Не новая, но интересная статья.

……………………………………………………………….

В 2011 году был осуществлен ряд крупных приобретений карьеров, которые вызвали большой интерес со стороны мелких операторов карьеров к стоимостным последствиям для их карьеров [1].

Каждый карьер уникален, и даже если один карьер имеет ту же геологию, что и другой карьер, он часто расположен на разных рынках, и на него могут быть наложены особые условия девелопмента или другие лицензионные правила, которые выделяют его, и поэтому стоимость каждого отдельного карьера должна оцениваться отдельно. Большинство условий на отдельных участках отражаются в роялти за разработку карьера, которое для целей оценки умножается на предполагаемую будущую добычу для формирования годового дохода (получаемого из фактической прибыли или арендной платы), который затем капитализируется в течение срока службы карьера.

В данной статье рассматривается применение ставок капитализации для оценки карьеров, которые являются основным фактором получения дохода от карьеров и при неправильном применении могут привести к значительному завышению оценок.

 

РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ

 

Лучший способ оценить ставку капитализации при оценке карьеров — это рассмотреть рыночные данные о прошлых сделках. Большинство крупных карьерных компаний котируются либо на Австралийской фондовой бирже (ASX), либо на других международных фондовых рынках, и из-за необходимости раскрытия информации вынуждены публиковать информацию о приобретениях в своих годовых отчетах или заявлениях о раскрытии информации для фондовых рынков.

Следовательно, многие из крупных сделок по продаже карьерного бизнеса в Австралии за последние 10 лет или около того были обнародованы, и многие компании высказывают свое мнение о мультипликаторе прибыли по сделке, который может быть преобразован для определения полученной ставки капитализации. В сочетании с этим в открытом доступе имеется дополнительная информация, которая позволяет оценщикам карьеров расшифровывать детали каждой сделки с карьером, чтобы оценить вероятную стоимость для отдельных участков, что затем позволяет рассчитать роялти за карьер по сделке.

В карьерной отрасли ставки капитализации в целом оставались неизменными на протяжении ряда лет. Ниже приведены различные графики ставок капитализации, иллюстрирующие самые последние тенденции на рынке.

Как и при большинстве долгосрочных оценок, обычно учитывается долгосрочный тренд ставок капитализации, чтобы наилучшим образом отразить типичные будущие тенденции.

 

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

Долгосрочные тенденции

 

Рисунок 1 (см. стр. 52) показывает, что долгосрочная тенденция включала увеличение с 12% до 13,4% за последние 10 лет или около того, но в целом соответствовала диапазону плюс-минус два процента от тренда.

В качестве альтернативы вы могли бы взять среднее значение по всем транзакциям, которое составляет около 13%.

Таким образом, сделки по продаже карьеров, как правило, не соответствовали другим тенденциям рынка недвижимости, доходность которого вплоть до Глобального финансового кризиса (GFC) практически снижалась, а после GFC довольно резко выросла и, возможно, в последние несколько лет стабилизировалась (но все еще на гораздо более высоком уровне, чем в сценарии до GFC).

Таким образом, совершенно очевидно, что никогда не было никакой связи с доходностью других объектов недвижимости, и карьерная индустрия работает на своем собственном отдельном рынке.

Ключевым моментом для многих активов, связанных с карьерами, является то, что наибольший риск связан с геологией; внезапные изменения в геологии участка могут повлиять на качество и виды продукции и, в свою очередь, на их отпускные цены. Однако крупные карьерные компании, как правило, проводят обширные программы бурения на большинстве карьеров, чтобы устранить многие геологические риски.

Другие факторы риска связаны с колебаниями производительности карьеров и, в свою очередь, доходов, и, опять же, крупные карьерные компании могут минимизировать эти риски, заключив внутренние соглашения о поставках на свои собственные заводы по производству готовых бетонных смесей, асфальтобетонных заводов, бетонных изделий и других подобных операций.

Крупные карьерные компании, обладающие преимуществами диверсификации, могут поглощать риски гораздо лучше, чем небольшие карьерные компании, которые более подвержены колебаниям рынка.

 

Пост — GFC

 

На рисунке 2 представлены условия на рынке после GFC и показана тенденция снижения с 14% до 12,8%. Это более точная оценка рынка за этот период, но, что более важно, она в целом соответствует более недавнему долгосрочному тренду в 13,4% или долгосрочному среднему показателю по отрасли в 13%.

 

Краткосрочные тенденции

 

На рисунке 3 (см. стр. 54) показана тенденция за последние 18 месяцев или около того, которая снова показывает снижение с 13,2% до 12,6%. Опять же, это, по-видимому, согласуется со стабилизацией карьерной отрасли после GFC и указывает на средний показатель в 13%, что в целом соответствует долгосрочному показателю тенденции в 13,4% и подтверждает долгосрочный средний показатель по отрасли в 13%.

 

Вывод типичных ставок капитализации

 

Как долгосрочные, так и краткосрочные тенденции в отношении ставок капитализации, как правило, находятся в диапазоне от 12% до 14%, при этом текущее долгосрочное среднее значение составляет 13,4%, долгосрочное среднее значение составляет 13%, а краткосрочное среднее значение составляет 12,7%, и таким образом, общеотраслевой показатель капитализации в размере 13%, как правило, является общепринятым ориентиром для использования в качестве отправной точки при оценке стоимости любого карьера.

Следует отметить, что Рисунки с 1 по 3 относятся к предприятиям, продаваемым как функционирующее предприятие, и мы ожидаем, что они будут иметь меньший риск из-за существующей деловой репутации и преимуществ диверсификации по сравнению с одним предприятием. Следует также учитывать, что ставка капитализации, принятая для карьеров, возможно, будет ниже для хорошо расположенных карьеров с высокой производительностью по сравнению с удаленными карьерами с низкой производительностью.

Мы считаем, что независимый оператор карьера гарантировал бы уровень капитализации, аналогичный уровню рынка в целом. Затем мы бы внесли коррективы, чтобы отразить местные условия конкретного участка.

 

Ставки капитализации карьера для ранее арендованных карьеров

 

Ставки капитализации также рассчитываются на основе сделок купли-продажи ранее арендованных карьеров, в результате чего арендатор приобретает долю арендодателя и получает права собственности.

У нас есть рыночные данные о нескольких сделках по такого рода продажам, но многие из сделок, как правило, демонстрируют несколько более низкие показатели капитализации по сравнению с коммерческими продажами, и это может быть связано с заниженными роялти, ограничительными условиями аренды, сильными сторонами арендатора в переговорах, поскольку, если арендатор не получит выгодные условия, тогда вместо покупки он сможет продолжить аренду, а также по целому ряду других причин.

Для наглядности мы также нанесли наши данные об аренде на основе рыночных продаж на все графики, и, что интересно, дополнительные данные позволили вывести виртуальные горизонтальные линии тренда в долгосрочной и краткосрочной перспективе. Однако существуют некоторые другие заметные различия между ставками капитализации, принятыми для продажи бизнеса, по сравнению с данными об аренде, полученными от арендатора, приобретающего право собственности, в том, что продажи бизнеса основаны на прибыли от эксплуатации карьера, в то время как продажи по аренде основаны на арендной стоимости роялти.

Следовательно, от цели оценки зависит, какой метод оценки — капитализация прибыли или арендной платы в течение срока службы карьера, или оба метода — будет использовать оценщик, что обычно представляет собой либо стоимость непрерывной деятельности, основанную на фактической прибыли карьера, либо стоимость активов, основанную на арендной стоимости карьера.

 

Премии и скидки

 

Премия — это термин, используемый для рыночных сделок купли-продажи, когда считается, что покупатель заплатил за бизнес сверх рыночной стоимости.

Существуют причины, по которым компания, занимающаяся добычей полезных ископаемых, может выплачивать премию.

Существующая конкурирующая карьерная компания может быть готова заплатить премию, чтобы завоевать долю рынка, и они также могут перенести свою добычу полезных ископаемых на участок, фактически значительно повысив стоимость участка за счет увеличения объема производства.

В качестве альтернативы новая компания на рынке может заплатить премию за выход на рынок.

Также может быть достигнут синергетический эффект за счет включения управления бизнесом в их собственный бизнес, но также часто существуют преимущества в поставках для заводов по производству предварительно смешанного бетона, которые могут обеспечить поставки цемента, контролируемые покупателем. Если владелец существующего карьерного бизнеса также не будет продавать, то часто покупателю приходится предлагать премию сверх рыночной стоимости, чтобы побудить его продать.

Скидка противоположна премии в том смысле, что владелец карьерного бизнеса желает продать, в то время как покупатель карьера не обязательно находится на рынке для покупки, но если продажа будет сделана привлекательной, предложив скидку к предполагаемой рыночной стоимости, тогда они приобретут бизнес.

При определенных обстоятельствах покупатели карьерных предприятий могут считаться «особыми покупателями», поскольку они управляют аналогичными предприятиями в данной области, они могут позволить себе платить премии, если приобретение может принести пользу их существующему бизнесу. Если у вас есть продажа «специальному покупателю», то она не считается формирующей «рыночную стоимость» основанную на определении Международного комитета по стандартам оценки и одобренного Австралийским институтом недвижимости, и, таким образом, продажа будет содержать либо премию, либо скидку, которая фактически будет представлять собой разницу между фактической ценой покупки и рыночной стоимостью.

 

МОШЕННИЧЕСКИЕ ПРОДАЖИ И ЗАВЫШЕННАЯ ОЦЕНКА

 

Существует заметная разница между премиями и скидками и мошенническими продажами, заключающаяся в том, что премии и скидки часто поддаются количественной оценке; выгоды могут быть легко идентифицированы и приравнены к выгоде для других сфер бизнеса покупателя.

Однако при недобросовестных продажах часто таких преимуществ нет, поскольку покупатель не владеет никакими другими операциями, где можно было бы передать стоимости или получить синергетический эффект, и это просто переплата за конкретный карьерный бизнес.

На рынке существует ряд мошеннических продаж, в результате которых покупатели карьера заплатили значительно больше предполагаемой рыночной стоимости.

В этих продажах, как правило, участвуют «новые участники», отсутствие у которых опыта и понимания механизмов работы отрасли затем затрудняет им конкуренцию на рынке и в конечном итоге часто приводит к краху бизнеса несколько лет спустя.

Многие из этих недобросовестных продаж легко идентифицируются, поскольку существующие владельцы карьеров, как правило, указывают их как сопоставимые с их карьером на момент оценки. Но также и показатели капитализации при недобросовестных продажах были всего лишь на уровне шести процентов, что далеко не отражает риски бизнеса. Многие из этих продаж отменяются в течение нескольких лет и, как правило, возвращаются на рынок по чрезмерно завышенным запрашиваемым ценам, пока финансисты не сворачивают бизнес.

Есть много случаев, когда неопытные покупатели карьеров убеждают неопытных оценщиков, которые часто действуют от имени крупных банков, в целесообразности покупки, особенно когда они указывают, что мошеннические продажи являются нормой в определенной области. Это часто усугубляет проблему, особенно для банков, которые совершенно не осознают дополнительных рисков, которым они подвергаются.

Однако этот сценарий изменился после GFC, поскольку банки сократили объем своих кредитов до значений кредита к стоимости, необходимых для приобретения карьеров, а новые участники карьерной индустрии больше не желают рисковать большей долей своих собственных денег; таким образом, после GFC было меньше недобросовестных продаж. Однако все еще существует ряд прошлых мошеннических продаж, когда банки брали на себя большую долю риска и которые в какой-то момент могут выйти на рынок.

Таким образом, основные факторы завышения оценки, как правило, в первую очередь связаны с неправильным применением ставок капитализации, которые искусственно завышают стоимость, но не отражают фактические риски бизнеса.

Если покупатель переплатил за карьерный бизнес, то довольно часто факторы рентабельности капитала, влияющие на отпускные цены продукции, делают их неконкурентоспособными по сравнению с конкурирующими операторами и, в свою очередь, снижают объемы производства и прибыль до такой стадии, когда карьерный бизнес терпит крах.

Другой основной фактор завышения оценки связан с методологией определения стоимости запасов карьера, согласно которой довольно часто владелец карьера консультируется с оператором по разведке полезных ископаемых, который получает выгоду от выполнения работ для владельца, поскольку чем больше работ по разведке они выполняют, тем ценнее ресурс.

Однако часто это не так, поскольку именно рыночный спрос определяет стоимость карьерного бизнеса, а не рыночное предложение.

Этим рискам подвержены не только владельцы карьеров, но часто и банки, финансирующие эти операции, и довольно часто они не осознают рисков, которым подвергли себя, пока не становится слишком поздно.

[1] Stephens R. (2012), Determining the capitalisation rate for quarry valuations, Quarry Magazine,, 04.01.2012, https://www.quarrymagazine.com/2012/01/04/determining-the-capitalisation-rate-for-quarry-valuations/