Ремарка автора ряда книг Института оценки «Оценка путем сравнения: анализ жилья и логика» и «Руководство для студентов по оценке недвижимости» по теме, которая очень актуальна в российской практике, по сути, игнорирующей анализ наиболее эффективного использования.

**********

Сегодня существует множество проблем с наиболее эффективным использованием (НЭИ) при оценке жилых помещений. В этом выпуске «Оценка жилых помещений» обсуждаются три важные проблемы, связанные с максимальным и наилучшим использованием, с которыми оценщики жилых помещений могут столкнуться при выполнении заданий. [1]

 

Наиболее эффективное использование и стоимость земли

 

Как известно большинству оценщиков жилья, кредиторы вторичного рынка больше не поощряют использование затратного подхода. Это, по-видимому, является источником по крайней мере одной существенной проблемы при оценке рыночной стоимости.

В большинстве случаев при оценке рыночной стоимости практикующие специалисты должны выработать мнение о наиболее эффективном использовании (НЭИ). Стандарт 1 Единых стандартов практики профессиональной оценки (USPAP) касается конкретных требований, связанных с заключением о НЭИ.

 

Правило Стандартов 1-3

 

«Когда это необходимо для получения достоверных результатов присвоения при формировании мнения о рыночной стоимости, оценщик должен:

(а) выявлять и анализировать влияние на использование и стоимость существующих правил землепользования, разумно вероятные изменения таких правил землепользования, экономическое предложение и спрос, физическую адаптивность недвижимости и тенденции рыночной площади; и

Комментарий: Оценщик должен избегать делать неподтвержденные предположения или предпосылки о тенденциях рынка, фактическом возрасте и оставшемся сроке службы.

(б) составить мнение о наиболее эффектвином использовании недвижимости.

Комментарий: Оценщик должен проанализировать соответствующие юридические, физические и экономические факторы в объеме, необходимом для подтверждения заключения оценщика о наиболее эффективном использовании». [2]

 

Что это значит? Это подразумевает, что если оценщик готовит заключение о рыночной стоимости, то также требуется заключение о НЭИ. Но если это требуется, то требуется ли также анализ стоимости земли как вакантной и как улучшенной?

Это подводит нас к проблеме с упущением затратного подхода.

Если оценщик не оценивает землю как пустующую при анализе НЭИ, как оценщик может узнать, когда пришло время сносить улучшения?

Другими словами, приведет ли отсутствие затратного подхода и сопутствующая стоимость земли (V_L) к тому, что оценщик неправильно истолкует НЭИ земли как вакантной и улучшенной.

Пример 1 иллюстрирует, как эта трудность может возникнуть при выполнении задания.

 

Пример 1

 

Объект недвижимости расположен в муниципалитете, где зонирование имеет широкую основу и в районах с коммерческим зонированием допускает как жилое, так и коммерческое использование. Это позволяет строить жилые дома на коммерческих землях.

Объект представляет собой угловой участок площадью два акра с коммерческим зонированием, расположенный рядом с двумя магистралями. На нём построена 22-летняя резиденция и пристроенный гараж.

Рыночные данные подразумевают, что эта недвижимость будет продана покупателю жилья за 200 000 долларов, но будет продана покупателю коммерческой земли за 250 000 долларов.

Стоимость сноса составляет всего 15 000 долларов.

Недвижимость имеет более высокую рыночную стоимость как пустующая земля, чем как улучшенная недвижимость. Однако, если оценщик жилья не подготовит заключение о стоимости участка, как вакантного, как он или она когда-либо узнает истинную рыночную стоимость?

Это не означает, что точное заключение о стоимости земли необходимо при всех оценках рыночной стоимости, просто отсутствие заключения о стоимости земли, вероятно, является недостатком.

В большинстве оценок жилья стоимость вакантной земли не будет близка к стоимости улучшенной земли, поэтому даже приблизительных цифр будет достаточно. Однако, если стандартная процедура не включает стоимость земли, оценщик может не знать, когда стоимость вакантной земли приблизится к стоимости улучшенной земли. Помните, что все оценки стоимости земли являются оценками земли как вакантной, что означает, что стоимость земли не может пострадать из-за улучшений на участке.

 

Оценка жилых помещений с коммерческим НЭИ

 

Вторая проблема, с которой могут столкнуться оценщики жилых помещений при анализе НЭИ, возникает, когда оценщик жилых помещений принимает задание на оценку, не зная, что НЭИ является коммерческим или промышленным, а не жилым 1-4 семейным использованием.

Проблема заключается в том, что в большинстве штатов оценщики жилья не могут оценить объекты с коммерческим или промышленным НЭИ (для сделок, связанных с федеральным законодательством).

Однако коммерческое или промышленное использование может быть обнаружено только после того, как оценщик определит НЭИ.

Пример 2 описывает такую ситуацию.

 

Пример 2

 

Предположим, что задание по объекту, описанному в примере 1, было дано местным ипотечным брокером оценщику жилья, и брокер попросил оценщика заполнить стандартный отчет об оценке жилья (URAR) и следовать рекомендациям Fannie Mae и USPAP.

Затем оценщик завершил некоторый предварительный поиск данных и осмотрел объект недвижимости.

Оценщик подготовил первые две страницы URAR и был совершенно уверен, что стоимость составляет 200 000 долларов.

Однако, когда оценщик исследовал продажи земли, более высокая стоимость земли стала очевидной.

Затем оценщик должен был сообщить клиенту, что у него нет лицензии на проведение оценки коммерческой земли, что означало отказ от работы после того, как он принял ее и выполнил некоторые её этапы.

Этот сценарий вызывает очевидные проблемы с контрактом, не говоря уже о проблемах со сроками для клиента.

Для компетентного и своевременного завершения проекта оценщику может потребоваться сотрудничество с другим оценщиком, имеющим соответствующую сертификацию и опыт.

 

Рыночная стоимость и Стоимость пользования (Use Value)

 

Проблемы с НЭИ, показанные в примерах, выявляют третью потенциальную проблему. Возможно, что клиент может попросить оценщика оценить объект как дом. Предположим, что и заявитель, и кредитор хотят, чтобы оценщик сделал именно это. Если оценщик «оценивает это как дом», остается ли результат рыночной стоимостью?

Рассмотрение определения рыночной стоимости дает некоторые рекомендации по этому вопросу.

Определение рыночной стоимости, используемое Fannie Mae и Freddie Mac, а также Department of Housing and Urban Development для ипотечных кредитов FHA, гласит следующее:

 

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую недвижимость должна принести на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для справедливой продажи (fair sale), с покупателем и продавецом, каждый из которых действует осмотрительно, со знанием дела и предполагая, что на цену не повлияет неоправданный стимул.

Предполагается, что это определение подразумевает завершение продажи с оговоренным опозданием и переход права собственности от продавца к покупателю на условиях, при которых: (1) покупатель и продавец мотивированы обычно; (2) обе стороны хорошо информированы и действуют в соответствии с тем, что они считают своими наилучшими интересами; (3) для представления на открытом рынке предоставляется разумное время; (4) оплата производится наличными в долларах США или в сопоставимых с ними финансовых инструментах; и (5) цена представляет собой обычное вознаграждение за проданную недвижимость, не затронутое специальным или креативным финансированием или уступками при продаже. предоставленными любым лицом, связанным с продажей. [3]

 

 

Обратите внимание, что в этом определении рыночной стоимости не говорится «для жилых целей» или «при условии наиболее эффективного использования в жилых целях». Кроме того, формулировка в пункте (2) определения гласит, что покупатель и продавец хорошо информированы, что подразумевает, что они будут знать о наиболее высоком потенциале недвижимости.

Далее в пункте (2) говорится, что покупатель и продавец действуют в своих собственных наилучших интересах. Это подразумевает, что они совершили сделку по более высокой цене, если бы могли (логичное предположение в большинстве случаев).

Если оценщик готовит отчет об оценке объекта недвижимости, но предполагает, что он имеет НЭИ для жилья, когда на самом деле он имеет коммерческое НЭИ, является ли указанная стоимость рыночной стоимостью?

Чтобы немного прояснить этот вопрос, давайте рассмотрим определения стоимости пользования и меновой стоимости.

The Dictionary of Real Estate Appraisal определяет стоимость пользования следующим образом:

 

1. В экономике присвоение стоимости товарам и услугам основано на их полезности для тех, кто их потребляет.
2. При оценке недвижимости стоимость конкретного имущества для конкретного использования; которое может быть наиболее эффективным использованием недвижимости или каким-либо другим использованием, указанным в качестве условия оценки, может использоваться там, где было принято законодательство для сохранения сельскохозяйственных угодий, лесных угодий или других открытых пространств на городские окраины. [4]

 

Меновая стоимость (стоимость в обмене) определяется следующим образом:

 

В экономике присвоение стоимости товарам или услугам основано на том, сколько за них можно получить в обмен на другие товары и услуги. Рыночная стоимость как концепция оценки — это разновидность меновой стоимости. [5]

 

Прочтение этих определений вместе с определением рыночной стоимости подразумевает, что цена, которую объект оценки принес бы при НЭИ, включала бы более высокую коммерческую стоимость. Однако продажа для использования в жилых помещениях будет представлять собой стоимость пользования и, следовательно, не подлежит отчетности в URAR, где определяемой стоимостью является рыночная стоимость.

Если рыночная стоимость предполагает, что продавец попытается продать недвижимость покупателю, который заплатит больше всего, тогда рыночная стоимость недвижимости с более высокой коммерческой стоимостью должна быть в этом использовании, что означает, что оценка рыночной стоимости с использованием сопоставимых жилых объектов будет ошибочной.

В чем проблема с неправильным обозначением стоимости пользования как рыночной стоимости?

Помимо того, что это противоречит многим правилам и предписаниям государственных и банковских регуляторов, это также вводит в заблуждение.

Пример 3 показывает ситуацию, в которой может возникнуть проблема.

 

Пример 3

 

Оценщику было предложено составить мнение о рыночной стоимости участка площадью 1,5 акра, расположенного рядом с оживленной улицей. Это коммерческая зона, но она была улучшена с помощью жилого здания.

Оценщик исследовал продажи и обнаружил, что если бы объект оценки был продан для использования в жилых помещениях, он стоил бы 200 000 долларов, но если бы он был продан для коммерческого использования, он стоил бы 400 000 долларов.

Клиентом был местный ипотечный брокер, который попросил оценщика «просто оценить это как жилье; кредит не такой большой, это не будет иметь значения». Оценщик сделал это, и кредит был выдан. Домовладелец погиб в автомобильной аварии два дня спустя. Душеприказчиком имущества была его дочь, которая жила в другом городе. Местный адвокат сказал ей, что он только что провел экспертизу, так что нет причин получать еще одну. Она согласилась, и они использовали оценку для урегулирования состояния. Месяц спустя дочь получила предложение о продаже недвижимости за 225 000 долларов. Поскольку это было выше, чем оценка, она приняла его. Шесть месяцев спустя она приехала в город по другим делам и заметила, что дома больше нет, а на его месте стоит новое коммерческое здание.

Она исследовала, что произошло, и обнаружила, что человек, которому она продала недвижимость, продал ее в течение месяца почти вдвое дороже первоначальной цены продажи. Дочь почувствовала, что ее обманули. Ее адвокат согласен.

Первая проблема здесь заключается в неправильном использовании отчета об оценке непреднамеренным пользователем. Хотя непреднамеренное использование и пользователи не являются ответственностью оценщика, последствия доверия со стороны непреднамеренного пользователя потенциально нежелательны.

Вторая проблема заключается в неправильном обозначении стоимости пользования как рыночной стоимости. Предметом собственности был не дом или пустующая земля, а права собственности на участок недвижимости. Мнение о рыночной стоимости формируется в рамках анализа НЭИ. В этом случае рыночную стоимость перепутали со стоимостью пользования, при этом рыночная стоимость была выше, чем стоимость пользования.

 

Заключение

 

Обсуждение в этой статье приводит к нескольким логическим выводам относительно НЭИ и рыночной стоимости.

Во-первых, каждая оценка рыночной стоимости должна включать хотя бы приблизительное представление о рыночной стоимости земли, как если бы она была свободной.

Во-вторых, оценщики жилья должны провести предварительный анализ любой недвижимости, которую их просят оценить, прежде чем они примут задание.

В качестве альтернативы, им необходимо добавить оговорку к своим контрактам на услуги, указывающую на то, что контракт недействителен, если НЭИ объекта не является жилым на 1-4 единицы.

В-третьих, оценщик не должен составлять мнение о стоимости пользования, а затем ошибочно называть его мнением о рыночной стоимости из-за запроса владельца недвижимости или кредитора. Если в отчете об оценке указано, что вывод о стоимости является рыночной стоимостью, то вывод должен быть о рыночной стоимости.

[1] Оригинал: Rattermann M.R. (2008), Highest and best use problems in market value appraisals, Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/Highest+and+best+use+problems+in+market+value+appraisals.-a0176131503

[2] Appraisal Standards Board, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2008-2009 ed. (Washington, DC: The Appraisal Foundation), Lines 541-550.

[3] См.: Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2002), 177-178.

[4] Ibid., 303.

[5] Ibid., 104.