Это примерно половина отличного обзора судебной практики США по указанным вопросам. Вторая половина воспоследует по мере.

………………………………………..

Ackerman A., Dynkowski D.W. (2019), The Relevance and Admissibility of Rezoning and Comparable Sales Occurring After the Date of Taking, When Determining the Value of Condemned Property, Ackerman & Ackerman & Dynkowski, P.C., 23.02.2019, https://ackerman-ackerman.com/the-relevance-and-admissibility-of-rezoning-and-comparable-sales-occurring-after-the-date-of-taking-when-determining-the-value-of-condemned-property-2/

 

 

Право на справедливую компенсацию, когда правительство приобретает собственность через принудительный выкуп, закреплено в Билле о правах и конституциях всех штатов. Однако суды затрудняются определить, какая компенсация является “справедливой”. Вопрос оценки предполагает тщательную оценку объекта недвижимости — его местоположения, структур, зонирования, государственных и муниципальных нормативных актов и т.д.

Еще больше усложняет этот анализ тот факт, что стоимость недвижимости может периодически меняться за относительно короткие периоды. Об этом свидетельствует резкое падение стоимости недвижимости по всей стране в таких городах, как Детройт и Лас-Вегас.

Таким образом, вопрос о том, когда происходит отчуждение, имеет первостепенное значение.

 

Общее правило заключается в том, что стоимость устанавливается в момент фактического отчуждения имущества.

 

Это кажется простым определением, и в рамках процедур “медленного отчуждения” — когда отчуждение и компенсация происходят одновременно, так оно и есть. Однако во многих штатах в настоящее время используется процедура “быстрого изъятия”, при которой правительство приобретает право собственности до возбуждения процедуры выкупа. Промежуток между отчуждением собственности и моментом, когда владелец фактически получает компенсацию, может составлять месяцы, даже годы. В этот промежуточный период многие события могут повлиять на стоимость недвижимости, особенно изменения на рынке недвижимости и перепродажа объекта.

Суды изо всех сил пытались определить, какие доказательства после присвоения/предварительной компенсации следует принимать к рассмотрению. В частности, выделяются два вопроса:

• может ли жюри рассматривать отчеты об оценке, содержащие сопоставимые продажи имущества, которые произошли после даты отчуждения; и
• может ли жюри рассматривать доказательства того, что имущество действительно было резонировано после даты отчуждения, как доказательства того, что имущество, вероятно, было резонировано на дату отчуждения?

Последний пункт актуален, поскольку часто потенциал для резонирования является ключевым фактором для потенциальных покупателей и продавцов.

По этим двум вопросам нет четкого консенсуса. Некоторые суды отвечают на один из них положительно, а на другой отрицательно.

В данной статье представлен обзор решений федеральных судов и судов штатов по этим двум вопросам, в надежде дать некоторые рекомендации практикующим юристам.

В разделе I обсуждаются некоторые общие впечатления от ретроспективных оценок.

В разделе II рассматривается первый вопрос — допустимость сопоставимых продаж, которые происходят после приобретения.

В разделе III рассматривается допустимость резонирования, которая происходит после приобретения.

Наконец, в разделе IV рассматриваются некоторые аналогичные ситуации, в которых суды признают ретроспективные доказательства, такие как возмещение убытков в полном объеме.

 

1. I. Общие впечатления: USPAP, Nichols и Верховный суд

 

Решения Верховного суда являются отправной точкой для любого конституционного вопроса. Кроме того, два очень уважаемых источника, The Uniform Standards of Appraisal Practice (USPAP) и Nichols on Eminent Domain, оба признают, что доказательства после получения могут быть релевантными и допустимыми при определении стоимости имущества. Однако оба источника предупреждают, что такие доказательства должны быть ограничены надлежащими рамками. Эти источники обсуждаются ниже.

 

1. A. Конституционный стандарт – Наиболее эффективное использование

 

Никакое обсуждение оценки в сфере интеллектуальной собственности не является полным без рассмотрения конституционных принципов. К сожалению, прецедент Верховного суда в вопросе ретроспективных оценок был весьма открытым.

Пятая поправка к Конституции США гласит:

 

Частная собственность также не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации.

 

Справедливая компенсация должна быть достаточной для того, чтобы владелец был

 

… поставлен в такое же выгодное финансовое положение, как если бы его собственность не была изъята. Его финансовое положение должно быть восстановлено, но он не имеет права на большее.

 

Один из способов восстановить владельца — это заплатить “рыночную стоимость”, то есть “то, что добровольный покупатель заплатил бы наличными желающему продавцу”.

Поскольку гипотетический разумный покупатель рассчитывает на будущую стоимость и виды использования,

 

… наиболее эффективное использование, для которого недвижимость пригодна и необходима или, вероятно, будет необходима в разумно ближайшем будущем в полной мере, поскольку перспектива спроса на такое использование влияет на рыночную стоимость, пока недвижимость находится в частной собственности.

 

Следовательно, в то время как суды обычно определяют рыночную стоимость на дату изъятия, стандарт наиболее эффективного использования означает, что

 

… осужденные имеют право не только на стоимость их имущества в том виде, в каком оно использовалось на дату изъятия, но скорее на стоимость, которую их имущество имело бы на открытом рынке в свете наиболее эффективного использования, которому оно разумно могло бы быть посвящено в ближайшем будущем.

 

Следуя этому стандарту, можно понять, почему суд признает сопоставимые продажи или переоформление, которые происходят после даты изъятия, если они указывают на ожидания рынка на дату изъятия.

 

1. B. USPAP

 

Профессиональные оценщики и суды по всей Северной Америке, как правило, принимают USPAP в качестве ведущего стандарта. Согласно USPAP, “ретроспективные оценки” — это те, при которых дата вступления оценки в силу наступает до даты составления отчета.

Это контрастирует с “текущими оценками”, которые “проводятся, когда дата вступления оценки в силу совпадает с датой отчета”.

Третья категория “перспективных оценок” проводится, когда дата вступления оценки в силу наступает после даты отчета. Этот тип оценки актуален в основном для определения прогнозов движения денежных средств и не имеет отношения к данной статье.

Ретроспективная оценка пытается зафиксировать стоимость объекта недвижимости на определенный момент в прошлом.

Например, оценщик может опубликовать свой отчет 1 июня 2011 года, но в отчете указана стоимость имущества по состоянию на 1 января 2011 года.

USPAP отметил сложность такой оценки, которая часто требуется в тех случаях, когда агентства используют законы о “быстром изъятии” для получения права собственности до выплаты компенсации.

Ретроспективная оценка осложняется тем фактом, что оценщик уже знает, что произошло на рынке после даты вступления оценки в силу.

Данные, полученные после даты вступления в силу, могут учитываться при расчете ретроспективной стоимости в качестве подтверждения тенденций, которые разумно рассматривались бы покупателем или продавцом на эту дату.

В нашем примере оценщик знает, что произошло в период с 1 января по 1 июня. USPAP позволяет ему полагаться на эти знания, но только для подтверждения “тенденций, которые разумно были бы учтены покупателем или продавцом” на дату проведения оценки.

Например, если на 1 января недвижимость стоила 100 000 долларов, а разумный владелец прогнозирует, что к 1 июня ее стоимость возрастет до 150 000 долларов, оценщик может рассмотреть возможность продажи сопоставимой недвижимости 1 апреля за 125 000 долларов.

USPAP дополнительно ограничивает использование последующих данных:

 

Оценщик должен определить логическую границу, поскольку в какой-то момент, отдаленный от даты вступления в силу, последующие данные не будут отражать соответствующий рынок. Это трудное определение. Изучение рыночных условий на дату проведения оценки помогает оценщику определить, где ему или ей следует провести это отсечение. При отсутствии на рынке свидетельств того, что данные, полученные после даты вступления в силу, соответствовали ожиданиям рынка на дату вступления в силу и подтвердили их, дата вступления в силу должна использоваться в качестве даты отсечения для данных, рассмотренных оценщиком.

 

Читая этот параграф, понимаешь, что USPAP не содержит особых указаний по определению даты отсечения. В нем используется открытый стандарт “рыночные условия на дату оценки”. Однако USPAP отмечает:

 

Использование прямых выдержек из текущих на тот момент отчетов об оценке, подготовленных на момент ретроспективной даты вступления в силу, помогает оценщику и читателю понять рыночные условия на ретроспективную дату вступления в силу.

 

В целом, USPAP указывает, что необходимо определить использование данных после даты отчуждения на специальной, индивидуальной основе.

Кроме того, это намекает на то, что оценщики должны игнорировать последующие данные, которые совершенно не согласуются с “прогнозами”, основанными на состоянии рынка на дату проведения оценки, как указано в отчетах об оценке, составленных ближе к этой дате.

 

1. Nichols on Eminent Domain

 

Nichols разъясняет принципы, аналогичные USPAP. В нем предостерегается:

 

Стороны должны проявлять осторожность, чтобы гарантировать, что строгое соблюдение юридической даты определения стоимости не приведет к тому, что оценка будет меньше или больше, чем просто компенсация.

 

Nichols настоятельно рекомендует оценщикам учитывать данные, полученные после даты отчуждения, но опять же только для подтверждения или опровержения рыночных тенденций, которые покупатель или продавец недвижимости предсказал бы на дату приобретения.

Хотя дата оценки должна быть правильной датой оценки, оценщик, как правило, может применять знания, полученные после даты оценки. Например, сам факт, что сопоставимая продажа происходит после даты оценки, не делает продажу неприемлемой как таковую. Более того, последующие действия по зонированию могут иметь отношение как к стоимости земли, так и к ущербу или особым выгодам. Опять же, такая последующая информация допустима, если применяется к объекту как то, что было известно на дату оценки, или то, что можно было разумно предвидеть на эту дату.

 

Оценщик должен привязать последующие данные к прогнозам на дату вступления в силу. Трактат расширяет этот принцип, отмечая, что “впоследствии приобретенные знания или ”ретроспективный взгляд“ могут быть использованы в двух ситуациях:

 

1. Когда условия, которые оказали бы определенное влияние на стоимость имущества, существовали на дату, когда право собственности перешло к выкупающему, но не были обнаружены до более поздней даты; или
2. когда сумма ущерба зависит от неопределенных будущих событий.

 

Nichols выявляет парадокс в первом исключении, вытекающий из

 

… использования концепции ‘рыночной стоимости’ как самоцели, а не как средства достижения цели. Из этого использования как самоцели, очевидно следует, что, поскольку такая информация была неизвестна на дату изъятия, она не могла так или иначе повлиять на рыночную стоимость на эту дату.

 

Однако Nichols решил этот вопрос, отметив, что необходимо установить “фактическую стоимость”, а не “рыночную стоимость”:

 

Рыночная стоимость берется в качестве критерия компенсации, основываясь на предположении, что это истинная мера фактической стоимости.

 

По сути, USPAP и Nichols рассказывают нам больше о том, что не может считаться доказательством, чем о том, что может им быть. Сопоставимые продажи и резонирования после даты изъятия не допускаются автоматически, и не существует полного исключения для таких доказательств. Скорее, такие доказательства допустимы в той мере, в какой они подтверждают прогнозы относительно фактической стоимости на дату изъятия. Однако мы увидим, что этот относительно простой принцип привел к мозаике судебных заключений.

 

1. D. Сфера применения Правила Проекта

 

Существует один строгий запрет на использование данных после даты изъятия, которого придерживаются все федеральные суды и суды штатов.

Сам Верховный суд заявил, что стоимость, созданная исключительно за счет требования агентства, выкупающего собственность, не должна учитываться при анализе справедливой компенсации.

Например, если недвижимость была резонирована специально для проекта выкупающего агентства, доказательства такого зонирования, вероятно, были бы неприемлемы. Аналогичным образом, доказательства сопоставимых продаж, демонстрирующие увеличение или уменьшение стоимости из-за проекта правительства, также, как правило, исключаются.

Одиннадцатый округ предложил краткое изложение этого правила.

 

Эта доктрина направлена на обеспечение того, чтобы при определении рыночной стоимости имущества орган по установлению фактов не учитывал положительные или отрицательные последствия любого решения, принятого правительством в рамках проекта, которое послужило толчком к его принятию. В рамках этой доктрины специалист по установлению фактов может не учитывать влияние ограничения на зонирование объекта недвижимости при определении справедливой компенсации, когда правительство ввело ограничение с целью снижения стоимости объекта в предстоящем судебном разбирательстве по принудительному выкупу.

 

Правило проекта часто будет всплывать в последующих делах, связанных с датой отчуждения, и его стоит упомянуть, прежде чем изучать позиции различных юрисдикций по этому вопросу.

 

1. II. Последующие сопоставимые продажи

 

При широко используемом методе сопоставимых продаж оценщик изучает недавние продажи аналогичных объектов недвижимости вблизи объекта, подлежащего изъятию, а затем применяет различные статистические инструменты для определения рыночной стоимости.

Сопоставимые продажи должны быть добровольными, аналогичными конфискуемому имуществу по местоположению, зонированию, доступу и другим характеристикам и не слишком отдаленными по времени от даты изъятия.

Последний фактор — сроки — является предметом обсуждения в этой статье.

Большинство судов рассматривают отдаленность сопоставимой продажи по времени в каждом конкретном случае, а не используют правило per se, исключающее последующие продажи, или устанавливают конкретные временные рамки в месяцах или годах.

 

1. A. Дела, допускающие последующие сопоставимые продажи – Правила Per Se не одобряются

 

1. Федеральные Суды признают продажи после отчуждения в качестве доказательства

 

Все федеральные суды допускают доказательства последующих сопоставимых продаж.

Основополагающим решением по этому вопросу является дело United States v. 63.04 Acres of Land, которое Апелляционный суд второго округа США принял в 1957 году. Отменив решение судьи первой инстанции об исключении продажи, которая произошла через два месяца и 13 дней после даты вступления в силу решения, Суд заявил:

 

Не существует абсолютного правила, исключающего рассмотрение последующих продаж. Общее правило заключается в том, что основой для оценки должны быть доказательства «аналогичных продаж поблизости, совершенных в одно и то же время», и доказательства всех таких продаж, как правило, должны быть приемлемыми.

 

Суд признал, что, хотя сфера применения Правила проекта ограничивала этот тип доказательств, было неуместно применять само по себе исключение всех последующих сопоставимых продаж.

 

Общий характер этого правила [о допустимости продаж после отчуждения] ограничен, однако, соображением о том, что само по себе осуждение может привести к росту цен, и правительству не следует платить за такие искусственно завышенные цены.

… Но эта возможность не создает жесткого правила исключения. В каждом случае это вопрос суждения о степени этой опасности, и, особенно в тех случаях, когда судья заседает без присяжных, казалось бы, лучшей практикой было бы принять доказательства, а затем взвесить их с должным учетом опасности искусственного раздувания.

 

Из-за важности сопоставимой продажи рассматриваемого имущества Суд отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

На самом деле решение Суда было хрестоматийным применением принципов USPAP, рассмотренных выше, которые рекомендуют сравнивать данные, полученные после даты изъятия, с данными на дату изъятия или до нее.

Изменение зонирования до отчуждения значительно повлияло на стоимость недвижимости, что продемонстрировали сопоставимые продажи после отчуждения в сочетании с сопоставимыми продажами до отчуждения, которые произошли до перераспределения.

Суд уточнил:

 

Общее правило заключается в том, что основанием для оценки должны быть доказательства ”аналогичных продаж поблизости, совершенных в одно и то же время или примерно в одно и то же время“, и доказательства всех таких продаж, как правило, должны быть приемлемыми.

 

Конечно, «в одно и то же время» — это ограничивающий фактор. Сопоставимая продажа здесь произошла примерно через 2 с половиной месяца после даты приобретения — короткий промежуток времени.

Как и Второй окружной суд, другие федеральные суды продемонстрировали нежелание придерживаться жестких правил как таковых.

В деле United States v. 68.94 Acres of Land в округе Кент Третий окружной суд последовал примеру 63,04 акров, когда отменил вынесенное судом первой инстанции правило per se о том, что все последующие сопоставимые продажи были недопустимы.

Большинство окружных судов отклонили само по себе правило per se в делах о принудительных выкупах, запрещающее представление доказательств сопоставимых продаж после отчуждения.

Таким образом, окружной суд должен определять сопоставимость продаж после приобретения в каждом конкретном случае на индивидуальной основе. Полное исключение сопоставимых продаж после принятия решения уместно только в том случае, если есть какие-либо доказательства того, что само событие отчуждения привело к повышению продажной цены сопоставимых объектов недвижимости.

Земля была отчуждена 3 апреля 1987 года, и владелец стремился ввести сопоставимые продажи в 1988 и 1989 годах. Это гораздо более широкие временные рамки, чем 63,04 акра, которые предполагали разрыв всего в 2 с половиной месяца. Конечно, Третий окружной суд не установил такой длительный период между датой изъятия и сопоставимыми продажами. Суд просто передал дело в окружной суд для определения приемлемости в рамках теста из трех частей.

В тех случаях, когда нет доказательств завышения цен, связанных с событием приобретения, и, следовательно, не применяется абсолютное исключение последующих продаж, суд первой инстанции должен сделать отдельные выводы о сопоставимости каждого из предложенных сопоставимых объектов недвижимости с отчуждаемым имущество. Суды в целом признали, что сопоставимость является функцией трех переменных: соответствующих характеристик объектов недвижимости, их географической близости друг к другу и близости по времени продажи.

Восточный округ Нью-Йорка применил этот индивидуальный метод определения допустимости сопоставимых продаж после принятия решения в деле U.S. v. 7.14 Acres of Land, где суд заявил,

 

В соответствии с решением по делу United States v. 63.04 Acres, Etc., 2 Cir., 245 F.2d 140, и далее, были получены доказательства одной или нескольких сделок купли-продажи, которые были согласованы и завершены после даты отчуждения. Непонятно, что Суд в этом деле зашел так далеко, что решил, какие такие продажи следует считать продемонстрировавшими истцу факты, касающиеся справедливой рыночной стоимости на критическую дату.

 

Поскольку рассматриваемые сопоставимые объекты недвижимости не были внутренними участками, подобными рассматриваемому имуществу, Суд определил, что

 

… следовательно, продажи после изъятия не помогают установить вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости на [дату изъятия].

 

Таким образом, Суд признал, что сопоставимое имущество, приобретенное после изъятия, было неприемлемым не потому, что оно было продано после даты изъятия, а потому, что оно действительно не было сопоставимо с конфискованным имуществом.

 

В деле United States v. 4.85 Acres of Land 9-й окружной суд подтвердил, что последующие сопоставимые продажи должны анализироваться в каждом конкретном случае в соответствии с трехфакторной категорией характеристик объектов недвижимости, близости и близости по времени. Суд предупредил:

 

Суды также должны осознавать возможность того, что само по себе изъятие повысило стоимость предлагаемых сопоставимых продаж, поскольку этот фактор может повлиять на их признание.

… за исключением необычных случаев, различия в местоположении, характеристиках и сроках потенциальных сопоставимых продаж должны определяться весомостью доказательств, а не … допустимостью.

 

9-й окружной суд также неохотно устанавливал временные рамки как таковые, обратившись в окружной суд с просьбой рассмотреть продажи, которые были совершены через 1¼, 1½ и 3½ года после даты изъятия.

Похоже, что почти все федеральные округа приняли этот трехфакторный балансирующий тест или что-то приближенное к нему. Нет федеральных судов, которые сами по себе запрещали бы доказательства сопоставимых продаж после даты получения. Суды штатов, однако, неоднозначны.

 

2. Суды Штатов, разрешающие принимать продажи после даты отчуждения в качестве доказательств

 

Суды некоторых штатов также рассматривали вопрос о продажах после принятия решения, причем большинство из них применяли метод анализа каждого конкретного случая и выносили решения в пользу допустимости таких продаж.

Эти суды сочли, что такие доказательства имеют отношение к определению стоимости имущества на момент изъятия и, следовательно, допустимы в судебном разбирательстве.

Таким образом, единственный оставшийся вопрос заключался в том, были ли предлагаемые сопоставимые продажи достаточно похожи на конфискованное имущество, чтобы пройти проверку на соответствие Правилам доказывания, таким как Федеральное правило доказывания 403 и его аналоги в штатах.

 

1. a. Массачусетс

 

Одним из первых дел, рассматривавших этот вопрос, было дело Roberts v. City of Boston, в котором Верховный судебный суд Массачусетса постановил, что продажа двух объектов недвижимости после изъятия была допустимой. Хотя оба объекта недвижимости были проданы после даты изъятия, суд заявил,

 

Проданные земли были близки к земле заявителя, похожи на нее и расположены аналогичным образом. Одна продажа состоялась примерно через пять месяцев, а другая — более чем через двадцать месяцев после изъятия земли заявителя. Простой промежуток времени после изъятия не сделал доказательства продавца некомпетентными, и, поскольку обстоятельства фигурируют в доказательствах, усмотрение суда, по-видимому, было правильно использовано при принятии доказательств.

 

Поскольку в нем прямо признается допустимость продаж после получения товара, суды других штатов последовали мнению Roberts и сослались на него при рассмотрении этого вопроса.

 

б. Вайоминг

 

Отказываясь признать ошибку в признании продажи после принятия решения, Верховный суд Вайоминга в деле Morrison v. Cottonwood Dev. Co. одобрительно процитировал Roberts. В деле Morrison суд подтвердил решение суда первой инстанции признать доказательства сопоставимой продажи, произошедшей через год после изъятия, установив, что продажа была добровольной в районе, где стоимость земли существенно не изменилась ни до, ни после изъятия.

 

с. Иллинойс

 

В деле Forest Preserve District v. Kean Верховный суд Иллинойса имел возможность рассмотреть вопрос о продаже после принятия решения. Ссылаясь на прецедент, суд отметил:

 

Доказательства добровольной продажи земель в местности, сходной по характеру, допустимы при определении стоимости земли, подлежащей конфискации.

 

Суд также сослался на прецедент штата Массачусетс, установив, что,

 

Были ли продажи земель в данном населенном пункте настолько схожими по характеру, чтобы сделать такие доказательства компетентными, — это вопрос, в значительной степени находящийся на усмотрении суда первой инстанции. Но такое усмотрение не безгранично. Если суд сможет увидеть, что доказательства такой продажи не позволяют объективно оценить стоимость изъятой земли, это не должно приниматься во внимание.

 

Далее, суд отметил в деле Forest Preserve District v. Barchard, что

 

… в этом штате не может быть установлено никакого общего правила, которое определенно определяло бы степень сходства объектов недвижимости, близость времени продажи и удаленность продаваемых объектов недвижимости. Это вопросы, с которыми судья первой инстанции знаком и которые должны в значительной степени оставаться на его усмотрение.

 

Аналогичным образом, суд обратился к Lewis on Eminent Domain за предложением о том, что

 

Что касается степени сходства, которая должна существовать между имуществом, в отношении которого предлагается такое доказательство, и изъятым имуществом, а также близости по времени и расстоянию, то никаких общих правил установить невозможно.

Это вопросы, с которыми судья первой инстанции обычно знаком, и они должны в значительной степени оставаться на его усмотрение.

 

Наконец, ссылаясь на решение Массачусетса по делу Benhan v. Dunbar, суд заявил, что

 

… информация о продаже недвижимости, находящейся на расстоянии от полумили до шести миль и имевшей период от одного до восьми лет назад, была признана компетентной.

Из свидетельских показаний будет видно, что продажа, о которой идет речь, касалась земли, в некоторых отношениях не совсем похожей на землю заявителя, но доказательства, представленные присяжным, показали, что они были непохожи по характеру, местоположению и транспортным средствам. Эти обстоятельства повлияли на вес и ценность этих показаний, но мы придерживаемся мнения, что нельзя считать их полностью некомпетентными и что признание должно отменить судебное решение.

 

В целом, Верховный суд Иллинойса следует тенденции полагаться на усмотрение суда первой инстанции, когда речь заходит о допуске последующих сопоставимых продаж.

 

1. d. Техас

 

Суды штата Техас также указали, что продажи после изъятия допустимы в качестве сопоставимых продаж.

В деле Housing Authority of the City of Dallas v. Hubbard, Гражданский апелляционный суд штата Техас отказался признать признание сопоставимых продаж после сдачи в аренду источником ошибки. Обсуждая сопоставимые продажи через два, пять и десять месяцев после изъятия, суд отметил:

 

Мы согласны с заявителем в том, что, когда имущество изъято путем судебного процесса, истец не должен платить повышенную стоимость из-за самого улучшения общественного положения. Но мы не находим в протоколе никаких свидетельств, подтверждающих утверждение о том, что в данном случае это имело место.

 

Суд отказался заявить в качестве юридического факта, что стоимость сопоставимых продаж всегда повышается в результате таких проектов, и, следовательно, продажи после принятия были должным образом признаны.

Результат по делу Hubbard подкрепил решение Гражданского апелляционного суда по делу Housing Authority of Dallas v. Shambry, который оставил в силе признание сопоставимых продаж через пять месяцев после даты принятия. В деле Shambry суд заявил,

 

Мы считаем, что доказательства таких сопоставимых продаж были допустимы для того, чтобы показать, что оценка стоимости спорного имущества была справедливой и разумной. Такое сравнение может быть бесполезным по причине времени и места, но может быть рассмотрено в связи с весом, который следует придать показаниям свидетелей.

 

Продолжая, суд процитировал дело Nagelin v. State, заявив,

 

Другие утверждения обжалуют действия суда первой инстанции при вынесении решения о приемлемости определенных свидетельских показаний. Подробное обсуждение этих утверждений не имело бы никакой полезной цели. Достаточно сказать, что когда речь идет о таких вопросах, как стоимость, суд первой инстанции наделен широкими дискреционными полномочиями в отношении приемлемости относящихся к ним свидетельских показаний.

 

Как и во многих других штатах, в Техасе применяется индивидуальный подход к оценке доказательств, при этом суды ошибаются в вопросе приемлемости и уважения к суду первой инстанции.

 

1. e. Гавайи

 

В другом раннем деле штата, разрешающем принимать в качестве доказательства продажи после изъятия Hawaii v. Heir of Halemano Kapahi, суд Гавайев обратился к утверждению о том, что

 

Суды обычно исходят из того, что если имущество, аналогичное в других отношениях, было продано в разумные сроки до изъятия, его продажная цена имеет значение при определении рыночной стоимости изъятого имущества. Что касается того, что представляет собой разумный срок, суд первой инстанции наделен широкими дискреционными полномочиями, а апелляционные суды неохотно отменяют решение суда низшей инстанции в силу закона. При обычном рассмотрении дел продажа в течение года допускается как нечто само собой разумеющееся.

 

Осознавая обеспокоенность по поводу того, что такие доказательства не будут действительно отражать рыночную стоимость на момент изъятия, суд продолжил, отметив,

 

Однако в любом случае вывод о том, что доказательства представлены в разумные сроки, не означает, что рыночные условия точно такие же, и любая из сторон может оспорить значимость продажи, доказав изменение рыночных условий. Вообще говоря, суды не проводят различия между продажами, имевшими место до изъятия, и продажами, совершенными после даты, когда право собственности перешло к истцу.

 

Следовательно, по мнению суда,

 

… критерием является сходство земель и разумность времени продажи для того, чтобы иметь какое-либо отношение к стоимости земли, взятой на момент вынесения приговора, что является единственным вопросом, стоящим перед присяжными.

 

С учетом изложенных выше принципов суд по делу Heir of Halemano Kapahi в конечном счете постановил, что:

 

В тех случаях, когда предлагаются доказательства сопоставимой продажи или аренды, судья, рассматривающий дело, может, по своему усмотрению, принять или исключить их, принимая во внимание такие факторы, как время совершения сделки, размер, форма и характер сопоставимой земли, а также имело ли место какое-либо повышение или понижение стоимости.

Не имеет значения, была ли сделка совершена до или после даты осуждения, при условии, что это не слишком отдаленный период времени и земля разумно сопоставима, не была увеличена или уменьшена в стоимости в результате реализации проекта или улучшения, вызвавшего изъятие.

Значение, которое следует придавать таким доказательствам, остается за присяжными. Решение судьи первой инстанции относительно приемлемости или неприемлемости таких доказательств не будет отменено при обжаловании, если только это не является явным злоупотреблением полномочиями.

 

1. f. Мичиган

 

Основываясь в основном на решении по делу Heir of Halemano Kapahi и на принципе, согласно которому «доказательства в отношении стоимости должны приниматься щедро», в деле Detroit v. Drinkwater, Taylor & Merrill, Inc. Апелляционный суд Мичигана постановил,

 

Доводы по делу Hawaii [v. Heir of Halemano Kapahi] логичны и убедительны и не противоречат законодательству штата Мичиган.

На усмотрение суда первой инстанции остается вопрос о том, состоялась ли продажа имущества, о котором идет речь, в разумные сроки с момента его приобретения.

Доводы суда первой инстанции в настоящем деле следуют доводам суда Hawaii [v. Heir of Halemano Kapahi].

Суд первой инстанции не злоупотребил своим дискреционным правом, разрешив экспертам по оценке использовать сопоставимые продажи, имевшие место в течение одного-четырех месяцев после даты принятия решения об определении справедливой рыночной стоимости.

 

Это решение полностью согласуется с решением Верховного суда Мичигана по делу Wayne Co. Bd. of Road Communications v. GLS LeasCo, в котором Суд заявил, что продажи, не слишком отдаленные по времени и не имеющие доказательной ценности, были допустимы.

В свете разрешительного стандарта, применяемого к продажам после принятия решения, представляется, что суды Мичигана рассматривали различные типы ретроспективных доказательств по каждому вопросу в отдельности, добиваясь несколько неоднозначных результатов.

Исходя из соображений государственной политики, Верховный суд Мичигана отказался ретроспективно рассматривать вопрос о том, была ли сторона виновна в халатности в сфере образования, и, как обсуждается позже, признать доказательства резонирования, произошедшего через 2 с половиной года после изъятия.

Суд также отметил, что в случаях увольнения работника по собственному желанию датой увольнения считается момент, когда работник решает уйти, а не когда произошли вредные действия работодателя.

Поскольку такие решения часто носят ситуативный характер и могут в значительной степени определяться политикой, важно учитывать решения в юрисдикции, касающиеся ретроспективных доказательств, и в этих других контекстах.

 

1. Миссури

 

В деле State Hwy. Comm. v. Wertz, Верховный суд Миссури рассмотрел доказательственное постановление суда первой инстанции, которое исключало продажу через девять месяцев и двенадцать месяцев после даты изъятия.

Суд заявил, что, несмотря на наличие оснований как за, так и против признания доказательств продаж после изъятия,

 

… лучшим правилом является то, что доказательства сопоставимых продаж, совершенных после даты изъятия, как правило, так же допустимы, как и доказательства продаж, совершенных до изъятия, и подпадают под те же дискреционные полномочия суда первой инстанции.

 

В поддержку этого решения суд сослался непосредственно на Heirs of Halemano Kapahi, отметив,

 

… не имеет значения, была ли сделка совершена до или после даты осуждения, если это не слишком отдаленный период времени и земля разумно сопоставима …

 

1. Северная Каролина

 

В деле Department of Transportation v. Tilley Апелляционный суд Северной Каролины отменил решение суда первой инстанции об исключении сопоставимых продаж после принятия решения.

Две исключенные продажи произошли через десять и двенадцать месяцев после вынесения приговора и были исключены судом первой инстанции исключительно потому, что они произошли после даты принятия решения.

Придя к выводу, что суд первой инстанции злоупотребил своим дискреционным правом, исключив рассматриваемые продажи, Апелляционный суд заявил, что

 

… когда речь идет непосредственно о стоимости имущества, добровольная продажа имущества, сходного по характеру, местоположению и состоянию с землей, о которой идет речь в иске, допустима в качестве косвенного доказательства стоимости конфискованной земли, при условии, что добровольная продажа не слишком отдалена по времени.

 

Суд отметил, что

 

… вопрос о том, являются ли объекты недвижимости достаточно схожими, находится на разумном усмотрении суда первой инстанции.

 

Окончательно, суд постановил, что

 

[мы] приходим к выводу, что суд первой инстанции злоупотребил здесь своими дискреционными полномочиями, поскольку он исключил две продажи 1997 года исключительно потому, что они произошли после даты изъятия.

 

Суд расширил свое решение, далее заявив, что:

 

Истец утверждает, и суд первой инстанции, по-видимому, согласился с этим, что любые добровольные продажи, происходящие после даты изъятия, такие как две продажи в 1997 году, сами по себе исключаются.

Мы не согласны со строгим толкованием истцом закона в этом штате.

Наши суды требовали только, чтобы аналогичные продажи не были слишком отдалены по времени от даты изъятия; нигде мы утвердительно не требовали, чтобы продажи также происходили до изъятия.

 

1. i. Коннектикут

 

В деле Tilcon Minerals v. Commissioner of Transportation суд постановил, что допущение доказательств из пробных ям (test pits), вырытых после даты изъятия, было относящимся к делу доказательством, несмотря на утверждение о том, что на дату изъятия никто не располагал такими сведениями об имуществе.

Tilcon сослался на решение Верховного суда Коннектикута по делу Tandet v. Urban Redevelopment Commission, которая постановила, что при расчете рыночной стоимости после частичного изъятия

 

… доказательства фактического ущерба, причиненного изъятием, должны быть получены не для изменения формулы присуждения справедливой компенсации или изменения юридических последствий изъятия, а для более точного отображения характера ущерба имущественному интересу.

 

С этой целью, заявил суд,

 

… поскольку функция суда заключается в присуждении справедливой компенсации за изъятое имущество, нет необходимости и вводит в заблуждение полагаться на “неопределенное пророчество” вместо опыта, чтобы увеличить или уменьшить награду за осуждение.

 

1. B. Юрисдикции, не допускающие продажи после принятия решения

 

В то время как большинство юрисдикций допускают сопоставимые продажи после принятия решения или оставляют это на усмотрение суда первой инстанции, некоторые суды определили, что продажи, происходящие после даты принятия решения, недопустимы.

Суды, придерживающиеся этой позиции меньшинства, считают, что такие доказательства могут оказаться слишком предвзятыми и могут не отражать истинную стоимость имущества на момент изъятия.

Одной из таких юрисдикций является Луизиана.

В деле Dept., Hwy. v. Rosenblum, суд постановил, что признание продаж после принятия в качестве сопоставимых продаж было неуместным при определении стоимости рассматриваемого имущества.

В обоснование этого решения суд заявил, что

 

… в попытке обеспечить сходство между данным сопоставимым имуществом и экспроприированным имуществом суды последовательно постановляли, что сделки, которые последовали за датой изъятия, не должны использоваться.

 

Суд признал, что сделки после отчуждения могут быть “рассмотрены в подтверждение вывода оценщика о ежегодном увеличении стоимости, предшествовавшем отчуждению”, и что сделка после отчуждения “может быть полезна для подтверждения стоимости имущества” путем указания рыночных тенденций.

Далее,

 

… хотя последующая продажа не могла быть использована для определения рыночной стоимости экспроприированного имущества, такая продажа была допустима с целью показать «рыночную тенденцию».

 

Хотя суд по делу Rosenblum отметил, что суды не разрешали использовать продажи после принятия в качестве сопоставимых продаж для целей оценки, он также указал, что это не является абсолютным с точки зрения закона, заявив, что

 

… судебные дела могут раскрывать уникальную ситуацию, когда отсутствуют доступные данные предварительной проверки сопоставимых показателей, что приводит к необходимости использования продаж после проверки. Однако в данном случае это не так.

 

Таким образом, хотя суды Луизианы, по-видимому, решили не признавать продажи после изъятия в качестве сопоставимых продаж для целей оценки, они, по-видимому, все еще применяют вариацию подхода к анализу в каждом конкретном случае к таким доказательствам.