При оценке временного строительного сервитута в расчёт принимаются затраты на устранение устаревания, а не ущерб бизнесу. При оценке постоянного сервитута — наоборот.

В рассматриваемом ниже кейсе при временном строительном сервитуте перекрывался доступ в мотель. Суд постановил, что в расчёт могут приняты затраты на организацию альтернативного доступа, ео не потери бизнеса от перекрытия доступа на срок строительства дороги (5 лет).

……………………………………………….

Jay Butmataji LLC (землевладелец) владело участком площадью 3,573 акра, на котором оно управляло мотелем, расположенным вдоль шоссе [1].

Государственный департамент транспорта (DOT) стремился расширить шоссе и должен был использовать часть участка землевладельца площадью 0,184 акра в качестве временного строительного сервитута.

DOT подал иск о наложении временного сервитута, и землевладелец потребовал суда присяжных для определения справедливой компенсации за изъятие [2].

Землевладелец утверждал, что во время строительства дороги въезд и выезд в мотель был бы ограничен временным строительным сервитутом.

Оценщик землевладельца основывал свою оценку на предположении, что фактический физический доступ к мотелю будет перекрыт или мог бы быть перекрыт в любое время в течение пятилетнего строительного проекта. Он также использовал потерю дохода от аренды помещений в период действия временного строительного сервитута в качестве части своего мнения о возмещении ущерба.

Перед началом судебного разбирательства DOT подал ходатайство об ограничении, требуя, чтобы суд первой инстанции проинструктировал все стороны, адвокатов и свидетелей не упоминать определенную информацию в присутствии присяжных. В частности, DOT утверждал, что оценщику землевладельца не должно быть разрешено давать показания относительно части его оценки, посвященной доходу от бизнеса, утраченному в период действия временного сервитута, и что эти страницы должны быть исключены из его оценки.

Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство об ограничении, и присяжные в конечном счете определили размер ущерба в размере 150 000 долларов. Землевладелец обжаловал решение суда на том основании, что его оценщику должно было быть разрешено давать показания относительно дохода, который был бы потерян бизнесом мотеля из-за временного строительного сервитута.

При рассмотрении апелляции апелляционный суд штата сначала разъяснил, что оценщик землевладельца не был исключен в качестве свидетеля. Действительно, не было никаких сомнений в его квалификации и в том, что он использовал признанные методологии при оценке имущества в целом. Но даже показания эксперта могут быть ограничены правилами доказывания и законодательством, применимым к предмету дачи показаний.

Например, суд первой инстанции должен рассмотреть вопрос о том, основано ли мнение оценщика на правильной фактической базе или на каком-либо элементе ущерба, который не считается надлежащим для данного типа дел.

Апелляционный суд установил, что землевладелец сопоставил размер ущерба при постоянном частичном изъятии с ущербом при временном строительном сервитуте.

При постоянном частичном изъятии справедливая компенсация основана на справедливой рыночной стоимости имущества непосредственно перед изъятием по сравнению со стоимостью сразу после изъятия.

Эта мера возмещения ущерба не распространяется на период строительства и любое временное вмешательство в использование оставшегося имущества во время строительства. Напротив, возмещение ущерба при временном строительном сервитуте основано на тех же общих принципах оценки, что и при постоянном изъятии, но учитывает вмешательство в использование имущества во время строительства, а не влияние завершенного проекта на стоимость оставшегося имущества в целом.

Суд постановил, что, как правило, мерой возмещения ущерба при временном изъятии является арендная стоимость (rental value) земли, фактически занимаемой ответчиком. Когда изъятие представляет собой временный строительный сервитут, лицо, выносящее приговор, несет ответственность за дополнительные элементы ущерба, вытекающие из использования временного строительного сервитута, которые могут включать, среди прочего, стоимость сервитута на улучшения землевладельца, затраты строительства альтернативного входа в собственность и изменения, внесенные в площадь в результате использования сервитута, которые влияют на стоимость площади в сервитуте или на стоимость остальной части имущества.

Однако ущерб бизнесу, включая упущенную выгоду, является безвозвратным убытком. Присуждение компенсации за упущенную выгоду обеспечило бы избыточную компенсацию успешному владельцу бизнеса, в то время как менее преуспевающий владелец получил бы меньше денег за то же самое изъятие.

Ограничение ущерба справедливой рыночной стоимостью земли предотвращает неравное обращение, основанное на использовании недвижимости на момент вынесения приговора. Соответственно, когда для оценки имущества используются доказательства дохода, необходимо соблюдать осторожность, чтобы проводить различие между доходом от имущества и доходом от бизнеса, осуществляемого на этом имуществе.

Здесь земля, фактически занятая для временного сервитута, составляла 0,184 акра из 3,573 акров землевладельца, поэтому арендная стоимость только 0,184 акра была надлежащим элементом возмещения ущерба. Таким образом, апелляционный суд постановил, что суд первой инстанции не злоупотребил своим дискреционным правом, удовлетворив ходатайство DOT в ограничении.

 

 

 

 

[1] Blair B.A. (2019), In temporary construction easement, condemnor liable for damages flowing from use of easement, not injury to business, Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/In+temporary+construction+easement%2C+condemnor+liable+for+damages…-a0584727970 Бенджамин А. Блэр (Benjamin A. Blair), JD, является адвокатом в офисе Faegre Baker Daniels LLP в Индианаполисе, где его практика сосредоточена на государственных и местных налоговых спорах для клиентов по всей территории Соединенных Штатов. Часто выступающий и автор статей по вопросам налогообложения и оценки, Блэр получил степень доктора юридических наук в Юридической школе Маурера Университета Индианы, где он также является адъюнкт-профессором. Он благодарит свою коллегу Джули Вейлер за ее вклад в эту статью. Контакты: benjamin.blair@FaegreBD.com

[2] Department of Transportation v. Jay Butmataji, LLC; Court of Appeals of North Carolina, August 7, 2018, 818 S.E.2d 171