Основным преимуществом частной собственности на недвижимость является ее способность обеспечивать жизнедеятельность человека. Например, неосвоенные земли используются для производства сырья, сельского хозяйства, отдыха и открытых пространств.
Улучшенные объекты недвижимости служат убежищем для домашних хозяйств или предприятий.
Доход от недвижимости, как правило, поступает в виде арендной платы (которая, по сути, является платой за право пользования недвижимостью) или роялти.
Всякий раз, когда доход от недвижимости включает платежи за товары или услуги, отличные от арендной платы за недвижимое имущество, недвижимость потенциально включает в себя активы, не относящиеся к недвижимому имуществу, с которыми необходимо обращаться надлежащим образом.
Наличие услуг, которые приносят доход, превышающий арендную плату за недвижимость, может создавать стоимость нематериальных активов. Однако часто чистый доход, приходящийся на эти услуги, рассматривается как лишь случайный, и любая создаваемая дополнительная стоимость считается несущественной. По мере увеличения доли доходов, приходящихся на источники, не связанные с недвижимостью, возрастает и вероятность того, что недвижимость будет включать в себя поддающиеся оценке нематериальные активы.
Определенные виды улучшений в сфере недвижимости проектируются и возводятся исключительно для использования в коммерческой деятельности.
Примерами могут служить автомойка, гостиница или учреждение по уходу за престарелыми, дизайн которых специфичен для данной бизнес-операции.
Часто этот вид недвижимости продается вместе с бизнесом.
При оценке недвижимости хозяйствующий субъект называется действующим предприятием (going concern), которое может включать в себя недвижимость, материальное движимое имущество (такое как мебель, приспособления и оборудование) и нематериальные активы (такие как соглашения о франчайзинге, деловые контракты и деловая репутация).
Для некоторых оценок может потребоваться распределение или отдельная оценка компонента недвижимости.
Правило 1-4(g) Единых стандартов профессиональной оценочной практики гласит,
“Когда в оценку включается движимое имущество, торговые принадлежности или нематериальные активы, оценщик должен проанализировать влияние на стоимость таких объектов, не являющихся недвижимым имуществом”.
Эти стандарты не требуют конкретного распределения мнения о стоимости между компонентами, относящимися к недвижимости, и компонентами, не относящимися к недвижимости, или отдельной оценки этих компонентов. Однако объем работ по оценке, подготовленной для целей адвалорного налогообложения, финансовой отчетности, ипотечного кредитования и других целей, может включать распределение или отдельную оценку компонента недвижимости.
Для некоторых типов недвижимости, таких как отели, автомойки, пристани для яхт и вспомогательные жилые помещения, недвижимость редко продается независимо от движимого имущества и нематериальных активов. В таких случаях установление разумного распределения мнения о стоимости между компонентами, относящимися к недвижимости, и компонентами, не относящимися к недвижимости, может оказаться непростой задачей.
Если для компонента, не связанного с недвижимостью, предоставляется отдельная оценка в заключении, оценщику необходимо учитывать условия используемого определения стоимости. Например, рыночная стоимость предполагает гипотетическую продажу оцениваемого актива при определенных заявленных условиях.
Анализ и заключение о стоимости компонента должны соответствовать определению стоимости.
С другой стороны, распределение обычно зависит от того, какой вклад вносит компонент в более крупный актив — например, какой вклад он вносит в действующее предприятие. Выделенная сумма не обязательно представляет собой стоимость в обмене. Более вероятно, что это представляет собой вкладную стоимость этого компонента.
Более того, когда для каждого компонента оценивается отдельная стоимость, сумма этих значений может быть больше (или меньше), чем стоимость целого, как если бы оно продавалось вместе. Однако в случае распределения сумма сумм, выделенных каждому компоненту, будет равна значению целого.
Классы активов и типы транзакций
Практика оценки выделяет три основных класса активов:
- Недвижимость
- Движимое имущество (материальное и нематериальное)
- Финансовые активы
На Рисунке 37.1 показаны два способа визуализации различных типов активов.