Описываются примеры ответственного отношения судов в США к тому, когда и как оценщики — эксперты тащут к ним результаты опросов. Причём опросов не других профанов — оценщиков, а профильных экспертов.

Термином «мусорная наука» можно поинтересоваться отдельно. И её аналогия с мусорной оценкой вылезет «кулаком дружбы». Может тогда пропадёт желание задавать вопросы «Когда наши отчёты перестанут выкидывать в мусорные корзины?».  Ответ то очевиден — мусорной оценке в мусорной корзине самое место.

……………….

Задания по сопровождению судебных разбирательств иногда проверяют пределы приемлемой методологии и практики оценки [1]. Часто при выполнении заданий, связанных с судебными разбирательствами, от оценщика требуется следовать стандартам и методам оценки, изложенным либо в уставах, нормативных актах, либо в предыдущих решениях по делу. В некоторых областях права, например, при принудительных выкупах, хорошо зарекомендовали себя законодательные, регулятивные и судебные прецеденты. Кроме того, существует общая согласованность между юрисдикциями, а также между правовой сферой и повседневным миром оценки в том, как наши традиционные методологии оценки применяются к назначениям оценки в судебных процессах [2].

Но во многих других областях юридической практики, где судебные нормы и прецеденты совпадают с теорией оценки и повседневной оценочной практикой, прецедентное право развито менее хорошо. Судьи и юристы, участвующие в делах — например, связанных с оценкой недвижимости специального назначения, отделением стоимости бизнеса или нематериальной стоимости от стоимости недвижимости и, совсем недавно, с оценкой недвижимости, подверженной экологическим рискам и загрязнению, — могут столкнуться с небольшим количеством прецедентов, необычной методологией оценки и процедурными вопросами, которые могут вызвать должен быть дан ответ.

Оценщики, которые регулярно работают в юридической сфере (и даже те, кто этого не делает), должны быть осведомлены о некоторых методологических проблемах оценки, возникающих в недавних делах, связанных с определением ущерба недвижимости, особенно ущерба, причиненного экологическими рисками или загрязнением.

В этой экологической колонке рассматриваются последствия трех недавних случаев.

Один из них связан с общими правилами, касающимися надежности и допустимости экспертных заключений. В двух случаях критерии надежности/приемлемости применяются к использованию опросов участников рынка в качестве основы для оценки степени стигматизации, которая присуща собственности, пострадавшей от загрязнения подземных вод.

 

МУСОРНАЯ НАУКА И РАСШИРЕНИЕ В ДЕЛЕ KUMHO TIRE ПРАВИЛА ИЗ ДЕЛА DAUBERT

 

В марте этого года Верховный суд США вынес решение по делу Kumho Tire Company, Ltd. и др. против Patrick Carmichael [3].

Хотя дело не касалось ни недвижимости, ни загрязнения окружающей среды, оно имеет значительные последствия для оценщиков недвижимости не только в случаях, связанных с экологическим осуждением, но и во всех видах назначений оценки недвижимости в ходе судебных разбирательств.

Когда шина на минивэне Патрика Кармайкла лопнула, что привело к смерти одного пассажира и травмам других, Кармайкл подал в суд на производителя шин и их дистрибьютора. Кармайкл и его адвокаты наняли эксперта по неисправностям шин, который пришел к выводу, что причиной взрыва стал конструктивный или производственный дефект, и дал показания, обобщающие его заключение. Однако федеральный окружной суд первой инстанции исключил показания эксперта, установив, что методология эксперта не была надежной.

В этом постановлении суд первой инстанции применил ранее установленный Верховным судом США в деле Daubert v. Merrell Dow Pharmaceuticals критерий для оценки достоверности заключения эксперта [4].

В более раннем решении Daubert подчеркивалось, что федеральные суды обязаны выступать в качестве «привратников» в соответствии с федеральными правилами доказывания, решая в каждом случае, какие доказательства следует пропустить через двери зала суда и в ложу присяжных. Daubert конкретно заявил, что судья, рассматривающий дело, несет ответственность за принятие решения о том, основаны ли предлагаемые показания эксперта на надежном фундаменте и «имеют отношение к поставленной задаче» [5].

В деле Daubert суд привел некоторые конкретные факторы — тестирование, экспертную оценку, частоту ошибок и «приемлемость» в соответствующем научном сообществе — для использования судами при проверке надежности конкретной научной теории или методики.

Решение Верховного суда по делу Daubert от 1993 года было воспринято многими сторонниками реформы деликтной ответственности и ответственности за качество продукции как важный шаг к тому, чтобы исключить «мусорную науку» из зала суда и из рассмотрения присяжными дел о возмещении ущерба. Но факты по делу Daubert касались научных свидетельств, и в юридическом сообществе (и даже в судах) существовала значительная неопределенность относительно сферы действия правила Daubert. Применялось ли это ко всем типам судебных показаний, включая показания нетехнических, а также технических и научных экспертов?

Постановление Верховного суда в деле Kumho Tire устраняет неопределенность и распространяет постановление дела Daubert на все виды экспертных заключений, «основанных на «технических» и «других специализированных» знаниях. Это решение было достаточно важным, чтобы его опубликовали во многих газетах по всей стране.

Как заявила Chicago Tribune 12 апреля 1999 года:

 

[До решения по делу Kumho Tire] судьи не имели никаких средств контроля над экспертными показаниями инженеров и других технических специалистов — ненаучных — свидетелей. Это часто приводило судей в раздражение, а присяжных — в замешательство из-за всевозможных свидетелей-«экспертов» с сомнительными полномочиями и выводами.

 

ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ ОЦЕНОЧНОГО СООБЩЕСТВА

 

Без сомнения, члены сообщества оценщиков недвижимости, давая показания в качестве свидетелей-экспертов, подпадают под действие объединенных постановлений Daubert и Kumho Tire. Мы, безусловно, являемся техническими экспертами, обладающими собственными специализированными знаниями, о чем свидетельствуют требования к образованию, предъявляемые как Appraisal Institute, так и государственными советами по лицензированию оценки.

Но точный смысл двух постановлений Верховного суда о привлечении оценщиков в качестве свидетелей-экспертов пока неясен, особенно в свете четырех факторов дела Daubert, которые должны учитываться судьями при выполнении своих обязанностей привратника. Четыре основных судебных расследования, которые должны быть проведены, повторяются в решении Kumho Tire следующим образом:

1. Может ли теория или методика быть протестирована и была ли она протестирована;
2. Была ли теория или методика подвергнута экспертной оценке и публикации;
3. Имеет ли конкретный метод высокую известную или потенциальную частоту ошибок и существуют ли стандарты для контроля работы этого метода;
4. Независимо от того, пользуется ли теория или методика «общепризнанной» в «соответствующем научном сообществе».

Любой и/или все эти факторы, а также любой другой относящийся к делу фактор должны быть рассмотрены судьей, рассматривающим дело, чтобы определить,

 

«… имеют ли показания надежную основу в знаниях и опыте [соответствующей] дисциплины».

 

Суд Kumho Tire заявляет, что список из четырех факторов призван быть «полезным» для суда первой инстанции, но не является «окончательным контрольным списком или тестом». Потому что существует так много различных видов технических экспертов и дисциплин и так много различных фактических ситуаций, в которых экспертов просят высказать свое мнение, один или несколько из четырех факторов могут не иметь значения в конкретном случае.

В качестве примера суд в деле Kumho Tire приводит отсутствие экспертной оценки конкретной теории или методики в деле, в котором технический вопрос поднимается впервые. Верховный суд также поспешил признать, что могут быть применены и другие факторы, помимо четырех упомянутых.

Вслед за делами Daubert и Kumho Tire юристы и суды в судебных разбирательствах, где ключевым вопросом является влияние загрязнения или экологических рисков на стоимость недвижимости, будут проверять надежность показаний экспертов по оценке на соответствие критериям разумности, установленным в этих делах. Что мы, оценщики, можем рассказать этим юристам и судьям о тестах надежности шин Daubert и Kumho применительно к оценке недвижимости, особенно к оценке загрязненного имущества?

 

1. Мы можем заявить, что «соответствующим научным сообществом» [6], к которому мы можем обратиться за руководством по методам оценки загрязненной недвижимости, является сообщество профессиональных оценщиков недвижимости, и особенно Appraisal Institute, крупнейшая профессиональная организация такого рода.
2. Как члены Appraisal Institute, мы можем заявить, что соответствующая теория и методы оценки загрязненной недвижимости содержатся в курсах, семинарах и публикациях Appraisal Institute, включая статьи в Appraisal Journal и Valuation Insights and Perspectives.
3. Курсы, семинары и публикации Appraisal Institute действительно проходят процедуру экспертной оценки. У каждого курса и семинара есть комитет по разработке, который рассматривает предложения по разработке курса и проводит экспертную оценку предлагаемого семинара и содержания курса, прежде чем они будут предложены участникам. Благодаря усилиям Комитета по публикациям, подкомитета по обзору публикаций, редакционного подкомитета Appraisal Journal и экспертной группы Appraisal Journal проводится обширный процесс рецензирования публикаций организации.
4. Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP), The Appraisal of Real Estate, 11-е изд., другие публикации Appraisal Institute (включая статьи в Appraisal Journal и Valuation Insights and Perspectives), наши курсы и семинары создают наши «стандарты» практики. USPAP содержит наши общие «стандарты» для контроля работы оценочных «методик». Заявления о стандартах оценки, консультативные заключения, выпущенные Советом по стандартам оценки, а также Дополнительные стандарты практики профессиональной оценки и Руководящие указания к стандартам практики профессиональной оценки, опубликованные Appraisal Institute, дополняют общие «стандарты» практики, содержащиеся в USPAP, хотя и не в такой конкретной форме, как хотелось бы большинству оценщиков. Сталкиваясь со сложными повседневными проблемами оценки, оценщики обращаются к публикациям, курсам и семинарам Appraisal Institute за конкретными инструкциями по решению проблем оценки и правильному применению методик оценки.

 

Но если мы будем откровенны, нам также придется сказать этим юристам и судьям, что они не найдут ответов на все свои вопросы о целесообразности и надежности конкретных методов оценки в различных профессиональных стандартах, публикациях, курсах и семинарах по следующим причинам:

 

1. Оценка недвижимости, подверженной загрязнению или экологическому риску, является относительно новой частью оценочной дисциплины, которая появилась только за последние 15 лет. Методы и методологии определения влияния экологических рисков и стигматизации на рыночную стоимость все еще находятся в стадии разработки;
2. Учитывая специализированный характер этой области оценочной практики, многие оценщики не имеют достаточного образования, навыков или опыта, чтобы должным образом оценить влияние загрязнения на стоимость недвижимости и рынки недвижимости. В результате ни The Appraisal of Real Estate [7], ни другие профессиональные публикации не уделяют этой области практики того внимания, которого действительно требует сложность вопросов и методологий оценки;
3. Истинным «научным сообществом» оценщиков загрязненного имущества может быть относительно небольшое число оценщиков по всей стране, которые регулярно занимаются этой специализированной областью практики. Но поскольку Appraisal Institute не организует себя по практическим областям для целей работы комитета или публикаций, у этой группы нет общего форума или голоса для рассмотрения и разрешения вопросов, связанных с разработкой приемлемых методологий оценки и их валидацией и тестированием;
4. Истинная «валидация и тестирование» методов оценки недвижимости, подверженной загрязнению или экологическим рискам, происходит не на уровне Appraisal Institute, а в зале суда и с привязкой к реальному рынку. В зале суда, поскольку квалифицированные оценщики с обеих сторон конкретного дела рассматривают и проверяют соответствующие данные, методы и анализ, используемые каждой стороной, со ссылкой на рынок, на самом деле тестируют судьи, присяжные заседатели и — самое главное — рынок покупателей и продавцов загрязненной недвижимости. и подтверждать для нас методы оценки на ежедневной основе.
5. Appraisal Institute в настоящее время создан не для того, чтобы давать четко сфокусированные заключения по конкретным вопросам практики оценки, и не публикует результаты работы Комитета по «Рецензиям и консультированию» в каком-либо формате, который представлял бы собой «прецедент» для того, чтобы оценщики учились на ошибках своих коллег-практиков.

 

В результате, в то время как суды обращаются к оценочному сообществу за рекомендациями о том, как разрешать методологические разногласия, возникающие в ходе судебных разбирательств, оценочное сообщество фактически обращается к судьям и присяжным заседателям, а также к рынку за рекомендациями о том, какие методы проходят проверку на разумность в условиях рынка.

 

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОПРОСОВ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ СТИГМАТИЗАЦИИ: УРОКИ, ИЗВЛЕЧЕННЫЕ ИЗ СУДЕБНЫХ РАЗБИРАТЕЛЬСТВ

 

Два недавних судебных дела — одно в федеральном окружном суде на юго-востоке, другое в судебной системе штата Калифорния — высвечивают проблемы, с которыми начинают сталкиваться оценщики загрязненной недвижимости, когда сталкиваются с судебной проверкой надежности их методов оценки a la Daubert и Kumho Tire [8].

Оба случая связаны с предполагаемым снижением стоимости объекта недвижимости из-за загрязнения, мигрирующего из соседнего объекта недвижимости. В обоих случаях оценщики сначала оценили стоимость незагрязненных объектов недвижимости, подвергшихся воздействию, а затем отдельно оценили стоимость с учетом воздействия загрязнения.

Различия в значениях «до и после» были частью ущерба, заявленного в результате загрязнения.

В обоих случаях оценщики провели «опросы» участников рынка в рамках своего процесса, чтобы определить влияние стигматизации, вызванное загрязнением.

В первом случае на юго-востоке соседняя недвижимость и предполагаемый источник загрязнения грунтовых вод подпадали под действие государственной программы восстановления, которая включала установку насоса и очистку. Недвижимость истца не была экологически чистой; истец также загрязнил свою недвижимость и также подпадал под действие государственного плана и программы по восстановлению. Суд (и присяжные заседатели) должны были провести различие между воздействием загрязнения соседа и воздействием собственного загрязнения истца на рыночную стоимость при вынесении заключения относительно надлежащего возмещения ущерба.

Оценщик истца сначала оценил рыночную стоимость имущества как незагрязненного. Затем оценщик пришел к выводу, что имущество было «бесполезным», принимая во внимание загрязнение, исходящее от соседнего участка, поскольку кредиторы не стали бы выдавать ссуды на загрязненное имущество. Единственным основанием для его заключения был телефонный опрос кредиторов, «ограниченный по масштабу, глубине и времени».

Основываясь на деле Daubert  и обзоре опроса эксперта истца, судья постановил, что свидетельские показания должны были быть исключены, «поскольку они имели незначительную доказательственную ценность или вообще не имели ее при установлении ущерба истцу и не соответствовали установленным правилам, касающимся экспертных показаний».

У судьи, по-видимому, были две проблемы:

1. во-первых, относительная доказательная ценность обследования при установлении стоимости и,
2. во-вторых, содержание и объем обследования, проведенного оценщиком.

Что касается первого пункта, доказательной ценности методики опроса, судья включил в свое заключение следующие утверждения:

 

Из протокола ясно, что оценщик полностью отказался от методов профессии оценщика при составлении своего второго заключения, что означает, что имущество ничего не стоит.

Этот суд интересует не то, что сказал оценщик, а отсутствие оснований для его слов.

Этот суд уверен, что ни оценщик, ни какой-либо другой оценщик MAI никогда не давал оценку клиенту и не взимал плату, когда она основывалась исключительно на телефонных разговорах с банкирами.

Эксперт, который не сообщает ничего, кроме итоговых данных, не вносит ничего ценного в судебный процесс.

 

Что касается объема и содержания опроса, то у судьи были следующие критические замечания:

 

Оценщик не вел никаких записей относительно информации, которую он предоставил опрошенным кредиторам.

Он не сообщил кредиторам точное название и местонахождение соответствующей недвижимости.

Он не сказал им, что владелец соседней недвижимости, вызвавший загрязнение, находился в рамках государственной программы по восстановлению и признал свою ответственность за очистку недвижимости.

Хотя он сказал участникам опроса, что на участке было два вида загрязнения, один из которых он охарактеризовал как более серьезный, чем другой, он не проводил никакого другого различия между этими двумя видами загрязнения.

Он не сообщил им предполагаемые затраты очистки.

Беседы заняли менее пяти минут, а некоторые — менее трех минут.

Большинство кредиторов, с которыми мы связались, не были заинтересованы в выдаче займов на какой-либо тип зараженного имущества.

 

Основываясь на ненадежности и спекулятивном характере оценки стоимости, судья отменил решение присяжных о возмещении ущерба и назначил новое судебное разбирательство.

Во втором деле в судебной системе Калифорнии судья постановил, что результаты опроса были неприемлемы еще до того, как присяжные получили возможность заслушать показания оценщика.

Оценщик провел три опроса: один среди кредиторов, другой среди брокеров и третий среди потенциальных покупателей недвижимости.

Суд постановил, что все три опроса были неприемлемы, поскольку описание ситуации, предоставленное каждому респонденту, было предвзятым.

Судья отметил проблемы, связанные с опросом, следующим образом:

 

… указания на то, что объект недвижимости (соседний) является источником загрязнения подземных вод, ссылаясь как на участок Суперфонда и другие проблемы загрязнения подземных вод; и дальнейшее заявление о том, что многочисленные судебные иски против нынешнего владельца со стороны физических лиц, которые утверждают, что объект недвижимости оказал негативное влияние на их здоровье, которые могут быть расширены и включать нового владельца или оператора недвижимости, как мне кажется, настолько искажают результаты исследования, что делают его абсолютно бесполезным и ненадежным …

 

Судья просмотрел опросные карточки, использованные для получения мнений, а затем сделал следующие дополнительные комментарии:

 

Что ж, меня беспокоит то, что в основе любого заключения об оценке или любого другого запрашиваемого мнения должны лежать вопросы такого типа, на которые можно разумно положиться, которые заслуживают достаточного доверия и имеют признаки надежности, которые сформировали бы разумную основу.

Эта карта или любой опрос, проведенный людьми, которым сказали, что это зона загрязнения, что это был источник загрязнения грунтовых вод, и ссылка на судебные иски, которые являются полностью спекулятивными … представляют собой тактику запугивания.

 

Судья пришел к выводу, основываясь на доказательствах, представленных в ходе судебного разбирательства, что экологические риски, кратко изложенные в карточках опроса, зачитанных респондентам, были грубо искажены, и он отклонил доходный подход оценщика и затратный подход к оценке стоимости, поскольку они были фатально связаны с опросом.

 

В данном случае речь идет об использовании экспертом информации из опроса в качестве основы для своего мнения. Допуская, что это может быть допустимо, данные опроса, которые до сих пор были предоставлены суду, не являются надежными. Нет никаких указаний на то, как была сформирована выборка. Нет никаких указаний на то, что выборка является репрезентативной. Мы даже не выяснили, был ли использован приемлемый статистический анализ.

Фатальный недостаток, как мне кажется, заключается в том, были ли вопросы ясными и (не) вводящими в заблуждение, и проводился ли специальный процесс для обеспечения объективности.

Поскольку формулировки, содержащиеся в карточке 1, никак не гарантируют объективности или отсутствия предвзятости, дизайн опроса, я полагаю, не является вызывающим подозрения. Он просто неуместен.

 

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕДАВНИХ СЛУЧАЕВ ДЛЯ НАДЛЕЖАЩЕГО ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЙ ВОЗДЕЙСТВИЯ СТИГМАТИЗАЦИИ

 

Два случая из Калифорнии и Юго-Востока поднимают некоторые интересные вопросы, касающиеся использования опросов в качестве подтверждения выводов о воздействии стигматизации. Хотя федеральный окружной суд с фундаментальным подозрением отнесся к методу обследования как к части задания по оценке недвижимости, ни один из судов не зашел так далеко, чтобы заявить, что обследования были неподходящими методами.

Первый случай отражает два аспекта опросов:

1. во-первых, не делайте их единственной основой для заключения о стигматизации
2. во-вторых, предоставляйте достаточно информации (и проводите с каждым участником опроса достаточно времени), чтобы они могли дать разумный и аргументированный ответ на сценарий, который их просят проанализировать.

Второй случай отражает еще более фундаментальный принцип: будьте объективны в изложении фактов участникам опроса.

Второй случай настоятельно требует от оценщиков обеспечить, чтобы информация, представленная потенциальным респондентам, была полной и непредвзятой в описании фактической ситуации.

Вместо того чтобы подчеркивать предполагаемые риски для здоровья, связанные с загрязнением, — «тактика запугивания», как выразился суд, — сосредоточьтесь на ключевых фактах ситуации, связанных с рынком недвижимости.

Если есть сторона, которая взяла на себя ответственность за очистку от загрязнения и является частью утвержденного плана восстановления, скажите об этом.

Если существует программа «письма никаких дальнейших действий» от соответствующего регулирующего органа или другая программа, предоставляющая гарантии потенциальным покупателям или арендаторам, что они не будут нести ответственности за расходы по восстановлению, обязательно сообщите об этом респондентам опроса.

Если загрязнение происходит в подземных водах, которые не используются для питья или других бытовых целей, и маловероятно, что они вступят в контакт с владельцами недвижимости, арендаторами или сотрудниками, сообщите об этом респондентам опроса.

Если затронута только часть имущества и загрязнение не повлияло на его использование в прошлом, внесите эту информацию в форму опроса или анкету-опросник.

Основополагающим делом федерального суда, детализирующим факторы, определяющие надежность опросов, является дело Zippo Mfg. Co. против Rogers Imports, Inc., в котором суд заявил:

 

Достоверность опросов зависит от фундаментальных доказательств того, что

• генеральная совокупность была определена правильно,
• из этой генеральной совокупности была выбрана репрезентативная выборка,
• вопросы, которые должны были быть заданы интервьюируемым, были сформулированы в ясной, точной и не наводящей манере,
• компетентные интервьюеры, которые ничего не знали о судебном разбирательстве или цели, с которой проводился опрос, соблюдали надлежащие процедуры опроса,
• собранные данные были представлены точно,
• данные были проанализированы в соответствии с принятыми статистическими принципами, и
• была обеспечена объективность всего процесса.

Несоответствие одному или нескольким из этих критериев может привести к исключению результатов опроса как доказательства [9].

 

Но даже хорошо проведенные, непредвзятые опросы могут иметь ограниченную полезность в ситуациях в зале суда.

В то время как существует обширная оценочная литература по определению экологической стигматизации путем анализа «сопоставимых данных» или «тематических исследований», а также сравнения и корректировки сопоставимых или тематических исследований с имеющимися фактами и конкретной недвижимостью, в опубликованной литературе по оценке мало информации об использовании опросов для получения оценки стигматизации.

Например, что мы на самом деле узнали бы из непредвзятого, должным образом проведенного опроса, если 50% респондентов говорят, что они не стали бы участвовать в качестве кредитора, брокера или покупателя, но остальные 50% говорят, что сделали бы это?

Означает ли это, что для этой недвижимости нет рынка сбыта? Конечно нет.

Означает ли это, что продажа недвижимости может занять больше времени, чем обычная недвижимость? Не обязательно, потому что по меньшей мере 50% потенциального рынка любого объекта недвижимости не были бы заинтересованы в нем по целому ряду других причин, таких как местоположение, размер, состояние улучшений и т.д.

Опросы могут играть ограниченную роль в некоторых типах заданий, связанных с загрязненной недвижимостью, но сбор и анализ данных о продажах и рынке останутся центральным методом оценки воздействия стигматизации, если таковая имеется, на недвижимость, пострадавшую от загрязнения или других форм экологического риска.

 

ПРОГНОЗЫ

 

Хотя большинство оценщиков недвижимости никогда не появлялись в зале суда в качестве свидетеля-эксперта, многие из наших коллег-практиков специализируются на заданиях, вытекающих из судебных разбирательств. Нам всем необходимо продолжать следить за развитием судебной практики, поскольку она касается определения уместности различных методов оценки влияния загрязнения на рыночную стоимость.

В свете двойственных решений Верховного суда по делам Daubert и Kumho Tire оценщики, как и другие технические эксперты, будут все чаще подвергаться тщательному изучению судами своих заключений, чтобы определить, пользуются ли используемые методы общим признанием в сообществе оценщиков.

На самом деле, нравится нам это или нет, Appraisal Institute может быть втянут в судебные баталии. Председатели различных комитетов Appraisal Institute, таких как Комитет по образовательным публикациям, или разработчики курсов и семинаров организации могут регулярно вызываться в качестве свидетелей-экспертов сторонами судебного разбирательства или даже самими судами, чтобы высказать свое мнение о целесообразности определенных методов оценки и приемлемости методики в судебном процессе. соответствующее оценочное сообщество. На самом деле, это уже происходит в некоторых случаях.

В скором времени, в результате серии дел, аналогичных Daubert и Kumho Tire, Appraisal Institute, столкнувшемуся с серьезностью ставок в судебных разбирательствах, в которые он, вольно или невольно, может быть вовлечен, возможно, придется пересмотреть то, как он определяет и узаконивает то, что является приемлемой практикой оценки.

Может потребоваться предоставить институциональную точку зрения и официальную позицию в отношении методологии оценки, применяемой в конкретном случае. Это может привести к появлению совершенно нового способа определения уместности конкретной практики оценщика и к созданию совершенно нового типа комитета Appraisal Institute или структуры комитета. Дела, связанные с определением стигматизации, если таковая имеется, которая применяется к объектам, подверженным экологическим рискам, действительно могут стать основой совершенно нового типа «стандартов профессиональной практики» на следующее столетие, набора стандартов, основанных на прецедентах и решениях комитетов по конкретным делам, определяющих, что такое, и что не является приемлемой практикой в конкретных фактических ситуациях.

Такое фундаментальное изменение в том, как мы отличаем приемлемое от неприемлемого, может быть единственным логичным результатом дел Daubert и Kumho Tire и их продолжения. Это действительно может быть единственным логичным результатом — нравится нам это или нет — для организации, решившей позиционировать себя как лидера в дисциплине и профессии с Этическим кодексом и набором «научных» методов, которые при правильном применении должны привести к последовательному и узкому диапазону оценок рыночной стоимости ее членами.

 

Ричард Дж. Роддевиг, MAI, является президентом Clarion Associates с офисами в Чикаго, Денвере и Филадельфии. Он выступил соавтором семинара Appraisal Institute «Экологические риски и процесс оценки недвижимости» и проводил семинары по всей стране, он является постоянным автором Appraisal Journal по экологическим вопросам и является адъюнкт-лектором по оценке недвижимости на финансовом факультете DePaul University в Чикаго.

 

[1] Roddewig R.J. (1999), Junk Science, Environmental Stigma, Market Surveys, and Proper Appraisal Methodology: Recent Lessons from the Litigation Trenches, Appraisal Journal, Oct 1, 1999, https://www.thefreelibrary.com/Junk+Science%2C+Environmental+Stigma%2C+Market+Surveys%2C+and+Proper…-a057590667

[2] Одним из принципиальных исключений из этого соответствия в области практики в области принудительных выкупов является широко распространенное нежелание судебных органов принимать такие стандартные методы оценки, как доходный подход к стоимости или подходы девелопмента крупных участков или остаточной стоимости земли.

[3] Kumho Tire Company, Ltd., et al. v. Patrick Carmichael, 119 S. Ct. 1167 (March 23, 1999)

[4] Daubert v. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc., 509 U.S. 579,113 S. Ct. 2786, 125 L. Ed. 2d 469 (1993). Для получения более раннего комментария к решению Daubert, см. Richard W. Hoyt and Robert J. Aalberts, «New Requirements for the Appraisal Expert Witness,» The Appraisal Journal (October 1997): 342-349

[5] 509 U.S. at 597

[6] Хотя оценщики часто спорят о том, является ли их дисциплина искусством или наукой, на самом деле она содержит в себе меру того и другого. И хотя мы часто думаем о «науке» только в терминах естественных наук, истинное определение науки гораздо шире. Webster’s Ninth New Collegiate Dictionary включает в себя следующее среди различных определений «науки»:

«1: состояние познания: знание в отличие от невежества или непонимания; 2 а) отдел систематизированных знаний как объект изучения b) что-то (как вид спорта или техника), что может быть изучено или усвоено как систематизированное знание [сведите это к науке] c) одна из естественных наук; 3 a) знание, охватывающее общие истины или действие общих законов, особенно. как получено и проверено с помощью научного метода б) такие знания, связанные с физическим миром и его явлениями: ЕСТЕСТВОЗНАНИЕ 4: система или метод, примиряющий практические цели с научными законами …». Наше понимание оценки как науки наилучшим образом соответствует определениям 2а, 3а и 4.

[7] См. The Appraisal of Real Estate, 11th ed. (Chicago, Illinois: Appraisal Institute, 1996). В тексте несколько страниц посвящено обсуждению «экологических обязательств», стигматизации. Этот вопрос рассматривается не в главах книги, посвященных методам оценки, а в главе, озаглавленной «Окрестности и дистрикты».

[8] Поскольку оба дела все еще находятся на рассмотрении, названия и точное местонахождение дел были утаены до окончания судебного разбирательства

[9] Zippo Mfg. Co. v. Rogers Imports, Inc., 216 F. Supp. 670 (S.D.N.Y. 1963)