Резюме
Анализ рынка, пожалуй, является наиболее важной частью процесса оценки. Без точного и всестороннего анализа рынка невозможно надежно определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости, и точность трех подходов будет серьезно снижена. В этой статье [1] обсуждаются и демонстрируются современные приложения для анализа рынка многоквартирной недвижимости, включая влияние равновесной вакантности на динамику рыночной арендной платы. Хотя основное внимание уделяется апартаментам [2], методология применима ко всей недвижимости.
Рынки и анализ рынка
Термин «анализ рынка» относится к изучению спроса и предложения на определенный тип недвижимости в определенной рыночной зоне. Целью анализа рынка является сбор и изучение рыночных данных, необходимых для заключения о наиболее эффективном использовании и применении подходов к оценке стоимости. Рынок определяется как
… совокупность людей, собравшихся для покупки и продажи вещей; в более широком смысле, люди, собравшиеся с этой целью [3].
Рынки недвижимости делятся на две различные категории: рынок капитала и фундаментальный рынок, как показано на Рисунке 6.1.
| Рынки капитала (Покупка/продажа) | Фундаментальные рынки (пользователи) | |||||||||||||
| Долг | Собственный капитал | Владельцы | Арендаторы | |||||||||||
| Клиенты | ||||||||||||||
Рисунок 6.1 Два типа рынков недвижимости
Рынок капитала — это рынок, на котором стоимость недвижимости измеряется с учетом предложения и спроса на конкурирующие аналогичные объекты недвижимости. Этот рынок состоит из покупателей и продавцов, оба из которых вовлечены в сделку с недвижимостью и оба из которых выступают в качестве участников рынка. Рыночная стоимость в первую очередь зависит от рынка капитала в поисках доказательств стоимости, выявляемых в сделках. Активность на рынке капитала свидетельствует о жизнеспособности фундаментального рынка.
Фундаментальный рынок — это рынок пользователей недвижимости: владельцев, арендаторов и клиентов, которые также выступают в качестве участников рынка. Это пользователи недвижимости, которые повышают стоимость недвижимости, создавая или поддерживая спрос (заполняемость) на ее площади. Таким образом, анализ рынка в первую очередь связан с фундаментальным рынком: осязаемым выражением потребностей и желаний пользователей.
Для многоквартирных домов пользователями являются арендаторы, и анализ рынка в первую очередь связан с анализом конкурентной позиции многоквартирных домов для нынешних и потенциальных арендаторов. Результаты этого анализа будут применены при анализе рынка капитала, и все это необходимо для получения обоснованного мнения о стоимости.
Необходимость анализа рынка
Деятельность в сфере недвижимости отличается в двух отношениях от ценообразования и маркетинга любого другого продукта.
Во-первых, участки недвижимости уникальны, в то время как большинство других предметов, таких как движимое имущество, продаются так, как будто они идентичны (например, обувь одного стиля и бренда) или продаются как идентичные (например, обыкновенные акции одной и той же корпорации). Недвижимость, с другой стороны, полностью состоит из продаваемых объектов, которые отличаются друг от друга. Хотя в идентичных зданиях с очень похожим расположением есть примерно одинаковые квартиры, к ним предъявляются разные требования по техническому обслуживанию. Более того, большинство квартир находятся не в одинаковых зданиях. Даже квартиры в кондоминиумах с одинаковой планировкой на одном этаже одного и того же нового здания имеют разные виды и ориентацию на солнечный свет. Различия в стоимости также часто приписываются разным этажам.
Во-вторых, участки недвижимости неподвижны, в то время как все предметы, скажем, движимого имущества, не являются стационарными. Продается только недвижимость с признанными различиями в описании и качестве; только недвижимость не собирается вместе на рынке продавца или не доставляется в другое удобное место, где покупатели могут осмотреть недвижимость перед покупкой. Только недвижимость не может быть перевезена на другой, более выгодный рынок. Короче говоря, недвижимость — это уникальный продукт, потому что каждый объект недвижимости индивидуален и каждый объект недвижимости стационарен. Из-за этой уникальности анализ местного рынка при разработке оценки имеет решающее значение.
В контексте оценки многоквартирной недвижимости анализ рынка изучает факторы, которые побуждают домохозяйства жить в центре города или в пригороде, арендовать или покупать квартиры или дуплексы, выбирать небольшие или большие здания и сдавать их в аренду по определенным ценовым параметрам.
Анализ рынка квартир, проводимый оценщиком, как правило, является постоянной деятельностью, которая носит общий характер, а не специфична для данного объекта.
Анализ, относящийся к конкретной недвижимости, известен как исследование конкурентоспособности.
Исследование рыночной привлекательности квартиры оценщиком включает ознакомление с отчетными описями аналогичных объектов недвижимости, классифицированных по физическим различиям, таким как размер и возраст здания, разница в цене или арендной плате, а также разница в местоположении.
Подробное исследование конкурентоспособности может быть официально представлено (либо как часть оценки рыночной стоимости, либо как независимое от нее) при подготовке заключений о поглощении и осуществимости.
В практике оценки представленные оценщиком выводы о поглощении и осуществимости относятся к конкретному объекту, но не являются анализом, связанным со стоимостью.
Потребность в апартаментах
Недвижимость существует для ведения хозяйственной деятельности, предоставления услуг и обеспечения удобств для удовлетворения потребностей человека. Это в не меньшей степени относится и к многоквартирной недвижимости, как разновидности удобств. Потребность в такого рода удобствах в районе рынка связана с экономическими и демографическими характеристиками этого района рынка. Экономические и демографические характеристики, которые определяют потребность в многоквартирных домах, называются фундаментальной силой спроса — фактическим генератором спроса. Генератором спроса на жилую недвижимость является население.
Апартаменты — это подмножество единиц жилья, которые потребляются домохозяйствами.
Как показано на Рисунке 6.2, по мере изменения численности населения в районе рынка меняется количество необходимых домохозяйств, что приводит к изменению спроса на единицы жилья. В большинстве случаев определенная часть изменения спроса на жилые единицы включает в себя изменение спроса на апартаменты. Таким образом, потребность в апартаментах в районе рынка напрямую связана с населением этого района рынка и спросом внутри этого населения на проживание в квартирах.
| Изменение численности населения
приводит к à изменению числа домохозяйств что приводит к à изменению спроса на жилые единицы |
Рисунок 6.2 Изменения спроса
Цель анализа рынка
Анализ рынка, в конечном счете, связан с определением того, существует ли предельный или остаточный спрос на данное использование недвижимости, и, если да, то какова степень этого спроса. В этом смысле цель анализа рынка состоит в том, чтобы исследовать рыночную привлекательность потенциальных видов использования объекта недвижимости и, таким образом, заложить основу для анализа их осуществимости и заключения о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Этот вывод будет настолько конкретным, насколько предполагает рынок. Например, анализ рынка покажет, когда следует начать застройку, плотность застройки и должен ли предлагаемый многоквартирный комплекс состоять из кондоминиумов, занимаемых владельцами, или квартир, занимаемых арендаторами.
Анализ рынка апартаментов оценщиком, как правило, является постоянной деятельностью, которая носит общий характер, а не специфична для данного задания. Исследование рыночной привлекательности апартаментов оценщиком включает в себя ознакомление с отчетными описями аналогичных объектов недвижимости, классифицированных по физическим различиям, таким как размер и возраст здания, разница в цене или арендной плате или разница в местоположении.
В конечном счете, анализ рынка связан с прогнозированием будущих показателей конкретной недвижимости. Это результат дисциплинированного процесса, представляющего собой экономическое изучение рынка в долгосрочной перспективе; это не метод оценки, а скорее процесс, который разрабатывает компоненты для того, чтобы сначала применить анализ наиболее эффективного использования, а затем надежно разработать оценку.
Анализ рынка важен для оценки как существующей, так и предлагаемой жилой недвижимости. У существующей недвижимости обычно есть история эксплуатации, то есть данные о занятости, арендной плате и расходах. Определение использования существующей недвижимости, скорее всего, будет простым. Хотя нельзя быть уверенным в будущей заполняемости и доходах, на основе анализа рынка можно составить обоснованный прогноз по потоку наличности. Однако для предполагаемой недвижимости на участке, который либо пустует, либо используется по другому назначению, история операций отсутствует. Следовательно, существует большая неопределенность и, следовательно, больший риск. В этом случае анализ рынка становится более важным для точной оценки.
Оценщик обязан проводить независимый анализ рынка для каждого задания.
Для некоторых заданий может потребоваться не более чем макроэкономическое исследование общих рыночных условий, влияющих на конкретный тип недвижимости. Известный как исследование рынка, этот анализ рассматривает общие условия спроса и предложения, влияющие на данный тип недвижимости. Если на основе исследования рынка можно получить надежные результаты по конкретному объекту недвижимости, то никаких дополнительных исследований проводить не нужно.
Когда исследование рынка не дает надежных результатов, анализ должен выходить за рамки исследования рынка и включать то, что называется исследованием конкурентоспособности. Этот тип анализа рынка представляет собой микроэкономическое исследование, которое фокусируется на том, как конкретная недвижимость будет поглощена, продана или сдана в аренду в текущих или ожидаемых рыночных условиях. Исследование конкурентоспособности подходит для большинства заданий по оценке, поскольку оно относится к конкретному объекту недвижимости, определяет и измеряет рынок, который окружает конкретный объект недвижимости и оказывает на него влияние.
Что бы ни было разработано, как исследование рынка, так и исследование конкурентоспособности должны давать прогноз будущих показателей конкретной недвижимости, поскольку рыночная стоимость основана на текущей стоимости будущих выгод.
Уровни анализа рынка
В оценке недвижимости существует четыре признанных уровня анализа рынка: A, B, C и D.
Уровни A и B основаны на текущих и исторических рыночных условиях для определения (прогнозирования) будущих условий спроса и предложения.
Уровни C и D анализируют текущие и исторические рыночные условия, но, кроме того, они включают фундаментальный анализ для прогнозирования предложения, спроса, поглощения и захвата объекта в течение периода владения недвижимостью.
Как следует из этого, уровень аналитической глубины в исследованиях C или D выше, чем в исследованиях A и B. [4]
Необходимый уровень анализа рынка зависит от нескольких ключевых факторов, но главным образом от размера и сложности объекта недвижимости, а также от размера и состояния рынка. [5]
Однако, в конечном счете, выбор зависит от надежности; от оценщика требуется только делать то, что необходимо для получения надежных результатов.
Исследование уровня А технически является не чем иным, как исследованием рынка. Это требует наименьшего объема работы, поскольку включает рыночные условия только для определенного типа недвижимости и опирается на общедоступную опубликованную информацию. Сила рынка определяется недавними сопоставимыми данными о продаже и аренде. Таким образом, исследование уровня А является надежным только для небольших, несложных объектов недвижимости на стабильном рынке. Если объект недвижимости не маленький и не сложный, или если он находится на нестабильном рынке, уровень A является недостаточным. Оценщик должен дополнить анализ, перейдя, по крайней мере, к исследованию уровня B, чтобы получить надежные результаты.
Исследование уровня В — самый низкий уровень настоящего исследования конкурентоспособности — берет информацию из исследования уровня А и дополняет ее информацией о конкретном объекте недвижимости. Рассматриваются характеристики сопоставимых объектов недвижимости и сравниваются с историей объекта недвижимости (если история существует). Сила рынка определяется совокупным рыночным спросом. Исторические тенденции — для рынка, сопоставимых объектов недвижимости и объекта недвижимости — используются для определения будущих показателей рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ уровня В — это самый высокий уровень конкурентоспособности, который строго основывается на текущей и исторической информации. Эта информация используется для вывода о том, что будущие рыночные условия будут повторять прошлые рыночные условия, поэтому необходимо, чтобы рынок был стабильным не только в настоящее время, но и чтобы можно было ожидать, что рынок будет стабильным в будущем.
Если объект недвижимости не соответствует по крайней мере двум из трех характеристик, перечисленных выше (небольшая, несложная недвижимость на стабильном рынке), исследование рыночной привлекательности уровня В, вероятно, является недостаточным, и оценщику потребуется дополнительно дополнить анализ исследованием рыночной привлекательности уровня С.
Например, относительно крупную многоквартирную недвижимость с уникальными характеристиками на падающем рынке можно понять только с помощью исследования конкурентоспособности уровня С. В таком случае отсутствуют все три характеристики, поскольку недвижимость не является ни маленькой, ни простой, а рынок нестабилен. Исследование конкурентоспособности уровня В не могло бы дать надежных результатов в этих условиях.
Анализ уровня C учитывает текущие и исторические рыночные условия, но, кроме того, он включает фундаментальный анализ для прогнозирования предложения, спроса, поглощения и перехвата в зависимости от конкретного объекта в течение определенного периода. Будущий спрос и поглощение прогнозируются на основе прогнозов роста населения, доходов и занятости, которые являются фундаментальными факторами, лежащими в основе спроса на недвижимость. Прогнозируя спрос и предложение, можно определить, будет ли наблюдаться избыток предложения, избыток спроса или сбалансированный рынок. Как только рыночные условия будут установлены, можно будет выносить суждения о поглощении, ценах, арендной плате и лизинге.
Критерии принятия решения о том, какой уровень анализа рынка подходит для каждого задания по оценке, обобщены на Рисунке 6.3.
| 3 из 3 | 1 из 3 | 2+ из 3 |
| Простая недвижимость
Небольшая недвижимость Стабильный рынок |
Сложная недвижимость
Крупная недвижимость Нестабильный Рынок |
|
| Уровень A
Тайминг — сейчас |
Уровень B
Тайминг — вероятно, сейчас |
Уровень C
Тайминг является проблемой |
Рисунок 6.3 Континуум надежности анализа рынка
Чтобы исследование уровня А было подходящим, объект недвижимости должен быть относительно небольшим, с небольшим количеством арендаторов (или занятых собственниками), а рынок должен быть стабильным, и большинство участников рынка ожидают, что он останется таким.
Например, предполагая стабильный рынок, анализ рынка недвижимости на Кертис-стрит, 1930, скорее всего, соответствовал бы требованиям уровня А, а анализ рынка квартир на пригородном шоссе соответствовал бы, по крайней мере, исследованию уровня В. И наоборот, анализ уровня С уместен, когда обратное верно по крайней мере для двух факторов. Когда присутствует только один из обратных факторов, исследование уровня В может дать надежные результаты.
В конечном счете, суждение — единственный способ разрешить большие и сложные условия стабильности рынка. Большой и сложный — относительные термины, которые требуют сравнения с другими объектами недвижимости в районе рынка. Стабильность рынка может быть очевидна путем наблюдения.
Выбор правильного уровня исследования конкурентоспособности связан как с будущим, так и с настоящим. В конце концов, ожидается, что оценщик будет знать текущее состояние рынка, а анализ рынка, как ожидается, выявит будущие условия. Какой бы уровень ни был способен надежно это сделать, это правильный уровень.
Процесс анализа рынка для оценки стоимости апартаментов
Независимо от того, подходит ли исследование рыночной привлекательности уровня В или С, анализ рынка должен проходить через шесть основных этапов: [6]
- Анализ продуктивности недвижимости
- Определение границ рынка
- Анализ спроса и прогнозирование
- Анализ конкурентного предложения и прогнозирование
- Исследование спроса и предложения или анализ равновесия
- Анализ захвата
Шаг 1. Анализ продуктивности объекта недвижимости
Оценщик с самого начала исследует продуктивные характеристики объекта недвижимости. Это характеристики, которые определяют продуктивные возможности и потенциальное использование объекта недвижимости, т.е. его физические, юридические, географические и бытовые характеристики. Определение потенциального использования объекта недвижимости позволяет оценщику ориентироваться на потенциальных пользователей или наиболее вероятный сегмент рынка для данного объекта недвижимости.
Шаг 2. Определение границ рынка
На втором этапе анализа рынка проводится определение рыночной области, то есть области, в которой аналогичные объекты конкурируют с объектом недвижимости за потенциальных арендаторов.
Рыночная площадь варьируется в зависимости от типа и характера объекта недвижимости (студии / экономичные квартиры в сравнении с квартиры класса люкс).
Этот процесс выделения объекта недвижимости и других объектов, непосредственно конкурирующих между собой, из более широкого набора аналогичных объектов называется дезагрегированием рынка.
Разграничение рынка также определяет наиболее вероятных арендаторов на основе профилей потребителей, то есть таких характеристик, как доход, возраст и образ жизни.
Процесс выделения наиболее вероятных арендаторов из более широкой совокупности называется сегментацией рынка.
Определение границ рынка определяет точный сегмент рынка, которому будет интересен объект недвижимости, путем определения пространственных размеров и поведенческих компонентов рыночного спроса и предложения.
Область рынка — это область, где измеряется текущий и будущий рост домохозяйств (и сравнивается с текущим и будущим предложением).
Основное внимание уделяется связи объекта с:
- Крупными центрами занятости
- Транспортными коридорами
- Желаемыми удобствами расположения
Какой из этих трех факторов окажет наибольшее влияние на определение рыночной области многоквартирного дома, зависит от местоположения и типичного профиля арендатора.
Например,
- наиболее важным фактором для здания в городской местности, привлекательного для молодых одиночек и семейных пар, была бы близость к центру занятости;
- наиболее важным фактором для здания в пригородной местности, привлекательного для всех возрастных групп, была бы близость к транспортным коридорам, обеспечивающим доступ к центрам занятости;
- близость к желаемым удобствам может быть наиболее важным фактором для многоквартирного дома с ограниченным сроком эксплуатации в любом типе местоположения.
Определив доминирующее влияние на рыночную площадь объекта недвижимости, следующим шагом является определение того, как эта рыночная площадь соотносится со всем сообществом.
Вопросы, которые следует учитывать, включают
- Направление и темпы роста жилой застройки
- Социально-экономический состав
- Политические границы
- Физические границы
Должно быть очевидно, что находиться в направлении роста жилой застройки предпочтительнее, чем не находиться в направлении роста жилой застройки. Однако направление роста может меняться с течением времени, возможно, из-за изменения вспомогательных объектов (например, появления или закрытия крупного продуктового магазина), поэтому следует взвесить привлекательность района в целом.
Социально-экономический состав района должен быть ориентирован на средний доход домохозяйства. Эта информация может быть использована для сегментирования спроса, как это необходимо для применения Шага 3.
Район рынка квартир имеет границы, на которые может влиять наличие политических границ.
Например, транспортный коридор может образовывать границу между двумя округами, в одном из которых действуют законы о контроле за арендной платой, в то время как в другом значительно более высокие налоги на недвижимость. Маловероятно, что оба округа должны находиться в одном и том же районе рынка.
Физические границы, включая дороги, реки и горы, могут сильно влиять на рыночную площадь квартиры.
В конечном счете, именно профиль арендатора сильно влияет на рыночную площадь многоквартирного дома.
Агенты по недвижимости и управляющие недвижимостью подразделяют арендаторов на две категории.
Арендаторы по выбору — это те, кто сознательно предпочитает жить в арендуемых квартирах; арендаторы по обстоятельствам — это те, кто вынужден искать арендуемое жилье либо потому, что их жизнь в какой-то степени меняется, либо они не могут позволить себе приобрести постоянное жилье.
Арендаторы по выбору обычно подписывают официальный договор аренды, занимают свое помещение на длительный период и создают меньше проблем для руководства. Арендаторами по выбору являются в основном люди, ориентированные на карьеру (одиночки или семейные пары), пустые семьи (пожилые пары, у которых выросли дети), а также пенсионеры или пожилые граждане.
Арендаторы по обстоятельствам более временны, меньше заботятся о содержании своих квартир и с меньшей вероятностью будут вкладывать усилия или деньги в создание официальной, домашней обстановки.
К арендаторам по обстоятельствам относятся студенты из других городов, одинокие люди, недавно вышедшие на рынок труда, и семьи с маленькими детьми. В то время как семьи с маленькими детьми, как правило, менее мобильны, студенты, как правило, снимают жилье на короткий срок. Одинокие люди, не имеющие гарантированной работы, могут уволиться в кратчайшие сроки, а студенты и одиночки часто приводят к потерям в сборах.
Что очевидно, так это то, что предпочтение отдается арендаторам по выбору, поскольку они в большей степени привержены недвижимости. Можно сделать вывод, что чем больше занятость квартир арендаторами по обстоятельствам, тем больше риск и расходы для владения.
Шаг 3. Анализ спроса и прогнозирование
Рыночный спрос на апартаменты в районе рынка зависит от домохозяйств в этом районе рынка и их предпочтений в отношении проживания в квартирах.
Прогнозы будущей потребности основаны на текущей и недавней заполняемости (т.е. спросе) квартир в районе рынка.
Текущая заполняемость, как правило, признается выражением текущего спроса.
Сопоставление этого показателя с исторической заполняемостью должно обеспечить надежную взаимосвязь между домохозяйствами и спросом на заполняемость апартаментов.
Например, текущие и исторические изменения в домохозяйствах могут быть использованы для прогнозирования будущих изменений в домохозяйствах.
Аналогичным образом, текущая и историческая заполняемость апартаментов может быть использована для прогнозирования будущей заполняемости и ее соотношения с будущими домохозяйствами. Например, если текущие и исторические данные указывают на то, что заполняемость апартаментов составляет 40% домохозяйств, разумно ожидать, что будущие домохозяйства также будут состоять на 40% из апартаментов.
Это применение экстраполяции к анализу тенденций может быть выполнено (при необходимости) для таких факторов, как тип многоквартирного дома, включая доступность по цене, и характеристики их жильцов.
Таким образом, прогнозы будущего спроса могут быть уточнены и скорректированы таким образом, чтобы они применялись не только к арендуемым апартаментам в целом, но и соответствовали конкретному типу недвижимости.
Шаг 4. Анализ конкурентного предложения и прогнозирование
Существующее и ожидаемое предложение инвентаризируется в соответствии с категорией здания, возрастом, размером, местоположением и арендной платой.
Ожидаемое предложение включает объекты, которые находятся в стадии строительства, планируются или предлагаются к продаже.
Анализ тенденций здесь обычно не используется, поскольку текущее и прошедшее строительство может не указывать на будущее строительство.
Оценки будущего строительства должны основываться на том, что находится в стадии строительства, и на утвержденных и/или предлагаемых проектах. Начало строительства многоквартирных домов и активность в строительстве, как правило, зависят от процентных ставок.
Шаг 5. Изучение спроса и предложения или анализ равновесия
Инвентаризация предложения и оценка спроса сравниваются, чтобы определить, существует ли предельный или остаточный спрос или можно ли прогнозировать такой спрос в какой-то момент в будущем.
На некоторых рынках может наблюдаться переизбыток предложения (т.е. низкая заполняемость) жилых площадей.
Существует два типа переизбытка предложения:
- технический, когда количество доступных квартир превышает количество потенциальных арендаторов, и
- экономический, когда цены на свободные площади превышают доступные для потенциальных арендаторов.
Последнее условие обычно возникает на ранних стадиях перенасыщения рынка, когда арендодатели неохотно признают, что снижение арендных ставок необходимо для удовлетворения уменьшившегося спроса.
Анализ равновесия включает в себя не только анализ данных, но и понимание рынка. Рыночные условия отражают взаимодействие краткосрочных циклов в сфере недвижимости, которые определяются доступностью кредитов и уровнем процентных ставок, и долгосрочных или вековых бизнес-циклов, которые зависят от общих демографических тенденций и тенденций в области занятости.
Оценщик также изучает показатели рыночной активности, такие как условия доступного финансирования, количество зарегистрированных ипотечных кредитов, стоимость продаж многоквартирных домов и диапазон между ценами листинга и приобретения/аренды.
Определение равновесной вакантности является результатом анализа рыночного равновесия. То есть на рынке существует уровень вакантности, который не приведет к повышению или понижению арендной платы. Такая доля вакантных площадей для рынка называется равновесной вакантностью.
Когда рынок находится в таком состоянии, увеличение заполняемости оказывает повышательное давление на арендную плату, а уменьшение заполняемости оказывает понижательное давление на арендную плату.
Знание равновесной вакантности для рынка даст представление о том, когда изменится арендная плата. Например, если рыночная доля вакантных площадей не превышает равновесной, повышательного давления на арендную плату возникать не должно и, следовательно, не должно увеличиваться рыночная арендная плата. И наоборот, повышательное давление на арендную плату не должно ощущаться до тех пор, пока рыночная доля вакантных площадей не станет ниже равновесной.
Шаг 6. Анализ захвата
Когда объект и конкурентные объекты в значительной степени сопоставимы, аналитик может предположить, что каждый объект будет охватывать пропорциональную долю общего или предельного спроса. Когда это не так, производственные характеристики объекта оцениваются по сравнению с характеристиками конкурентных объектов.
Анализ эффективности недвижимости, выполненный на Шаге 1, особенно полезен на данном этапе.
Рэнкинг выявляет любые особые преимущества объекта или сопоставимых объектов недвижимости и помогает прогнозировать вероятную долю рынка объекта в существующих и будущих условиях. Независимо от того, какой уровень анализа рынка используется, анализ захвата в конечном счете связан с будущими показателями объекта недвижимости.
Тематическое исследование: Commuter Highway Apartments
[1] Parli R.L. (2023), Market Analysis for Apartment Properties, Appraisal Journal, Mar 22, https://www.thefreelibrary.com/Market+Analysis+for+Apartment+Properties.-a0771436862 , Материал был первоначально опубликован как Глава 6 в The Valuation of Apartment Properties, 3rd ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2023). Ричард Л. Парли (Richard L. Parli), MAI, более 30 лет занимается повышением квалификации в области оценки, разработал многочисленные курсы и семинары Appraisal Institute и является постоянным автором The Appraisal Journal. Он получил степень MBA в области финансов в Университете штата Пенсильвания и был профессиональным преподавателем Высшей школы бизнеса Кэри при Университете Джона Хопкинса. Он получил ряд наград от Appraisal Institute, в том числе James H. Pritchett Award за значительный вклад в образование в области оценки, Armstrong/Kahn Award от The Appraisal Journal за лучшую оригинальную статью (трехкратный лауреат) и Swango Award за лучшую оригинальную статью специалиста по оценке. Парли является президентом Parli Appraisal Inc., оценочной фирмы с полным спектром услуг, расположенной в Уоррентоне, штат Вирджиния. Контакт: rparli@parliappraisal.com
[2] Под “апартаментами” здесь понимаются не единичные апартаменты (квартирного типа), а комплексы апартаментов, предназначенных для сдачи в аренду – прим. перев.
[3] The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2022), s.v. «market.»
[4] Исследования уровня D исключены из дальнейшего рассмотрения здесь, поскольку они включают более широкое использование личных опросов и статистического анализа, чем это обычно необходимо при оценке квартир.
[5] Потребности клиента также могут играть роль в выборе уровня анализа рынка. Нормативные требования диктуют, что анализ рынка является обязательным компонентом в соответствии с USPAP и FIRREA, но ни в одном документе не указан соответствующий уровень для любого конкретного задания.
[6] Эта процедура объясняется в Stephen Fanning, Market Analysis for Real Estate, 2nd ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2014). Процесс анализа рынка является фундаментальным компонентом анализа наиболее эффективного использования. Первый из описанных здесь шагов касается физически возможного и юридически допустимого использования, а остальные шаги предоставляют важную информацию для определения финансовой целесообразности использования. Эта взаимосвязь подробно описана в статье Ричарда Парли, При чем тут финансовая целесообразность? (What’s Financial Feasibility Got to Do with It?), The Appraisal Journal (October 2001): 419-423.