Джозеф Уэбстер, Обсуждение концепций и теории избыточной земли

В данной статье рассматриваются критерии выявления избыточной земли и формулируется основа для изучения потенциального дисконта или премии к рыночной стоимости избыточной земли и остатка участка относительно суммы его частей. В статье обсуждается ряд сценариев, с которыми может столкнуться оценщик, таких как анализ НЭИ для выявления избыточной земли, а также случаи, когда земля должна анализироваться как отдельный участок, несмотря на его отсутствие, что приводит к уменьшению стоимости оставшегося участка.

 

**********

 

Принцип избыточной земли (excess land) является фундаментальным понятием в оценочной практике, но удивительно мало статей было посвящено этой теме. Согласно The Dictionary of Real Estate Appraisal пятое издание, избыточная земля может быть определена как,

 

Земля, которая не нужна для обслуживания или поддержки существующего улучшения.

НЭИ избыточной земли может быть или не быть с таким же, как НЭИ улучшенного участка.

Избыточная земля может иметь потенциал для продажи отдельно и оценивается отдельно. (1)

 

(1.) Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2010), s.v. «excess land.»

 

Как указано в приведенном выше определении, избыточная земля может иметь иное НЭИ, чем оставшийся улучшенный участок, в результате его потенциальной продажи отдельно. Избыточная земля отличается от излишней земли (surplus land), которая не обладает потенциалом разделения и поэтому имеет такое же НЭИ, как и остальная часть земельного участка.

Оценка избыточной земли может потребовать иного набора сопоставимых продаж по сравнению с оставшимся участком, и группа потенциальных покупателей также может отличаться. При оценке может быть сделан иной акцент на некоторых элементах сравнения, и численные поправки на различия между объектом оценки и сопоставимыми продажами могут отличаться от тех, которые используются при оценке остальной части земельного участка. (2)

 

(2.) Ibid., s.v. «surplus land.»

 

Например, оценщик может определить НЭИ избыточной земли под офисную застройку, а остальная часть участка имеет НЭИ для торговой застройки. В этом случае при оценке избыточной земли оценщик, скорее всего, будет использовать другой набор сопоставимых продаж, по сравнению с остальной частью, Диапазон оптимальных размеров для торговых площадок может отличаться от диапазона размеров офисных площадок, и корректировки, сделанные на расхождения в размерах между объектом и сопоставимыми продажами, также могут отличаться.

 

Выявление Избыточной Земли

 

Три теста используются для определения того, может ли часть участка быть избыточной землей:

  1. Товарность (Marketability)
  2. Отделимость
  3. Сохранение НЭИ оставшегося участка (свободные участки) или сохранение стоимости оставшегося участка (улучшенные участки)

Первый фактор, который следует учитывать при выявлении потенциально избыточной земли — то, является ли рассматриваемый участок избыточной земли товарным как отдельный участок.

Некоторые рынки могут не признавать землю, если она не имеет прямого выхода на дорогу, хотя другие рынки могут определить, что участок, не имеющий выхода на дорогу, является рыночным в случаях, если создается сервитут доступа.

Или же недвижимость может иметь отношение площади земли к площади здания выше типичных уровней для рынка, хотя площадь, которая потенциально может быть признана избыточной землей, имеет специфическую узкую конфигурацию в той степени, в какой она ограничена или отсутствует на рынке для этой области. В этих случаях этот участок более уместно было бы определить как избыточную землю. Рынок диктует, уместно ли идентифицировать землю как избытоную.

Второй фактор, который следует учитывать при выявлении потенциально избыточной земли — разделимость, которая основана на регулировании рынка.

В ситуации, когда земля идентифицируется как потенциально избыточная, но она не выделена отдельно, оценщик должен убедиться, что этот гипотетический участок удовлетворяет всем требованиям зонирования и что выделение, скорее всего, будет одобрено.

На некоторых рынках возможно, что гипотетический участок может рассматриваться как избыточный, несмотря на то что он не отвечает всем ограничениям зонирования.

Например, рынок может иметь достаточный спрос на участки, которые находятся ниже минимальной ширины, определенной текущим зонированием.

Если данная юрисдикция имеет историю выдачи разрешений в этих случаях, вполне возможно, что площадь, которая не соответствует минимальной ширине участка, может быть идентифицирована как избыточная земля.

Однако, если рынок не рассматривает потенциальную возможность того, что гипотетический участок может быть разделен, как весьма вероятную, участок, скорее всего, не будет рассматриваться как избыточная земля.

Если разделение участка, который оценщик признает избыточной землей, уже одобрено, то рассмотрение ограничений также необходимо. В утвержденном разрешении о разделении могут быть ограничения, которые могут повлиять на стоимость избыточной земли. Некоторые из этих ограничений могут включать ограничения на использование, парковку и остановку автомобилей, установленного текущей классификацией зонирования.

Третий фактор, который следует учитывать при выявлении потенциально избыточной земли — то, как выделение части участка как избыточной земли повлияет на оставшуюся часть участка.

Оценщик должен иметь понять, будет ли разделение земли, которая потенциально признается избыточной, сохранять НЭИ оставшегося участка

В случае пустующего участка, земля потенциально может рассматриваться как избыточная, если разделение этой площади не изменяет НЭИ оставшегося участка.

В случае улучшенной земли разделение земли, которая потенциально является избыточной, не должно приводить к уменьшению стоимости оставшегося участка.

Хотя соотношение площадей земли и здания, или парковки может быть выше типичных уровней для рынка, вполне возможно, что существуют факторы, такие как особенности размещения зданий или конфигурация всего участка, которые могут гарантировать сохранение всего участка для его основного использования, как улучшенного. В этом случае отделение части земли приведет к более высокому уровню функционального устаревания и более низкому экономическому сроку службы здания или улучшений. Можно утверждать, что этот тест также является тестом на сохранение НЭИ оставшегося участка, и есть случаи, когда удаление земли, которая не является действительно избыточной, приводит к иному НЭИ оставшегося участка, который улучшается с помощью зданий. Однако во многих случаях НЭИ улучшенной земли принципиально не меняется, несмотря на выделение части земли, приводящее к уменьшению стоимости оставшегося участка.

 

Излишняя Земля

 

Если гипотетическая недвижимость не удовлетворяет одному или нескольким из описанных выше критериев, она, скорее всего, будет рассматриваться как излишняя земля. Излишняя земля может быть определена как

 

Земля, которая в настоящее время не нужна для поддержки существующего улучшения, но не может быть отделена и продана. Излишняя земля не имеет независимого НЭИ и может вносить или не вносить дополнительную стоимость в стоимость улучшенного участка. (3)

 

(3.) Ibid.

 

Примеры излишних земель обсуждаются ниже и проиллюстрированы на рисунках 1 и 2.

Скачать плностью Джощеф Уэбстер Обсуждение Теории и Концепций Избыточной Земли в Оценке