Европейское банковское управление, Окончательный отчет о руководящих принципах предоставления и мониторинга кредитов, 7. Оценка недвижимого и движимого имущества

Александр Слуцкий

Особо обращаю внимание на отношение к автоматизированным моделям оценки. По сравнению с этими требованиями в России полная анархия.

………………………

Европейское банковское управление (EBA) опубликовало свои Руководящие принципы по предоставлению и мониторингу кредитов [1], в соответствии с которыми учреждения должны разработать надежные и взвешенные стандарты для обеспечения надлежащей оценки вновь выданных кредитов. Руководящие принципы также направлены на то, чтобы практика учреждений соответствовала правилам защиты прав потребителей и уважала справедливое отношение к потребителям.

7.1 Оценка в момент оригинации

206. Когда кредитная линия обеспечивается залогом недвижимого или движимого имущества, учреждения должны обеспечить, чтобы оценка залога была проведена точно в момент его предоставления. Учреждения должны разработать внутреннюю политику и процедуры оценки залогового имущества. Эти политика и процедуры должны определять подходы к оценке, которые должны использоваться оценщиком, и использование передовых статистических моделей для каждого вида обеспечения. Учреждения должны обеспечить, чтобы эти подходы были разумными и соразмерными типу и потенциальной стоимости обеспечения, а также в отношении кредитных соглашений и соответствовали политике, процедурам и условиям, связанным с кредитными рисками, изложенным в Разделе 7.4.

207. Учреждения должны обеспечить оценку залогового имущества в соответствии с применимыми международными, европейскими и национальными стандартами, такими как стандарты Международного совета по стандартам оценки, Европейские стандарты оценки Европейской группы ассоциаций оценщиков, и стандарты Королевского института дипломированных сюрвейров.

208. Там, где это применимо, учреждения должны учитывать ESG-факторы, влияющие на стоимость залога, например, энергоэффективность зданий.

7.1.1 Залог недвижимого имущества

209. На этапе выдачи займов учреждения должны обеспечить, чтобы стоимость всего недвижимого имущества, являющегося залогом по кредитам потребителям и микро-, малым, средним и крупным предприятиям, была оценена внутренним или внешним оценщиком с использованием полного цикла с внутренней и внешней оценкой имущества.

210. В отступление от параграфа 209, для целей оценки жилой недвижимости на хорошо развитых и зрелых рынках недвижимости стоимость может быть определена с помощью настольной оценки, проводимой внутренним или внешним оценщиком и подкрепленной передовыми статистическими моделями. Оценщик по-прежнему несет ответственность за оценку, в то время как в качестве вспомогательных инструментов следует использовать расширенные статистические модели, соответствующие условиям, изложенным в разделе 7.4, и включающие меру достоверности, указывающую на надежность предложения о стоимости, и другую соответствующую информацию, относящуюся к конкретному объекту недвижимости. В этом случае ценовое предложение должно быть оценено, рассмотрено и одобрено внутренним или внешним оценщиком, который должен понимать все исходные данные и допущения, учтенные в модели. Если показатель достоверности в поддерживающей расширенной статистической модели указывает на низкую надежность и/или другая информация, относящаяся к конкретному объекту недвижимости, вызывает неопределенность в отношении предлагаемой стоимости, оценщику следует выбрать метод оценки, отличный от настольной оценки.

211. Если организации привлекают внешних оценщиков, они должны создать комиссию (список) из числа допущенных внешних оценщиков. Состав группы оценщиков должен обеспечивать наличие у оценщиков соответствующего опыта в соответствующих сегментах сектора недвижимости.

212. Учреждения должны обеспечить, чтобы оценщики проводили беспристрастную, четкую, прозрачную и объективную оценку, и к каждой оценке должен прилагаться окончательный отчет, содержащий необходимую информацию о процессе оценки и имуществе. В отчете об оценке должно быть четко указано, кто заказал оценку и что оценка была запрошена для целей подачи заявки на получение кредита, продления срока действия или внесения изменений в контракт, а также в случае структурных изменений. Оценка должна быть проведена (внутренняя оценка) или заказана (внешняя оценка) учреждением или залоговым агентом (в случае синдицированных кредитов), за исключением случаев, когда это требуется по запросу заемщика.

213. В конце процесса оценки учреждения должны убедиться, что они получили по каждому объекту залога четкий и прозрачный отчет об оценке, документирующий все элементы и параметры, которые определяют стоимость залога, включая всю информацию, необходимую и достаточную для легкого понимания этих элементов и параметров, в частности:

  1. базовая стоимость залога;
  2. подходы, методология, ключевые параметры и допущения, которые были использованы для оценки стоимости;
  3. описание предмета залога, включая его текущее использование или многократное использование, если применимо, а также тип и качество имущества, включая возраст и степень сохранности;
  4. описание местонахождения предмета залога, местных рыночных условий и ликвидности;
  5. юридические и фактические характеристики объекта залога;
  6. любые известные обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость в краткосрочной перспективе, включая привлечение внимания и комментирование любых вопросов, влияющих на степень определенности или неопределенности.

214. Учреждениям следует критически проанализировать оценку, которую они получают от оценщика, уделяя особое внимание таким аспектам, как понятность (являются ли подходы и допущения четкими и прозрачными), обоснованность допущений (например, в отношении движения денежных средств и ставок дисконтирования), а также четкая и обоснованная идентификация используемых сопоставимых объектов недвижимости как ценностный ориентир.

7.1.2 Залог движимого имущества

215. На этапе предоставления залога учреждения должны обеспечить, чтобы стоимость всего движимого имущества, находящегося в залоге, оценивалась с помощью надлежащего и осмотрительного подхода, пропорционального характеру, типу и сложности залога, внутренним или внешним оценщиком, с использованием соответствующих передовых статистических моделей, отвечающих условиям, изложенным в разделе 7.4 или другими стандартными методами, такими как индексация, с учетом рыночной стоимости, как указано в статье 229(3) Регламента (ЕС) № 575/2013.

216. Там, где это применимо, учреждения должны изложить в своей политике и процедурах подходы для целей такой оценки и указать внутренние пороговые значения и лимиты, которые требуют проведения оценщиком индивидуальной оценки движимого имущества, являющегося залогом, в месте его предоставления.

217. Когда учреждения используют внешних оценщиков, они должны создать комиссию (отбор) из числа допущенных внешних оценщиков, которая будет заниматься конкретным имуществом, используемым в качестве залога, которое имеет отношение к кредитной деятельности учреждения, а также к месту осуществления этой деятельности. Эту группу экспертов следует использовать для оценки крупного и сложного движимого имущества, являющегося залогом, такого как суда, самолеты и заводское оборудование.

218. В отношении залога движимого имущества, который подлежит индивидуальной оценке оценщиком, учреждения должны убедиться, что они получили четкий и прозрачный отчет об оценке, документирующий все элементы и параметры, которые определяют стоимость залога, как указано в пункте 213.

219. В отношении движимого имущества, подлежащего оценке с помощью статистических моделей, учреждения должны убедиться, что они получили четкий и прозрачный результат моделирования с указанием стоимости залога. Учреждения должны понимать методологии, ключевые параметры, допущения и ограничения используемых моделей.

220. Учреждения должны располагать адекватными ИТ-процессами, системами и возможностями, а также достаточными и точными данными для целей любой оценки на основе статистических моделей.

7.2 Мониторинг и переоценка

7.2.1 Залог недвижимого имущества

221. При мониторинге стоимости недвижимости, как указано в статье 208(3) Регламента (ЕС) № 575/2013, учреждения должны, для целей настоящих руководящих принципов, также разработать политику и процедуры, определяющие подход и периодичность мониторинга залога недвижимого имущества. Эти правила и процедуры должны учитывать, когда это уместно, следующие элементы:

  1. тип имущества;
  2. качество кредита, обеспеченного имуществом;
  3. статус девелопмента имущества;
  4. стоимость имущества;
  5. допущения, сделанные при оценке;
  6. изменения рыночных условий

222. Учреждениям следует установить соответствующую периодичность мониторинга стоимости залога, учитывая тип и стоимость залога при выдаче, и, применительно к кредитному соглашению, учитывать следующее:

  1. частота мониторинга объектов недвижимости и частей, находящихся в стадии девелопмента, например, недостроенных зданий, выше, чем для аналогичных готовых объектов и частей;
  2. частота мониторинга объектов и частей с высокой балансовой стоимостью или с высоким коэффициентом доходности выше, чем частота мониторинга аналогичных объектов и частей с низкой балансовой стоимостью или с низким коэффициентом доходности;
  3. частота мониторинга кредитов, обеспеченных недвижимым имуществом или частями имущества с более низким кредитным качеством, выше, чем у аналогичных кредитов, обеспеченных недвижимым имуществом или частями имущества с более высоким кредитным качеством.

223. Учреждения должны обеспечить, чтобы любые индексы и статистические модели, используемые для мониторинга стоимости обеспечения, были достаточно детализированными и чтобы методология соответствовала типу актива и кредитного продукта и основывалась на достаточном временном ряду наблюдаемых эмпирических данных о предыдущих сделках и оценках обеспечения или аналогичного обеспечения.

224. Учреждения должны иметь политику и процедуры переоценки залогового недвижимого имущества, определяющие подходы к переоценке (например, камеральная оценка, выездная оценка, полный осмотр с внутренней и внешней оценкой имущества, статистические модели) для различных типов залогового недвижимого имущества, гарантирующие, что подход или сочетание применяемый подход является разумным и соразмерным типу и потенциальной стоимости обеспечения, а также кредитным соглашениям. Кроме того, учреждения должны установить конкретные триггеры (например, изменение допущений, сделанных при проведении оценок), указывающий, когда мониторинг приводит к переоценке или требуется переоценка обеспечения.

225. При выполнении условий для пересмотра в соответствии со статьей 208(3)(b) Регламента (ЕС) № 575/2013 учреждения должны обновить стоимость залогового недвижимого имущества посредством переоценки, проводимой оценщиком, который потенциально опирается на соответствующие передовые статистические модели, отвечающие требованиям условия изложены в разделе 7.4 и учитывают индивидуальные особенности объекта недвижимости и географического района. Учреждения не должны использовать эти модели в качестве единственного средства переоценки.

226. Если условия для пересмотра в соответствии со статьей 208(3)(b) Регламента (ЕС) № 575/2013 не соблюдены, учреждения могут обновить стоимость залога недвижимого имущества посредством либо переоценки, проведенной оценщиком, либо соответствующих статистических моделей, которые соответствуют условиям, изложенным в Раздел 7.4 и учитывать индивидуальные характеристики объекта недвижимости и географического района.

7.2.2 Залог движимого имущества

227. Для мониторинга залога движимого имущества учреждения могут полагаться на соответствующие статистические модели и индексы. Для переоценки залога движимого имущества учреждения могут полагаться на оценку оценщиков, статистические модели и индексы.

228. Учреждениям следует в своей политике и процедурах изложить подходы к использованию оценщика или статистических моделей, определить подход (например, камеральная оценка, индивидуальная оценка, внутренняя и внешняя оценка имущества), который наиболее подходит для конкретного вида обеспечения при проведении переоценок оценщиками, а также установить периодичность мониторинга и переоценки залогового движимого имущества.

229. Политика и процедуры учреждений должны включать, когда это применимо, критерии для индивидуального мониторинга стоимости и переоценки залогового движимого имущества оценщиком, обладающим необходимой квалификацией, способностями и опытом. Пропорционально типу, характеру и сложности залога движимого имущества, такого как воздушные суда, морские перевозки, физические установки и оборудование, эти критерии должны быть связаны, по крайней мере, со стоимостью залога движимого имущества на этапе выдачи, сроком службы, состоянием материальных активов, таких как амортизация и техническое обслуживание, необходимость физического осмотра и сертификации.

230. Учреждения должны располагать адекватными ИТ-процессами, системами, возможностями и достаточным количеством данных для целей любой переоценки на основе статистических моделей или индексов.

7.3 Критерии для оценщиков

231. Учреждения должны обеспечить, чтобы оценщик, выполняющий задачи по оценке или переоценке, был:

  1. профессионально компетентен и соответствовал любым национальным или международным требованиям и общепринятым профессиональным стандартам, которые применяются к оценщику или к выполнению конкретного задания по оценке;
  2. обладал соответствующими техническими навыками и опытом для выполнения задания;
  3. обладал необходимыми знаниями, т.е. знанием предмета оценки, соответствующего рынка недвижимости и цели оценки;
  4. не зависел от процесса принятия решения о предоставлении кредита.

232. Учреждения должны обеспечить, чтобы вознаграждение или заработная плата оценщика и результат оценки не были связаны таким образом, который создает конфликт интересов.

233. Учреждениям следует оценивать работу оценщиков, в частности точность предоставленных оценок, например, путем ретестирования стоимости залога с помощью передовых статистических моделей. В рамках таких оценок учреждениям следует также учитывать концентрацию оценок, проводимых конкретными оценщиками, и гонорары, выплачиваемые им.

234. Чтобы в достаточной степени смягчить любой конфликт интересов, учреждения должны предпринять разумные шаги, например, с помощью договорных условий, для обеспечения того, чтобы оценщики, которые собираются провести фактическую оценку данного имущества, и их родственники первой степени родства соответствовали всем следующим условиям:

  1. они не участвуют в выдаче кредита. заявка, оценка, решение или административное управление;
  2. они не определяют кредитоспособностью заемщика и не находятся под его влиянием;
  3. у них нет фактического или потенциального конфликта интересов в отношении рассматриваемого имущества, процесса оценки и результата оценки;
  4. у них нет прямой или косвенной заинтересованности в имуществе; e. они не связаны ни с покупателем, ни с продавцом имущества.

235. Учреждения должны обеспечить надлежащую ротацию оценщиков и определить количество последовательных индивидуальных оценок одного и того же имущества, которые могут быть выполнены одним и тем же оценщиком. Любые дальнейшие переоценки, превышающие это число, должны привести к смене оценщика, что приведет к назначению либо другого внутреннего оценщика, либо другого внешнего оценщика.

7.4 Критерии для усовершенствованных статистических моделей оценки

236. Учреждениям следует изложить в своей политике и процедурах критерии использования передовых статистических моделей для целей оценки, переоценки и мониторинга стоимости залогового имущества. Эти политики и процедуры должны учитывать проверенную репутацию таких моделей, учитываемые переменные, относящиеся к конкретным объектам, использование минимальной доступной и точной информации и неопределенность моделей.

237. Учреждения должны обеспечить, чтобы используемые передовые статистические модели:

  1. с достаточной степенью детализации касались конкретного объекта недвижимости и местоположения (например, почтовый индекс для залога недвижимого имущества);
  2. были достоверными и точными и подлежали тщательному и регулярному сопоставлению с фактическими наблюдаемыми ценами сделок;
  3. основывались на достаточно больших и репрезентативных выборках, основанных на наблюдаемых ценах сделок;
  4. были основаны на актуальных данных высокого качества.

238. При использовании этих передовых статистических моделей учреждения в конечном счете несут ответственность за соответствие и эффективность моделей, а оценщик остается ответственным за оценку, проведенную с использованием передовой статистической модели. Учреждения должны понимать свою методологию, исходные данные и допущения, касающиеся используемых моделей. Учреждения должны следить за тем, чтобы документация по моделям была актуальной.

239. Учреждения должны располагать адекватными ИТ-процессами, системами и возможностями, а также достаточными и точными данными для целей любой оценки или переоценки обеспечения на основе статистических моделей.

[1] EBA (2020), Final report on Guidelines on loan origination and monitoring, European Banking Authority, 29.05.2020, Last update 25.08.2022, https://www.eba.europa.eu/activities/single-rulebook/regulatory-activities/credit-risk/guidelines-loan-origination-and-monitoring