трех возможных с финансовой точки зрения видов использования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Предыдущий анализ показывает, что природоохранное использование экологически значимой недвижимости соответствует четырем основным критериям для применения анализа наиболее эффективного использования к любому виду использования недвижимости: товарному критерию, критерию экономического использования, критерию прав частной собственности на недвижимость и критерию определения рыночной стоимости.

На двух гипотетических оценочных примерах также показано, как природоохранное использование экологически значимой недвижимости может быть законно определено как наиболее эффективное использование такой собственности с использованием теста анализа наилучшего использования, основанного на четырех правилах.

Эти выводы имеют, по крайней мере, три важных следствия:

1. Определение сохранения как наиболее эффективного использования при оценке имущества, которое сохранено или, вероятно, будет сохранено, означает, что оценщики могут отказаться от проблематичной практики определения стоимости на основе маловероятных альтернативных видов использования.

Результат: Надежность оценочных оценок должна значительно повыситься.

• Представленные гипотетические примеры свидетельствуют о том, что анализ наиболее эффективного использования, проведенный надлежащим образом и на законных основаниях, может оправдать значительное рыночное распределение прав на недвижимое имущество и связанных с ним земельных ресурсов в целях сохранения.

Результат: больше полагаясь на рынок и меньше на регулирование, общество должно более эффективно создавать собственность для сохранения.

• Анализ наиболее эффективного использования может наложить некоторые финансовые ограничения на проекты по консервации, если систематически сравнивать использование в целях консервации с использованием в целях развития и с другими видами использования в целях консервации. В ходе этого процесса общество может избежать некоторых неэффективных проектов по консервированию свинины в бочках и выбрать более эффективное использование — будь то сохранение или развитие.

Необходимы точные оценки рыночной стоимости сохраненной, экологически значимой недвижимости, а также эффективность процесса распределения рынка для формирования экономически выгодного портфеля такой недвижимости. Оценщики, которые при оценке объектов недвижимости с экологически значимыми характеристиками учитывают анализ наиболее эффективного использования, могут внести существенный вклад в удовлетворение обеих потребностей.

Литература

Ahmad, Yusuf J., ed. The Economics of Survival: The Role of Cost Benefit Analysis in Environmental Decision Making. Nairobi: United Nations Environment Programme, 1981.

Dixon, John A. and Paul B. Sherman. Economics of Protected Areas. Covelo, California: Island Press, 1990.

Frieden, Bernard J. The Environmental Protection Hustle. Cambridge, Massachusetts: MIT Press, 1979.

Graaskamp, James A. The Appraisal of 25 North Pinckney: A Demonstration Case for Contemporary Appraisal Methods. Madison, Wisconsin: University of Wisconsin, 1977.

Graaskamp, James A. A Guide to Feasibility Analysis. Chicago: Society of Real Estate Appraisers, 1970.

Graaskamp, James A. «A Rational Approach to Feasibility Analysis.» The Appraisal Journal (October 1972): 513-521.

Grissom, Terry V. «The Semantics Debate: Highest and Best Use Versus Most Probable Use.» The Appraisal Journal (January 1983): 45-57.

Krutilla, John V. and Anthony C. Fisher. The Economics of Natural Environments: Studies in the Valuation of Commodity and Amenity Resources. Baltimore, Maryland, and London: The Johns Hopkins University Press for Resources in the Future, Inc., 1975.

Swan, James A. Sacred Places. Santa Fe, New Mexico: Bear & Company Publishing, 1990.

---

[1] Wilson D.C. (1996), Highest and best use: preservation use of environmentally significant real estate, Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/Highest+and+best+use%3a+preservation+use+of+environmentally+significant…-a018189815 . Дональд К. Уилсон (Donald C. Wilson) — президент консалтинговой фирмы Wilson & Associates, занимающейся недвижимостью и земельными ресурсами в Сан-Диего, Калифорния. Г-н Уилсон консультирует корпоративных и государственных клиентов по всей территории Соединенных Штатов. Он читал лекции и много публиковал по вопросам стоимости, использования и стратегического управления активами, связанными с недвижимостью, имеющей экологическое значение.

[2] Более технический вариант этого определения можно найти в обсуждении Уилсоном природоохранной недвижимости, где он определяет ее как «пространственно-временную границу (например, дни парка, акры водно-болотных угодий в бессрочном пользовании и т.д.) относительно фиксированной географии, которая была очерчена людьми для сохранения, реабилитации, или ввести атрибуты, имеющие географическое, биологическое, экологическое, археологическое или историческое значение. Это часть недвижимости, а не ее экчклюзивность». Donald C. Wilson, «A Case for an Environmental Real Estate Market,» Real Estate Issues (Fall/Winter 1991): 45.

[3] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 10th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1992), 45.

[4] Donald C. Wilson, «Highest and Best Use: Appraisal Heuristic versus Economic Theory,» The Appraisal Journal (January 1995): 11-26.

[5] The Appraisal of Real Estate, 280-283.

[6] Кроме того, изменчивость и неизменность этих атрибутов делают каждый участок недвижимости уникальным. См. Stephen D. Messner, Byrl N. Boyce, Harold G. Trimble, and Robert L. Ward, Analyzing Real Estate Opportunities: Market and Feasibility Studies (Chicago: National Association of Realtors, 1977), 9.

[7] Graaskamp ввел точные, хотя и звучащие слишком по-эйнштейновски «единицы измерения пространства-времени», чтобы описать, что дает использование участка для потребления. Иногда рыночная стоимость пространственно-временной единицы совпадает с рыночной стоимостью частной недвижимости, на которую распространяется право собственности (дом на одну семью), но часто это не так (рыночная арендная ставка квартиры сильно отличается от рыночной стоимости квартиры). Кроме того, единица измерения пространства-времени также не является товаром по строгому определению. См. James A. Graaskamp, «Fundamentals of Real Estate Development,» ULI Development Component Series (Washington, DC: Urban Land Institute, 1981), 5.

[8] Donald C. Wilson, «A Case for an Environmental Real Estate Market,» Real Estate Issues (Fall/Winter 1991): 45.

[9] Подробное обсуждение см. в Donald C. Wilson and Craig D. Hungerford. «Public Interest Value: Toward an Analytic Understanding of the Appraisal Institute’s Proposed Definition of Value for Environmentally Significant Real Estate,» Right-of-Way (February/March 1995): 26-27.

[10] Некоторые могут возразить, что люди покупают дома также ради ежегодных льгот, что приближает их к инвестиционному сценарию, но, конечно, люди покупали дома для проживания до того, как появились такие льготы. Следовательно, наличие ежегодных операционных льгот не является критерием экономического использования.

[11] К 1993 году в стране насчитывалось более 1000 земельных трастов.

[12] Совокупные данные о ежегодных приобретениях не были найдены, но, по самым скромным оценкам, в 1990-х годах они составляли один миллион акров в год.

[13] Например, политика федерального правительства по консолидации форм собственности на землю приводит к тому, что некоторые объекты недвижимости, имеющие экологическое значение, распределяются на федеральном уровне между федеральными ведомствами, государственными учреждениями и резервациями коренных американцев.

[14] В журнале Journal of Environmental Economics вы найдете постоянный поток научных статей, в которых излагаются, документируются и измеряются экономические издержки и выгоды, связанные с сохранением и разрушением окружающей среды.

[15] Расширение денежной и кредитной массы, обеспечивающей явную стоимость экономической деятельности.

[16] Полезность аналогична коммунальным услугам в доме на одну семью в том смысле, что они не обязательно приносят ежегодную прибыль в виде денежных потоков, а скорее снижают затраты проживания в долгосрочной перспективе. В случае с домом снижение затрат представляет собой разницу между чистыми текущими затратами на аренду и владение. В случае использования в целях сохранения окружающей среды прирост представляет собой разницу между чистыми текущими затратами на строительство и замену экологически значимых объектов недвижимости и чистыми текущими затратами на их сохранение.

[17] Примерно 20% суши Соединенных Штатов в той или иной форме находится под федеральной охраной. Более подробную информацию по этому вопросу см. в «A Case for an Environmental Real Estate Market,» 44-49.

[18] В результате обвала рынка коммерческой недвижимости в конце 1980-х годов корпорация федерального правительства Resolution Trust Corporation стала владельцем недвижимости, обладающей одним из крупнейших в мире перечней частных прав на недвижимость, контролирующих коммерческую недвижимость на определенных рынках.

[19] «A Case for an Environmental Real Estate Market,» 47.

[20] Определение рынка, сформулированное экономистом Martin L. Bell говорит: «Рынок состоит из людей, людей с деньгами, людей, у которых есть деньги, желающих приобрести товары и услуги». Основываясь на этом определении, я прихожу к выводу, что рынок экологической недвижимости — это «граждане, у которых есть деньги, приобретающие желаемую экологическую недвижимость через государственные учреждения (налоговые отчисления), частные некоммерческие корпорации (взносы и прибыль от операций) или напрямую (как правило, за плату пользователей, иногда за простой сбор приобретение) в той единице пространства-времени, которую они хотят (например, день парка, акр в бессрочную аренду и т.д.).»

[21] Требования Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989 (FIRREA), одобренные Appraisal Institute.

[22] Ibid.

[23] Не найдено статистически значимых исследований, подтверждающих степень соответствия между совокупностью сделок по сохранению и использованию и ограничениями определения рыночной стоимости. Это, конечно, неудивительно, поскольку подобные исследования также отсутствуют для других видов использования недвижимости. Следовательно, оценка соответствия этим ограничениям неизбежно носит субъективный и эпизодический характер и основана главным образом на опыте работы автора по анализу данных о сделках с недвижимостью, приобретенной для целей сохранения в течение шестилетнего периода.

[24] Для тех, кто считает, что земельные трасты являются просто временными покупателями, обратите внимание, что директор Nature Conservancy land trust в своем обращении к Детройтскому экономическому клубу в 1992 году указал, что уважаемый земельный траст сохранил за собой право собственности почти на пять миллионов акров недвижимости. Обратите также внимание на то, что Nature Conservancy и другие земельные фонды продвигают экотуризм для получения доходов и что по крайней мере одно совместное предприятие земельного фонда и уважаемого владельца отеля предлагает многомиллионный проект «экотуристического курорта» на Гавайях.

[25] Например, некоторые национальные земельные тресты все чаще специализируются на недвижимости с большими площадями и высокими ценниками, по крайней мере частично для достижения экономии на транзакционных издержках за счет масштаба.

[26] Подробнее о принудительных выкупах властями и добровольных сделках купли-продажи см. в Donald C. Wilson and Craig D. Hungerford, «Purchases by Condemning Authorities as Comparable Sales: Interpreting the New Federal Appraisal Standards for Valuation of Environmental Real Estate,» Right-of-Way (June/July 1994): 18-21.

[27] Например, десятки миллионов акров водно-болотных угодий остаются в частной собственности более 20 лет после того, как они были защищены и направлены на приобретение федеральным правительством.

[28] Экономист, лауреат Нобелевской премии Douglass C. North, представляет превосходное резюме рационального и иррационального влияния на принятие решений в экономическом контексте. См. Douglass C. North, Institutions, Institutional Change and Economic Performance (Cambridge: Cambridge University Press, 1990), 17-26.

[29] Примеры полностью вымышленные. Любое сходство с реальными событиями, процессами, организациями, правительственными учреждениями, оценками или любым другим аспектом реальной жизни является случайным и непреднамеренным.

[30] Время от времени он покупает для сохранения, а через несколько лет продает, заключает выгодную сделку или жертвует либо право собственности, сервитут по сохранению, исходя из текущей на тот момент оценки рыночной стоимости.

[31] Власти осуществляли закупки на добровольной основе, «на расстоянии вытянутой руки».