КОРРЕКТИРОВКА НА РЕМОНТ И ОСНАЩЕНИЕ КОММУНИКАЦИЯМИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

На рынке офисные (и иные коммерческие) помещения, как правило, предлагаются в двух состояниях

  1. shell&core или «под отделку» [1]
  2. «стандартная отделка» (имеется в виду отделка, стандартная для данного класса помещений).

Соответственно, сопоставление заявленных цен предложения на продажу офисных (и иных коммерческих) помещений, находящихся в разной стадии отделки, требует определённых корректировок.

Ниже приведены результаты оценок затрат на ремонт и оснащение офисных помещений трёх классов (А. В и С) тремя методами.

Экспертное мнение.

 

По данным Интернет – Портала Арендатор.Ру, на сегодняшний день стоимость ремонта и оснащения коммуникациями офисных помещений от состояния shell&core до состояния «стандартная отделка» составляет [2]

  • для офисов класса А — $1 000 за кв.м,
  • для офисов класса В – до $800 за кв.м.
  • для офисов класса В- (без излишеств) или С – от $400

По данным компании Forma Group, стоимость отделки, при условии грамотной работы инженеров, архитекторов и дизайнеров начинается от 360 $/кв.м. для офисов класса В- (С) [3].

По данным специалистов компании ASKCG CONSTRUCTION [4] средняя стоимость ремонта, включая инженерные системы, варьируется в пределах от 500$ до 800$ за квадратный метр.

Сметные расчёты

По утверждению специалистов компании ASKCG CONSTRUCTION [5] (выполняет работы по проектированию, ремонту, реконструкции и инженерному оснащению коммерческой недвижимости по пяти основным направлениям – офисы, ритейл, банки, гостиницы, медицина), ответить определенно на вопрос «Сколько стоит ремонт помещения?», не имея на руках проектной документации, практически невозможно.

Стоимость ремонта конкретного объекта может значительно отличаться от указанных цифр:

  • простой ремонт, без инженерных систем, может стоить меньше 10 000 рублей за метр,
  • создание премиального интерьера небольшой площади обойдется в 50 000 – 60 000 рублей за метр.

Тем не менее, специалисты ASKCG CONSTRUCTION проанализировали  статистические данные и условно разделили категорию ремонта на три класса:

  1. Эконом,
  2. Бизнес
  3. Бизнес+.

Сопоставление классов ремонта приведено ниже в таблице.

11

Были учтены примерно одинаковый объем работы для всех категорий ремонта в зависимости от площади, а так же разный уровень, и соответственно стоимость отделочных материалов и инженерного оборудования.

Результаты оценок, пересчитанные в доллары США, приведены на графике ниже.

Безымянный

Капитализированная стоимость отделки

Так же корректировка на состояние отделки офисных помещений классов А и В может быть оценена расчётным путём, как капитализированная стоимость отделки, получаемая из деления разницы запрашиваемых ставок аренды помещений в состоянии «под отделку» и «с отделкой» (источник [6]) на ставку капитализации высококачественной офисной недвижимости (источник [7]):

Корректировка на состояние отделки = Капитализированная стоимость отделки =

= Разница ставок аренды помещений с отделкой и без отделки : Ставка Капитализации =

= (Ставка аренды помещения с отделкой – Ставка аренды помещения без отделки) : Ставка Капитализации

Офисные помещения класса А

Безымянный классА 

Офисные помещения класса В

Безымянный классБ

Выводы

Ниже результаты оценки затрат на отделку и оснащение офисных помещений, произведённые тремя методами обобщены в единую табоицу.

вывод

Как видно из представленных выше данных, разные варианты оценки затрат на отделку помещений дают приблизительно одинаковые цифры.

При этом наиболее точными являются данные компании ASKCG CONSTRUCTION, основанные на сметных расчётах и многолетнем практическом опыте.

Отметим так же, что в соответствии с заявлением этой же компании срок ремонта и оснащения офиса любого класса площадью до 1 000 кв.м. не превышает 50 дней.

 

[1] Присутствуют только бетонные стены, стяжка, стеклопакеты и подведённые вертикальные коммуникации (напр. кондиционирование, вентиляция и т.п.). См, напр., http://www.dometra.ru/encyclopedia/card/shell-core/

[2] Рябичев А. (2013), Офис «shell&core» или офис, готовый к въезду: что выгоднее арендовать? Арендатор.Ру, 30.01.2013, http://news.ners.ru/ofis-shell-core-ili-ofis-gotovyy-k-vezdu-chto-vygodnee-arendovat.html

[3] Дмитриева Е. (2010), Диагноз «shell&core»: лечить, нельзя оставить, Arendator.Ru, http://www.arendator.ru/articles/63607-diagnoz_shellcore_lechit_nelzya_ostavit/

[4] ASKCG CONSTRUCTION, Сроки и стоимость по ремонту и инженерному оснащению коммерческой недвижимости, http://askcg-construction.ru/cost/

[5] ASKCG CONSTRUCTION, Сроки и стоимость по ремонту и инженерному оснащению коммерческой недвижимости, http://askcg-construction.ru/cost/

[6] ILM (2014), Обзор рынка офисной недвижимости. Москва, 3 кв. 2014 года, http://www.ilm.ru/sites/default/files/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_moskvy_3_kvartal_2014_for_e-mail.pdf

[7] Knight  Frank (2014), Рынок инвестиций. Москва. 1 полугодие 2014 года, http://www.knightfrank.ru/research/page1/issue1582/