Одной из наиболее часто неправильно понимаемых концепций в оценке недвижимости является теория избыточной земли [1].
С самого начала нашего обучения оценке мы узнаем о принципе вклада. Проще говоря, принцип гласит, что «стоимость любого отдельного агента в производстве зависит от того, насколько он увеличивает чистый доход из-за его присутствия или уменьшает по причине его отсутствия».
Принцип говорит нам, что существующее улучшение может не отражать надлежащего баланса для единого объекта недвижимости. Нынешнее использование объекта недвижимости может свидетельствовать о недостаточном использовании земли.
Возникает много случаев, когда оценщики не в состоянии распознать это недоиспользование. Наиболее распространенная ситуация возникает, когда оцениваемый объект недвижимости обладает избытком земли.
Избыточная земля — это земля, которая не нужна для поддержки существующих улучшений. У каждого объекта недвижимости будет правильное соотношение размера здания к размеру земельного участка. Другими словами, на каждый квадратный фут здания, занимающего участок, требуется столько-то квадратных футов земли. Зонирование обычно устанавливает минимальные стандарты, чтобы были достигнуты такие параметры, как достаточное количество парковочных мест. По этой причине оценщики обычно осведомлены о проблемах оценки, связанных со слишком малым количеством земли.
Однако они редко осознают, когда возникает проблема слишком большого количества земли, чтобы существующая структура могла использовать участок должным образом, то есть земли, выходящей за рамки обычных потребностей конкретного использования.
Результатом часто будет результат оценки доходным подходом, который кажется необъяснимо низким, по сравнению с результатом затратного подхода к оценке. Практический пример лучше всего проиллюстрирует, как можно согласовать два подхода, чтобы дать оценщикам более четкое представление о стоимости объекта.
Мы оцениваем офисное здание площадью 6 000 квадратных футов, расположенное на земельном участке площадью 1 акр.
Здание расположено на восточной половине участка.
Парк вокруг здания также находится на восточной половине участка.
Западная половина участка пустует и не благоустроена.
Ваш подход к оценке затрат по данному вопросу будет представлен в вашем отчете об оценке следующим образом:
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
| Затраты воспроизводства нового | Здание площадью 6 000 кв. футов по цене $45 за кв. фут нового строительства = $270 000 |
| Минус обесценение: | |
| Физический износ | $22 000 |
| Функциональное устаревание | 0 |
| Внешнее устаревание | 0 |
| Общее обесценение | $22 000 |
| Равно Обесцененные затраты здания | $248 000 |
| Плюс обесцененные затраты улучшений на участке | $18 000 |
| Равно Обесцененные затраты всех улучшений | $266 000 |
| Плюс стоимость земли | Участок площадью 43 569 кв. фут по цене $3,45 за кв.фут = $150 282 (округлено до) $150 000 |
| Общая стоимость | $416 000 |
Теперь мы готовы сопоставить результат затратного подхода с результатом доходного подходов.
Ваш отчет выглядит следующим образом:
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД:
| Предполагаемый валовый годовой доход от аренды | Здание площадью 6 000 кв. футов арендуемой площади по цене $11 за кв. фут = $66 000 |
| Минус потери на вакансии и коллекцию 6% | $3 960 |
| Равно Эффективный валовой доход | $62 040 |
| Минус годовые расходы | |
| Налоги на недвижимость | $8 000 |
| Страховка | $4 100 |
| Управление | $5 000 |
| Техническое обслуживание и ремонт | $2 000 |
| Резервы на замену | $2 000 |
| Общие годовые расходы | $21 000 |
| Чистый годовой доход от аренды | $40 940 |
| КАПИТАЛИЗИРОВАННАЯ СТОИМОСТЬ | Чистый доход в размере $40 940, разделенный на 12-процентную ставку капитализации = $341 167 (округленно до) $341 000 |
Теперь возникает дилемма.
Наш затратный подход показывает, что итоговая стоимость составляет $416 000. Однако наш доходный подход показал стоимость в $341 000.
Исходные данные в обоих подходах достоверны. Мы не можем понять большого расхождения значений.
Ответ заключается в том, что у нас есть избыток земли.
Для нормальной эксплуатации здания необходима только восточная половина участка. Арендная плата в размере 11 долларов за квадратный фут приносит доход от здания и продуктивной земли, восточной половины участка. Избыточная земля, западная половина участка, не приносит дохода от аренды.
Западная половина участка имеет стоимость 75 000 долларов, т.е. 21 780 квадратных футов по цене 3,45 доллара за квадратный фут.
Надлежащая практика оценки требует прибавления стоимости избыточной земли к стоимости, полученной при расчете доходности здания и продуктивной земли. Доходный подход к оценке стоимости должен отображаться в вашем отчете следующим образом:
| Предполагаемый валовый годовой доход от аренды | Здание площадью 6 000 кв. футов арендуемой площади по цене $11 за кв. фут = $66 000 |
| Минус потери на вакансии и коллекцию 6% | $3 960 |
| Равно Эффективный валовой доход | $62 040 |
| Минус годовые расходы | |
| Налоги на недвижимость | $8 000 |
| Страховка | $4 100 |
| Управление | $5 000 |
| Техническое обслуживание и ремонт | $2 000 |
| Резервы на замену | $2 000 |
| Общие годовые расходы | $21 000 |
| Чистый годовой доход от аренды | $40 940 |
| КАПИТАЛИЗИРОВАННАЯ СТОИМОСТЬ | Чистый доход в размере $40 940, разделенный на 12-процентную ставку капитализации = $341 167 (округленно до) $341 000 |
| Плюс стоимость избыточной земли | $75,000 |
| Общая стоимость | $416,000 |
Теперь и затратный подход, и доходный подход отражают одну и ту же стоимость. Подход, основанный на рыночных данных, учитывает фактор избыточной земли путем внесения корректировки на разницу между стоимостью земли объекта и стоимостью земли сопоставимых продаж.
Бывают случаи, когда на большом участке может не хватать лишней земли. Если улучшения расположены на участке таким образом, что дополнительная земля не может использоваться отдельно, у вас нет лишней земли. Что может иметь место, так это внешнее (экономическое) устаревание здания. В этой ситуации строительство привело бы к недостаточному благоустройству большого участка.
Теория избытка земли проста. Но из-за ее простоты ее слишком часто упускают из виду в процессе оценки.
…………………
Роджер Поулос (Roger Poulos) — бывший президент Луизианско-Миссисипского отделения Американского института оценщиков недвижимости. Он имеет звания MAI, SRPA и CRA. Поулос имеет степень магистра в области финансов и степень бакалавра в области маркетинга в Университете Южного Миссисипи. Она также получила сертификат в области недвижимости в Университете Теннесси. Поулос преподавал многочисленные курсы по недвижимости, экономике и финансам в Университете Южного Миссисипи и в настоящее время является координатором программы по недвижимости в его кампусе в Лонг-Бич. Он написал около 16 статей для профессиональных журналов, таких как The Appraisal Review, The Appraisal Journal, Mississippi Banker, The Appraisal Review and Mortgage Underwriting Journal и The Real Estate Guide по оценке и андеррайтингу … Поулос является партнером фирмы «Поулос, Первис и партнеры» из Галфпорта, мисс.
[1] Poulos R. (1989), The Theory of Excess Land, Right of Way Magazine, Oct., https://www.irwaonline.org/members/publications/archives-1980-1989/