По данным риэлтерских компаний «Инком — Недвижимость» и «НДВ – Недвижимость», сделки на рынке жилья совершаются, если пожелания покупателей и продавцов расходятся не более чем на 10%. Тогда есть возможность прийти к компромиссу.

В периоды же экономических катаклизмов расхождения могут составлять до 30 — 40%, и договориться становится невозможным [1].

IV квартал 2014

По данным «Инком-Недвижимости», в декабре 2014 года, несмотря на исключительную покупательскую активность, на вторичном рынке жилья

• около 70% квартир продавались с дисконтом, размер скидки при этом наблюдался минимальный – в среднем около 4%;
• около 20% квартир продавались по цене предложения,
• около 10% квартир продавались выше изначально заявленной стоимости.

По данным компании «Бест-Новострой» в декабре скидки были в пределах 5%. Если квартира выставлялась на продажу по справедливой, не завышенной цене, сбить ее было сложно, к тому же большинство выставленных объектов быстро уходили с экспозиции.

Таким образом, актуальный интервал скидок, которые продавцы готовы предоставлять покупателям на начало 2015 года лежали в пределах от 0% до 10% с наиболее вероятными значениями в 4 – 5%.

I квартал 2015

По данным департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» [1], по результатам 1-го квартала 2015 года:

• оперативно реализовать квартиру в условиях стабильного рынка можно, снизив ее цену на 5% от средней цены предложения — это позволит продать объект в течение нескольких месяцев;
• для быстрого выхода на сделку дисконт должен быть 10% — 15% от средней цены предложения — это позволит продать объект в течение месяца;
• скидка 15 – 20% от средней цены предложения даст возможность найти покупателя в считаные дни.

В большинстве остальных случаев продавцу будет крайне проблематично реализовать свою жилплощадь в ближайшей перспективе.

Обратим внимание на то, что в соответствии с данными опытных институциональных риелторов, рынок ориентируется не на минимальную (как это должно следовать из принципа замещения), а на среднюю цену предложения.

 

Достоверность оценки рыночной стоимости

 

Проблема заключается в том, что порядка 60% продавцов на вторичном рынке жилья в первом квартале 2015 года категорически отвергали возможность торга (данные «Инком-Недвижимости» [2])

Эти данные не позволяют говорить о достоверности оценки наиболее вероятной цены сделки (т.е. рыночной стоимости) квартир на вторичном рынке Москвы, превышающей 40%. Причина этого – особенности поведения продавцов.

Тем не менее, по нашему мнению, это не может являться проблемой для определения рыночной стоимости для случаев, когда продавец будет находиться под давлением (например, ипотечного кредитора).

[1] Бушухин И. (2015), Подождём до осени: около 60% продавцов квартир в Москве не хотят торговаться, РБК – Недвижимость, 23.04.2015, http://realty.rbc.ru/articles/23/04/2015/562949994908670.shtml

[2] Велесевич С. (2015), Когда и насколько упадут цены на вторичное жильё в Москве, РБК – Недвижимость, 15.01.2015, http://realty.rbc.ru/articles/15/01/2015/562949993668304.shtml