Дон Шервуд. Оценка сервитутов. Справочное руководство по определению воздействия на остаток

Перед оценщиками часто ставится задача оценить приобретаемые права на сервитут и определить его влияние на оставшуюся недвижимость. Поскольку недвижимость существует на рынке, который, как правило, имеет множество переменных, сервитут может быть лишь одним из многих факторов, влияющих на стоимость недвижимости. [1] [2]

Согласно the Dictionary of Real Estate Appraisal, сервитут — это “интерес к недвижимому имуществу, который передает использование, но не владение, части недвижимости владельца”.

По определению, право собственности на недвижимость наделено целым рядом прав. Концепция пакета прав утверждает, что, подобно связке палочек, право собственности на недвижимость может быть полностью сохранено (fee simple estate) или может быть разделено и частично передано третьей стороне.

Владелец недвижимости имеет неотъемлемое право её, продавать ее, сдавать в аренду, отдавать или даже отказываться делать что-либо из этого. Например, создание договора аренды передает арендатору часть прав владельца и площадь, занимаемую арендатором на определенный срок в соответствии с условиями аренды. В течение срока аренды арендатор может иметь ощутимый интерес к нелвидимости. Создание сервитута в чем-то похоже на аренду в том смысле, что оба они имеют дело с понятиями времени и пространства. По определению, создание сервитута передает часть общего пакета прав третьей стороне. Задача, стоящая перед оценщиком, заключается в измерении — в долларах — рыночной стоимости передаваемых прав.

 

Классы сервитутов

 

Что касается времени, сервитуты могут быть постоянными или временными по своему характеру, с конкретными или неопределенными временными рамками.

Временные строительные сервитуты довольно распространены и прекращаются либо в определенное время, либо по окончании строительства и реставрации.

В трубопроводных или других проектах линейного типа может быть установлен постоянный сервитут, но он обычно недостаточной ширины для размещения материалов или оборудования для фактического строительства. В таком случае может потребоваться создание временного строительного сервитута.

Постоянные сервитуты являются бессрочными и, следовательно, оказывают постоянное влияние на право собственности — независимо от будущих владельцев — до прекращения действия сервитута или отказа от него. Поскольку правила, касающиеся прекращения действия постоянного сервитута, могут варьироваться в зависимости от юрисдикции, следует проконсультироваться с юристом.

С точки зрения пространства существуют три широких класса сервитутов – поверхностные, подповерхностные и надповерхностные.

Подземные сервитуты могут потребоваться для строительства водопроводных и канализационных линий, нефтепроводов, линий связи или туннелей. Во время строительства могут возникнуть нарушения поверхности и могут присутствовать некоторые надземные приспособления, однако основная часть проекта останется под поверхностью и в значительной степени невидимой.

Общие наземные сервитуты могут предусматривать дренаж, сток, подъездные пути, железные и шоссейные дороги. Эти типы сервитутов, как правило, оказывают большее влияние на площадь недвижимости.

Типичные воздушные сервитуты включают линии электропередачи или авиационные сервитуты.

Сервитуты могут включать в себя комбинацию двух или даже всех три типа сервитутов. Например, воздушной линии электропередачи может потребоваться площадь поверхности для размещения башни или столбовой конструкции. Для некоторых подземных сервитутов может потребоваться площадь поверхности для клапанов или дозирующих станций. Таким образом, хотя обычно сервитуты классифицируются как один из трех широких классов сервитутов, большинство сервитутов предполагает размещение нескольких сервитутов.

 

Принципы и методологии

 

Задача, стоящая перед оценщиком, состоит в том, чтобы оценить “права, передаваемые” созданием сервитута, и должным образом измерить эти права. Принципы и методология, применяемые к оценке имущества для частичного приобретения, также применимы к оценке сервитутов. Все оценки сервитута являются оценками частичных приобретений в соответствии с теорией, согласно которой владелец недвижимости сохраняет некоторые остаточные права в пределах зоны сервитута.

Стоимость сервитута измеряется тем, что владелец недвижимости потерял из пакета прав, а не тем, что приобрел получатель гранта.

Методология «до и после» (также известная как федеральный метод) — это процедура оценки, упомянутая в «Желтой книге» и используемая при федеральных приобретениях, а также некоторыми штатами. Стоимость сервитута основана на разнице между стоимостью всего имущества до изъятия и его стоимостью после изъятия с установленным сервитутом.

В следующем примере общая компенсация в размере 60 000 долларов США включает как стоимость приобретаемых прав на сервитут, так и любой ущерб оставшемуся имуществу, который может возникнуть в результате размещения сервитута. Согласно этому методу, если значения «после» показывает улучшение или выгоду, это может привести к нулевой компенсации в долларах.

 

Методология «до и после»

 

Стоимость всего имущества до сервитута

120 акров по 10 000 долларов за акр                             1 200 000 долларов

Стоимость оставшегося имущества после сервитута

120 акров по цене 9 500 долларов за акр                       1 140 000 долларов

(Обременен сервитутом в размере 10 акров)

Общая сумма компенсации                                                60 000 долларов

 

Метод суммирования был принят многими штатами и будет указывать ту же величину компенсации, что и методология «до и после», за исключением случаев, когда выгоды присутствуют в оставшемся имуществе после сервитута. В этом методе выгоды могут компенсировать ущерб, но землевладелец всегда имеет право на стоимость обременённой части. При приобретении сервитута редко можно столкнуться с ситуациями, когда есть преимущества. Таким образом, оба метода будут указывать на одно и то же мнение о компенсации. Используя этот подход, оценщик должен будет оценить стоимость сервитута плюс ущерб оставшейся части, если таковой имеется. Например:

 

Метод суммирования

 

Стоимость всего имущества

120 акров по 10 000 долларов за акр                                  1 200 000 долларов

Стоимость части под сервитутом

10 акров по 10 000 долларов за акр при 50%                           50 000 долларов

Стоимость остатка до сервитута

$1 200 000 — $50 000 = $1 150 000

Стоимость остатка после сервитута

120 акров по цене 9 500 долларов за акр                             1 140 000 долларов

(Обременен сервитутом в размере 10 акров)

Ущерб в размере                                      10 000 долларов

Часть приобретена за                                50 000 долларов

Общая сумма компенсации                        60 000 долларов

 

Задача оценщика состоит в том, чтобы выяснить, откуда берутся эти цифры. Ответ — это рынок! Задача оценщика состоит в том, чтобы увидеть, какое влияние, если таковое имеется, оказывает сервитут на продажу имущества, обремененного аналогичными сервитутами.

В случае жилой недвижимости большинство городских объектов в пределах плоттированных подразделений, вероятно, обременены общими коммунальными сервитутами. В большинстве ситуаций эти сервитуты распространяются вдоль границы участков и оказывают незначительное влияние, если таковое имеется, на продажу дома. Таким образом, рынок говорит нам, что сервитут имеет небольшую стоимость, если таковая вообще имеется. Это связано с тем, что наличие сервитута не влияет на использование или полезность имущества и не налагает какого-либо неоправданного бремени или трудностей на владельца имущества.

Чтобы обосновать мнение о компенсации, оценщики часто используют анализ продаж подобранных пар. Используя этот подход, оценщик попытается найти две похожие продажи, одна из которых обременена сервитутом, а другая без него, и измерить влияние сервитута на стоимость.

Необходимо соблюдать осторожность, поскольку один пример может быть недостаточно применим ко всем ситуациям. Имея несколько пар, оценщик может установить общую тенденцию измеряемого воздействия. Следует отметить, что общая разница между обремененным и необремененным включает как сервитут, так и его последствия (убытки).

Анализ продаж в сопоставимых парах также может быть использован для определения процента приобретенных прав. Однако при этом анализе необходимо соблюдать осторожность, поскольку разница в цене за единицу может включать не только права на сервитут, но и ущерб, причиненный необремененному остатку.

 

Матрица оценки

 

Чтобы помочь оценщикам и специалистам в области оценки права проезда, в качестве общего руководства для оценки влияния сервитута на общий набор прав может быть использована матрица оценки сервитута. Это не эксклюзивный список типов сервитутов и их влияния на общий набор прав, а скорее руководство по общим последствиям для общего права собственности.

 

Матрица оценки сервитута

 

Процент от права

Percentage of Fee

Комментарии Возможные виды сервитутов
90% — 100% •      серьезное воздействие на использование поверхности

·        передача будущих видов использования

•      воздушные электрические сети,

•      сервитуты на подачу воды,

•      железные дороги,

•      ирригационные каналы,

•      сервитуты эксклюзивного доступа

75% — 89% •      значительное воздействие на использование поверхности

•      передача будущих видов использования

•      воздушные электрические сети,

•      трубопроводы,

•      дренажные сервитуты,

•      право проезда по железной дороге,

•      сервитуты для стока

51% — 74% •      некоторое влияние на использование поверхности

•      передача прав на вход/выход

•      трубопроводы,

•      видовые сервитуты

50% •      сбалансированное использование как владельцем, так и держателем сервитута •      водопроводные или канализационные линии,

•      кабельные линии,

•      телекоммуникационные линии

26% — 49% •      расположение вдоль границы участка,

•      расположение на неиспользуемой территории

•      водопроводные или канализационные линии,

•      кабельные линии

11% — 25% •      права на недра или воздух с минимальным воздействием на использование и полезность

•      неудачное местоположение

•      права на воздух

•      права на воду

•      права на канализационную линию

0% — 10% •      номинальное влияние на использование и полезность •      небольшой подземный сервитут

 

При составлении этой матрицы учитывается влияние сервитута на использование и полезность недвижимости.

Например, продавец офисного участка договорился о сервитуте, основанном на покупке 50 процентов прав в сервитуте канализационной линии. Покупатель договорился о продаже, используя свободную стоимость в размере 7,27 доллара за квадратный фут. При 50 процентах площадь в пределах сервитута составила 3,64 доллара за квадратный фут.

В этой ситуации покупатель и продавец пришли к выводу, что права на сервитут составляют баланс 50/50, где 50 процентов прав собственности были ограничены, а 50 процентов остались. И хотя этот офисный участок примыкал прямо к высоковольтной линии электропередачи, наличие этого смежного сервитута, по-видимому, не влияло на его стоимость, использование или полезность.

 

Стоимость вклада

 

Чтобы определить стоимость вклада сервитута с использованием анализа продаж в сопоставимых парах, первым шагом является поиск продаж, которые были обременены сервитутами, аналогичными тем, которые оцениваются. Хотя важно выяснить, какие права были приобретены, часто это бывает трудно установить, поскольку сервитут может быть либо неопределенным, либо его трудно найти в публичных документах. Как только обремененная продажа будет обнаружена, следующим шагом будет поиск аналогичных необремененных продаж в том же районе рынка. В идеале можно было бы найти необремененную продажу, которая была бы идентичной, за исключением обременения. Однако это редко бывает возможно.

В следующем примере обремененным имуществом является сельский участок площадью 100,112 акра, который был продан в июне 2012 года на севере центрального Техаса.

На момент продажи имущество было обременено двумя монопольными высоковольтными линиями электропередачи на площади 9,40 акров, которые пересекали участок в юго-западном / северо-восточном направлении. Участок также имел обширный дорожный фасад, и сервитуты пересекали его таким образом, что оставляли одинаковое количество посевных площадей и дорожный фасад по обе стороны сервитута. Недвижимость была продана за 300 336 долларов, или 3 000 долларов за акр.

Сравнимая продажа, включающая 84,34 акра, была продана в декабре 2010 года за 269 888 долларов, или 3 200 долларов за акр. Рынок не указал на изменение рыночных условий, и эта продажа была признана очень похожей, за исключением ее дорожного фасада. Продажа потребовала корректировки в сторону увеличения на пять процентов на её фасад вдоль гравийной дороги. Таким образом, его скорректированная цена была увеличена до 3 360 долларов за акр.

  • Обремененная продажа имела чистую необремененную площадь 90,712 акров (100,112 акров меньше 9,40 акров).
  • Используя необремененную стоимость в 3 360 долларов за акр, стоимость необремененной площади составила бы 304 792 доллара.
  • Вычитание этого числа из фактической цены продажи в 300 336 долларов США означало бы, что общая стоимость участка сервитута была отрицательной в размере 4 456 долларов.
  • Присвоив сервитуту 90-процентную величину, общая стоимость сервитута составила бы 3 158 долларов.
  • Добавление необремененной стоимости в размере 304 792 долларов США плюс стоимость сервитута в размере 3 158 долларов США означает в общей сложности 307 950 долларов.
  • Вычитание этой цифры из фактической цены продажи в 300 336 долларов означает ущерб в размере 7 614 долларов.

 

Анализ продаж подобранных пар

 

Стоимость всего имущества

100,112 акров при $3,360 за акр                                             $336,376

Стоимость приобретенной части

9,40 акров в сервитуте при цене $3,360 за акр при 90%            $28,426

Стоимость остатка до приобретения

$336,376 — $28,426                              $307,950

Стоимость остатка после приобретения

100,112 акров при 3000 долларов за акр                                  $300,336

(Обременен сервитутом площадью 9,40 акров)

Ущерб в размере                      $7,614

Часть приобретена за                     $28 426

Общая сумма компенсации                                                       $36 040

 

Хотя этот пример подтверждает цифры в матрице оценки сервитута, он предполагает, что сервитут имел остаточные права всего на 10 процентов. Если бы на самом деле права, оставшиеся в сервитуте, были увеличены до 20 процентов (что указывает на то, что 80 процентов прав были приобретены), сумма ущерба увеличилась бы до 10 773 долларов.

При опросе покупателей, продавцов и / или брокеров в этих ситуациях некоторые наблюдали незначительный ущерб или его отсутствие из-за наличия сервитутов, в то время как другие заявляли, что существенный ущерб присутствовал, когда рынок указывал на иное.

Один конкретный брокер заявил, что обширный дорожный фасад обремененной продажи, по-видимому, сводит на нет любые убытки.

Хотя эти представления могут отражать реальную реакцию рынка, следует проявлять осторожность в отношении неподтвержденных требований о возмещении ущерба. Этот пример иллюстрирует трудности в достижении эмпирической цифры. Это также иллюстрирует необходимость большей выборки рыночных данных. Дополнительные продажи могут указывать на большие или меньшие права и/или убытки.

 

Юридические и физические права

 

При исследовании сервитута оценщик захочет ответить на некоторые важные вопросы. При этом крайне важно понимать природу как юридических, так и физических прав, о которых идет речь.

Некоторые вопросы, на которые следует обратить внимание, могут включать:

  • Каково предлагаемое использование?
  • Где расположен сервитут? Можно ли его переместить?
  • Расположен ли сервитут вдоль границы участка или в пределах зоны отчуждения?
  • Какой метод строительства будет использоваться?
  • Кто будет поддерживать сервитут и как часто?
  • Оставляет ли сервитут остаток или пробел?
  • Будет ли сервитут обследован и установлен?
  • Может ли любая из сторон изменить конструкцию или класс после завершения?
  • Должен ли землевладелец получать разрешение на использование участка сервитута?
  • Может ли землевладелец пересечь сервитут дорогами или инженерными коммуникациями?
  • Как владелец сервитута получит доступ к сервитуту?
  • Кто платит налоги на имущество и страховку?
  • Приведет ли сервитут к потере видимости или безопасности?
  • Принесет ли сервитут какую-либо пользу владельцу?

Ответы на эти вопросы часто содержатся в документе о сервитуте, но могут потребовать обсуждения с владельцем сервитута. Что касается юридического обременения, важно признать, что сервитут повлияет на право собственности и может повлиять как на текущее, так и / или на будущее использование.

Ущерб, возникающий в результате временного и постоянного сервитута, трудно измерить. Ключевой вопрос заключается в том, влияет ли сервитут на использование и/ или полезность имущества, что приводит к изменению наиболее эффективного использования. Кроме того, сервитут может включать дополнительные права, такие как возможность доступа к сервитуту или расширения его использования, например, размещения дополнительных труб в будущем. С физической точки зрения, большая часть активности происходит на поверхности. Таким образом, воздействие на площадь поверхности, как правило, влияет на стоимость в большей степени по сравнению с подземным сервитутом, где воздействие на использование поверхности может быть незначительным, если таковое вообще имеется.

По своей природе недвижимость существует на несовершенном рынке. Наличие сервитута на недвижимость — это лишь один из многих факторов, с которыми покупатели и продавцы столкнутся в процессе продажи. В то время как некоторые покупатели могут негативно отреагировать на сервитут, другие могут относиться к этому же сервитуту с полным пренебрежением. Например, на охотничьих угодьях с густой растительностью наличие расчищенной территории может предоставить возможность создать жизнеспособный охотничий стенд с четким полем обстрела. Другие могут счесть этот же сервитут эстетически оскорбительным.

 

Вкратце

 

Права, включенные в сервитут, могут варьироваться в зависимости от множества факторов, таких как тип сооружения, местоположение сервитута и другие физические факторы. Это подчеркивает важность хорошего и тщательного подтверждения прав на сервитут, проверки местоположения сервитута, определения размера сервитута и обеспечения достаточного количества сравнений, из которых можно сделать предположение об общих тенденциях. Даже при наличии всей этой информации несовершенства рынка недвижимости должны быть смягчены мастерством и опытом оценщика.

В любой ситуации оценщик должен изучить приобретаемые права и позволить рынку диктовать, какое влияние сервитут окажет на оставшуюся собственность. В большинстве случаев наличие сервитута может быть одним из многих решающих факторов, влияющих на стоимость. Выделение эффекта, который сервитут оказывает на данное имущество, требует обширных исследований и всесторонней оценки.

 

 

 

[1] Sherwood D (2014), The Valuation of Easements. A reference guide to establishing the impact on the remainder, Right of Way, Nov/Dec, https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/web_novdec_14_Valuation.pdf

[2] Дон Шервуд — директор Integra Realty Resources в Dallas/Fort Worth, Texas. Он работает оценщиком недвижимости с 1978 года и является сертифицированным инструктором IRWA по всем курсам оценки.