Введение
Ранее в [1] мы
- обрисовали общее состояние понимания ставки капитализации земель сельхозугодий в России,
- рассмотрели ретроспективную динамику земель сельхозугодий в США и её соотношение с безрисковой ставкой доходности и ставкой по сельхоз. кредитам в США,
- применили полученные соотношения доходностей к определению ставки капитализации земель сельхозугодий в России.
В результате было получено, что « … ставку капитализации для сельхоз. земли в России можно оценить в 12,5 – 13,0% годовых».
Хотя мы отметили, что эти значения «не относятся к категории районов рискового земледелия», необходимо отметить, что эти значения представляют собой некоторые ориентировочные, средние цифры для всех традиционных сельскохозяйственных регионов нерискованного земледелия.
Кроме того, мы завершили тем, что « … применённый здесь подход к определению ставки капитализации сельхоз. земли никоим образом не отрицает необходимость использования метода рыночной экстракции. Он по-прежнему является предпочтительным методом при выполнении двух условий:
- для его применения имеется достаточный объём данных;
- получаемые результаты не противоречат базовым принципам инвестирования, т.е. обязательному наличию премии за риск инвестирования.
В противном случае результатам рыночной экстракции доверять нельзя».
Далее здесь для подтверждения правильности выводов предыдущей статьи мы применим рыночную экстракцию методом пары групп для получения ставки капитализации земель сельхозугодий в наиболее привлекательном для земледелия регионе России – Краснодарском крае.
Отметим, что сам метод описан в [2], а его практическое применение на примере земель промышленного назначения описано в [3].
Метод реализуется на основании тщательного анализа местного рынка методом корреляционно – кластерного анализа, описанного в [4].
Граничные условия исследования
В анализ не включались предложения в аренду и на продажу
- малых – менее 10 га — земельных участков;
- земельных участков, представляющих собой неудобья, требующие предварительной раскорчёвки, горные участки и прочие подобные участки, которые невозможно использовать для выращивания сельхозпродукции, по крайней мере, в разумные сроки — такие, самые дешёвые участки, хотя и имеют место на рынке, но для решения стоящей здесь задачи интереса не представляют;
- наиболее дорогих участков, хотя и являющихся сельхозугодьями, но не обрабатываемых и имеющих явный потенциал иного – коммерческого или жилого использования (расположенные непосредственно возле федеральных автотрасс с примыканием к ним, возле моря и т.п.) — исходя из которого они были выставлены на рынок.
Запрашиваемые ставки аренды
Анализировались объявления о сдаче в аренду земельных участков, соответствующих указанным параметрам, размещённые на сайтах avito.ru, novorossiysk.doski.ru, krasnodar.move.ru, agroserver.ru, krasnodarskiy-krai.doski.ru.
В Табл. 1 ниже представлены запрашиваемые годовые арендные платы и ставки аренды 21 земельного участка, включённых в анализ, и разделённых на три непересекающихся ценовых кластера, в каждом из которых запрашиваемые ставки аренды примерно одинаковы, что позволяет утверждать единство ценообразования внутри каждого из кластеров.
Таблица 1. Запрашиваемые годовые арендные платы и ставки аренды земельных участков, включённых в анализ.
[1] Слуцкий А.А. (2023), Ставка капитализации для земель сельхозугодий в России, Теория, методология и практика оценки, 29.08.2023, https://tmpo.su/sluckij-a-a-stavka-kapitalizacii-dlya-zemel-selskoxozugodij-v-rossii/
[2] Слуцкий А.А. (2020), Определение ставки капитализации для использования в методе прямой капитализации: Требования, методы и комментарии, Вопросы оценки, №3, http://tmpo.su/sluckij-aa-opredelenie-stavki-kapitalizacii-dlya-ispolzovaniya-v-metode-pryamoj-kapitalizacii-trebovaniya-metody-ikommentarii/
[3] Слуцкий А.А. (2022), Рыночная экстракция ставки капитализации земельных участков. Метод пары групп, Теория, методология и практика оценки, 15.12.2022, https://tmpo.su/sluckij-a-a-rynochaya-ekstrakciya-stavki-kapitilizacii-zemelnyx-uchastkov-metod-pary-grupp/
[4] Слуцкий А.А. (2022), Доказательственная оценка. Принципы анализа рынка, Теория, методология и практика оценки, 06.03.2022, https://tmpo.su/sluckij-a-a-dokazatelstvennaya-ocenka-principy-analiza-rynka/
Скачать полностью 2. СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ ЭКСТРАКЦИЯ