Нужно отметить, что этот метод в США имеет строго ограниченное применение для оценки крупных земельных участков, предназначенных для разделения и формирования из них множества участков под ИЖС — то, что у нас обычно именуется «коттеджными посёлками» или «жилыми кварталами».

Во всех остальных случаях — строительство некоего объекта недвижимости офисного, торгового или иного назначения — говорят о методе остатка с использованием дисконтирования денежных потоков (если это реально необходимо).

При этом, этот метод является строго резервным и не может быть использован в случаях, когда доступны аналоги для прямого сравнения.

……………….

 

Interagency Land Acquisition Conference (2016), The Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (The Yellow Book), https://www.justice.gov/file/408306/download

 

4.4.5. Оценка разделения и метод девелопмента.

 

При необходимости аспекты сравнения продаж, капитализации доходов и затратного подхода к оценке могут быть включены в методику оценки неосвоенных площадей земли, имеющих наиболее эффективное применение для разделения на участки.

Федеральный суд недавно объяснил этот метод девелопмента [1] следующим образом:

 

Сначала определяется или проектируется как способ разделения земли, так и цены, по которым эти участки будут продаваться. Прогнозируемая валовая выручка от продажи по всем участкам затем суммируется, и производится вычет всех прогнозируемых прямых и косвенных затрат на техническое обслуживание и продажу, включая девелопмент [т.е. ожидаемую прибыль застройщика] и маркетинг. Наконец, чистая сумма дисконтируется до приведенной стоимости, чтобы отразить, что лоты будут проданы с течением времени, т.е. в течение периода поглощения, учитывая прогнозируемый рыночный спрос. [2]

 

Считается, что оставшаяся сумма (остаточная стоимость) представляет собой рыночную стоимость неразработанной земли на дату оценки.

Этот высокочувствительный и сложный метод оценки

 

… опирается на множество гипотетических предположений относительно перспектив, затрат и сроков разделения, девелопмента и продажи нескольких лотов в неопределенном будущем [3]

 

В результате, согласно федеральному законодательству, он может быть использован только в ограниченных обстоятельствах, и то только при наличии строгой доказательной базы.[4]

 

 

4.4.5.1. Разумная вероятность девелопмента.

 

Согласно федеральному законодательству, метод девелопмента не может быть использован, если объект недвижимости не был

 

… необходим или, вероятно, будет необходим в разумно ближайшем будущем’ для жилого подразделения. [5]

 

И доказательства того, “что примерно во время оценки в этом районе было построено несколько новых домов”, недостаточно: должны быть “доказательства»… текущего спроса или потенциала для разделений по соседству …” [6]

Чтобы достоверно установить спрос на такие участки,

 

… должны быть какие-то доказательства того, что другие девелоперы разрабатывали и продавали такие участки, чтобы, по крайней мере, установить тенденцию к такому типу застройки [аналогичной] недвижимости [7].

 

Использование метода застройки требует доказательств того, что на дату оценки существовала разумная вероятность того, что объект недвижимости может быть застроен как жилое подразделение и что его участки будут проданы в разумные сроки. [8]

Он не может быть использован,

 

… если разделение маловероятно или нереалистично, или является чисто теоретическим или умозрительным, или может быть реализовано только в отдаленном будущем … [9]

 

В качестве практического руководства рассмотрите эти инструкции окружного суда по одному делу, касающиеся доказательств, необходимых для поддержки использования метода девелопмента:

 

Если вы сделаете вывод, что эта земля на карте была разделена на отдельные участки; что землю можно было приспособить для целей жилого квартала; что на земле были произведены физические изменения, такие как рытье колодца с достаточным запасом воды для целей застройки; строительство озера; обустройство дорог и другие физические изменения в состояние земли; что некоторые продажи участков действительно имели место; что существовала разумная вероятность того, что эта недвижимость может быть застроена как жилой квартал; что ожидаемые расходы на застройку будут такими, как предполагаемые; что существовал бы рынок для продажи этих лотов и что эти лоты были бы проданы в разумные сроки… тогда вы можете принять мнение, основанное на этом методе. [10]

 

4.4.5.2. Применение к неосвоенным землям.

 

Редко целесообразно применять метод застройки к неосвоенным землям. [11]

Как недавно разъяснил окружной суд, метод девелопмента

 

… эффективно оценивает земельный участок, даже если он неразделен и не улучшен, практически так, как если бы он уже был разделен и продан. Такой расчет стоимостной оценки… требует большего, чем просто того, чтобы гипотетический покупатель во время изъятия рассматривал потенциал застройки; как правило, требуется, чтобы землевладелец продемонстрировал, что разделение неосвоенной земли было разумно определено в ближайшем будущем на момент изъятия.[12]

 

Использование метода застройки не может быть основано на “первоначальных планах, намерениях или ожиданиях прибыли” землевладельца в отношении объекта недвижимости, поскольку предположения, лежащие в основе метода девелопмента, являются слишком спекулятивными, когда землевладелец “фактически не разделил, не улучшил и не продал ни одного участка земли …” [13]

 

Как указал Верховный суд в деле Olson v. United States,

 

… допускать, чтобы простые домыслы и догадки становились руководством для определения стоимости, [является] вещью, подлежащей осуждению в деловых операциях, а также при судебном установлении истины.[14]

 

В результате,

 

… даже несмотря на то, что недвижимость наиболее эффективно используется для жилого квартала, если в этом направлении не было предпринято никаких значимых шагов, а именно расходов на строительство и фактических продаж участков, тогда оценка «методом [девелопмента]»… была бы неуместной”.[15]

 

Скорее, в таких случаях

 

… подходящим для рынка [является] весь участок в качестве инвестиционной недвижимости для будущего девелопмента жилого квартала.[16]

 

4.4.5.3. Достоверная смета расходов.

 

Даже если бы разделение было явно обоснованной определенностью, федеральный закон требует достоверных доказательств прогнозируемых затрат на разделение:

 

В отсутствие достоверных доказательств затрат [следует] полностью исключить … оценку методом [девелопмента] [17].

 

Простых неподтвержденных утверждений недостаточно. [18]

Затраты, которые должны быть надежно оценены и учтены, включают прямые затраты на девелопмент (такие как геодезия, проектирование, инжиниринг, выдача разрешений, сортировка, расчистка, канализация, мощение улиц, бордюры и водосточные желоба, водопроводные линии и другие коммунальные услуги); косвенные затраты (включая финансирование, страхование, налоги на недвижимость, продажи, рекламу, бухгалтерские, юридические и заключительные расходы, накладные расходы по проекту и надзор); и ожидаемая прибыль девелопера. [19]

 

4.4.5.4. Наличие сопоставимых продаж.

 

Когда рыночная стоимость объекта недвижимости может быть надежно оценена с использованием сопоставимых продаж, не следует полагаться на подход девелопмента в качестве основного показателя стоимости, поскольку лежащие в его основе допущения “в значительной степени спекулятивны”, а “субъективные элементы … повышают риск ошибки … ” [20]

Однако метод девелопмента может быть использован в таких ситуациях для проверки заключения о наиболее эффективном использовании [21] или для подтверждения стоимости, полученной методом сравнения продаж [22].

Следует также отметить, что

 

… хотя отсутствие продаж и/или девелоперской деятельности может указывать на недостаточное предложение земли, пригодной для такого использования, это также может указывать на отсутствие спроса [23].

 

И без “достоверных доказательств того, что существует фактический спрос на [девелопмент жилых кварталов] или что такой спрос возникнет в разумно ближайшем будущем [,]” разделение не может рассматриваться как наиболее эффективное использование. [24]

 

 

[1] Метод девелопмента — это не подход к определению стоимости; это метод или техника оценки. Метод девелопмента также называется методом участка, методом остаточной стоимости земли, методом остаточной стоимости девелопера, методом предполагаемого использования или методом девелопмента квартала.

[2] United States ex rel. Tenn. Valley Auth. v. An Easement & Right-of-Way over 6.09 Acres of Land (TVA v. 6.09 Acres), 140 F. Supp. 3d 1218, 1247- 48 (N.D. Ala. 2015); see generally id. at 1247-56; see also United States v. 99.66 Acres of Land (Sunburst Invs.), 970 F.2d 651, 655-56 (9th Cir. 1992); United States v. 47.3096 Acres of Land, 583 F.2d 270, 271-72 (6th Cir. 1978).

[3] TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1251; see generally Eaton, supra note 16, at 245-70.

[4] See TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1247-56; Sunburst Invs., 970 F.2d at 655-56; Eaton, supra note 16, at 246 (“Во многих случаях подход девелопмента применялся в неподходящих обстоятельствах или неправильным образом. Если бы вся земля, которая была оценена с помощью подхода к застройке, была фактически разделена, на рынке было бы достаточно участков для разделения на сотни лет, и в Соединенных Штатах осталось бы мало сельскохозяйственных угодий, если таковые вообще остались”).

[5] 47.3096 Acres, 583 F.2d at 272 (quoting Olson v. United States, 292 U.S. 246, 255 (1934)); Sunburst Invs., 970 F.2d at 655-56; United States v. 341.45 Acres of Land, 633 F.2d 108, 112 (8th Cir. 1980); United States v. 147.47 Acres of Land (Delagap), 352 F. Supp. 1055, 1061-62 & n.7 (M.D. Pa. 1972).

[6] 47.3096 Acres, 583 F.2d at 272 (цитирует United States v. 478.34 Acres, 578 F.2d 156, 159 (6th Cir. 1978)); 341.45 Acres, 633 F.2d at 112 (“необходимо больше, чем несколько спорадических продаж таких лотов”); see Olson, 292 U.S. at 255.

[7] 341.45 Acres, 633 F.2d 108, 112 (8th Cir. 1980). На самом деле, “если будет реальный спрос на [такие] участки, мы считаем, что землевладельцы смогут предъявить такой спрос”. Id.

[8] Delagap, 352 F. Supp. at 1061-62 & n.7.

[9] Id.; see Olson, 292 U.S. at 255-56.

[10] Delagap, 352 F. Supp. at 1061-62 & n.7.

[11] 644 См. United States ex rel. Tenn. Valley Auth. v. An Easement & Right-of-Way over 6.09 Acres of Land (TVA v. 6.09 Acres), 140 F. Supp. 3d 1218, 1250-51 (N.D. Ala. 2015) (citing cases); сравните с United States v. 99.66 Acres of Land (Sunburst Invs.), 970 F.2d 651, 655-56 (9th Cir. 1992) (подтверждающий исключение метода оценки “бумажного разделения и ничего более”) и United States v. 100 Acres of Land, 468 F.2d 1261, 1266-67 (9th Cir. 1972) (разрешающий метод оценки имущества, которое частично находилось в стадии девелопмента на дату определения стоимости).

[12] TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1255; see generally id. at 1247-56. Суды выражают аналогичные опасения вне рамок федеральных выкупов. E.g., United States v. Hickey, 360 F.2d 127, 137 (7th Cir. 1966) (“Какими бы ни были его достоинства для строителей и девелоперов, спекулятивный и нереалистичный характер оценок «методом лотов» при оценке стоимости свободной земли в качестве обеспечения по ипотечным кредитам очевиден. Оценка «методом лотов» отражает стоимость, которая может быть достигнута в будущем, когда земля будет разделена, облагорожена и готова к продаже отдельными жилыми участками. Метод не отражает текущую справедливую рыночную стоимость свободной земли. . ..”).

[13][13] TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1252-53.

[14] Olson, 292 U.S. at 257.

[15] Delagap, 352 F. Supp. at 1060.

[16] Sunburst Invs., 970 F.2d at 655-56; see Section 4.2.2 (Unit Rule).

[17] United States v. 47.3096 Acres of Land, 583 F.2d 270, 272 (6th Cir. 1978).

[18] Id.; см. Sunburst Invs., 970 F.2d at 655-56; United States v. 341.45 Acres of Land, 633 F.2d 108, 112-13 (8th Cir. 1980).

[19] См. TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1247-48 (“все прогнозируемые прямые и косвенные расходы на содержание и продажу, включая девелопмент и маркетинг”); 47.3096 Acres, 583 F.2d at 272 (“расходы на расчистку и улучшение земли, межевание и разделение ее на участки, рекламу и продажу, удержание ее, а также уплату налогов и процентов до тех пор, пока все участки не будут проданы”); United States v. 100 Acres of Land, 468 F.2d 1261, 1266 (9th Cir. 1972) (“расходы на продажу и рекламу, затраты на проектирование и разработку, накладные расходы, налоги, ожидаемая прибыль покупателей, а также потери площадей на улицах и т.д.”); См. Секцию 4.4.3.5 (Предпринимательский стимул и предпринимательская прибыль).

[20] См. TVA v. 6.09 Acres, 140 F. Supp. 3d at 1250-52 (цитирует United States v. 50 Acres of Land (Duncanville), 469 U.S. 24, 36 & n.23 (1984)); см. также Norman v. United States, 63 Fed. Cl. 231, 271 (Ct. Cl. 2004) (“подход является в высшей степени спекулятивным [и] склонным к ошибкам”), aff ’d, 429 F.3d 1081 (Fed. Cir. 2005); cf. Olson v. United States, 292 U.S. 246, 257 (1934). Суды также сочли метод девелопмента ненадежным в других контекстах. E.g., Rockies Express Pipeline LLC v. Hopkins, 131.495 Acres, No. 1:08-cv-00751-RLY-DML, 2012 WL 1622532, at *4 (S.D. Ind. May 9, 2012) (отмечает “подверженность неправильному использованию” и “спекулятивный характер” оценки в соответствии с законодательством штата).

[21] См., например, United States v. 125.07 Acres of Land (Pond Road I), 667 F.2d 243, 246 (1st Cir. 1981); United States v. 1,291.83 Acres of Land in Adair & Taylor Ctys., 411 F.2d 1081, 1087 (6th Cir. 1969).

[22] Eaton, supra note 16, at 247, 268; see, e.g., United States v. 3.544 Acres of Land, 147 F.2d 596 (3d Cir. 1945); United States v. 147.47 Acres of Land (Delagap), 352 F. Supp. 1055, 1059 (M.D. Pa. 1972) (использование стоимости лотов в качестве рыночных данных в дополнение к сопоставимым продажам).

[23] Eaton, supra note 16, at 248; e.g., United States v. 341.45 Acres of Land in St. Louis Cty., 633 F.2d 108, 112-13 (8th Cir. 1980) (“Должны быть какие-то доказательства того, что другие разработали и продали такие участки. … Если есть реальный спрос на [такие] участки, мы считаем, что землевладельцы смогут продемонстрировать такой спрос”.); cf. Delagap, 352 F. Supp. at 1058 n.4, 1057-61.

[24] 341.45 Acres in St. Louis Cty., 633 F.2d at 112-14; see Olson, 292 U.S. at 255.