Отправил в Российский оценщик

……………………………………….

В Методических рекомендациях Минимущества РС [1] (далее – МР Минимущества) процесс расчёта земельной ренты для оценки рыночной стоимости земель сельхозугодий описан следующим образом:

 

«Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя».

 

При этом что такое «прибыль предпринимателя» применительно к затратам на ведение сельскохозяйственного производства никак не разъясняется.

Практика показывает, что в настоящее время имеет место полная неопределённость в отношении этого термина в практике российской оценки, но при этом есть неясное ощущение, что это не та прибыль предпринимателя, которая имеет место при оценке стоимости недвижимости затратным подходом (что полностью правильно).

Видимо поэтому (отбросим конспирологию) в [2], [3] авторы поступили радикально – просто на просто элиминировали указанную «прибыль предпринимателя» из расчётной формулы того, что они именуют «земельная рента», оставив там только разницу между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства.

Однако такая разница никак не может представлять собой земельную ренту, которая в соответствии с политэкономической теорией представляет собой ни иное, как пассивный доход от сдачи земли в аренду полный аналог чистого операционного дохода объекта офисной, торговой или иной коммерческой недвижимости, который никоим образом не связан с доходом и расходами лица, осуществляющего на арендуемой им земле деятельность по выращиванию сельхоз. продукции.

Цитаты признанных авторитетов экономики по поводу земельной ренты приводятся ниже.

 

Автор	Определение земельной ренты [4]
Франсуа Кенэ (1694 —1774, французский экономист, основатель экономической школы физиократов)	Рента представляет собой «… доход или чистый продукт от земледелия…», который уплачивается производительным классом землевладельцам, « … после того как последний вычел из ежегодно воспроизводимых им богатств часть, необходимую на возмещение ежегодных затрат … »
Адам Смит (1723 — 1790, шотландский экономист и философ-этик, один из основоположников экономической теории как науки, основатель классической политэкономии.)	Арендная плата, включающая в себя и ренту, должна быть таковой, чтобы и арендатор получал приемлемый средний доход, и землевладелец – ренту. В результате рента представляет собой «… всю ту часть продукта, или, что то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли», ее «землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты, которая, очевидно, будет представлять собою наивысшую сумму, какую только арендатор может платить при данном качестве земли»
Томас Мальтус (1766 —1834, английский священник и учёный, демограф и экономист)	Земельной рентой может считаться «…та часть стоимости всего продукта, которая остается собственнику земли за уплатой всех расходов … включая сюда и прибыли на затраченный капитал, соответственно с обычным и обыкновенным уровнем прибылей на земледельческий капитал в данное время»
Давид Рикардо (1772 — 1823, английский экономист, классик политической экономии)	«Рента есть та часть земледельческого продукта, которую платят собственнику за право эксплуатировать производительные и неистощимые свойства почвы»

 

Такое распределение дохода от продажи сельхозпродукции объективно и сложилось исторически.

 

«Развитие капитализма в Англии способствовало тому, что прибыль, получаемая капиталистами, стала приемлемым и желательным явлением в отличие от ренты. Рента стала считаться, если можно так выразиться, «недостойным» доходом. В первую очередь потому, что ее причиной являлась собственность на землю, а не какая-либо деятельность ее владельца по эффективному использованию земельного ресурса» [5].

 

«С развитием капитализма в земледелии землевладелец стал сходить на роль только получателя ренты. Действительно, ведь он не был ни организатором, ни тем более производителем продуктов земли» [6].

 

С другой стороны,

 

«… основным производителем в английском сельском хозяйстве конца XVIII – начала XIX веков становится фермер. В отношении к ренте, а вернее, в принципах ее распределения проявлялось противоречие между зарождающейся промышленной буржуазией и землевладельцами» [7].

 

Таким образом, землевладелец, не осуществляющий сельхозпроизводительную деятельность на принадлежащей ему земле, не имеет никаких прав на валовый доход, но и не несёт никаких затрат «на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя».

В то же самое время земельная рента является одной из составляющих затрат сельхозпроизводителя, которая определяется как остаток после вычета сельхозпроизводителем всех остальных своих производственных затрат.

Таким образом, фактическая земельная рента меньше и, возможно, существенно меньше «разности между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства». А вот в отношении того же самого, но «с учетом прибыли предпринимателя» такого обоснованно сказать нельзя, поскольку учёт этой самой «прибыли предпринимателя, которая не та прибыль предпринимателя, которая используется в оценке стоимости недвижимости затратным подходом» может выровнять между собой «разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства» и фактическую земельную ренту.

Необходимо только правильно её определить.

Здесь надо отметить, что тема учёта в оценке рыночной стоимости недвижимости компонентов, не связанных с недвижимостью, в российской оценке освещена очень слабо, если вообще хоть как — то освещена.

Однако, например, в США эта тема берёт начало в эпоху Сухого закона, когда родился метод избыточного дохода, поначалу применявшийся для оценки стоимости нематериальных активов, подлежащей компенсации владельцам закрываемых пивоварен и дистиллятных предприятий [8].  В дальнейшем он был взят на вооружение оценщиками бизнеса (см., например, [9]), а ещё позднее – оценщиками недвижимости.

В настоящее время в канонической The Appraisal of Real Estate вопросу распределения стоимости активов предприятия на компоненты посвящена Глава 37 «Оценка недвижимого имущества с компонентами, не относящимися к недвижимости» [10]. В The Appraisal Institute был разработан и несколько лет преподавался Спецкурс 800 (Separating Real and Personal Property from Intangible Business Assets, Course 800) [11].

Из методов оценки, перечисленных в Главе 37 The Appraisal of Real Estate необходимо обратить внимание на метод парсинга дохода (Parsing Income Method), который оценивает чистый операционный доход от недвижимости, как остаток от чистого операционного дохода бизнеса, после выделения (сепарирования) их него чистых операционных доходов всех остальных активов бизнес (движимых и нематериальных). Подчеркнём, что в оценке используется не свободный денежный поток бизнеса, а именно чистый операционный доход.

Метод парсинга дохода широко применяется при оценке недвижимости, являющейся основой для осуществления самых разнообразных бизнес – операций и бизнесов (см. цитированные выше источники).

Если опустить промежуточные обоснования в целях экономии места, общая схема процесса оценки остаточной ренты земель сельхозугодий методом парсинга доходов выглядит следующим образом.

 

	Чистый операционный доход сельхозпроизводителя, как бизнеса
минус	Чистый операционный доход от неидентифицированных нематериальных активов (при наличии), задействованных в процессе сельхозпроизводства
минус	Чистый операционный доход от идентифицированных нематериальных активов (при наличии), задействованных в процессе сельхозпроизводства
минус	Чистый операционный доход от движимого имущества, задействованного в процессе сельхозпроизводства
минус	Чистый операционный доход от недвижимого имущества (здания и сооружения), задействованного в процессе сельхозпроизводства
равно	Чистый операционный доход от земли сельхозугодий

 

Необходимо особо отметить, что в анализе

• не участвуют доходы и расходы по инвестиционным и финансовым операциям сельхозпроизводителя;
• участвуют строго те активы сельхозпроизводителя, которые находятся в его собственности, поскольку чистые операционные доходы, приходящиеся на арендованные и взятые в лизинг активы (главным образом – движимого имущества), уже должны быть учтены в составе себестоимости.

Дадим некоторые комментарии к приведённой схеме

1. Чистый операционный доход бизнеса можно определить по приведённой в МР Минимущества «как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства» (при условии, что в валовые доходы включена вообще вся произведённая сельхозпродукция, а не только оплаченная, а затраты не включают амортизацию) поскольку именно это он и есть, либо, что, по нашему мнению, более правильно с учётом дальнейших рекомендаций по определению валового дохода и затрат в МР Минимущества, по балансовым данным сельхозпроизводителя – собственника земли:

 

равно	Выручка
плюс	Амортизация
плюс	Оценка произведённой, но не отгруженной сельхозпродукции (например, зерно, хранимое сельхозпроизводителем на элеваторах) [12]
минус	Коммерческие расходы
минус	Управленческие расходы
равно	Чистый операционный доход от земли сельхозугодий

 

2. Чистый операционный доход от неидентифицированных активов представляет собой аномально, экстраординарно высокий, по сравнению со средним чистым операционным доходом производителей — прямых конкурентов – аналогов чистый операционный доход бизнеса. Может иметь место, пожалуй, только у региональных монополистов и очень крупных агрохолдингов федерального уровня.
3. Чистый операционный доход от идентифицированных активов нехарактерен для сельхпроизводителей. Могут иметь место некоторые нематериальные преимущества, связанные с использованием современной техники, которые, однако, будут учтены в повышенном чистом операционном доходе движимого имущества.
4. Чистые операционный доход от движимого имущества определяется
   1. либо через рыночные ставки аренды соответствующего движимого имущества (если возможно);
   2. либо умножением рыночной стоимости объектов движимого имущества на соответствующие ставки капитализации, которые, в свою очередь, определяются методом рыночной экстракции и/или как ставки доходности, учитывающие как возврат капитала, вложенного в актив, так и рыночную норму доходности на актив (несложно обосновать, что эта величина равна ипотечной постоянной по кредиту с рыночной ставкой для подобных активов и сроком, равным оставшемуся сроку службы актива).
5. Чистый операционный доход от недвижимого имущества – чистый операционный доход от зданий и сооружений, задействованных в процессе сельхозпроизводства. Спектр таких зданий и сооружений очень широк – от дорог, каналов, сетевых сооружений (свет, газ и пр.), до зернохранилищ и элеваторов. Чистый операционный доход таких здания и сооружения оцениваются как произведение их рыночной стоимости, определённой, как правило, затратным подходом, на рыночную ставку капитализации для промышленно – складской недвижимости (возможно с некоторой повышающей корректировкой).

Таким образом, при «обычной» оценке, в которой нет нематериальных активов обоих вышеуказанных типов, для определения величины земельной ренты требуется анализировать только традиционные активы недвижимого и движимого имущества, что является вполне традиционной задачей.

В завершение определим формулу для «прибыли предпринимателя, которая не та прибыль предпринимателя, которая имеет место при оценке стоимости недвижимости затратным подходом», что с учётом вышесказанного уже не представляет собой никакой сложности.

 

	Чистый операционный доход от неидентифицированных нематериальных активов (при наличии), задействованных в процессе сельхозпроизводства
плюс	Чистый операционный доход от идентифицированных нематериальных активов (при наличии), задействованных в процессе сельхозпроизводства
плюс	Чистый операционный доход от движимого имущества, задействованного в процессе сельхозпроизводства
плюс	Чистый операционный доход от недвижимого имущества (здания и сооружения), задействованного в процессе сельхозпроизводства
равно	Прибыль предпринимателя для определения земельной ренты в соответствии с МР Минимущества

 

В итоге, такая прибыль предпринимателя является ничем иным как совокупным вознаграждение всех факторов сельскохозяйственного производства, включая возврат вложенного предпринимателем капитала (собственного и заёмного), что полностью соответствует положениям, сформулированным классиками экономической науки.

Таим образом, при внимательном квалифицированном рассмотрении формула определения земельной ренты в МР Минимущества не имеет никаких противоречий.

[1] Минимущество РФ (2002), Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р). Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, https://www.indeks.ru/dokumenti/metodika-opredeleniya-rynochnoy-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/metodika-opredeleniya-rynochnoy-stoimosti-zemelnykh-uchastkov.pdf

[2] Горшенина Г., Медведева О. (2017), Стоимостная оценка земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода, Банковское обозрение, №2 (20)/II пол., http://оценщики-рт.рф/wp-content/uploads/2018/01/Оценка_пашни_доходным_подходом_Статья_БО.pdf

[3] Горшенина Г.В. (2017), Методические рекомендации по оценке земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода, Имущественные отношения в РФ, № 9 (192), https://cyberleninka.ru/article/n/metodicheskie-rekomendatsii-po-otsenke-zemel-zanyatyh-pashney-dlya-tseley-zaloga-s-primeneniem-dohodnogo-podhoda

[4] Цитируется по Дубянский А.Н. (2020). Теория ренты Рикардо в трактовке Зибера // Terra Economicus, 18(3), https://te.sfedu.ru/evjur/data/2020/3/dubyanskiy.pdf

[5] Дубянский А.Н. (2020). Теория ренты Рикардо … — цит. соч.

[6] Гордеев, Г.С. (1924). Теория земельной ренты Рикардо. Введение в изучение теории земельной ренты Карла Маркса. Ростов н/Д.; Краснодар: Буревестник

[7] Дубянский А.Н. (2020). Теория ренты Рикардо – цит. соч.

[8] Jones B. (2017), Dichotomy of the Excess Earnings Method, RMS Blog, 03.10.2017, https://rmscommercialgroup.com/blog.php?id=4

[9] Pratt S.P; Reilly R.F, Schweihs R.P (1998), Valuing Small Businesses and Professional Practices, Third Edition, McGraw-Hill

[10] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL, Chapter 37. Valuation of Real Property with Related Non-realty Items. На эту тему см., также, Dicks K., Bissell C. (2011), Valuation Issues in Appraising Realty and Non-Realty Components, Presented at «Going Concern Forum», Appraisal Institute 2011 Annual Meeting, http://www.appraisalinstitute.org/assets/1/7/GoingConcern_Presentation_8_17_2011.pdf и мн. др

[11] Wolverton M.L., Lennhoff D.C., Vernor J.D., Marchitelli R. (2002),  Allocation of business assets into tangible and intangible components: A new lexicon, Appraisal Journal, Jan 1,  https://www.thefreelibrary.com/Allocation+of+business+assets+into+tangible+and+intangible…-a082886199

[12] Наличие такого рода активов традиционно для сельхозпроизводителей. При этом такие активы имею высокую ликвидность и, как правило, только растут в цене по мере исчерпания запасов урожая прошлого года